Taşınmazlarda Yeniden Değerleme, Finansal Gider Kısıtlamasında Avantaj Olabilir!
İsmail KÖKBULUT
Yeminli Mali Müşavir
[email protected]
Yazar Hakkında
Bilanço aktifine kayıtlı taşınmazların kayıtlı değerlerinin genelde düşük olması işletmelerin özsermayelerini olduğundan daha düşük görünmesine sebep olmakta. Bu durum şirketlerin özellikle banka ve diğer kurumlarla ilişkileri anlamında zaman zaman problem oluşturmakta. Problemlerden biri de 2021 yılında uygulamaya giren finansal gider kısıtlaması uygulamasında özsermeyenin olduğundan daha düşük görünmesi nedeniyle faiz ve benzeri giderlerinin bir kısmının Kanunen kabul edilmeyen gider olarak değerlendirilmesi.
Kullanılan yabancı kaynakları öz kaynaklarını aşan işletmelerde, aşan kısma münhasır olmak üzere, yatırımın maliyetine eklenenler hariç, işletmede kullanılan yabancı kaynaklara ilişkin faiz, komisyon, vade farkı, kâr payı, kur farkı ve benzeri adlar altında yapılan gider ve maliyet unsurları toplamının %10’luk kısmı kanunen kabul edilmeyen gider (KKEG) olarak kabul edilmekte.
Dolayısıyla, 1/1/2021 tarihinden itibaren başlayan vergilendirme dönemi kazançlarına uygulanmak üzere yabancı kaynakları öz kaynaklarını aşmış olan kurumlar vergisi mükelleflerinin aşan kısımla sınırlı olmak üzere yabancı kaynaklara ilişkin faiz, komisyon, vade farkı, kâr payı, kur farkı ve benzeri adlar altında yapılan gider ve maliyet unsurları toplamının %10’luk kısmı, kurum kazancının tespitinde KKEG olarak dikkate alınacaktır.
Öz kaynak tutarını aşan yabancı kaynaklara ilişkin olarak faiz, komisyon, vade farkı, kâr payı, kur farkı ve benzeri adlar altında yapılan gider ve maliyet unsurlarından, yatırımın maliyetine eklenmiş olan yabancı kaynaklardan doğan gider ve maliyet unsurları ise %10’luk bu kısıtlamaya tabi tutulmayacaktır.
Finansal gider kısıtlaması uygulamasında KKEG kısmının hesaplanmasında özsermaye tutarı önemli. Çünkü kullanılan yabancı kaynakların sadece özsermaye tutarını aşan kısmının %10’u KKEG olarak dikkate alınmakta. Bu durumda özsermayesi düşük olan işletmeler için olumsuz bir durum ortaya çıkmakta.
Vergi mevzuatına göre taşınmazlar maliyet bedeli olarak değerlenmek suretiyle kayıtlara intikal ettirilmekte ve daha sonra ki yıllarda kanun ile bir düzenleme yapılmadığı sürece bu değerler ile bilançolarda yer almaya devam etmektedir.
Yeniden değerleme imkanı geliyor;
TBMM kabul edilen ve yakında yürürlüğe girecek olan 7326 sayılı kanunda yer alan taşınmazların ve ATİK’lerin değerlenmesi hakkından faydalanacak olan bir çok işletme mevcut değerlerini artırmanın getireceği avantajların yanında işletmenin özsermayesini de artıracak.
Finansal gider uygulaması nedeniyle hesaplanan KKEG’ler düşecek;
Yabancı kaynak kullanan ve özsermayesi yabancı kaynaklardan daha düşük olan işletmeler için finansal gider kısıtlaması kapsamına giren faiz ve benzeri finansal giderlerden KKEG olarak hesaplanan tutar ya düşürecek yada hiç olmayacak.
Yeniden değerlemeye ilişkin düzenleme;
TBMM de kabul edilen 7326 sayılı Kanun ile aktife kayıtlı taşınmazların kanunun yürürlüğe girdiği tarih itibariyle aktiflerine kayıtlı taşınmazların ve ATİK’lerin (amortismana tabi iktisadi kıymetlerin) yeniden değerlenmesine ilişkin imkan gelmekte.
