Talha APAK
Yeminli Mali Müşavir
E. Öğretim Görevlisi
Alomaliye.com Yayın Kurulu Başkanı
t.apak@apakymm.com
Gerçek kişilere (şahıslara) ait gayrimenkullerin 5 yıl geçmeden alım-satımında iki önemli vergi söz konusudur. Birincisi tapu harcı, ikincisi ise gayrimenkullerin elden çıkarılmasında oluşan kazancın (değer artışının) vergilendirilmesidir. Çoğu zaman, bu iki işlemden dolayı kişilerin ciddi cezalarla karşı karşıya kaldıkları biliniyor.
Tapu harcıyla ilgili dikkat edilmesi gereken hususlar
Tapu Müdürlüğü’nde, gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabı tapu harcının konusuna girmektedir. Gayrimenkul alım-satım işlemlerinde tapu harcını, taşınmazı devreden ve devralanın ayrı ayrı ödemesi gerekmektedir.
Gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcı, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedeli üzerinden binde 20 oranında alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı olmak üzere toplamda binde 40 oranında alınır. Ancak, beyan edilen gerçek devir ve iktisap bedelinin, devre konu taşınmazın emlak vergisi değerinden az olması durumunda, tapu harcı emlak vergi değeri üzerinden hesaplanır.
Tapuda yapılan gayrimenkul devir ve iktisaplarında beyan edilen devir ve iktisap bedelinin gerçek durumu yansıtmadığının veya emlak vergisi değerinden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğinin tespit edilmesi halinde, eksik ödenen harç %25 vergi ziyaı cezası ile birlikte alıcı ve satıcıdan alınacaktır. Zamanında tarh ve tahakkuk ettirmemek veya tapu harcının hesabına esas bedeli eksik beyan etmek suretiyle harç ziyaına sebebiyet veren mükelleflerin bu durumu kendiliklerinden ilgili vergi dairesine bildirmesi halinde, bu mükelleflerin Vergi Usul Kanunu çerçevesinde pişmanlık hükümlerinden faydalanması mümkün bulunmaktadır.
Değer artış kazancının vergilendirilmesinde dikkat edilmesi gereken hususlar
Gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancıdır. 2024 yılı için gayrimenkullerin elden çıkarılmasından elde edilen kazançlara ilişkin değer artışı kazancı istisna tutarı 87.000 TL’dir. Miras yoluyla veya bedelsiz olarak sahip olunan gayrimenkulün satışından elde edilen kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
Arsa olarak iktisap edilen gayrimenkul üzerine bina inşa edilmesi veya söz konusu gayrimenkulün kat karşılığı verilmesi sonucu alınan gayrimenkulün tapuya tescili, cins tashihi sayılarak tapuya tescil tarihi iktisap tarihi olarak kabul edilir. Bu durumda gayrimenkulün tapuya tescil tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarılması halinde elde edilen kazanç değer artışı kazancı kapsamında vergilendirilir. Beş yıllık sürenin hesabında gün sayısı dikkate alınarak hesaplama yapılır.
Yıllık beyanname verilmesi
Değer artışı kazancının beyan edilip edilmeyeceği; gayrimenkulün elden çıkarılmasından elde edilen hasılattan elden çıkarılan gayrimenkulün iktisap bedeli ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler, ödenen vergi, harç ve faizlerin indirilmesi sonucu kalan tutarın, satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalıp kalmadığına bağlıdır.
Satışın yapıldığı yıl için belirlenen istisna tutarının altında kalan kazançlar için gelir vergisi beyannamesi verilmeyecektir. Beyan edilmesi halinde beyanname, satışın yapıldığı yılı takip eden yılın mart ayında verilecek. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde ise, maliyet her yıl için belirlenen Yurt İçi – Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında (endeksleme yapılarak) artırılarak tespit edilir. Ancak, endekslemenin yapılabilmesi için Yİ-ÜFE’nin yıllık %10’un üzerinde olması gerekiyor.
Hazine ve Maliye Bakanlığı tapu dairelerindeki işlemleri online olarak takip ettiğinden, alıcı ve satıcıların cezalı tarhiyatla karşılaşmamaları için, tapuda yapılacak gayrimenkul devir ve iktisap işlemlerinde gerçek alım-satım bedelini beyan etmeleri, ayrıca beyan edilen bu bedelin devre konu gayrimenkulün emlak vergisi değerinden düşük olması durumunda emlak vergisi değeri üzerinden harç ödemelerine dikkat edilmesi gerekiyor.
İktibas: Dünya Gazetesi
