Prof. Dr. Özgür BİYAN
Bandırma Onyedi Eylül Üniversitesi,
İİBF, Maliye Bölümü
ozgurbiyan@hotmail.comVolkan GENÇ
Gelir Uzman Yardımcısı
Yine bir beyanname verme dönemi geldi. Kira kazançlarına ilişkin beyannamelerin Mart 2024 döneminde verilmesi gerekiyor. Konut ve işyeri kira geliri elde eden kişilere ve uygulamacılara katkısı olması dileği ile geçmiş yıllardan bu yana sizlerle paylaştığımız ve geleneksel hale gelen çalışmamızı güncelleyerek ve faydalı olmasını dileyerek sizlerle paylaşmaya devam ediyoruz.
Gelir Vergisi Kanunu’nun (GVK) 70.maddesinde gayrimenkul olarak kabul edilen mal ve hakların nelerden ibaret olduğu düzenleme altına alınmıştır. Elbette ki akla gelen ilk grup ise konut ve/veya işyeri amaçlı olarak kiralanan taşınmazlardır. Bu taşınmazların malikleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri tarafından kiraya verilmesinden elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir.
I. KİRA GELİRİNİN ELDE EDİLDİĞİ DÖNEM
GVK’da kira gelirlerinin elde edilmesi “tahsil” esasına bağlanmıştır. Mükellefler tarafından bir takvim yılı içinde o yıla ait olarak nakdî veya aynî olarak tahsil edilen kira bedelleri, o yılın “elde edilmiş” geliri kabul edilmektedir. Diğer yandan gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri ise ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek beyan edilecektir. (GVK.m.72/3).
Peşin tahsil edilen kiraların ilgili yılın geliri sayılmasının iki tür istisnası bulunmaktadır. Birincisi kira geliri elde eden mükellefinin ölmesi ve ikincisi ise mükellefin ülkeyi terk etmesidir. Bu iki durumdan birinin gerçekleşmesi durumda gelecek yıllar için tahsil edilmiş olan kira gelirlerinin tamamı ölüm ya da ülkeyi terk etmenin gerçekleştiği yılda elde edilmiş kabul edilir. Öte yandan geçmiş dönem kira gelirlerinin 2023 yılında tahsil edilmesi durumunda ise tahsil edilen gelirin tamamı 2023 yılının geliri olarak beyan edilecektir.
Yabancı parayla yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığınca tespit edilecek kur üzerinden Türk parasına çevrilerek dikkate alınacaktır.
Örnek: Bir apartman dairesi 2023 yılında yıllığı 180.000 TL’den 2 yıl süreli olarak kiraya verilmiş ve iki yıllık kira bedeli peşin tahsil edilmiştir.
Peşin tahsil edilen (180.000 x 2) 360.000 TL, 2023 yılının toplam geliri olarak dikkate alınmayacaktır. Gelecek döneme ait (yani 2024 yılı için) peşin tahsil edilen kısma ait kira, ilgili yılın geliri kabul edilecek ve o ilgili yılın beyannamesinde bildirilecektir. Dolayısıyla örneğimize göre 180.000 TL 2023 yılı geliri, diğer 180.000 TL 2024 yılı geliri olarak beyan edilecektir.
Örnek: (A) sahip olduğu daireyi 01.01.2023 tarihinde 2 yıllık 220.000 TL (yıllık kira bedeli 110.000 TL) karşılığında kiraya vermiş ve 2 yıllık kira bedelini peşin almıştır. (A) 12.10.2023 tarihinde trafik kazası sonucunda vefat etmiştir. (A) tarafından tahsil edilen 220.000 TL’nin tamamı mirasçıları tarafından ölüm tarihinden itibaren 4 ay içerisinde gayri safi irat olarak beyan edilecektir.
Örnek: Kiraya verilen bir villa karşılığında kira bedeli olarak otomobil alınması durumunda otomobilin emsal bedeli o villa için tahsil edilmiş kira bedeli olarak kabul edilecektir.
Örnek: Kamu kesiminde ücretli olarak çalışan Bayan (A) bir apartman dairesindeki konutunu (G)’ye 2023 Ocak ayından itibaren aylığı 12.000 TL’den kiraya vermiştir. (G) evin bütün pencerelerini mart ayında yenilemiş ancak yaptırdığı pencerelerin bedelini almadan sekiz ay sonra taşınmıştır. Bunun üzerine yıl içinde (A) evini (E)’ye aylık bedeli 15.000 TL’den kiraya vermiş olup, 4 aylık kirayı peşin almıştır. Pencerelerin fatura karşılığı bedeli 42.000 TL olarak belgelenmiştir.
İlk kiracıdan tahsil edilen (12.000×8) 96.000 TL, pencerelerin emsal bedeli 42.000 TL ve ikinci kiracıdan tahsil edilen (15.000×4) 60.000 TL, taşınmaz sahibi (A)’nın toplam gayri safi hasılatı olup beyan edilmesi gerekmektedir.
Örnek: Sahip olduğu mülkünü konut olarak kiraya veren ve 2023 yılı karşılığında yıllık 50.000 USD alan kişinin geliri, ödeme günü geçerli olan kur üzerinden TL’ye çevrilerek irad olarak dikkate alınacaktır. Örneğin tahsilat günü kur 29,43 TL ise, bedel 50.000×29,43=1.471.500 TL olarak dikkate alınacak ve beyan edilecektir.
II. KONUT VE İŞYERİ KİRA GELİRİ NEDENİYLE KİMLER BEYANNAME VERECEK?
| Gayrimenkulün Cinsi | Yıllık Kira Geliri Tutarı | Beyan Durumu |
| Konut | 21.000 TL ve daha az | Beyanname verilmeyecek (*) |
| Konut | 21.000 TL üzeri | Beyanname verilecek |
| İşyeri (Brüt) | 150.000 TL ve daha az | Beyanname verilmeyecek |
| İşyeri (Brüt) | 150.000 TL ve üzeri | Beyanname verilecek |
| Konut (İstisna Sonrası Rakam) + İşyeri (Brüt) | 150.000 TL ve üzeri | Beyanname verilecek |
| (*) Başka gelirler için beyanname verilse dahi bu gelir beyannameye dahil edilmeyecek. | ||
Yukarıdaki tablo sadece kira geliri elde eden mükellefler için geçerlidir. Başka gelirlerin de birlikte elde edilmesi durumunda özel ve farklı uygulamalar olabilir. Farklı gelirlere sahip mükelleflerin serbest muhasebeci mali müşavir ya da yeminli mali müşavirlere danışmasında fayda bulunmaktadır.
Aynı yıl içinde hem konut kirası hem de işyeri kirasının birlikte elde edilmesi durumunda, konut kira gelirinden 21.000 TL istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar ile birlikte işyeri kira gelirinin toplamı 150.000 TL’yi aşıyorsa hem konut hem de işyeri kira geliri beyan edilecek, aşmıyorsa yalnızca konut kira geliri beyan edilecektir.
Örnek: Konut kira geliri toplamı 90.000 TL, işyeri kira geliri toplamı 105.000 TL olan bir kişinin konut ve işyeri kira gelirleri toplamı 150.000 TL’yi geçtiği için hem konut hem de işyeri kira gelirlerine ilişkin beyanname vermesi gerekmektedir. Beyannamede verginin hesaplanması sırasında işyeri üzerinden yapılan tevkifatlar (stopajlar) hesaplanan vergiden mahsup edilecektir.
Örnek: Konut kira geliri toplamı 50.000 TL, işyeri kira geliri toplamı 95.000 TL olan bir kişinin konut ve işyeri kira gelirleri toplamı 150.000 TL’yi geçmediğinden sadece konut kira gelirine ilişkin beyanname vermesi gerekmektedir.
Uygulamada çoğunlukla kiralar net bedeller üzerinden akdedilmektedir. Ancak işyeri kira gelirlerinin beyan edilmesi sırasında brüt rakamlara ihtiyaç duyulmaktadır. İşyeri kira ödemelerinden yapılan stopaj oranı yüzde 20’dir. İşyeri kira ödemeleri yapılırken gelir vergisi stopajı kesilip, gelir elde eden adına, kiracı tarafından sorumlu sıfatıyla vergi dairesine yatırılmaktadır. İşyeri kirasının aylık veya toplu ödenmesi arasında bir fark yoktur. Her iki durumda da tahsil edilen tutar üzerinden yüzde 20 gelir vergisi stopajı kesilmektedir.
Örnek: (A) sahibi olduğu taşınmazını işyeri olarak (B)’ye 01.01.2023 tarihinde 1 yıllık bir süre için kiralamıştır. İş yerinin yıllık brüt kirası 500.000 TL olup, 05.01.2023 tarihinde toplu olarak tahsil edilmiştir. Ödenen tutarın tamamı üzerinden yüzde 20 (100.000 TL) gelir vergisi stopajı kesilip kiracı tarafından sorumlu sıfatıyla vergi dairesine yatırılacaktır. Kesinti yapılan 100.000 TL gelir elde eden adına izleyen ayın 26’sına (26.02.2023) kadar muhtasar beyannamede beyan edilip vergi dairesine ödenecektir.
Basit usule tabi mükellefler ile yapılan kiralama işlemlerinde gelir vergisi stopajı yapılmamaktadır. Dolayısıyla sahibi olduğu taşınmazını işyeri olarak basit usule tabi olan bir kişiye kiraya verenlerin elde ettiği kira gelirinin yıllık 8.400 TL’yi aşması durumunda beyanname vermesi zorunludur.
İşyeri kiralarında brüt rakamlar hesaplanırken aşağıdaki formülden yararlanmak mümkündür.
Brüt Kira = Net Kira / (1 – Stopaj Oranı)
Örnek: Aylık 34.500 TL net kira bedeli üzerinden akdedilen ve işyeri olarak kiraya verilen bir gayrimenkulün brüt kirası şöyle hesaplanacaktır:
Aylık Brüt Kira = 34.500 / (1 – 0,20)
Aylık Brüt Kira = 34.500 / 0,80
Aylık Brüt Kira = 43.125 TL
Yıllık Brüt Kira = 517.500 TL (43.125 x 12)
III. KONUT KİRA GELİRLERİNDE İSTİSNA
Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesine göre, binaların mesken olarak kiraya verilmesinde bir takvim yılı içinde elde edilen hâsılatın 2023 yılı için 21.000 TL’si gelir vergisinden müstesnadır.
İstisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamayacaktır.
İstisna konut (mesken) olarak kiraya verilen taşınmazlar için geçerli olduğundan, işyeri kira kazançlarından konut istisnasının indirilmesi mümkün değildir.
Kiraya verilen gayrimenkul kiracı tarafından hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde (home-office) elde edilen kira kazancına konut istisnası uygulanmayacaktır.
Taşınmazlarını konut olarak kiraya verenlerin, sahip oldukları başka taşınmazlarını işyeri olarak kiraya vermeleri durumunda konutlardan elde ettikleri gelirlere istisna uygulanacaktır.
Binaların, konut olarak yıl içinde on iki aydan az süreyle kiraya verilmesi halinde de istisna tutarı aynı şekilde 21.000 TL olarak uygulanacaktır.
Örnek: 2023 yılı Haziran ayından bu yana (7 aylık) konut olarak kiraya verilen bir taşınmazdan elde edilen kira kazancının tamamına konut istisnası 21.000 TL olarak uygulanacaktır. Diğer deyişle 21.000 TL’lik istisna tam rakam olarak uygulanacak, altıncı aydan itibaren kiraya verdim, o zaman kalan altı aylık dönem için istisnanın da o kadarlık kısmından yararlanmalıyım, anlamı çıkarılmamalıdır. İstisna kaç ay gelir elde edilirse edilsin tam rakam olarak uygulanmalıdır.
Kiraya verilen binanın hisseli olması halinde elde edilen gelir, hisse sahiplerine hisseleri oranında bölüştürülecek ve her bir gerçek kişi için ayrı ayrı 21.000 TL’lik istisna uygulanacaktır. İstisna kişiye özgüdür.
Örnek: Eşi ile birlikte yarı yarıya hisseli ortak olduğu taşınmazını mesken olarak kiraya veren Bay (X) yıllık 300.000 TL gelir elde etmiştir. Bu durumda gelir hisseli bir konut olduğundan ikiye bölünecektir. Hem Bay (X) hem de eşi 150.000 TL ayrı ayrı gelir elde etmiş kabul edilir ve her biri ayrı ayrı 21.000 TL tutarındaki konut istisnasından yararlanır.
Konut istisnasından yararlanamayacak olanlar şöyle sıralanabilir:
— Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar; yani ticari kazanç sahipleri (I.sınıf ve II.sınıf tacirler ile birlikte basit usule tabi olanlar), zirai kazanç sahipleri (defter tutan çiftçiler), serbest meslek erbapları,
— Ticari, zirai veya mesleki kazancı olmamakla birlikte istisna haddinin (21.000 TL) üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 550.000 TL’yi aşanlar.
286 Seri No’lu GVK Genel Tebliği uyarınca mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik tutarın tespitinde ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların, ayrı ayrı veya birlikte elde edilmesine bakılmaksızın, elde edilen kazanç ve iratların brüt tutarlarının toplamı dikkate alınacaktır. Söz konusu tutarın tespitinde, sayılan bu kazanç ve iratların beyan edilip edilmemesinin ya da bu kazanç ve iratlara herhangi bir istisna uygulanıp uygulanmamasının önemi bulunmamaktadır.
Diğer taraftan, istisna haddinin altında elde edilen mesken kira gelirleri, ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratları toplamının 550.000 TL’lik tutarı aşıp aşmadığına bakılmaksızın yıllık gelir vergisi beyannamesine dâhil edilmeyecektir. Söz konusu istisna tutarı, 21.000 TL olarak tespit edilmiştir.
Aşağıda bu durum ile ilgili 286 Seri No’lu GVK Genel Tebliği’nde yer alan güncellenmiş örnekler bulunmaktadır.
