Koronavirüsün Kira Sözleşmelerine Etkisi Ve Çözüm Önerileri
Süha YILMAZ
Stajyer Avukat
Arabulucu/Gelir Uzmanı
suhayilmaz33@gmail.com
Yazar Hakkında
GİRİŞ
Covid 19 salgının ülkemizde de görülmesi ve iş ve sosyal hayatı etkilemesi sonucu devleti salgının etkilerini durdurma ve önleme anlamında bir dizi tedbirler almaya sevk etmiştir. İçişleri Bakanlığının Genelgeleri sonucu bazı işyerlerinin faaliyetleri durdurulurken veya kısıtlanırken, bazı işyerleri çalışanlarının ve müşterilerinin salgına maruz kalma riskini bertaraf etmek, bazıları ise talep, tedarik, dağıtım kanallarındaki sıkıntılar nedeniyle ya faaliyetlerini durdurmuş ya azaltmıştır. Gelinen noktada, korona virüsün tüm sosyal hayatı ve ekonomiyi etkilemesi sebebiyle işletme sahipleri kira sözleşmelerinde belirtilen borcun ifasında (kira bedeli) güçlük yaşamış ve bazı zaman ifasını gerçekleştirememiştir.
Her ne kadar borçlar hukukunda sözleşmeye bağlılık ilkesi geçerli olsa da sözleşmenin şartlarının mücbir sebep veya beklenmedik hal nedeniyle değişmesi durumda sözleşmesi dengesi değişecek ve borçların ifası hakkaniyete aykırı sonuçlara yol açacaktır. Bu bağlamda yazımızda faaliyetleri genelge kapsamında veya covid-19 nedeniyle duran veya etkilenen işyerlerinin kira sözleşmelerine bağlı yaşadıkları uyuşmazlıklar yönünden çözüm önerileri sunulacaktır.
1.GEÇİCİ İFA İMKÂNSIZLIĞINA BAĞLI OLARAK AKDE TAHAMMÜL SÜRESİNCE SÖZLEŞMEYE BAĞLI KALMA
Cumhurbaşkanlığınca alınan kararlar ile İçişleri Bakanlığı tarafından yayınlanan genelgeler yorumlanacak olur ise; faaliyet kısıtlamasının geçici bir süre için getirildiği, salgın hastalığın ortadan kalkması ile durumun sona ereceği göz önünde tutularak, imkânsızlığın da geçici olduğu düşünülebilir. Yine ülkemizde salgının kontrol altına alınmaya başlaması ve Cumhurbaşkanımızca açıklanan kararlar doğrultusunda yavaş yavaş kademeli olarak normal hayata dönüşün başlaması, kira sözleşmelerinin sürekli şekilde ifa imkânsızlığına yol açmadığını, geçici imkânsızlığa yol açtığını düşünmekteyim.
Yine para borçlarında sürekli ifa imkânsızlığının mümkün olmadığı düşünüldüğünde, bazı yazarların aksine sürekli ifa imkânsızlığı düzenleyen TBK 136. maddesi hükmünden mülk sahipleri ve kiracıların yararlanamayacağı görüşündeyim.
Borcun mücbir sebep haline bağlı olarak geçici bir süreliğine imkânsızlaştığı hallere ilişkin kanunda açık bir düzenleme bulunmamaktadır. Ancak Yargıtay görüşüne göre “Geçici imkânsızlık hâlinde ahde vefa” ilkesi gereğince, “akde tahammül süresi” olarak ifade edilen geçici bir süre boyunca ifayı engelleyen imkânsızlık hâlinin ortadan kalkmasını beklemenin gerektiğini” ifade etmiştir.[1]Mücbir sebep haline bağlı geçici imkânsızlık halinde kural olarak kiracının kira borcu sona ermeyecek sadece kiraya veren, “ahde vefa ilkesi gereği” sözleşmeyle bağlı kalmasının ondan beklenebileceği süre boyunca kiracıdan kira borcunun ifasını isteyemeyecek ve kira sözleşmesinden dönemeyecektir.