Kanunda ilgili madde metni aşağıdaki gibidir;
MADDE 11- 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun geçici 31 inci maddesine altıncı fıkrasından sonra gelmek üzere aşağıdaki fıkra eklenmiştir.
“Birinci fıkrada sayılan mükellefler bu fıkranın yürürlüğe girdiği tarih itibarıyla aktiflerine kayıtlı bulunan taşınmazlar ile amortismana tabi diğer iktisadi kıymetlerini (sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmaz ve iktisadi kıymetler hariç) 31/12/2021 tarihine kadar yukarıda yer alan kapsam, şart ve hükümlere uymak koşuluyla yeniden değerleyebilirler. Şu kadar ki;
a) Birinci fıkranın (b) bendinin (i) ve (ii) alt bentlerinde belirtilen durumlarda yeniden değerleme oranının belirlenmesine ilişkin hesaplamada; maddenin yürürlüğe girdiği tarihten bir önceki aya ilişkin Yİ-ÜFE değeri yerine, bu fıkranın yürürlüğe girdiği tarihten bir önceki aya ilişkin Yİ-ÜFE değeri,
b) Bu madde kapsamında daha önce yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazlar için bu fıkra uyarınca yapılacak değerlemede ise, bu fıkranın yürürlüğe girdiği tarihten bir önceki aya ilişkin Yİ-ÜFE değerinin, 2018 yılı Mayıs ayına ilişkin Yİ-ÜFE değerine bölünmesi ile bulunan oran,
dikkate alınır. Bu fıkra kapsamında yapılan yeniden değerleme sonrası pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarı üzerinden %2 oranında hesaplanan vergi, yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın sonuna kadar bir beyanname ile gelir veya kurumlar vergisi yönünden bağlı olunan vergi dairesine beyan edilir ve ilk taksiti beyanname verme süresi içinde, izleyen taksitler beyanname verme süresini takip eden ikinci ve dördüncü ayda olmak üzere üç eşit taksitte ödenir. Önceki fıkralarda taşınmazlar için öngörülen hükümler bu fıkra uygulamasında amortismana tabi diğer iktisadi kıymetler için de geçerlidir.”
Yeniden değerleme sonucu ortaya çıkan fon özsermayeyi artıracak
Yeniden değerleme neticesinde taşınmazların değerinde meydana gelecek değer artışı, yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların her birine isabet eden değer artışları ayrıntılı olarak, bilançonun pasifinde özel bir fon hesabında gösterilecek. Değer artışı, taşınmazların yeniden değerleme sonrası ve yeniden değerleme öncesi net bilanço aktif değerleri arasındaki fark kadar olacaktır. Net bilanço aktif değeri ise taşınmazların bilançonun aktifinde yazılı değerlerinden, pasifte yazılı amortismanların tenzili suretiyle bulunan değeri ifade eder.
Taşınmazlarını yeniden değerlemeye tabi tutan mükellefler bu kıymetlerini, yapılan yeniden değerleme sonrasında bulunan değerleri üzerinden amortismana tabi tutmaya devam edecekler.
Pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışı tutarının, sermayeye ilave edilme dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen kısmı, bu işlemin yapıldığı dönem kazancı ile ilişkilendirilmeksizin bu dönemde gelir veya kurumlar vergisine tabi tutulur.
Yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların elden çıkarılması halinde, pasifte özel bir fon hesabında gösterilen değer artışları, kazancın tespitinde dikkate alınmaz.
Yeniden değerleme maliyeti
Bilançolarda yapılacak bu düzenlemenin bir maliyeti var. Taşınmaz ile birikmiş amortisman tutarlarının yeniden değerleme oranı ile çarpımı sonu oluşan yeni değerleri arasındaki fark bilançolarda fon hesabında gösterilecek. Gösterilen bu fonun %2 oranında hesaplanan vergi yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25 inci günü akşamına kadar vergi dairesine beyan edilip ödenmesi gerekiyor.