Örnek – Bay (A), 2023 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 100.250 TL kira geliri ile birlikte tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 150.500 TL işyeri kira geliri ve 90.000 TL mevduat faizi elde etmiştir.
Bay (A)’nın elde ettiği kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2023 yılında elde edilen kira gelirinin istisna haddi üzerinde olması şartıyla, beyan edilip edilmeyeceklerine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte mükellefin elde etmiş olduğu varsa ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamının 550.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır.
Buna göre, Bay (A)’nın 2023 yılı içerisinde elde ettiği 100.250 TL’lik mesken kira gelirinin istisna haddi üzerinde olması nedeniyle, istisnadan yararlanılıp yararlanılamayacağının tespitinde bu tutar da hesaplamaya katılacak olup, elde edilen tüm gelir (kazanç ve iratlar) toplamının da 550.000 TL’yi aşması durumunda istisnadan yararlanılması söz konusu olmayacaktır.
Dolayısıyla, 2023 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamı (150.500 + 90.000 + 100.250=) 340.750 TL, 2023 yılı bakımından 550.000 TL aşmadığından Bay (A)’nın elde ettiği kira geliri için konut istisnasından yararlanması mümkündür.
Örnek – Bayan (B), 2023 yılında konut olarak kiraya verdiği dairesinden 760.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri yoktur. Bayan (B)’nin elde ettiği konut kira geliri (760.000 TL), 2023 yılı bakımından 550.000 TL’yi aştığından elde edilen kira geliri için konut istisnasından yararlanamayacaktır.
Örnek – Bay (C), 2023 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 160.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 220.000 TL işyeri kira geliri ve 275.000 TL ücret geliri elde etmiştir.
Elde edilen gelir toplamının (160.000 + 220.000 + 275.000=) 655.000 TL, 2023 yılı bakımından 550.000 TL aşması nedeniyle, 160.000 TL’lik konut kira geliri bakımından istisna (21.000 TL) uygulanması söz konusu olmayacaktır.
Örnek – Bay (D), 2023 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 20.000 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 42.000 TL mevduat faiz geliri ve 165.000 TL ücret geliri elde etmiştir.
Bay (D)’nin elde etmiş olduğu kira geliri 2023 yılı bakımından öngörülen 21.000 TL’lik istisna haddinin altında kaldığından, bu gelirin istisnaya konu edilip edilmeyeceğinin tespiti bakımından mükellefin elde etmiş olduğu menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve ücret geliri toplamının 550.000 TL’yi aşıp aşmadığına ayrıca bakılmayacaktır. Dolayısıyla Bay (D), elde etmiş olduğu söz konusu mesken kira geliri istisna tutarının altında kaldığından, bu gelir için beyanname vermeyecektir.
Örnek – Bayan (E), 2023 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 16.900 TL kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 220.000 TL iş yeri kira geliri, birinci işverenden 297.000 TL, ikinci işverenden ise 80.000 TL ücret geliri elde etmiştir.
Bayan (E)’nin elde etmiş olduğu konut kira geliri 2023 yılı bakımından öngörülen 21.000 TL’lik istisna haddinin altında kaldığından, konut kirası geliri yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil edilmeyecektir.
Örnek – Bay (F), 2023 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 108.000 TL kira geliri, ortağı olduğu anonim şirketten tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 480.000 TL kâr payı elde etmiştir.
Her ne kadar anonim şirketlerden elde edilen kâr payının yarısı Gelir Vergisi Kanunu’nun 22. maddesine göre gelir vergisinden istisna olsa da bu tutarın tamamı mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik kıyaslamaya esas tutarın tespitinde dikkate alınacaktır. Buna göre elde edilen gelir toplamının, (480.000+108.000=) 588.000 TL, 2023 yılı bakımından 550.000 TL’yi aşması nedeniyle, 108.000 TL’lik konut kira geliri bakımından istisna uygulanması söz konusu olmayacaktır.
Örnek – Bayan (G), 2023 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 95.000 TL kira geliri, birinci işverenden 305.000 TL, ikinci işverenden ise 60.000 TL ücret geliri ve gayrimenkul satışından kaynaklı net 500.000 TL değer artış kazancı elde etmiştir.
Her ne kadar 2023 yılı bakımından gayrimenkul satışından elde edilen değer artış kazancının 55.000 TL’si Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80 inci maddesine göre gelir vergisinden istisna olsa da mesken kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağına yönelik kıyaslamaya esas tutarın tespitinde istisna düşülmeden önceki tutarın tamamı dikkate alınacaktır. Buna göre elde edilen gelir toplamının, (95.000 + 305.000 + 60.000 + 500.000 =) 960.000 TL, 2023 yılı bakımından 550.000 TL’yi aşması nedeniyle, 95.000 TL’lik konut kira geliri bakımından konut istisnası (21.000 TL) uygulanması söz konusu olmayacaktır.
Örnek – Kamu kurumunda aylık brüt 22.900 TL maaşla çalışan Bay (H), 1/7/2023 tarihinde emekli olup, 310.380 TL emekli ikramiyesi almış ve kendisine 11.500 TL emekli aylığı bağlanmıştır. Ayrıca 2023 yılında, konut olarak kiraya verdiği dairesinden 112.500 TL kira geliri elde etmiştir.
Bay (H)’nın elde ettiği kira gelirine istisna uygulanıp uygulanmayacağı, 2023 yılında elde edilen kira gelirinin istisna haddi üzerinde olması şartıyla, beyan edilip edilmeyeceklerine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte mükellefin elde etmiş olduğu varsa ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayrisafi tutarları toplamının 550.000 TL’yi aşıp aşmadığına bakılarak tespit olunacaktır.
Bay (H)’nın 2023 yılı içerisinde elde ettiği 112.500 TL’lik mesken kira gelirinin istisna haddi üzerinde olması nedeniyle, istisnadan yararlanılıp yararlanılamayacağının tespitinde bu tutar da hesaplamaya katılacak olup, elde edilen tüm gelir (kazanç ve iratlar) toplamının da 550.000 TL’yi aşması durumunda istisnadan yararlanılması söz konusu olmayacaktır.
Buna göre, 2023 yılı içerisinde elde ettiği gelir toplamı [(6 x 22.900) + 310.380 + (6 x 11.500) + 112.500 =] 629.280 TL, 2023 yılı bakımından 550.000 TL’yi aşması nedeniyle, 112.500 TL’lik konut kira geliri bakımından istisna uygulanması söz konusu olmayacaktır.
IV. KİRA GELİRLERİNDEN İNDİRİLECEK GİDERLER
Yıllık konut veya işyeri kira geliri hâsılatından indirilecek olan giderler;
– Gerçek gider usulü veya
– Götürü gider usulü olmak üzere iki şekilde tespit edilmektedir.
DİKKAT: Mükellef bu usullerden istediğini seçebilir. Ancak götürü usulü seçenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler. (GVK.m.74).
Kira kazançlarının tespitinde gider usulünün seçiminde bütünlük esastır. Diğer deyişle bir gayrimenkulden elde edilen kira kazancına aşağıda açıklanan yöntemlerden biri, diğer bir kira kazancına başka bir gider usulü seçilmesi mümkün değildir. Elde edilen kira gelirlerinin toplamına ya götürü usul ya da gerçek gider usulünden biri seçilmelidir.
Ancak bu bütünlük kuralının iki istisnai durumu vardır. Birincisi tam mükellefiyete tabi bir mükellef, isterse, yurtiçindeki ve yurtdışındaki gayrimenkullerinden elde ettiği kiraları için farklı usulleri seçebilir. İkincisi VUK 112 No’lu tebliğ uyarınca kiraya verilen gayrimenkuller arasında ne maliyet bedeli ve ne de vergi değeri belli olmayan bina ve arazi bulunduğu takdirde, diğerleri için gerçek gider usulü seçilmiş olsa da bu bina veya arazi için götürü gider usulü uygulanabilir.
A- GERÇEK GİDER USULÜ
Bu usulde, fiilen yapılmış olan ve belgelerle (fatura, makbuz, fiş, poliçe vb.) tevsik edilen giderler gerçek tutarlarıyla yıllık kira geliri toplamından indirilecektir.
Bu usulde konut kira gelirinden istisna edilen 21.000 TL’ye isabet edenler hariç olmak üzere yıllık kira tutarından aşağıda yazılı giderler indirilir:
1. Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
2. Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile uygun derecede idare giderleri,
3. Kiraya verilen mal ve haklara özgü sigorta giderleri,
4. Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap (edinme) yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i, (bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmaz). İktisap edilen konutun birden fazla olması durumunda %5’lik indirim mükellefçe seçilen bir konuta uygulanacaktır.
5. Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
6. Kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar,
7. Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,
8. Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri,
9. Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,
10. Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
11. Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli, (kira indirimi gayri safi hasılattan burada sayılan yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı sayılmaz).
12. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.
Para cezaları ve vergi cezaları hâsılattan gider olarak indirilemez.
Örnek: Bankadan kredi alınmak suretiyle bir apartman dairesi satın alan kişi söz konusu daireyi kiraya vererek irat elde etmekte ise gerçek gider usulünü seçmesi halinde o yıla ait kira gelirinden bankaya yıl içinde ödediği kredi faizlerini indirebilecektir.
Örnek: Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen ve gider olarak kazançtan indirilebilecek vergi, resim, harçlara örnek olarak; emlak vergisi, temizletme ve aydınlatma harcı, çevre temizlik vergisi (çöp vergisi), arama, işletme, imtiyaz, telif, patent vb. haklar için ödenen resim ve harçlar örnek olarak verilebilir.
Örnek: Bir binanın kapı ve pencerelerinin tamiri, boyanması, otomatın, elektrik tesisatının, banyo kazanı ve lavaboların tamiri veya yenilenmesi gibi giderler, gayrisafi hâsılattan gider olarak indirilir. Bu harcamaların mülk sahibi tarafından yapılması şarttır.
Örnek: Bir binanın üzerine kat ilavesi, asansör ve kalorifer tesisatı olmayan binaya sonradan bu tesislerin yapılması nedeniyle yapılan giderler normal onarım gideri olmadığından hâsılattan düşülemez. Bu giderler gayrimenkulün maliyet bedeline eklenmek ve bu gayrimenkullerle birlikte amortismana tabi tutulmak kaydıyla, amortismanların gider olarak hâsılattan indirilmesi gerekir.
Örnek: Bir gerçek kişi sahibi bulunduğu apartman dairesinde öteden beri oturmakta iken, bu dairenin şehir merkezinde kalması ve yüksek kira getirmesi sebebiyle işyeri olarak yıllığı 50.000 TL’den kiraya vermiştir. Kendisi de yıllığı 30.000 TL’den kira ile tuttuğu başka bir apartman dairesinde ikamet ettiği varsayılırsa, ödediği bu kira bedelini elde ettiği işyeri kira gelirinden gider olarak indiremez. Çünkü ikamet ettiği konuta ait kirayı indirim konusu yapabilmesi için sahibi olduğu binayı da konut olarak kiraya vermesi gerekmektedir.
Örnek: Bay (Z) 2022 yılında 2.250.000 TL’ye satın aldığı bir apartman dairesini, 01.01.2023’da konut olarak kiraya vermiş ve yıllık 296.000 TL gelir elde etmiştir. Satın aldığı konutun %5’i 112.500 TL (2.250.000 x %5)’dir. Gerçek gider yönteminin seçilmesi ve istisnaya isabet eden tutarın ayrıştırılması ile kazançtan indirim konusu yapılabilir.
GERÇEK GİDER YÖNTEMİNİ SEÇENLER DİKKAT!
Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler, yapıkları harcamaların konut kira gelirinden istisna edilen 21.000 TL’ye isabet eden kısmını gider olarak indiremezler. Dolayısıyla istisnaya isabet eden kısmın hesaplanması gerekir. Şöyle ki;
| İndirilebilecek Gider = | Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat (*) |
| ——————————————————————- | |
| Toplam Hasılat | |
| (*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Mesken Kira Geliri İstisnası | |
Örnek: Sahibi olduğu konutu 2023 yılında kiraya veren ve 340.000 TL kira geliri elde eden bir mükellefin başka geliri bulunmamaktadır. Mükellef gayrimenkulü ile ilgili olarak, 86.500 TL harcama yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir.
Gerçek gider yöntemi seçildiğinden 86.500 TL’lik harcamanın 21.000 TL’lik istisnaya isabet eden kısmının hesaplanması ve toplam gider içinden ayrıştırılması gerekir. Buna göre;
Vergiye Tabi Hasılat = 340.000 – 21.000 = 319.000 TL
İndirilebilecek Gider = (319.000 x 86.500) / 340.000 = 81.157,35 TL
Dolayısıyla gider olarak 86.500 TL değil, 81.157,35 TL indirilebilecektir. İstisnaya isabet eden kısım bu şekilde ayrıştırılmış olmaktadır.
B- GÖTÜRÜ GİDER USULÜ
Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde, isteyen yükümlülerin, bir önceki bölümde açıklanan gerçek giderlere karşılık olmak üzere hâsılatlarının %15’ini götürü olarak indirebilecekleri kabul edilmiştir. Bu usulü seçen mükelleflerin götürü gidere ilişkin orana (%15) isabet eden tutar dışında, maddede bahsi geçen gerçek giderlerden herhangi birisini ayrıca indirmeleri söz konusu olmayacaktır. Çalışmanın sonunda götürü gider usulü ile ilgili örneklere yer verilmiştir.
Götürü gider usulü ve gerçek gider usulünün seçilmesinde mükelleflere seçimlik hak tanınmıştır. Ancak götürü gider usulünü seçenler iki yıl geçmedikçe gerçek usule vazgeçemezler (GVK.m.74).
V- KİRA GELİRLERİNE UYGULANACAK İNDİRİMLER NELERDİR?
Konut veya işyeri kira geliri elde eden mükellefler yıllık gelir vergisi beyannamesi üzerinden istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan kira tutarı üzerinden ayrıca aşağıda sayılan giderleri indirim konusu yapabilirler.
1. Beyan edilen gelirin %15’ini ve asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak şartıyla mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat sigortalarına ödenen primlerin %50’si ile ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigorta primleri. Sigortanın Türkiye’de kâin ve merkezi Türkiye’de bulunan bir emeklilik veya sigorta şirketi nezdinde akdedilmiş olması, prim tutarlarının gelirin elde edildiği yılda ödenmiş olması ve ücret geliri elde edenlerin ücretlerinin safi tutarının hesaplanması sırasında ayrıca indirilmemiş bulunması şartıyla, eşlerin veya çocukların ayrı beyanname vermeleri halinde, bunlara ait prim kendi gelirlerinden indirilir.
2. Beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması, Türkiye’de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları.
3. Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler ile kamu yararına çalışan dernekler ve Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflara yıllık toplamı beyan edilecek gelirin %5’i (kalkınmada öncelikli yöreler için %10’unu) aşmamak üzere, makbuz karşılığında yapılan bağış ve yardımlar.
4. Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin ve Gençlik ve Spor Bakanlığına ait gençlik merkezleri ile gençlik ve izcilik inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdî ve aynî bağış ve yardımların tamamı.
5. Fakirlere yardım amacıyla gıda bankacılığı faaliyetinde bulunan dernek ve vakıflara bağışlanan gıda, temizlik, giyecek ve yakacak maddelerinin maliyet bedelinin tamamı.
6. Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler, kamu yararına çalışan dernekler, Cumhurbaşkanınca vergi muafiyeti tanınan vakıflar ve bilimsel araştırma faaliyetinde bulunan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılan ya da Kültür ve Turizm Bakanlığınca desteklenen veya desteklenmesi uygun görülen;
a) Kültür ve sanat faaliyetlerine ilişkin ticari olmayan ulusal veya uluslararası organizasyonların gerçekleştirilmesine,
b) Ülkemizin uygarlık birikiminin kültürü, sanatı, tarihi, edebiyatı, mimarisi ve somut olmayan kültürel mirası ile ilgili veya ülke tanıtımına yönelik kitap, katalog, broşür, film, kaset, CD ve DVD gibi manyetik, elektronik ve bilişim teknolojisi yoluyla üretilenler de dahil olmak üzere görsel, işitsel veya basılı materyallerin hazırlanması, bunlarla ilgili derleme ve araştırmaların yayınlanması, yurt içinde ve yurt dışında dağıtımı ve tanıtımının sağlanmasına,
c) Yazma ve nadir eserlerin korunması ve elektronik ortama aktarılması ile bu eserlerin Kültür ve Turizm Bakanlığı koleksiyonuna kazandırılmasına,
d) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki taşınmaz kültür varlıklarının bakımı, onarımı, yaşatılması, rölöve, restorasyon, restitüsyon projeleri yapılması ve nakil işlerine,
e) Kurtarma kazıları, bilimsel kazı çalışmaları ve yüzey araştırmalarına,
f) Yurt dışındaki taşınmaz Türk kültür varlıklarının yerinde korunması veya ülkemize ait kültür varlıklarının Türkiye’ye getirtilmesi çalışmalarına,
g) Kültür envanterinin oluşturulması çalışmalarına,
h) 2863 sayılı Kanun kapsamındaki taşınır kültür varlıkları ile güzel sanatlar, çağdaş ve geleneksel el sanatları alanlarındaki ürün ve eserlerin Kültür ve Turizm Bakanlığı koleksiyonuna kazandırılması ve güvenliklerinin sağlanmasına,
i) Somut olmayan kültürel miras, güzel sanatlar, sinema, çağdaş ve geleneksel el sanatları alanlarındaki üretim ve etkinlikler ile bu alanlarda araştırma, eğitim veya uygulama merkezleri, atölye, stüdyo ve film platosu kurulması, bakım ve onarımı, her türlü araç ve teçhizatın tedariki ile film yapımına,
j) Kütüphane, müze, sanat galerisi ve kültür merkezi ile sinema, tiyatro, opera, bale ve konser gibi kültürel ve sanatsal etkinliklerin sergilendiği tesislerin yapımı, onarımı veya modernizasyon çalışmalarına,
İlişkin harcamalar ile bu amaçla yapılan her türlü bağış ve yardımların tamamı.
7. 3289 sayılı Gençlik ve Spor Genel Müdürlüğünün Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun ile 17.6.1992 tarihli ve 3813 sayılı Türkiye Futbol Federasyonu Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanun kapsamında yapılan sponsorluk harcamalarının; amatör spor dalları için tamamı, profesyonel spor dalları için %50’si.
8. Cumhurbaşkanınca başlatılan yardım kampanyalarına (deprem vb.) makbuz karşılığı yapılan ayni ve nakdî bağışların tamamı.
9. İktisadi işletmeleri hariç, Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımların tamamı.
VI. GİDER FAZLASI VE ZARAR DURUMU
Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler.
Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir. Bu durumun iki istisnası vardır:
1- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğması halinde, bu zararın gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılması söz konusu değildir.
2- Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan indirim konusu yapılan iktisap bedelinin %5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı olarak dikkate alınamaz.
VII- EMSAL KİRA BEDELİ ESASI
A- EMSAL KİRA BEDELİNİN TESPİTİ
Emsal kira bedeli uygulaması gayrimenkul sermaye iratlarının vergilendirilmesinde kullanılan bir vergi güvenlik müessesesidir. Emsal kira bedeli gayrimenkulün kira ücreti almadan başkasının kullanımına bırakılması durumunda ya da kira ücretinin emsal kira bedelinden düşük olması durumunda devreye giren bir düzenlemedir. Bu tip durumlarda gayrimenkulün emsal kira bedeli, gayrimenkulün kirası sayılmaktadır.
Emsal kira bedeli bina, arazi, mal ve haklarda ayrı ayrı tespit edilmektedir. Bina ve arazilerde emsal kira bedeli, yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kiradır. Kira mevzuatına göre kira takdir veya tespit etmeye yetkili makamlar, mahkeme veya yetkili özel makamlardır. Böyle bir makam yoksa veya söz konusu bina ve arazi için kira takdir veya tespiti yapılmamış ise, emsal kira bedeli, Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin %5’idir.
Vergi değeri bina ve arazinin rayiç bedelidir. Rayiç bedel ise, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesi ve aynı maddede sözü edilen “emlak vergisine matrah olacak vergi değerinin takdirine ilişkin tüzük” hükümlerine göre saptanmaktadır.
Örnek: Bay (Y) emlak vergisi değeri 2.000.000 TL olan konutlarından birini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakması halinde kira bedeli tahsil etmemiş olmasına rağmen 2.000.000 TL x %5 = 100.000 TL emsal kira bedeli üzerinden yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek suretiyle vergi ödeyecektir.
B- EMSAL KİRA BEDELİNİN HANGİ DURUMLARDA UYGULANACAĞI VE UYGULANMAYACAĞI
Emsal kira bedeli kiraya verilen mal ve haklara ait kiranın, emsal kira bedelinden düşük olması, mal ve hakların bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması durumunda uygulanmaktadır.