Kiracı bu hükme dayanacak ise, en kısa sürede bu durumu kiraya verene bildirmelidir. Borçlu, alacaklının geçici imkânsızlığı bildiği veya bilmesi gereken hâller hariç, makul süre içinde alacaklıya bildirimde bulunmazsa kira sözleşmesi gereği üstlendiği kira bedelini tam ve eksiksiz bir şekilde ödemekle yükümlü olup bundan doğan zararlardan sorumlu olur. Yine borçlunun öncelikle, borcunu ifa edememesinin nedeninin mücbir sebepten kaynaklandığını ispat etmesi gerekmektedir. Virüs nedeniyle ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda ispat yükü, mücbir sebep olduğunu iddia eden borçluya aittir. Tahammül süresi geçtikten sonra ise mülk sahibi ödenmeyen kira bedellerini isteyebilecek ancak kiracı kusursuz olduğu için gecikmeden kaynaklı tazminat isteyemeyecektir.
Ancak geçici imkânsızlık durumunun da bir takım dezavantajları bulunmakta olup tarafların bunları gözetmeleri lehlerine olacaktır:
1. Öncelikle geçici imkânsızlık halinden yararlanmak için kira sözleşmesinde taşınmazın kullanım amacının belirtilmiş olması veya kullanım amacının kiraya veren tarafından bilindiği ya da bilinmesi gerektiği hallerde mümkündür. Yani faaliyetleri geçici suretle durdurulan işyerlerinin sadece durdurulan faaliyeti sürdürmek amacı ile kiralanmaları gerekir. Söz konusu işyerlerinin başka amaçla kullanımı kiracılar açısından mümkün olduğu durumda kiraya verenin kiralananı sözleşme süresinde kullanıma uygun bulundurma borcunun geçici olarak imkânsızlaştığı ileri sürülemez. Örneğin genelge kapsamında yer almayan ve kapatılmayan bir mağazanın ciro kaybı nedeniyle kira ödeme borcunu yerine getirmekte güçlük çekmesi durumunda ifa imkânsızlığından söz edilemeyecektir.
2. Geçici imkânsızlık halinde bir mücbir sebep nedeniyle borcunu ifa edemeyen borçlu, kural olarak temerrüde düşer. Ancak borçlu mücbir sebepten sorumlu olmadığı için kusursuz temerrüde düşmüş olur. Bu bağlamda kira sözleşmelerinde borçlunun kusuru olmadığından dolayı alacaklı müspet zararının ve sözleşmeden dönse bile menfi zararının tazminini isteyemez ancak geçici imkânsızlık süresi boyunca ödenmeyen kira bedellerini yasal faizi ile birlikte isteyebilecektir.
3. Yine geçici imkânsızlık halinde kira ilişkisine bağlı uyuşmazlıklar taraflar arasında çözülemeyecek olursa konu yargıya taşınmak zorunda kalacaktır.
2.AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ YÖNÜNDEN SÖZLEŞMENİN UYARLANMASI
2.1. Aşırı İfa Güçlüğünün Tanımı Ve Uyarlamanın Koşullarının Değerlendirilmesi
Corona virüs salgını etkilerinin bazı sözleşmeler yönünden mücbir sebep derecesine ulaşmadığı düşünülüyorsa, TBK. m. 138 uyarınca aşırı ifa güçlüğü nedeniyle mahkemeden sözleşmenin uyarlanmasının talep edilebilecektir. Önemle vurgulamak gerekir ki TBK 138. madde hükmü yabancı para üzerinden yapılmış kira akitlerinde de uygulama alanı bulabilecektir.
Aşırı ifa güçlüğü hali, sözleşmenin akdedildiği anda taraflarca öngörülemeyecek nitelikteki olağanüstü bir halin borçlunun etki alanından doğmayan bir sebeple meydana gelmesi sonucu, sözleşmenin yapılması sırasındaki mevcut olguların borçludan borcun aynen ifasını beklemenin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecek olmasıdır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138.maddesinde yer alan düzenlemeye göre aşırı ifa güçlüğü halinde Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır:
1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması
2. Söz konusu durum borçludan kaynaklanmamalı
3. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalı
4. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalı
Söz konusu şartların işyeri kiraları açısından değerlendirirsek:
– Öngörülmezlikle kastedilen, olayın kendisinin değil sonuçlarının öngörülmezliğidir. Doktrinde olağanüstü haller arasında ekonomik krizler, depremler yanında salgın hastalıklar da her zaman sayılmıştır. Küresel salgının bu niteliği haiz olduğu ve sosyal ve ekonomik hayat açısından böyle sonuçlara yol açacağının herkes tarafından beklenmeyen ve öngörülemez durum olduğu konusunda şüphe yoktur.
