T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı
Gelir Kanunları KDV-ÖTV Grup Müdürlüğü
Sayı : E-39044742-130[Özelge]-261061
Tarih: 28.02.2023
Konu : Yapı ruhsatı değişikliğinde KDV oranı belirlenirken hangi yapı ruhsatının esas alınacağı ve KDV kanununun 13/i maddesi kapsamında konut tesliminde KDV istisnası
… İSTANBUL
İlgi : 18/01/2023 tarihli ve … evrak kayıt numaralı özelge talep formunuz.
İlgide kayıtlı özelge talep formunda, Şirketiniz tarafından İstanbul ili, … İlçesi, … Mahallesinde bulunan … ada, … parsel numarasında kayıtlı 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamına dahil olan arsa niteliğindeki taşınmazı satın aldığınız, .. . A.Ş’ye ait 17/02/2022 tarihli taşınmaz yapı ruhsatının 25/10/2022 tarihinde isim değişikliği yapılmak suretiyle Şirketiniz adına alındığı, arsa sahibi sıfatıyla müteahhitlik hizmetini nakit bedel karşılığında satın alarak bir kısmı 150 m2’nin altında bir kısmı 150 m2’nin üstünde olmak üzere konut inşaatı işine başladığınızı, söz konusu konutların Türkiye’de yerleşik olmayanlara proje aşamasında yapılacak satışının Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun 13/i maddesi kapsamında
KDV’den istisna olup olmadığı, KDV’den istisna olan teslimler dışında kalan 150 m2’nin altındaki ve 150 m2’nin üstündeki konut tesliminde uygulanacak KDV oranı hususunda Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
3065 sayılı KDV Kanununun 13/i maddesinde, konut veya iş yeri olarak inşa edilen binaların ilk tesliminde uygulanmak ve bedeli döviz olarak Türkiye’ye getirilmek kaydıyla, Gelir Vergisi Kanununun 3 üncü maddesinin birinci fıkrasının 2 numaralı bendinde belirtilenler hariç olmak üzere çalışma veya oturma izni alarak altı aydan daha fazla yurt dışında yaşayan Türk vatandaşları, Türkiye’de yerleşmiş olmayan yabancı uyruklu gerçek kişiler ile kanuni ve iş merkezi Türkiye’de olmayan ve bir iş yeri ya da daimi temsilci vasıtasıyla Türkiye’de kazanç elde etmeyen kurumlara yapılan konut veya iş yeri teslimlerinin KDV’den istisna olduğu hüküm altına alınmıştır.
KDV Genel Uygulama Tebliğinin “Konut veya İş Yeri Teslimlerinde İstisna” başlıklı (II/B-12.) bölümünün; “İstisna Kapsamına Giren Taşınmazlar” alt başlıklı (II/B-12.1.1.) bölümünde;
“12.1.1.İstisna Kapsamına Giren Taşınmazlar
3065 sayılı Kanunun (13/i) maddesinde düzenlenen istisnanın kapsamına konut veya iş yeri olarak inşa edilen binalar girmektedir.
Konut veya iş yerinin bu istisna kapsamında teslime konu edilebilmesi için; konut veya iş yeri olarak inşa edilen binanın yapı ruhsatının bulunması ve alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edilmesi şarttır. Kat irtifakı kurulabilen konut veya iş yerlerinde ayrıca kat irtifakının kurulmuş olması gerekir. Yapı ruhsatında konut, dükkan, ofis, büro, rezidans, apart daire, devre mülk ve benzeri olarak tanımlanan konut veya iş yerleri istisna kapsamında değerlendirilir.
İstisna uygulamasında, kat mülkiyeti kurulan konut veya iş yerlerinin tesliminde fiili teslimin tevsiki aranmaz.”
açıklamaları yer almakta olup, “İstisnadan Yararlanacak Alıcılar” alt başlıklı (II/B-12.1.3.) bölümünde ise yabancı uyruklu gerçek kişilerin istisnadan hangi şartlar dahilinde yararlanabileceğine yönelik açıklamalara yer verilmiştir.
Mal teslimi ve hizmet ifalarına uygulanan KDV oranları, 3065 sayılı KDV Kanununun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak maddede yer alan sınırlar dahilinde, 700 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ile değişmeden önce Bakanlar Kurulu, değişiklik sonrasında ise Cumhurbaşkanı tarafından belirlenmektedir.
Bu kapsamda KDV oranları, 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı (BKK) eki (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %8, bu listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler içinse %18 olarak tespit edilmiştir.
