Yaklaşan Değerli Konut Vergisi Beyanı Hakkında Bilinmesi Gerekenler ve Tereddüt Edilecek Hususlar – Hamza ERTEKİN, E. Vergi Dairesi Müdür Yrd.

Yaklaşan Değerli Konut Vergisi Beyanı

Hamza ERTEKİN
E.Vergi Dairesi Müdür Yrd.
[email protected]
Yazar Hakkında

1. Değerli Konut Vergisi’nin (DKV) Kapsamı Ve Yasal Dayanağı Nedir?

– Yeni bir erteleme olmaması durumunda; 2021 yılında 5.227.000 TL üzerinde bina emlak vergi değerine sahip (muafiyet kapsamı dışında kalan), Türkiye’de bulunan konutlar için, 20.02.2021 tarihine kadar “Değerli Konut Vergisi Beyannamesi” verilmesi gerekecek,

– 7194 sayılı Kanun ile 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun Dördüncü Kısmı’na eklenilen 42-49’uncu maddeler ile getirilen ve daha sonra 20.02.2020 tarih 31045 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan “7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun” ile üzerinde değişiklikler yapılan ‘Değerli Konut Vergisi” uygulamasına bu yıl başlanılacak,

– İlk çıkarıldığında; 2020 yılına ilişkin 2020 yılında başlaması gereken mükellefiyet ve beyanname verme zorunluluğu, 7221 sayılı Kanun ile 1319 sayılı Kanun’a eklenilen Geçici 24’üncü madde ile 2021 yılına ertelenmişti,

– Uygulamaya ilişkin usul ve esasların, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından çıkarılacak tebliği ile düzenlenmesi beklenilmekte olup, Cumhurbaşkanı tarafından bu verginin uygulama süresini bir yıla kadar erteleme yetkisi bulunduğundan, bu yetkinin kullanılıp kullanılmayacağını önümüzdeki günlerde göreceğiz.

2. Değerli Konut Vergisinin Mükellefi Kimdir?

– Değerli konut vergisinin mükellefi; mesken nitelikli taşınmazların maliki, varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa mesken nitelikli taşınmaza malik gibi tasarruf edenlerdir,

– Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyette, matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınacak olup, bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oranında mükellef olacaklar,

– Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olacaklar,

– Değerli konut vergisi mükellefiyeti; mesken nitelikli taşınmazın bina vergi değerinin 42 nci maddede belirtilen tutarı aştığı tarihi, 33 üncü maddenin (1) ila (7) numaralı fıkralarında yazılı vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması hâlinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi, muafiyetin sukut ettiği tarihi, takip eden yıldan itibaren başlayacak,

– Yanan, yıkılan, tamamen kullanılmaz hâle gelen veya vergiye tabi iken muaflık şartlarını kazanan mesken nitelikli taşınmazlardan dolayı mükellefiyet, bu olayların vuku bulduğu tarihi takip eden taksitten itibaren sona erecektir.

3. Vergiden Muaf Olan Konutlar Hangileridir?

– Genel ve özel bütçeli idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve TOKİ Başkanlığının maliki veya intifa hakkına sahip olduğu mesken nitelikli taşınmazlar,

– Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar ile birden fazla mesken nitelikli taşınmazı bulunanların, değerli konut vergisi konusuna giren en düşük değerli mesken nitelikli tek taşınmazı (intifa hakkına sahip olunması hâli dâhil) (Bu hüküm, belirtilen kişilerin tek meskene hisse ile sahip olmaları hâlinde hisselerine ait kısım hakkında da uygulanır.)

