Varlık Barışına Konu Taşınmazların Değerlemesi: Bir Öneri
Caner SAMANCI
Vergi Müfettişi
canersamanci@gmail.com
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununa, 7417 sayılı Devlet Memurları Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile eklenen geçici 15 inci madde ile gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerince sahip olunan ve Türkiye’de bulunan, ancak kanuni defter kayıtlarında yer almayan; para, altın, döviz, menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçları ile taşınmazların 31/03/2023 tarihine kadar vergi dairesine beyan edilerek kanuni defter kayıtlarına alınmasına imkân tanınmıştır.
Söz konusu varlıkların beyan edilen değerleri üzerinden %3 oranında hesaplanan vergi, ilgili vergi dairesi tarafından tarh edilecek ve mükellefler tarafından beyanı takip eden ay sonuna kadar ödenecektir.
Yurt içinde bulunan varlıkların vergi dairelerine beyan edilmesinde, bildirildiği veya beyan edildiği tarih itibarıyla varlıklar, aşağıdaki değerleme ölçütleri ile değerlenecektir:
a) Türk lirası cinsinden para, itibari (nominal) değeriyle.
b) Altın, rayiç bedeliyle.
c) Döviz, Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası döviz alış kuruyla.
ç) Menkul kıymet ve diğer sermaye piyasası araçlarından;
1) Pay senetleri, varsa borsa rayiciyle, borsa rayici yoksa rayiç bedeliyle, bu bedel tespit edilemiyorsa alış bedeliyle, alış bedeli de belli değilse itibari (nominal) değeriyle.
2) Tahvil, bono, eurobond gibi borçlanma araçları, varsa borsa rayiciyle, borsa rayici yoksa rayiç bedeliyle, bu bedel tespit edilemiyorsa alış bedeliyle, alış bedeli de belli değilse itibari (nominal) değeriyle.
3) Yatırım fonu katılma payları, ilgili piyasasında belirlenmiş kapanış fiyatıyla.
4) Vadeli işlem ve opsiyon sözleşmeleri gibi türev araçlar, varsa borsa rayiciyle, borsa rayici yoksa rayiç bedeliyle, bu bedel tespit edilemiyorsa alış bedeliyle, alış bedeli de belli değilse itibari (nominal) değeriyle.
d) Taşınmazlar, rayiç bedeliyle.
Yukarıda tadadi olarak sayılan varlıkların tamamı için, taşınmazlar hariç, beyan tarihi itibariyle işaret edilen değerlerine ulaşılması mümkündür.
Ancak taşınmazların her birinin değerini etkileyici özgü niteliklere sahip olması ve herhalde yekdiğerinin beyan gününde alım satıma konu ederinin tespitinin fiilen imkansızlığı sebebiyle mükelleflere rayiç bedelin belirlenmesinde açık bir alan bırakılmaktadır.
Taşınmazlarda Rayiç Bedel Nasıl Belirlenecek?
213 Sayılı Vergi Usul Kanunu mükerrer 266. maddesine göre rayiç bedel; bir iktisadi kıymetin değerleme günündeki normal alım satım değeri olarak tanımlanıyor.
Özellikle gayrimenkul değerlerinin aylık hatta haftalık değişim gösterdiği son zamanlarda değerlemenin doğru olarak yapılması mükellefler için bir hayli güç olmakla birlikte bu değer üzerinden %3 vergi tarh edecek olan idare de bu belirsizliğin dolaylı da olsa tarafı olmaktadır.
Bu noktada belediyeler tarafından biçilen rayiç değerler alternatif olarak akıllara geliyor. Ancak emlak vergisine matrah olan rayiç bedelin, yerel halkın ödeyeceği emlak vergisini doğrudan etkilemesinin yaratacağı sonuçlar yönünden belediyelerin düşük tutma eğiliminde olduğunu biliniyor.
Böyle olunca; hem işletme bilançosuna güçlü bir varlık ekleyerek öz sermayesini olması gereken kadar büyütememe yönünden varlık barışına konu taşınmazı beyan eden mükellefler için hem de vergi matrahının taşınmazın gerçek değerinden düşük gösterilmesi yönünden eksik vergi tarh eden vergi idaresi için beklenen sonuçlar alınamayabilir.
Alternatif: Gayrimenkul Değerleme Raporu
Sermaye piyasası mevzuatına göre gayrimenkul değerlemesi; bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdiri anlamına gelir. Değerleme işlemleri ise SPK tarafından yetkilendirilmiş kişi ve kuruluşlar tarafından belirlenen kriter ve standartlar çerçevesinde yapılan araştırma ve çalışmalar sonucunda bir rapora bağlanır.
Bu bakımdan her ne kadar varlık barışına ilişkin mevzuat doğrudan işaret etmese de, gerçek değerden uzak olan emlak bedeline esas belediye rayiç değerinden veya yapılan çevre araştırması sonucu subjektif bir fiyat üzerinden varlık beyanında bulunmaktansa SPK lisanslı bağımsız gayrimenkul değerleme uzmanlarına hazırlatılacak bir rapor üzerinden beyanda bulunmak Vergi Usul Kanununun 3.maddesinin “Vergiyi doğuran olayın gerçek mahiyeti yemin hariç her türlü delille ispat olunabilir.” hükmü de göz önüne alındığında olası ihtilaflarda öne sürmek bakımından fayda sağlayacaktır.
