Yeni Konut Alanların Kira Geliri Beyanlarına Vergi Avantajı! – Mehmet Göktuğ KÖKBULUT, Avukat

Mehmet Göktuğ KÖKBULUT
Avukat
[email protected]

Son günlerde Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından kira geliri olan kişilere yönelik olarak gelirlerini beyan etmeleri için yoğun bir şekilde yazılar gönderiliyor. Beyan edilmeyen kira gelirlerinin tespiti halinde, ödenmesi gereken gelir vergisinin yanında gecikme faizi ve vergi ziyaı cezası ile karşı karşıya kalınacaktır.

Kira gelirlerini beyan etmek zorunda olan mükelleflerin Mart ayında bir önceki yılın kira gelirlerini beyan etmeleri gerekmektedir. Mükellefler kira gelirlerini beyan ederken, brüt olarak elde ettikleri ve istisna sonrası kalan tutarlardan kendi seçimleri doğrultusunda gerçek giderlerini veya kira gelirlerinin %15’i oranında hesaplanacak olan tutarı gider olarak indirim konusu yapabilmektedirler. Ancak götürü gider usulünü tercih edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler. Gerçek gider usulünü tercih edenler ise takip eden yıllarda dilediği zaman götürü gider usulüne geçebilirler.

Gerçek usulde indirilebilecek olan giderler arasında şunlar da yer almaktadır;

– Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i ile

– Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar.

Örneğin;

Mehmet Bey Ocak 2023 tarihinde 8 milyon TL’ye satın almış olduğu konutu, aylık 50.000 TL kira bedeli ile kiraya vererek 2023 yılında toplam yıllık 600.000 TL kira geliri elde etmiş olsun.

Mehmet Bey Mart 2024 döneminde 2023 yılına ilişkin olarak konut kira gelirine ilişkin gelir vergisi beyannamesi verecektir. Mehmet Bey kira gelirini beyan ederken gerçek gider yöntemini tercih etmektedir.

Bu durumda gerçek gider usulünde indirim konusu yapabileceği diğer giderlerin yanında aşağıda hesaplanan giderleri de indirim konusu yapabilecektir;

İktisap bedelinin %5’i

İktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5‘i olan (8 milyon TL x %5=) 400.000 TL‘yi gider olarak indirim konusu yapabilecektir.

İktisap bedelinin %2’si oranında amortisman gideri

Amortismana tabi değer, biliniyor ise maliyet bedeli, bilinmiyorsa bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için VUK 267/3. Maddeye göre tespit edilen emsal değeridir.

İktisap bedeli 8 milyon TL olan taşınmaz mal için yıllık amortisman tutarı (8 milyon TL x %2=) 160.000 TL’yi gider olarak indirim konusu yapabilecektir.

2023 yılı için uygulanacak istisna tutarı 21.000 TL olup, bu istisnadan sadece mesken kira geliri elde edenler faydalanabilecektir. Gerçek usulde gelir vergisine tabi ticari ve zirai kazanç sahipleri ile serbest meslek erbabı kişiler, konut kira geliri istisnasından yararlanamayacaktır. 2023 yılı içerisinde 21.000 TL üzeri mesken kira gelirinin yanında, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayri safi tutarları toplamı 550.000 TL’yi geçenler, 21.000 TL’lik mesken istisnasından yararlanamayacaktır.

Mehmet Bey 2023 yılında elde etmiş olduğu konut kira geliri dolayısıyla Mart 2024 döneminde gerçek gider usulünü tercih etmesi halinde aşağıdaki gibi beyanda bulunacaktır;

Oysa;

Mehmet Bey 2023 yılı konut kira geliri beyanında gerçek gider değil de götürü gider esasını seçmiş olsaydı (600.000 x %15=) 90.000 TL tutarında gideri indirim konusu yapabilecek ve beyan etmesi gereken safi gelirini de (600 bin – 90 bin =) 510.000 TL olarak beyan edecek ve 134.900.- TL gelir vergisi ödeyecekti.

Ancak burada dikkat çekmek istediğimiz önemli bir husus da konut taşınmaz alımında bedelin düşük gösterilmesi halinde yukarıda açıklamaya çalıştığımız avantajdan yeterince faydalanılamayacak olunmasıdır.