– Yabancı devletlere ait olup elçilik ve konsolosluk olarak kullanılan mesken nitelikli taşınmazlar ile elçilerin ikametine mahsus mesken nitelikli taşınmazlar ve bunların müştemilatı (karşılıklı olmak şartıyla) ve merkezi Türkiye’de bulunan milletlerarası kuruluşlara, milletlerarası kuruluşların Türkiye’deki temsilciliklerine ait mesken nitelikli taşınmazlar,

– Esas faaliyet konusu bina inşası olanların işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar (arsa karşılığı inşaat işlerinde sözleşme gereği taahhüt işini üstlenen müteahhide kalan mesken nitelikli taşınmazlar dâhil) (bu taşınmazların kiraya verilmesi veya sair surette kullanılması hâlleri hariç)

4. Konutların Değeri Neye Göre Belirlenecek?

– Konutların değeri; 1319 sayılı Kanunun 29’uncu maddesine göre belirlenen bina vergi değeri esas alınarak belirlenecek olup, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından belirlenen değerler dikkate alınmayacaktır.

5. Değerli Konut Vergisi Beyannamesi Nereye Ve Ne Zaman Verilecek?

– 2021 yılı için 5.227.000 TL’nin üzerinde konuta sahip olanlar (muaf olanlar hariç), 20 Şubat 2021 tarihine kadar Değerli Konut Vergisi Beyannamesi verecekler,

– Beyannamenin, taşınmazın bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığı’na bağlı yetkili vergi dairesine verileceği Kanun’da belirtilmiş ise de; yetkili vergi dairesi belirlemesi ve birden fazla ilde değerli konuta sahip olunması durumunda beyanın toplu olarak mı, yoksa ayrı ayrı mı verileceği gibi hususlarda Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından açıklama beklenilmektedir,

– Yıl içerisinde mükellefiyetin başlamasını gerektirecek durumun meydana gelmesi hâlinde, mükellef tarafından takip eden yılın beyanname verme süresi içerisinde ilgili vergi dairesine beyanname verilir,

– Elbirliği mülkiyetinde mükellefler müşterek beyanname verebilecekleri gibi, münferiden de beyanname verebilirler. Paylı mülkiyet hâlinde ise beyanname münferiden verilecektir,

– Verginin uygulanmasına ilişkin usul ve esasları belirlemeye, muafiyetlerin uygulanmasında aranacak belgeleri tespit etmeye, beyanname verme ve ödeme sürelerini üç aya kadar uzatmaya, beyannamenin verileceği yetkili vergi dairesini, beyannamenin şekil, içerik ve eklerini belirlemeye ve verginin beyanname aranmaksızın tahakkuk ettirilmesine Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkili olup, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından çıkarılacak bir Tebliğ ile uygulamaya yön verilmesi beklenilmektedir.

6. Vergi Ne Zaman Ve Nasıl Ödenecek?

– Vergi dairesi tarafından tarh ve tahakkuk ettirilecek Değerli Konut Vergisi, Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksit halinde ödenecektir.

7. 2021 Yılı İçin Değerli Konut Vergisi Nasıl Hesaplanacak?

– 2021 yılında uygulanacak olan 1319 sayılı Kanunun 44’üncü maddesinin ikinci fıkrasında yer alan vergi oranlarına esas mesken nitelikli taşınmaz değerlerinin alt ve üst sınırları, 2020 yılına ait değerlerin 2020 yılı için belirlenen yeniden değerleme oranının yarısı olan (%9,11/2=) %4,555 (dört virgül beş yüz elli beş) oranında arttırılması suretiyle aşağıdaki gibi tespit edilmiştir:

– Paylı mülkiyette ve elbirliği mülkiyette, matrahın hesabında mesken nitelikli taşınmazın toplam değeri esas alınacak olup, bir mesken nitelikli taşınmaza paylı mülkiyet hâlinde malik olanlar, hisseleri oranında mükellef olurlar,

– Elbirliği mülkiyette malikler vergiden müteselsilen sorumlu olacaklardır.

8. Değerli Konut Vergisine Örnek Uygulamalar:

ÖRNEK 1: Bay (A)’nın İstanbul’da 25.000.000 TL değerinde villası bulunmakta olup, Türkiye içinde başka bir konutu bulunmamaktadır. Bay (A) nın ayrıca; Amerika’da sahibi olduğu 23.000.000 TL değerinde 1 adet malikanesi ile  İSTOÇ’ta her biri 6.000.000 TL değerinde 2 adet dükkanı bulunmaktadır. Bay (A) nın Değerli Konut Vergisi (DKV) mükellefiyetini değerlendirelim.

