Arsaların Değer Artış Payı Rant Vergisi
Emrah AYGÜL
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
emrah.aygul@erisymm.com
0.Giriş
Türk Dil Kurumu sözlüğünde kelime anlamı “getirim” olarak tanımlanan rant kelimesi, devletin çeşitli uygulamalarla bireysel, endüstriyel veya sektörel olarak özel teşebbüs lehine herhangi bir çıkar avantajı yaratması; bu avantajın realizasyonu ve paylaşımı şeklinde de ifade ediliyor.
Kentsel rantın oluşmasında kamu otoritesinin gücü büyük önem taşımaktadır. Çünkü, özellikle planlama yoluyla oluşan rantların kamu otoritesinin kararına bağlı olarak oluşmasına karşın, bundan yalnızca mülk sahibi yararlanmaktadır. Oysa kamu kurumlarının kişisel fayda değil, toplumsal fayda yaratması ve dolayısıyla oluşan rant gelirlerinin bir kısmının vergi yoluyla devlete aktarılması gerekmektedir.[1]
“Rant Vergisi” Avustralya’da petrol çalışmaları dolayısıyla değerlenen arazilerde kullanılmaya başlanmıştır, yine Amerika Birleşik Devletleri, İngiltere, Norveç ve Kanada’da petrol çıkarmak dolayısıyla elde edilen gelir ve arazinin değerlenmesine bağlı olarak ilk vergilendirilmeler yapılmıştır. Robert Tollison‘a göre; Normal olandan fazla kazanımın vergilendirilmesi olarak adlandırılan Rant Vergisi, Henry George’un tanımlamasına göre ise; arazi sahibinin sadece arazi sahibi olmaktan ve arazinin konum avantajından elde ettiği kazançtır. Kısacası herhangi ekstra bir üretim ya da geliştirme faaliyeti olmadan gelen kazanç olarak tanımlayabiliriz.[2]
Ülkemizde gerek imar değişiklikleri gerekse de Devletin alt yapı ve üst yapı yatırımları dolayısı ile kimi mülk sahiplerinin gayrimenkullerinde önemli değer artışı olabilmektedir. Özellikle yakın zamanda gündeme gelen, planlan, devam eden ya da tamamlanan Kanal İstanbul, İstanbul Hava Limanı, Yavuz Sultan Selim Köprüsü, İstanbul Finans Merkezi gibi dev alt ve üst yapı yatırımları, bulundukları bölgedeki arsa fiyatlarını çok ciddi tutarda artmıştır. Ancak bu artışlardan rant vergisi/değer artış payı adı altında Kamu pay alamamıştır. Yine çeşitli bölgelerde imar tadilatları ile bina emsal inşaat alanının artması, bina kat yüksekliğinin artırılması, arsanın fonksiyonunun değişmesi (konut iken hastane, okul, otele dönüşüm) vb. sebeplerle gayrimenkul değerlerindeki artışlardan Kamunun pay almaması tartışılmaktadır.
Türkiye’de gayrimenkul rant vergisi tartışması 1970’li yıllara kadar gitmektedir. 1970 yılında Gayrimenkul Kıymet Artışı Vergisi getirilmiş, ancak 1982 yılında yürürlükten kaldırılmıştır. Gelir ve Kurumlar Vergisi kapsamına girmeyen, değer artışlarının dışında kalan ve sahibinin elinde bulunduğu süre içinde Türkiye’deki arazi, arsa ya da bunların üzerindeki binaların veya bağımsız bölümlerinin değerlerindeki artışlar gayrimenkul kıymet artışı vergisinin konusunu oluşturmuştur.
Yakın tarihe geldiğimizde 2015-2017 Orta Vadeli Programında belirtilen “Gayrimenkul değer artışlarının yeterince vergilendirilmemesi, imar düzenlemeleri ve kamu hizmetleri yoluyla ciddi bir gayrimenkul rantı oluşması ve bundan kamunun yeterince pay alamaması…” ifadesi imar rantları için bir düzenleme yapılacağının işareti idi. 2019 yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı’nda da politika ve tedbirler arasında konu ile ilgili “Yerel yönetimlerin mali imkânlarını güçlendirmek için kentsel rantların değerlendirilmesi ve emlak vergisi dâhil olmak üzere yerel yönetim öz gelirleri artırılacaktır.” ifadesi yer almaktadır.
Nihayet 20.02.2020 Tarihli Resmî Gazetede yayımlanan 7221 sayılı Kanun ile “maliklerin talebi üzerine ve ada bazında tüm taşınmaz maliklerinin muvafakatinin alınarak, ilgili mevzuat ve kentsel standartlara uygun olmak koşuluyla yapılacak imar planı değişiklikleri sonucunda, plan kapsamında kalan taşınmazların imar durumunda meydana gelen değer artışlarının kamuya döndürülerek ilgili kamu idarelerince pay alınması, bu payların oranının belirlenmesi, alınan payların kamulaştırma, kentsel dönüşüm ve altyapı hizmetlerinde kullanılması suretiyle kent silueti ve imar düzeni korunarak daha sağlıklı bir çevrenin oluşturulması ve yaşam kalitesinin yükseltilmesi” amaçlandığı gerekçesiyle 3194 sayılı İmar Kanununa ek 8. madde eklenmiştir.
Yazımızda imar planı değişikliğinden kaynaklı arsaların değer artışından alınacak değer artış payına (rant vergisi olarak da ifade edilmektedir) ilişkin yeni yasal düzenlemeler hakkında genel bir bilgi verilecek, ardından yasal düzenlemeler değerlendirilecektir.
1.Yasal Düzenlemeler
Yasal düzenlemeler, 7221 sayılı Kanun ile 3194 sayılı İmar Kanununa eklenen ek 8. madde ile 15.09.2020 Tarihli Resmi Gazetede yayımlanan İmar Planı Değişikliğine Dair Değer Artış Payı Hakkında Yönetmelik’tir. Şimdi kısaca yasal düzenlemelerde öne çıkan hususlara değinelim.
Maliklerin talebi üzerine ada bazında yapılacak imar değişikliklerinde arsanın artan değerinin tamamı kamuya ödenecek, malikler değer artışından pay alamayacak:
Yasal düzenlemeye göre taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınır.
Yasal düzenleme uyarınca değer artışı payının doğabilmesi için taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında imar planı değişikliği olmalıdır. Diğer bir deyişle İdarece re’sen imar planı değişikliklerinde oluşan değer artışlarından değer artış payı alınamaz.
| Bu noktada şu hususun altını çizelim: Bu yasal düzenleme, yürürlüğünden sonra yeni gündeme gelselerdi ya da gerçekleşselerdi dahi;
– Kanal İstanbul, İstanbul Hava Limanı, Yavuz Sultan Selim Köprüsü, İstanbul Finans Merkezi gibi dev alt ve üst yapı yatırımlarının bulunacağı bölgedeki arsa fiyatlarındaki değer artışlarından, – İdarenin re’sen kararı sonucu yapılan imar tadilatları ile bina emsal inşaat alanının artması, bina kat yüksekliğinin artırılması, arsanın fonksiyonunun değişmesi (konut iken hastane, okul, otele dönüşüm) vb. sebeplerle arsa değerlerindeki artışlardan, Kamunun rant vergisi/değer artış payı adı altında pay almasına yine imkan tanımamaktadır. |
Buna göre, yalnızca malikler sahibi oldukları taşınmazın imar planının değiştirilmesini (kat izninin artırılmasını ya da konut iken hastane, okul, otel ve benzeri gibi fonksiyonunun değiştirilmesini) isterse ve imar planı değişikliğinden dolayı arsanın değeri artarsa, arsanın artan değerinin tamamı Bakanlık muhasebe birimi hesabına değer artış payı olarak ödenecektir.
Yasal düzenleme uyarınca değer artış payından malikler pay alamamaktadır. Yani artışın tamamı kamuya aktarılmaktadır.
Yönetmelik uyarınca imar planı değişikliği teklifi, plan değişikliğine konu alan sınırları içinde yer alan taşınmaz sahiplerinin tamamının veya vekillerinin noter onaylı vekâlet bilgilerini içeren bir dilekçeyle idareye verilerek başvuru yapılır. Ardından değer artış tespiti ve diğer işlemler yapılmaktadır.
Değer artış payına konu olacak plan değişiklikleri:
Yönetmelik uyarınca değer artışına konu olan plan değişiklikleri; plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak;
En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak,
Parsel bazında fonksiyon değişikliği,
suretiyle yapılır.
Değer artış payının konusu:
Taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine yukarıda belirtilen şekilde gerçekleştirilecek plan değişiklikleri sonucunda değerinde artış olan taşınmazın artan değerinin tamamı değer artış payına konu edilir.
Mahkemece imar planı iptal edilerek plansız kalan taşınmazlarda, idareye sunulan yeni plan teklifleri ile iptal edilen plan koşulları arasındaki değer farkı değer artış payına konu edilir. Bu durumda yukarıdaki koşulları sağlamak esastır.
Değer artış payına konu olmayan alanlar ve işlemler:
16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki;
- Riskli alanlardan,
- Rezerv yapı alanlarından,
- İçerisindeki yapıların riskli yapı olarak tespit edildiği parsellerde, riskli yapının mer-i imar planı ve plan notları ile verilmiş emsale esas inşaat alanının bir buçuk katına kadar artan kısmına ilişkin plan değişikliklerinden,
Kamu yatırımları ile kamu mülkiyetindeki alanlardan,
Mazbut ve mülhak vakıflara ait alanlardan,
İmar planlarında yençok: Serbest olarak belirlenmiş yüksekliklerin 3194 sayılı Kanunun 8 inci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde belirtilen usullere göre yapılacak imar planı değişikliklerinden,
Yapı ve nüfus yoğunluğunu artırmamak, düzenleme ortaklık payı olarak ayrılan alanlardan azalmaya neden olmamak kaydı ile ada veya parsel bazında yol düzenlemelerine, cephe hattı düzeltmelerine, imar hattı düzenlemesine konu plan değişikliklerinden,
değer artış payı alınmaz.
Değer artış payının tespiti:
Kıymet takdir komisyonunca en az iki yetkili kuruluş tarafından belirlenen değer artış payı değerlerin aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere değer artış payı belirlenir.
İmar planı değişikliği tekliflerinin idarelerce onaylanmasına müteakip askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliği teklifini onaylayan idarece değer artış payı ile ilgili iş ve işlemlerin başlatılması, resmi yazı ile ilgili birime bildirilir.
Büyükşehir belediyesi olan yerlerde, plan değişikliği teklifinin ilçe belediyesine yapılması halinde, büyükşehir belediyesince onaylanmasından sonra, ilçe belediye başkanlığına iletilerek askıya çıkarılmasından önce, ilçe belediyesince değer artış payı ile ilgili iş ve işlemlerin başlatılması, resmi yazı ile ilgili birime bildirilir.
Uygulama imar planının onaylanmasına müteakip değerleme raporu hazırlama bedeli, taşınmaz maliklerince planı onaylayan idare tarafından bildirilen hesap numarasına 15 gün içerisinde yatırılır. Değerleme raporu hazırlama bedeli, ilgililerce ödenmeden onaylanan planlar askıya çıkartılmaz. İki yetkili kuruluşa idare tarafından değerleme raporu 30 gün içerisinde hazırlattırılır.
İdare tarafından iki yetkili kuruluştan alınan değerleme raporu kıymet takdir komisyonuna iletilir ve komisyonca değer artış payı belirleme çalışmalarına başlanır. Komisyon tarafından imar planı değişikliğine konu alanda ve etrafında yapılan inceleme neticesinde, iki yetkili kuruluştan alınan değerleme raporları altlık olarak kullanılır. Plan değişikliğinin neden olabileceği değer artış payı, gerekçelerinin de açıklandığı bir rapor ile en geç 15 gün içerisinde belirlenir.
Değer artış payının ödenmesi:
Değer artış payı, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasında önce Bakanlığın muhasebe birimi hesabına ödenir. Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiçbir koşulda satış izni verilmez, yapı ruhsatı düzenlenemez.
Değer artış payı, belirlendiği yılı izleyen yıldan itibaren ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır.
Değer artış payının eksik ödendiğinin tespiti halinde ödenmeyen veya eksik ödenen payın 30 gün içinde ödenmesi gerektiği ilgiliye tebliğ edilir. Süresinde ödenmeyen veya eksik ödenen payın ödenmesi gereken son günden ödendiği tarihe kadar geçen süre için 21/7/1953 tarihli ve 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanunun 51 inci maddesine göre hesaplanacak gecikme zammı oranında faiz uygulanarak aynı Kanuna göre tahsil edilir. Bu kapsamda tahsil edilen tutarlar payın dağılım nispetinde ilgili idare veya kurumlara dağıtılır.
Değer artış payı tahsil edildikten sonra, yapı ruhsatı alınmadan önce imar planında yeniden değişiklik yapıldığı veya planın eski haline getirildiği durumlarda bu değişikliklerin kesinleşmesinden sonra, plan değişikliğinin yapılış gerekçeleri dikkate alınarak, değerinde azalış olduğunun tespiti halinde değer artış payı ödeme tarihinden itibaren idarece yapılan masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, faizsiz olarak ilgilinin talebi üzerine, bir yıl içinde değer artış payı bedelinin aktarıldığı idareler tarafından iade edilir.
Değer artış payının dağılımı:
Başvuru sahibi tarafından yatırılan değer artış payının;
a) Büyükşehir belediyesinin olduğu illerde; %25’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %25’i ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına, %25’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
b) Büyükşehir belediyesi olmayan illerde ise; %40’ı imar planı değişikliğini onaylayan idarede açılacak ilgili hesaba, %30’u Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına,
c) Bakanlıkça onaylanan imar planı değişikliğinden kaynaklanan değer artışının %75’i Bakanlığın Dönüşüm Projeleri Özel Hesabına, kalan değer artış payının; büyükşehir belediyesinin olduğu illerde %15’i büyükşehir belediyesinin ilgili hesabına, %10’u ilgili ilçe belediyesinin ilgili hesabına; büyükşehir belediyesi olmayan yerlerde ise Bakanlık payının dışındaki kalan değer artış payının tamamı plan değişikliğinin yapıldığı yerdeki ilgili idarenin açılacak ilgili hesabına,
ç) (a) bendine göre kalan değer artış payının %25’i, (b) bendine göre kalan değer artış payının %30’u ile imar planı değişikliğinin diğer genel bütçeli idareler tarafından onaylanması durumunda değer artış payının tamamı genel bütçeye gelir kaydedilmek üzere Hazine hesabına,
Bakanlık muhasebe birimi tarafından 5 iş günü içerisinde aktarılır.
Yürürlük ve kapsam:
Kanunun 20/2/2020 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Ancak yürürlüğe girdiği 20/2/2020 tarihinden önce belediye, il özel idaresi veya ilgili idarelere başvuru yapılarak resmi kayıt numarası almış uygulama imar planı değişiklik teklifleri kapsam dışındadır.
2.Yasal Düzenlemelerin Değerlendirilmesi
Yasal düzenleme ile 20.02.2020 tarihinden itibaren (20/2/2020 tarihinden önce belediye, il özel idaresi veya ilgili idarelere başvuru yapılarak resmi kayıt numarası almış uygulama imar planı değişiklik teklifleri kapsam dışındadır.) taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değerinin tamamı değer artış payı olarak alınacaktır.
Öncelikle kamuoyunda düzenleme “rant vergisi” olarak ifade ediliyor. Aslında burada değer artışının vergilendirilmesi değil, değer artışına el konulması hali mevcuttur. Kapsama giren değer artışının tamamının kamuya aktarılması mülkiyet hakkını zedelemekte, kamuya aşırı yarar sağlanması görüntüsü vermektedir. Tabi burada aktarılacak tutar gerçek bir değer artışı değildir. Çeşitli yaklaşımlara göre belirlenmiş/değerlenmiş, varsayımsal bir tutardır. Mutlak değer artışı gayrimenkulün elden çıkarılması halinde belirlenebilir. Dolayısı ile varsayıma dayalı bir vergilendirme/el koyma söz konusudur.
Taşınmaz maliklerinden alınacak değer artış paylarının yalnızca maliklerin talebine bağlı imar planı değişikliklerine ilişkin olması;
– Kamunun alt yapı ve üst yapı yatırımlarından dolayı değer artışına konu olan gayrimenkullerin (örneğin şehir hastaneleri, İstanbul Havalimanı, Kanal İstanbul, Yavuz Sultan Selim Köprüsü çevresindeki arsaların) değer artışının ve
– İdarenin re’sen imar planı değişikliğinden kaynaklı değer artışlarının göz ardı edildiğini gösteriyor.
Yani düzenleme esasen geniş anlamda kamu eliyle yaratılan kentsel rantı kapsamamakta, eşitlik ve adaletten uzak bir yapı sergilemektedir.
Değer artışı payı için en az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adaları için maliklerin tamamının talebi gerekliliği, zor bir koşuldur. Kaldı ki kimse değer artışının tamamını kamuya ödeyeceği bir değer artışı istemez. Bu durumda maliklerin tamamının uzlaşması da zor bir ihtimaldir. Dolayısıyla uygulanması zor, “imar rantı vergisi” kavramını karşılamayan, ülkede oluşacak imar rantının çok küçük bir bölümünden rantın tamamını almak isteyen bir düzenleme olmuş. Sanki “Plan ve programlarda belirtilen “rant vergisi” düzenlendi mi?” sorusuna “evet” demek için düzenlenmiş gibi.
Değer artışının tespiti ile değer artışının ödenmesi süreleri farklıdır. İmar planının onaylanmasına müteakip değer artış tespiti yapılmaktadır. Ancak ödeme en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasında önce yapılmaktadır. Bu süreçte değer artış payı, belirlendiği yılı izleyen yıldan itibaren ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır. Değer artışı tespiti ve ödeme tarihi arasında yıllar geçebilir. Bu sürede olası ekonomik krizlerde değer düşük iken satış yapılmış olabilir. Yeniden değerlemeye göre artan değer artışının altında bir değer artışı ile satış yapılmış olabilir. Kamulaştırma olabilir. Vs. Dolayısıyla ödemeye kadar geçen süreçte değer artışını (imar planı değişikliği ile değerin düşmesi dışında) düzeltebilecek hükümlerin yasal düzenlemelere konulmaması büyük bir eksikliktir.
Yönetmelik uyarınca değer artış payı tahsil edildikten sonra, yapı ruhsatı alınmadan önce imar planında yeniden değişiklik yapıldığı veya planın eski haline getirildiği durumlarda bu değişikliklerin kesinleşmesinden sonra, plan değişikliğinin yapılış gerekçeleri dikkate alınarak, değerinde azalış olduğunun tespiti halinde değer artış payı ödeme tarihinden itibaren idarece yapılan masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, faizsiz olarak ilgilinin talebi üzerine, bir yıl içinde değer artış payı bedelinin aktarıldığı idareler tarafından iade edilir. Adalet şimdi bunun neresinde? Fazla ödemeyi talep etmeyene iade yok. Talep edince de faizsiz para geri ödeniyor ve 1 yılda!
Değer artış payı ödenmedikçe satış yapılamaması ve değer artış payı tutarının tapu kütüğüne şerh edilmesi , bir nevi imar değişikliğinden dolayı gayrimenkul üzerinde ipotek bulunmasına yol açmaktadır. Bu durum gayrimenkulün satışını zorlaştırabileceği gibi, üçüncü kişilere teminat olarak gösterilmesinde de olumsuz bir hal sergileyecektir.
Umarız ki düzenleme tekrar gözden geçirilir, imar rantı vergisi geniş kapsamlı, adil ve makul oranlı olur. Uygulanması zor, eşitlik ve adaletten uzak, yüksek mali yük getiren düzenlemeler yapmaktan kaçınılmalıdır.
Dip Notlar:
[1] Fatih SARAÇOĞLU, Elif PÜRSÜNLERİ ÇAKIR , Muharrem ÇAKIR; “Rant Vergisi ve Ülkemizdeki Tartışmalar”, Gazi Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Dergisi Cilt 17, Sayı 3
[2] https://www.kurtuluspartners.com/avukat-kadir-kurtulus-rant-vergisi-uygulamasini-degerlendirdi/ (Erişim:17.10.2020)