Emsal kira bedeli esası aşağıdaki durumlarda ise uygulanmayacaktır:
– Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası amacıyla bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması durumunda. Örneğin, bir yazlığın kışın korunması suretiyle münasip bir kısmının bekçiye tahsis edilerek bırakılması gibi.
– Binaların mal sahiplerinin usul (anne, baba, anneanne, babaanne, nine, dede), füru (çocuk, torun) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi durumunda, (Usul, füru veya kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnızca birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz, kardeşler evli ise eşlerinden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz).
Örnek: Bay (A) evlidir ve babası tarafından kendisine bedelsiz olarak bir ev tahsis edilmiş olup bu evde ikamet etmektedir. Bay (A)’nın eşi Bayan (B)’nin babası da kendilerine bedelsiz olarak başka bir konut tahsis etmiştir. Bu durumda evli eşlere babaları tarafından iki tane bedelsiz konut tahsisi söz konusudur. Sadece bir konut için emsal kira bedeli uygulanmayacak, diğer konut için ise emsal kira bedeli hesaplanacaktır.
– Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi durumunda
– Genel bütçeye dâhil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda,
emsal kira bedeli uygulanmaz (GVK madde 73/2).
VIII- BEYANNAME NE ZAMAN VE NEREYE VERİLECEK?
– 2023 yılı kazançlarına ilişkin beyanname 1-31 Mart 2024 tarihi mesai saati sonuna (internet üzerinden verilen beyanlarda 23:59’a) kadar verilecektir. 2023 yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin hesaplanan gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki taksitte ödenmektedir.
– Türkiye’yi terk edenler yurtdışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde vereceklerdir.
– Ölüm halinde mirasçılar ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde vereceklerdir.
Kira Beyannamesi, “Hazır Beyan Sistemi” aracılığıyla internet ortamından (dijital.gib.gov.tr) verilebilmektedir. Ayrıca “Hazır Beyan” mobil uygulaması aracılığıyla da cep telefonundan, vergi dairesinden alınan kullanıcı kodu, parola ve şifre ile mükellefin kendisi tarafından ya da 3568 sayılı Kanun gereği elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları ile elektronik beyanname aracılık sözleşmesi imzalanarak e-Beyanname Sistemi ile elektronik ortamdan, bağlı bulunulan (ikametgâhın bulunduğu yer) vergi dairesine kâğıt ortamında elden, ikametgâh adreslerine bağlı kalınmaksızın herhangi bir vergi dairesinden verilebilmektedir.
Beyanname taahhütlü olarak posta ile gönderildiğinde, postaya veriliş tarihi beyannamenin verildiği tarih olarak kabul edilecektir. Beyanname normal (adi) posta ile gönderilirse, beyannamenin vergi dairesine ulaştığı tarih beyannamenin verildiği tarih olarak kabul edilecektir.
252 Sıra No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği açıklamaları çerçevesinde, işyeri kira gelirleri ile ilgili olarak, tevkif yolu ile kesilen vergilerin mahsubunda; mükelleflerin kendilerinden vergi tevkifatı yapan vergi sorumlularının (kiracının) adı soyadı, unvanı, vergi dairesi ve vergi kimlik numaralarını, kesintiye esas alınan brüt tutarları, kesilen vergileri ve kesinti yapılan dönemleri gösteren tabloyu yıllık beyanlarına eklemeleri gerekir.
Maliye Bakanlığı tarafından VUK’un mükerrer 257 nci maddesine dayanılarak yayınlanan 470 Sıra VUK No’lu Genel Tebliği uyarınca ücret, kira, menkul sermaye iradı veya diğer kazanç ve iratlar elde edenler için “Hazır Beyan Sistemi” getirilmiştir. Bu sistem Gelir Vergisi Beyannamelerinin Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından hazırlanarak internet ortamında mükelleflerin onayına sunulduğu bir sistemdir.
Kira geliri elde eden mükellefler;
- Kimlik bilgilerini girip özel güvenlik sorularını cevaplayarak
- İnternet vergi dairesi şifrelerini kullanarak (şifre yoksa herhangi bir vergi dairesine kimlikle başvurarak ücretsiz alabilir) sisteme giriş yapabilirler.
Kira geliri yönünden gelir vergisi mükellefiyeti bulunmayanlar da bu sistemden yararlanabilmektedir. Bu bakımdan, vergi dairesinde mükellefiyet kaydı bulunmadığında, internet vergi dairesinde hazırlanan kira beyannamesi elektronik ortamda onaylandığı anda, şahıs adına vergi dairesinde mükellefiyet tesisi ve vergi tahakkuku işlemleri otomatik olarak gerçekleştirilmektedir.
Onaylanan kira beyanına ilişkin ödemeler;
- Gelir İdaresi Başkanlığı internet sitesi üzerinden anlaşmalı bankaların kredi kartları ile
- Anlaşmalı bankaların internet bankacılığını kullanarak
- Anlaşmalı bankalardan
- Tüm vergi dairelerinden
yapılabilir.
IX- BEYANNAME VERİLMEMESİ HALİNDE YAPILACAK İŞLEMLER
Kira gelirini beyan etmeyenlerden, ödemedikleri vergi, cezalı olarak alınmaktadır. Beyanda bulunmayanlar;
– 21.000 TL’lik konut kira geliri istisnasından yararlandırılmamakta,
– Vergi dairesi, durumu tespit ettiğinde; iki kat birinci derece usulsüzlük cezası kesmektedir.
– Kira gelirini takdir komisyonu takdir etmekte, bunun üzerinden de vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi ile birlikte vergi alınmaktadır.
X- KİRA ÖDEMELERİNİN BANKADAN YAPILMA ZORUNLULUĞU
Gayrimenkul sermaye iratlarının izlenebilirliğini ve denetimini kolaylaştırmak, özellikle konut ve işyeri kira gelirlerinde oluşan kayıt dışılığı azaltmak amacıyla kira ödemelerinin banka kanalı ile yapılmasına yönelik bazı düzenlemeler yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. 268 ve 298 Seri No’lu GVK Genel Tebliğlerine göre;
– Konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenler;
– İşyerlerinde ise herhangi bir miktar ile sınırlı olmaksızın işyerini kiraya verenler ile kiracıların,
– 01.07.2017 tarihinden itibaren tutarı ne olursa olsun haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarının
kiraya ilişkin tahsilât ve ödemelerini banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunlu hale getirilmiştir.
Mükelleflerce her bir konut için aylık tutarı 500 TL’nin altındaki konut kira geliri ile mahkeme ve icra yoluyla yapılan konut ve işyeri kira gelirine ilişkin tahsilâtlar tebliğle getirilen zorunluluk kapsamında değildir. Öte yandan mahkeme ve icra yoluyla yapılan konut ve işyeri kira gelirine ilişkin tahsilatlar ile aynî olarak yapılan ödemeler bankadan ödeme zorunluluğu kapsamında değildir.
Konutlarda tevsik zorunluluğu sadece kiraya vereni kapsamaktadır (mülk sahibi). İşyerlerinde ise hem kiraya veren hem de kiracıları kapsamaktadır.
XI- KİRA KAZANÇLARINDA DEFTER, KAYIT VE BELGELERİN SAKLANMASI
VUK 208’e göre defter tutmaya mecbur olan gerçek kişiler gelir vergisine tabi menkul ve gayrimenkul sermayelerle bunlardan elde edilen iratları ve bunlara ilişkin giderleri defteri kebir veya işletme hesabının veya serbest meslek erbabı kazanç defterinin ayrı bir sayfasına veya ayrı bir deftere veyahut bir cetvele ayrı ayrı kaydetmeye mecburdurlar. Ancak bu hesap mükellefin diğer kazançlarını tespit için tuttuğu hesaplara karıştırılmaz ve onlar ile birleştirilmez.
Defter tutmak zorunda olmayan mükellefler ise sadece kiralama işlemi ile ilgili belgeleri aklamakla yükümlüdürler. Kira kontratı, banka dekontları, makbuzlar, gider belgeleri vb. tüm dokümanlar muhafaza edilmek durumundadır. Olası vergi incelemelerinde mükellefler bu belgeleri ibraz edeceklerdir.
XII- ÖZELLİKLİ HUSUSLAR
– Depozito ödemeleri kira geliri sayılmaz.
– Bir işletmenin ya da şirketin aktifinde yer alan gayrimenkullerin kiralanması durumunda ticari kazanç (ya da zirai kazanç) hükümleri uygulanmaktadır.
– Bireysel emeklilik sistemine ödenen katkı paylarını kazancınızdan indirim konusu yapamazsınız.
– Boş olan ve kira geliri elde etmediğiniz gayrimenkuller için beyanname vermenize gerek yoktur. Sadece bağlı olduğunuz vergi dairesini bilgilendirmeniz yeterlidir.
– Tapu sahibi başka kişi, kirayı elde eden başka biri olması durumunda tapu sahibinin beyanname vermesi gerekmektedir. Ancak ödemelerin akıbeti hakkında vergi dairenizi bilgilendiriniz.
– Sadece işyeri kira geliri elde ediyorsanız ve elde ettiğiniz kazanç 150.000 TL’yi aşmıyorsa beyanname vermenize gerek bulunmamaktadır.
– Emekli de olsanız konut kiranız 21.000 TL’yi aştığı sürece beyanname vermeniz gerekmektedir.
– Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında belediyeler tarafından verilen kira yardımlarının gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmesi hukuken mümkün değildir. Kira yardımlarını kazanç olarak kabul edip beyanname vermenize gerek yoktur. (B.07.1.GİB.4.06.16.01-2010-GVK-70-19-68 sayılı ve 09/02/2011 tarihli Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı özelgesi).
– İşyeri kiracılarının kesmekle yükümlü oldukları stopajları vergi dairesine yatırmamasından dolayı, işyeri sahibinin sorumluluğu yoktur.
– Mantolama gibi giderler, gerçek gider usulü seçilmesi durumunda kira kazancında gider olarak kabul edilmemektedir. Söz konusu harcamalar maliyet bedeline eklenecek ve Gelir Vergisi Kanunun 74/6 maddesi uyarınca amortisman yoluyla hasılattan indirim konusu yapılacaktır (11.08.2012 tarihli ve 38418978-120[74-12/2]-825 sayılı Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı özelgesi).
– Dar mükellef konumundaki mükellefler işyeri kira kazançları için beyanname vermeyeceklerdir. Ancak 21.000 TL’yi aşan konut kiraları için beyanname vermek zorundadır.
– İşyeri kira kazançlarında, kiracı konumundaki kişi stopaj yapmakla sorumlu değilse (örneğin basit usul mükellef), bu durumda kira kazancının yıllık miktarı 8.400 TL ile karşılaştırılmalıdır. Aşıyorsa beyanname verilmek zorundadır.
– Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderlerinin kira kazançlarından gider olarak düşülmesi mümkündür.
XIII- KONUT VEYA İŞYERİ KİRA GELİRLERİNİN BEYANINA İLİŞKİN ÖRNEKLER
2023 yılında elde edilen kira gelirlerine aşağıdaki tarife esas alınacaktır.
| GELİR VERGİSİ TARİFESİ | |
| 70.000 TL’ye kadar | %15 |
| 150.000 TL’nin 70.000TL’si için 10.500 TL, fazlası | %20 |
| 370.000 TL’nin 150.000TL’si için 26.500 TL, fazlası | %27 |
| 1.900.000 TL’nin 370.000TL’si için 85.900 TL, fazlası | %35 |
| 1.900.000 TL’den fazlasının 1.900.000TL’si için 621.400 TL, fazlası | %40 |
Örnek-1: Mükellef Bayan (Z), İstanbul’da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2023 takvim yılında 80.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.
Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 80.000 TL |
| Vergiden İstisna Tutar | 21.000 TL |
| Kalan (80.000 – 21.000) | 59.000 TL |
| %15 Götürü Gider (59.000 x %15) | 8.850 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (59.000-8.850) | 50.150 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi | 7.522,50 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 7.522,50 TL |
ÖRNEK-2: Mükellef Bay (S), Bursa’da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2023 yılında 45.000 TL, işyeri olarak kiraya verdiği dairesinden ise 73.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 14.600 TL tevkifat yapılmıştır.
Başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.
Söz konusu mükellefin mesken kirası gelirinin istisna haddini aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının toplamı (24.000+73.000) 150.000 TL’yi aşmadığından işyeri kira gelirini beyan etmesine gerek bulunmamaktadır. Ancak konut kira gelirini beyan edecektir.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 45.000 TL |
| Vergiden İstisna Tutar | 21.000 TL |
| Kalan (45.000-21.000) | 24.000 TL |
| %15 Götürü Gider (24.000 x %15) | 3.600 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (24.000-3.600) | 20.400 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi | 3.060 TL |
| Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler | – TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 3.060 TL |
Örnek-3: Mükellef Bay (F), İzmir’de bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2023 yılında 125.500 TL kira geliri elde etmiştir. Mükellef 2023 yılı için yaptırdığı hayat sigortası kapsamında 9.200 TL prim ödemiş ve Cumhurbaşkanlığı tarafından düzenlenen kampanya kapsamında depremzedelere 6.500 TL makbuz karşılığı bağışta bulunmuştur.
Başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 125.500 TL |
| Vergiden İstisna Tutar | 21.000 TL |
| Kalan (125.500 TL-21.000 TL) | 104.500 TL |
| %15 Götürü Gider (104.500 TL X %15) | 15.675 TL |
| Safi İrat (104.500 TL – 15.675 TL) | 88.825 TL |
| Hayat Sigortasına Ödenen Katkı Payı (*) | 4.600 TL |
| Depremzedeler İçin Yapılan Bağış ve Yardımlar (**) | 6.500 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (88.825 – (4.600 + 6.500)) | 77.725 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (70.000 TL için 10.500 TL) (Kalan= 7.725 TL için 1.545 TL) |
12.045 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 12.045 TL |
| * Hayat sigortalarında ödenen primlerde indirilecek miktar beyan edilen gelirin % 15’ini geçemeyeceği gibi ödenen primlerin % 50’si olarak dikkate alınacaktır.
** Tamamı indirilebilir. |
|
Örnek -4: Mükellef Bayan (V), Samsun’da bulunan ve işyeri olarak kiraya verdiği mülkünden 305.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 61.000 TL tevkifat yapılmıştır. Başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.
Tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının bedeli 150.000 TL’yi aştığından elde edilen kira gelirinin beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 305.000 TL |
| %15 Götürü Gider (305.000 x %15) | 45.750 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (305.000-45.750) | 259.250 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (150.000 TL için 26.500 TL) (Kalan = 109.250 TL için 29.497,50 TL) |
55.997,50 TL |
| Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler | 61.000 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 0 TL |
| İade Alınacak Gelir Vergisi | 5.002,50 TL |
Örnek -5: Mükellef Bay (F), işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden yıllık 520.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 104.000 TL tevkifat yapılmıştır. Başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.
Tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının bedeli 150.000 Türk Lirasını aştığından elde edilen kira gelirinin beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 520.000 TL |
| %15 Götürü Gider (520.000 x %15) | 78.000 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (520.000-78.000) | 442.000 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (370.000 TL için 85.900 TL) (Kalan = 72.000 TL için 25.200 TL) |
111.100 TL |
| Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler | 104.000 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 7.100 TL |
Örnek -6: Mükellef Bay (K), 2.850.000 TL değerinde olan kredi ile aldığı ve işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden yıllık 555.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 111.000 TL tevkifat yapılmıştır. Başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiştir.
Yıl içerisinde gayrimenkul alımı için kullandığı kredi borcu nedeniyle 126.000 faiz ödemiştir. Ayrıca 14.500 TL sigorta harcaması yapmıştır. 2.850.000 TL değerindeki gayrimenkulün iktisap bedelinin % 5’i oranında indirimden yararlanılacaktır.
Tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının bedeli 150.000 Türk Lirasını aştığından elde edilen kira gelirinin beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 555.000 TL |
| Gerçek Giderler – Faiz ödemesi: 126.000 TL – Sigorta harcaması: 14.500 TL – İktisap bedelinin %5’i (2.850.000x%5) 142.500 TL |
283.000 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (555.000-283.000) | 272.000 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (150.000 TL için 26.500 TL) (Kalan = 122.000 TL için 32.940 TL) |
59.440 TL |
| Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler | 111.000 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | – TL |
| İade Alınacak Gelir Vergisi | 51.560 TL |
Örnek -7: Bayan (Y) 2023 yılı içinde 108.000 TL emekli maaşı dışında konut olarak kiraya verdiği taşınmazından 96.000 TL gelir elde etmiştir. Götürü gider yöntemini tercih eden Bayan (Y)’nin başka bir geliri bulunmamaktadır.
Bu durumda Bayan (Y)’nin kazancı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
Emekli maaşı GVK 23/11 hükmü uyarınca vergiden istisnadır ve beyannameye dahil edilmeyecektir.
Toplam 96.000 TL konut kirası gelirine konut istisnası uygulanacak ve ödenmesi gereken vergi aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 96.000 TL |
| Vergiden İstisna Tutar | 21.000 TL |
| Kalan (96.000-21.000) | 75.000 TL |
| %15 Götürü Gider (75.000 x %15) | 11.250 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (75.000-11.250) | 63.750 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi | 9.562,50 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 9.562,50 TL |
Örnek -8: Doktor olarak bir hastanede ücretli çalışan Bay (D) 2023 yılı içinde brüt 545.000 TL ücret geliri elde etmiştir. Sahip olduğu taşınmazlarından birini konut olarak kiraya vermiş 155.000 TL kazanç elde etmiştir. Diğerini ise işyeri olarak kiraya vermiş net 96.800 TL (brüt 121.000 TL) gelir sağlamıştır. Bankadaki mevduat hesabına 15.000 TL faiz tahakkuk etmiştir. İşyeri kazancından 24.200 TL stopaj yapılmıştır. Götürü gider yöntemini seçen Bay (D)’nin kazancı aşağıdaki şekilde hesaplanacaktır.
Tevkifata tabi tutulan ve tek işverenden alınan ücret ve banka mevduat faizi Gelir Vergisi Kanunu düzenlemeleri gereği beyan edilmeyecektir. Kira kazançları toplamı ise 150.000 TL’yi aştığından beyan edilecektir. Konut kira geliri 155.000 TL, işyeri kira geliri ise brüt 121.000 TL olarak beyan edilecektir.
Diğer yandan Bay (D)’nin elde ettiği kazançların toplamı 550.000 TL’yi aştığından konut istisnasından yararlanması mümkün değildir. İşyeri kazançları üzerinden yapılan stopajlar ise mahsup edilecektir.
Buna göre hesaplama şu şekilde olacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 276.000 TL |
| %15 Götürü Gider (276.000 x %15) | 41.400 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (276.000-41.400) | 234.600 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (150.000 TL için 26.500 TL) (Kalan= 84.600 TL için 22.842 TL) |
49.342 TL |
| Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler | 24.200 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 25.142 TL |
Örnek -9: Mükellef Bayan (A), Trabzon’da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2023 takvim yılında 93.000 TL kira geliri elde etmiştir. Aynı zamanda ücretli olarak çalışan Bayan (A)’nın yıllık brüt ücret geliri 480.000 TL’dir. Başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.
Bayan(A)’nın elde ettiği kazançların toplamı 550.000 TL’yi aştığından konut istisnasından yararlanması mümkün değildir. Tek işverenden alınan ve tamamı tevkif suretiyle vergilenen ücret geliri beyan edilmeyecektir. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi ise aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 93.000 TL |
| %15 Götürü Gider (93.000 x %15) | 13.950 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (93.000-13.950) | 79.050 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (70.000 TL için 10.500 TL) (Kalan = 9.050 TL için 1.810 TL) |
12.310 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 12.310 TL |
Örnek -10: Mükellef Bay (S), İzmir’de bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2023 yılında 330.000 TL kira geliri elde etmiştir. Söz konusu konut için 30.000 TL bakım ve onarım masrafı, 11.000 TL sigorta harcaması, 3.200 TL emlak vergisi ödemesi gerçekleştirmiştir. Başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiştir.
Mükellefin geliri 550.000 TL’yi aşmadığından konut istisnasından yararlanacaktır. Gerçek gider yöntemini seçtiği için, istisnaya isabet eden tutarı dikkate alarak indirebileceği giderini hesaplamalıdır.
| Gayrisafi İrat Toplamı | 330.000 TL |
| Vergiden İstisna Tutar | 21.000 TL |
| Kalan | 309.000 TL |
| İndirilebilecek Gider (*)
Toplam Gider (30.000 + 11.000 + 3.200) |
41.387,27 TL |
| Vergiye Tabi Gelir (309.000 – 41.387,27) | 267.612,73 TL |
| Hesaplanan Gelir Vergisi (150.000 TL için 26.500 TL) (Kalan= 117.612,73 TL için 31.755,44 TL) |
58.255,44 TL |
| Ödenecek Gelir Vergisi | 58.255,44 TL |
| (*) İstisnaya isabet eden kısma ilişkin hesaplama sonrası rakam yazılmıştır. | |