– Yurt dışında bulunan konutlar ile dükkan ve iş yerleri Değerli Konut Vergisi kapsamına girmemektedir,

– Kişinin durumu ve konutun değeri dikkate alınmaksızın, vergiye tabi sahip olunan tek bir konut olması durumunda, konut vergiden muaf olacağından, beyanı gereken “Değerli Konut Vergisi” bulunmamaktadır.

ÖRNEK 2: Bayan (B) nin Ünye’de 6.000.000 TL değerinde, Antalya’da 9.000.000 TL değerinde ve Muğla’da 8.000.000 TL değerinde 3 adet konutu bulunmakta olup, Değerli Konut Vergisi yönünden değerlendirelim.

– Birden fazla değerli konut vergisine tabi konutun bulunması halinde, değeri en az olan bir konut vergiden muaf olduğundan, Ünye’de bulunan konut için vergi ödenmeyecek, ancak Antalya ve Muğla’da bulunan konutlar için beyanname verilecektir,

– Konutun bulunduğu yerdeki Gelir İdaresi Başkanlığına bağlı yetkili vergi dairesine verileceği belirtildiğinden, Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından yetkili vergi dairelerinin ve birden fazla ilde değerli konut olması durumunda beyanın toplu olarak mı yoksa ayrı ayrı mı verileceği konularında açıklama yapılması beklenilmektedir,

– Bu yüzden matrahın toplu veya ayrı ayrı hesaplanması durumunda uygulanacak vergi oranı farklı olacağından hesaplama yapılamamaktadır.

ÖRNEK 3: Bay (D) nin İstanbul’da 500.000 TL ve 7.000.000 TL değerinde 2 konutu bulunmaktadır. Değerli Konut Vergisi yönünden değerlendirelim.

– Burada mükellefin kapsama giren ve girmeyen olmak üzere 2 konutu bulunmaktadır,

– Kapsama giren 2 konut olsaydı, değeri az olan muaf olacaktı,

– Kapsama giren tek konut olması durumunda da muafiyet uygulanacağından, örneğimizde olduğu gibi kapsama giren ve girmeyen 2 konut olması durumunda tek konut için beyanname verilip verilmeyeceği hususunda bir netlik bulunmamaktadır,

– Kanun metninde “Türkiye sınırları içinde mesken nitelikli tek taşınmazı olanlar…” istisna edildiğinden, burada verginin kapsamına girmese de, iki konuta sahip olunduğundan kapsama giren konut için beyanname verilmesi gerektiği düşünülmektedir. Ancak bu durum, kapsama giren iki konut olması halinde birinin istisna edilmesi durumuyla bir çelişkinin de oluşturduğu düşüncesindeyiz. Gelir İdaresi Başkanlığı tarafından bu çelişkiyi giderici bir açıklamanın yapılması beklenilmektedir,

– Burada vergiye tabi olduğu varsayımı ile; 7.000.000 – 5.227.000 = 1.773.000 TL vergi matrahı bulunmaktadır. 1.773.000*%03 = 5.319 TL vergi hesaplanmakta olup, hesaplanan bu verginin iki taksit halinde, 2.659,50 TL 2021/Şubat, 2.659,50 TL 2021/Ağustos sonuna kadar ödenmesi gerekecektir.

ÖRNEK 4: Bay (D) ile Bay (E) nin %50 hisse ile ortak olduğu; 18.000.000 TL ve 7.000.000 TL değerinde 2 adet değerli konutu bulunmakta olup, bu durumu Değerli Konut Vergisi bakımından değerlendirelim.