– Salgın tarafların dışında meydana gelmiş olup ne salgının doğmasında ne de tedbir alma konusunda tarafların kusurundan söz edilemez.
– Salgının sebebiyle ticari hayatın neredeyse durduğu, devletin ve şirketlerin aldığı kararlarla birçok işyerinin kapatıldığı, sokağa çıkma yasakları veya alına tedbirlere bağlı olarak satışların düştüğü mevcut durumda kiracıların ödeme güçlüğü çektikleri ve sözleşmedeki ifa şartlarının borçlu (kiracı) aleyhine değiştiği konusunda şüphe yoktur.
– Uyarlamanın bir diğer şartı da edimin ifa edilmemiş veya ihtiraz kayıtla (aşırı ifa güçlüğünden doğan haklar saklı tutularak) ifa edilmiş olmasıdır. Borç ifa edilmişse kural olarak kiracılar aşırı ifa güçlüğü hükümlerinden yararlanmayacaktır. Ancak kiracılar mülk sahibinin yargısal yollara başvurmasını engellemek istiyorlarsa uyarlama hakkının saklı tutarak (yani ihtiraz-i kayıt yoluyla) kira borçlarını ifa ettikleri takdirde uyarlama hükümlerinden yararlanabileceklerdir.
Not: Bu şart karşısında kiralarını peşin ödeyenler için uyarlama hakkının olmadığı düşünebilir. Ancak küresel salgının sonuçlarının bu derece ağır olacağının hiç kimse tarafından öngörülememesi, kiracının salgının bu denli etkili olacağını öngörseydi peşin ödeme yapmayacağı/yapamayacağı düşünüldüğünde kiracının uyarlama hakkından yararlandırılmaması dürüstlük kurallarına aykırı olduğu gibi hakkaniyetli de olmayacaktır. Bu sebeple en azından tedbirlerin uygulandığı süreyi kapsayan süreye ilişkin olarak uyarlama talebinin haklı bulunacağını düşünmekteyim.
2.2. Uyarlama Nasıl Yapılacaktır?
Aşırı ifa güçlüğü sebebiyle edimini ifa edemeyen ya ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak (ihtiraz-i kayıtla ödeme yapan) kiracı, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak küresel salgına bağlı aşrı ifa güçlüğü nedeniyle salgının etkilerine maruz kalınan dönemlerin kira bedelinin sonradan değişen hal ve şartlara uyarlanmasına, bunun mümkün olmaması halinde sözleşmenin feshine yönelik dava açması gerekmektedir.
Kiracılar ödeme yapılmaması halinde tahliye tehdidi altında kalmak istemiyorlarsa, uyarlama davası açma haklarını saklı tutmak için mutlaka ihtiraz-i kayıtla veya uyarlama hakkını saklı tutarak ödeme yapmaları gerekmektedir. Ayrıca borçlu, uyarlama talebiyle açtığı davada haksız çıkması halinde, edimini sözleşmede belirtilen vadede ifa etmemesi sebebiyle temerrüde düşeceği ve kira bedellerini gecikme faizi ödemeyeceği için uyarlama iddiasını ileri sürdüğü dönem içerisindeki kira bedellerini ihtirazı kayıt koyarak ifa etmesi hukuki anlamda daha güvenli olacaktır.
Dikkat edilmesi gereken diğer bir husus, kira sözleşmesinde uyarlama hakkından feragat edilmesine ilişkin herhangi bir hüküm olmaması gerektiğidir. Çünkü Yargıtay bir kararında sözleşmede böyle bir madde bulunması halinde kira bedelinin uyarlanmasının talep edilemeyeceğini belirtmiştir.[2]
Yargılama sırasında hâkim öncelikle tarafların delillerini toplar ve gereken hallerde bilirkişilerden rapor alarak uyarlama şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediğini somut olaya göre araştırıp, uyarlama kriterlerinin gerçekleştiğine kanaat getirirse ifa güçlüğüne maruz kalan kiracı yönünden kira bedelinin uyarlanmasına veya sözleşmenin feshine karar verecektir. Nitekim Yargıtay kararlarında, uyarlama davalarında mahkemece öncelikle yapılacak işin “uyarlama davalarında uygulanması gereken şartların tek tek ortaya konulması ve konularında uzman bilirkişi kurulundan kiralananın niteliği, kullanma alanı, konumu, bölgedeki kira parasını da etkileyecek normalin üstündeki imar ve ticaret değişiklikleri, emsal kira paraları, vergi ve amortisman giderlerindeki artışlar, döviz kurlarındaki ani ve aşırı iniş ve çıkışlar ile ülkeyi sarsan ciddi ekonomik kriz veya doğal afetlere bağlı ödeme esaslarının yeniden düzenlenmesini gerektirecek olayların varlığı araştırılıp değerlendirilmesine yönelik bir rapor alınarak sonucuna göre karar verilmesi” gerektiğini belirtmektedir.
Bu durumda uyarlama şartlarının oluşmaması sebebiyle davanın aleyhe sonuçlanmaması için öncelikle uyarlama talep edilmeden önce, somut olay bakımından işyeri kirasına konu olan sözleşmenin ifa şartlarının bu salgın tedbirlerinden ne oranda etkilendiğinin tespit edilmesi gerekir. İşyerinin kapalı kaldığı süre boyunca salgından ne kadar etkilendiğinin, uğranılan zararın mali raporlar, resmi defter ve vergi kayıtları gibi bilgi ve belgelerle somut olarak ortaya konulması ve delil olarak dava dosyasında sunulması gerekir. Bu anlamda dava açmadan önce söz konusu hususlarla ilgili hesap uzmanlarından veya mali müşavirlerden bilgi ve belge alınması lehe olacaktır.[3]
Eğer mahkeme sözleşmenin feshine karar verirse, fesih hakkının kullanılmasından önceki dönemde tarafların yerine getirdikleri edimlerin iadesi gerekmeyecek, fesih tarihi itibariyle borç ilişkisi ortadan kalkacaktır. İade talebi ise ancak fesihten sonra yerine getirilmiş bir edim varsa mümkün olacaktır. Örneğin kira sözleşmesinin feshi durumunda, önceki dönemlerde ödenen kira bedellerinin iadesi gerekmeyecektir, yalnızca fesih tarihi itibariyle kira bedeli ödeme borcu son bulacaktır.
3. ALTERNATİF ÇÖZÜM YÖNTEMLERİ
3.1 İfa Zamanını Uzatma Sözleşmesi
İfa zamanını uzatma sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiştir. Ancak, TBK m. 95’e göre “sürenin uzatılması” mümkün olduğu için taraflar uzatma sözleşmesi yapabilir. Buna karşılık, sözleşme ile taraflar mücbir sebep durumunda borcun ifa zamanın uzatılabileceğini kararlaştırabilir. Nitekim Yargıtay da “Bir davaya konu olan olayda, alacaklının belirli bir süre önce yapacağı ihtarla ifa zamanını sözleşmede kararlaştırılan şartlarla uzatabileceği kararlaştırılmıştır. [4] Yargıtay, bu olayda ihtarın süresinde yapılmış olması kaydıyla ertelemeyi” kabul etmiştir.”
Uzatma sözleşmesi ile yeni bir borç ilişkisi yaratılmayacak sadece borcun ifa zamanı değiştirilmektedir. Bu sayede taraflar uzatma sözleşmesi yaptıklarında; kararlaştırdıkları süre boyunca borç muaccel olmayacak, borçlu temerrüde düşmeyecek bu sebeple kira borcu için temerrüt faizi işlemeyecektir. Bu sebeple, kira sözleşmelere ilişkin uzatma sözleşmesinin kurulduğu hâllerde mülk sahibi erteleme süresince borçlunun temerrüdündeki seçimlik haklarını kullanamayacak ve sözleşmeden dönemeyecektir.
Önemle vurgulamak gerekir ki uzatma sözleşmesi borçlu temerrüde düştükten sonrada yapılabilir. Yani salgın sebebiyle geçici ifa imkânsızlığı meydana geldikten ve borçlu temerrüde düştükten sonra (kiracı vadesi gelen kira borcunu ödeyemediği halde) uzatma sözleşmesi yapılabilecektir. Asıl sözleşme kanunen şekle tâbi değilse, uzatma sözleşmesi de herhangi bir şekle tâbi değildir. Taraflar kararlaştırdıkları şekilde sözleşmeyi yapabileceklerdir. Ancak asıl sözleşme için şekil şartı zorunluluğu varsa uzatma sözleşmesinin de söz konusu şekil şartlarını taşıması gerekir.
Uzatma sözleşmesinde öngörülen süre dolduktan sonra borç muaccel olur ve mülk sahibi bu durumda geçici imkânsızlık durumu da ortadan kalkmışsa kira alacağını isteyebilecektir.
3.2. İfa Zamanına veya Kira İndirimine İlişkin Ek Protokol
Taraflar aralarında anlaşarak önceki sözleşmeyi esas alan ek bir protokolle kira ifa zamanı ve kira indirim şartlarını düzenleyebilirler.
Ek protokol ile yeni bir borç ilişkisi yaratılmayacak olup kira ifa zamanı ve bedeli değiştirilmektedir. Bu durumda asıl sözleşme hükümleri değil, ek protokol hükümleri geçerli olacaktır ve asıl sözleşmeye kira ilişkisi devam edecektir.
Ek protokol sözleşmenin eki ve ayrılmaz parçası niteliğindedir. Bu sebeple ek protokolün asıl sözleşmenin yapıldığı biçime ve şekle uygun olarak yapılması gerekmektedir.
3.3. Uyuşmazlığın İhtiyari Arabuluculuk Yöntemi ile Çözümlenmesi:
Covid-19 salgını nedeni ile kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıklarda tarafların anlaşamadıkları durumda uyuşmazlıkların çözüm merci mahkemeler olacaktır. Ancak Koronavirüs tedbirleri kapsamında zamanaşımı yakın olan işler ve ivedi sayılacak diğer iş ve işlemler haricindeki yargılamalarla ilgili süreler, Resmi Gazete’de yayımlanan Cumhurbaşkanı Kararı ile 15 Haziran 2020’ye kadar ertelenmiştir. Bugüne kadar ertelenen duruşmalarda yeni duruşma günleri temmuz ve ekim aylarına verilmiş olup, bundan sonra verilecek yeni duruşma günlerinin ise 2021 yılından sonrasına kalması kaçınılmazdır. Kaldı ki, mevcut yasal düzenlemelerin salgın sebebiyle yaşanılan ihtilaflara tam bir çözüm getirmiyor olması, doktrinde ve hukukçular arasında çeşitli farklı görüşler ve yaklaşımlar bulunması ve henüz bir içtihat oluşmamış olması da yaşanan uyuşmazlıkların ne şekilde neticelenebileceğinin ve mahkemelerin hangi yönde bir içtihat oluşturacaklarının şu aşamada belirsiz olmasına sebep olmaktadır.
Dolayısıyla hâlihazırda, sonucunun ne olacağının belirlenebilir olmadığı, en erken 1,5-2 yılda tamamlanabilecek bir süreçten bahsedildiğinde işyeri kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıkların çözümü için en hızlı, kesin, az maliyetli ve dostane çözüm yönteminin ihtiyari arabuluculuk olduğunu düşünmekteyim.
Tarafların üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri tüm özel hukuk uyuşmazlıkları, işleri ve davaları ihtiyari arabuluculuk uygulaması ile çözüme kavuşturulabilir. Bu anlamda işyeri kira sözleşmesine ilişkin uyuşmazlıklar tarafların iradeleri ile arabuluculuk yoluyla çözümlenebilecektir.
Arabuluculuğun taraflara sağladığı birçok avantaj olup bunlardan bazılarını açıklamak gerekirse;
1. Yaşanan belirsizlik döneminde, üçüncü bir kişinin (mahkemenin) vereceği ve şu anda öngörülemeyen bir karara bağlı olmaktansa, taraflar kendi aralarında en uygun ve en lehe çözümü bulabileceklerdir.
2. Arabuluculuk süreci ile taraflar arasındaki uyuşmazlık daha kısa zamanda daha etkin olarak çözüme kavuşturulacaktır.
3. Arabuluculuğun bir başka avantajı da sürecin bağlı olduğu gizliliktir. Arabuluculuk sürecinde tarafların uyuşmazlık ile beyanları, süreçte sunulan bilgi ve belgeler, ikrarlar-inkârlar, süreç sonucunda varılan anlaşmanın koşulları gizlilik süreci ile korunmaktadır. Dolayısıyla bu beyan, bilgi, inkâr-ikrarlar ileride yaşanacak olası bir dava sürecinde ileri sürülemeyecektir. Yine benzer durumda farklı kiracılarla da muhatap olacak mülk sahipleri açısından varılan anlaşma ve koşulları, gizli olduğu için diğer muhataplar açısından bir emsal teşkil etmeyecektir.
4. Arabuluculuğun en önemli avantajlarından birisi de maliyet avantajıdır. Yıllar sürecek bir yargılama esnasında katlanılmak zorunda kalınan yargılama giderleri ve vekâlet ücretleriyle kıyaslandığında, sadece ücret sözleşmesi ile veya Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi üzerinden ödenecek arabuluculuk ücreti önemli bir maliyet avantajı sağlamaktadır
5, Arabuluculuk süreci sonunda varılan anlaşma metni taraflar ve vekilleri tarafından imzalandığı takdirde ilam niteliğine (mahkeme kararı gibi) haiz olmaktadır. Keza arabuluculuk sürecinde anlaşmaya varılan hususlara ilişkin olarak taraflarca dava açılması da mümkün değildir. Dolayısıyla arabuluculuk sürecinde taraflarca anlaşmaya varılması durumunda uyuşmazlık kesin ve icra edilebilir bir şekilde sonuçlandırılmaktadır.
6. Arabuluculuk süreci dijital telekonferans, video konferans gibi metotlarla dijital ortamda gerçekleştirilebilmektedir. Bu sayede taraflar salgından etkilenmeden, birbirleriyle temas etmeden evlerinden katılarak bile uyuşmazlığı çözebileceklerdir.
7. Arabuluculuk süreci sonunda varılacak anlaşma metninin nispi değil maktu damga vergisine tabidir. Dolayısıyla yaşanan sıkıntılı süreçte tarafları ilave bir damga vergisi yükü altına sokmamaktadır.
Kira sözleşmelerindeki arabuluculuğun ihtiyari olması sebebiyle zorunlu arabuluculuktaki gibi belirli süre sınırı öngörülmemiştir. Dava açılmadan önce başvurulabileceği gibi dava açıldıktan sonra arabulucuya gidilirse mahkeme davayı 3 ay ertelemektedir. Bu süreç içerisinde çözüme varılmadığı takdirde mahkeme bu süreyi 3 ay daha uzatabilmektedir. Dava açılmadan önce arabuluculuğa gidilmesi ve tarafların anlaşamaması durumunda, taraflar anlaşılamayan hususlarda dava açabilecek iken anlaşılması durumunda taraflar anlaşılan konularda dava açamayacaktır.
SONUÇ
Covid-19 salgını tüm dünya açısından yeni ve beklenmeyen bir durum oluşturduğu için mevcut yasal düzenlemelerin salgın sebebiyle yaşanılan ihtilaflara tam bir çözüm getirmeme olasılığı bulunmaktadır. Uyuşmazlıkla ilgili yargısal süreçlerde henüz başlamadığı için yargısal içtihatlarda oluşmadığı gibi oluşması 3-4 yıllık süreçleri bulabilecektir. Doktrinde ve hukukçular arasında çeşitli farklı görüşler ve yaklaşımlar bulunması da yaşanan uyuşmazlıkların ne şekilde neticelenebileceğinin şu aşamada belirsiz olmasına sebep olmaktadır.
Dolayısıyla sonucunun ne olacağının belirlenebilir olmadığı, en erken 1,5-2 yılda tamamlanabilecek bir süreçten bahsedildiğinde işyeri kira sözleşmelerine ilişkin uyuşmazlıkların yargı yoluna başvurularak çözümlenmesi tarafların aleyhine olduğu gibi aralarındaki ilişkiye de zarar verecektir. Bu anlamda ifa zamanı uzatma sözleşmesi, ifa zamanı ve kira indirimine ilişkin ek protokol veya ihtiyari arabuluculuk gibi dostane çözüm yöntemleri ile tarafların kendi iradeleri iyi niyetli olarak uyuşmazlığı çözmesini tavsiye ederim.
DİP NOTLAR
[1] Yargıtay HGK. 28.04.2010 tarih ve 2010/193 E., 2010/235 K. sayılı kararı
[2] Yargıtay 6. HD. 02.11.2015 tarih ve 2015/5776 E. , 2015/9282 K. sayılı kararı
[3] Yargıtay 3. HD., 29.05.2019 tarih ve 2017/8254 E. , 2019/5095 K. sayılı kararı ile 9.10.2019 tarih ve 2018/5741 E., 2019/7 695 K. sayılı kararları
[4] Y. 13. HD. 28.03.2016 tarih ve 2015/34913 E.,2016/8790 K. sayılı kararı