Söz konusu BKK eki (I) sayılı listenin “B) DİĞER MAL VE HİZMETLER” bölümünün 11 inci sırasına göre net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri %1 oranında KDV’ye tabi bulunmakta; ancak aynı BKK’nın 1 inci maddesinin 6 ncı fıkrasına göre net alanı 150 m2’ye kadar olan bu konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dâhil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;
(ii) Yapı ruhsatı 1/1/2017 tarihinden (bu tarih dâhil) sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi
1/1/2017 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde;
a ) Bin Türk Lirası ile iki bin Türk Lirası (iki bin Türk Lirası dâhil) arasında olan konutların tesliminde %8
b ) İki bin Türk Lirasının üzerinde olan konutların tesliminde %18
oranında KDV uygulanmaktaydı.
28/3/2022 tarihli ve 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararıyla,
– 2007/13033 sayılı BKK eki (I) sayılı listenin “B) DİĞER MAL VE HİZMETLER” bölümünün 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri düzenlemesi ile söz konusu Kararın 1 inci maddesinin 6 ncı fıkrası 1/4/2022 tarihinden itibaren yürürlükten kaldırılmış; ancak 5359 sayılı Kararın 10 uncu maddesinde, 1/4/2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar için bu hükümlerin uygulanmasına devam olunacağına karar verilmiş;
– 2007/13033 sayılı BKK eki (II) sayılı listeye eklenen 35 inci sıra uyarınca da “konutların net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı,” 1/4/2022 tarihinden itibaren %8 oranında KDV’ye tabi tutulmuştur.
KDV Genel Uygulama Tebliğinin (II/B-2.1.1) bölümünde,
“…1/4/2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutların, bu tarihten sonraki tesliminde;
– Net alanı 150 m2’ye kadar olan konutlar için KDV oranı,
Büyükşehir statüsünde olmayan yerlerde (%1),
Büyükşehirlerde, 2007/13033 sayılı BKK’nın 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile kaldırılmadan önceki 1 inci maddesinin altıncı fıkrasına ilişkin yukarıda yer alan açıklamalar da dikkate alınarak (%1), (%8) veya (%18)
olarak uygulanır.
– Net alanı 150 m2’yi aşan konutlarda ise genel vergi oranı (%18) uygulanır.
1/4/2022 tarihinden sonra alınan yapı ruhsatlarına göre yapılan konut teslimlerinde, konutun net alanının;
– 150 m2 veya daha az olması durumunda KDV oranı (%8),
– 150 m2’den fazla olması durumunda ise satış bedelinin 150 m2’ye kadar olan kısmı için KDV oranı (%8), 150 m2’nin üzerindeki kısmı için KDV oranı (%18)
olarak uygulanır.”
açıklamaları yapılmıştır.
Buna göre, 17/2/2022 tarihli veriliş amacı “Yeni Yapı” olan yapı ruhsatına göre inşa ettiğiniz konutlarla ilgili olarak 25/10/2022 tarihli ruhsat değişikliğinde yalnızca isim değişikliği yapılması nedeniyle söz konusu konutların tesliminde, 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı öncesinde geçerli olan KDV oran hükümlerinin uygulanması gerekmektedir.
Bu itibarla, proje aşamasında satışı gerçekleştirilen konutların KDV Kanununun 13/i maddesi kapsamında teslimi, satışa konu taşınmazlara ilişkin tapuda alıcı adına kat mülkiyetinin kurulduğu tarih veya kat mülkiyetinin kurulmasından önce alıcıların kullanımına hazır vaziyette fiilen teslim edildiği tarih itibarıyla KDV Genel Uygulama Tebliğinin ilgili bölümünde belirtilen şartların sağlanması halinde mümkün bulunmaktadır.
Bu kapsamda, proje aşamasında satışı yapılan konut/işyerlerine ilişkin bedelin en az %50’sinin satışa ilişkin faturanın düzenlendiği tarihten önce, kalan kısmının da en geç bir yıl içerisinde alıcı tarafından döviz olarak Türkiye’ye getirilerek satıcıya ödenmesi gerekir. Dolayısıyla, proje aşamasında satışı yapılan ve yukarıda belirtilen teslim tarihi itibarıyla bedeli yurt dışından gelmiş bulunan taşınmazların istisna kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
(*) Bu Özelge 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 413.maddesine dayanılarak verilmiştir.
(** ) İnceleme, yargı ya da uzlaşmada olduğu halde bu konuya ilişkin olarak yanlış bilgi verilmiş ise bu özelge geçersizdir.
(** *) Talebiniz üzerine tayin edilmiş olan bu özelgeye uygun işlem yapmanız hâlinde, bu fiilleriniz dolayısıyla vergi tarh edilmesi icap ederse, tarafınıza vergi cezası kesilmeyecek ve tarh edilen vergi için gecikme faizi hesaplanmayacaktır.