– Burada dikkat edilecek husus, (çıkarılacak tebliğde detaylı açıklama beklenilmekle birlikte) ortak veya paylı ya da elbirliği ile sahiplik durumlarında konutun vergiye tabi olup olmadığı hususunda, toplam değerinin esas alınacak olması hususu olup, bu değer üzerinden hesaplanacak verginin (hesaplama şekli konusunda açıklama beklenilmekle birlikte) hisselere göre hissedarlara paylaştırılması varsayımına göre,

– Bu durumda değeri 7.000.000 TL olan ikinci konut her iki ortak için de bu vergiden muaf tutulduğundan, geriye kalan 18.000.000 TL değerinde konut için her iki ortak beyanname vereceklerdir

– Verginin toplam matrah üzerinden mi, yoksa her bir ortak için ayrı ayrı mı hesaplanacağı açık olmadığından, (aksine bir düzenleme yapılıncaya kadar) toplam bedel üzerinden hesaplanacağı varsayımı ile,

– 10.455.000 TL ye kadar matrahın; (7.841.000 – 5.227.000 = 2.614.000) TL için, 2.614.000*%03= 7.842 TL ye ilave olarak,

– 10.455.000 TL ye kadar matrahın; (10.455.000 – 7.841.000=2.61.000) TL için, 2.614.000*%6=15.684 TL,

– 18.000.000 TL matrahın; 10.455.000 TL için 23.526 TL, kalan 7.545.000 TL için (7.545.000*%010=75.450) 75.450 TL olmak üzeri toplam (23.526+75.450) 98.976 TL vergi hesaplanmış olup, her bir ortak için 49.488 TL (*)  vergi ödenmesi gerekeceği düşünülmektedir.

(*) Burada toplam konut bedelinin dikkate alınması esas alınarak, matrah belirlenmiş ancak, vergi hesaplamasının ortaklar bazında ne şekilde dikkate alınarak hangi oranın (toplam tutar mı yoksa hisseye düşen matrahın mı) dikkate alınacağı henüz belirlenmediğinden, toplam matrah üzerinden hesaplama yapılmış olup, tebliğde farklı bir düzenleme yapılması halinde, yapılacak düzenleme dikkate alınacaktır.

9. Verginin Beyanı ve Uygulanması Bakımından Tereddüt Oluşması Muhtemel Konular :

Getirilen yeni verginin beyanı ve uygulanması sırasında, aşağıda belirtilen hususlarda yeterli belirleme yapılmadığından, oluşması muhtemel tereddütlerin giderilmesi ve uygulamaya yön verilmesi açısından çıkarılacak tebliğ ile gerekli açıklamaların yapılmasının yararlı olacağı düşünülmektedir.

– Birden fazla beyana tabi konut olması durumunda beyannamenin toplu verilip verilmeyeceği hususunun,

– Paylı ve elbirliği halinde mükellefiyette, vergileme bakımından konutun toplam değerinin esas alınacağı belirtildiğinden, verginin ayrı ayrı beyan edilmesi durumunda her bir mükellef bakımından vergi hesaplamasının ve hangi oranın esas alınacağı hususlarının,

– Türkiye’de vergiye tabi olan ve olmayan iki adet konuta sahip olunması durumunda, (vergiye tabi iki konuttan biri muaf, vergiye tabi tek konuta sahip olunması halinde de muafiyet uygulandığından bahisle) vergiye tabi görülen tek konuta muafiyet uygulanıp uygulanmayacağı hususunun,

– 2021 yılında yapılacak vergilemede; değerli konuta sahiplilik ve mükellefiyet bakımından 2021 yılı başında sahip olunması yeterli gibi görülse de, uygulamada beyan dönemine kadar konutun satılması, veya bu sürede satın alınması yada izleyen aylarda satılması durumlarında verginin beyanı yada beyan edilmiş vergilerin ödenip ödenmeyeceği hususlarının,

Açıklanmasının yararlı olacağı düşünülmektedir.

Değerli Konut Vergisi Uygulama Genel Tebliği

KAYNAKÇA

– 7194 sayılı Dijital Hizmet Vergisi İle Bazı Kanunlarda Ve 375 Sayılı KHK’de Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun.

– 7221 sayılı Coğrafi Bilgi Sistemleri İle Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun.

– 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu.