Menkul mü Yoksa Gayrimenkul mü Avantajlı?
İsmail KÖKBULUT
Yeminli Mali Müşavir
ismail@kokbulut.com
Yatırım amaçlı menkul sermaye ve gayrimenkul sermaye iratları arasında tercih yaparken vergi faktörünü de unutmamak gerekir.
Menkul sermaye geliri olarak ilk akla gelen mevduat faiz gelirleri, hisse senedi kar payları, tahvil gelirleridir. Bu tür gelirlerde ana para yatırdığınız para cinsinden yani TL veya yabancı para cinsinden sabit kalırken belli dönemlerde hesaplanacak faiz, kar payı, katılım payı gibi getirileriniz olacak.
Gayrimenkul sermaye iradı elde etmeye yönelik bir yatırım düşünüyorsanız elde edeceğiniz getiri ilk etapta kira olacak. Kira gelirinin düzenli olup olmayacağı, tahsilatı vs. gibi risk unsurları içermekle birlikte avantajı ise kira getiri amaçlı alınan taşınmazın yıllar itibariyle oluşabilecek değer artışlarından faydalanmak olabilir.
Her iki yatırımında kendisine özgü avantaj ve dezavantajları bulunmakta. Mevduat faizi, katılım payı vs. gibi menkul sermaye iradının her an nakit yani likit olması ve düşük oranlı vergilendirilmesi avantajları arasında sayılabilir. Bunun yanında dezavantajı diğer yatırım türüne göre taşınmaz gibi yatırımların bulunduğu bölgelerde oluşan yüksek değer artışlarından mahrum kalınması. Tabi bunun tam tersi de olabilir. Taşınmazın bulunduğu bölgede oluşan ciddi değer kaybının oluşabileceği de unutulmamalı. Gayrimenkul yatırımlarının gerektiği zaman nakde yani likide dönüştürülmesindeki zorluk. Diğer taraftan son yıllarda gayrimenkul sermaye irad geliri elde edenler üzerindeki artan vergi yükü.
Tüm bu faktörler menkul veya gayrimenkul yatırımlarındaki tercihi etkilemekte. Bunlardan birinin de vergi olduğunu belirttik. Bunu basit bir örnekle açıklamakta fayda var.
Örneğin 15 milyon TL nakdi bulunan bir gerçek kişi bu birikimini taşınmaz alarak kira geliri elde etmek veya bu tutarı bankaya mevduat olarak yatırmak suretiyle faiz veya kar payı almak arasında tereddüt etmekte.
Her iki yatırımın diğer avantaj ve dezavantajlarını bir kenara bırakarak sadece vergi yükü açısından değerlendirmeye çalışalım.
1- Alternatif olarak 15 milyon TL ile taşınmaz bir bina alındığı ve bu binanın konut olarak yıllık 1 milyon TL’ye kiraya verildiğini düşünelim. Taşınmaz yatırımlarında satın alma bedelinin 15 yılda dönüşü her zaman mümkün olmamakla birlikte biz en avantajlı şekilde değerlendirmiş olalım.
Yıllık 1 milyon TL kira geliri beyana tabi bir gelir olup başka gelirleri olsun veya olmasın yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekir.
Kira geliri elde edenler gerçek gider ile götürü gider arasında tercih yapmakta. Uygulamada genelde götürü gider tercih edilmekte. Elde edilen brüt kira gelirinin 2017 yılından önce % 25’i 2017 yılından itibaren de % 15’i götürü gider olarak kira gelirinden indirimi sonrasından beyan edilen matrah olarak bildirilmekte. Ayrıca son düzenleme ile yıllık 500 bin TL’yi aşan gelirler için gelir vergisi oranı tarifesinin üst oranı % 40 çıkarıldı. Daha önce üst oran % 35 idi. Bu iki hususun örneğimizdeki yatırım aracındaki vergileme maliyetlerin nasıl etkilediğini izah edelim.
Götürü gider % 25’den % 15’e indirilmeseydi ve gelir vergisi tavanı % 35’de kalsaydı 1 milyon TL kira gelirinden net kalan 749.040.-TL olacaktı.
| Kira konut | G. Gider Oran | G. Gider | Matrah | Vergi | Net kalan |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.000.000 | 25% | 250.000 | 750.000 | 250.960 | 749.040 |
Götürü gider oranında yapılan indirim ile % 15’e indirilmesi ve gelir vergisi üst tarifesinin % 40’a çıkarılması ile bugün itibariyle durum aşağıdaki gibi olacak.
| Kira konut | G. Gider Oran | G. Gider | Matrah | Vergi | Net kalan |
|---|---|---|---|---|---|
| 1.000.000 | 15% | 150.000 | 850.000 | 303.400 | 696.600 |
Mevcut duruma göre bugün itibariyle 1 milyon TL kira gelirinden net kalan tutar 696.600.-TL’ye indi. Yapılan değişiklikler biri sadece gayrimenkul sermaye iratlarına yönelik götürü gider indirimi, diğeri ise bu yıl ilk defa uygulanacak olan gelir vergisi beyanına tabi gelirlere uygulanacak olan gelir vergisi tarifesindeki üst oranın % 35’den % 40 çıkarılmış olmasından kaynaklanmakta.
Yapılan bu iki değişiklik ile gerçek bir şahsın net kira geliri örneğimizde 749.040.- TL’den 696.600.-TL’ye düşmekte. Yani 52.440.-TL bir azalma söz konusu. Bu da toplam gelirin ( 52.440 / 1.000.000=) % 5,25’üne tekabül etmekte.
Vergi yükündeki artış oranı ise (52.440 / 250.960 =) % 20,89 oldu.
ANCAK; taşınmazın kira getirisi dışında ayrıca değer kazanması satış gerçekleşmediği sürece vergilendirilmiyor. Yani 15 milyon TL’ye satın aldığınız bir taşınmazı kiraya verdiniz. Kiraya verdiğiniz taşınmaz bölgedeki lokal gelişmelerden dolayı taşınmazın değeri 25 milyon TL’ye yükseldi. Her ne kadar değeri artmış olsa da gerçek şahıslar için herhangi bir satış işlemi olmadığı sürece bu değer artışının bir vergilemesi yok. İktisap tarihinden itibaren 5 yıl içerinde bir satış olursa bu durumda değer artış kazancı vergiye tabi. Gerçek şahısların iktisaptan itibaren 5 yıldan sonra satılması halinde ise herhangi bir vergileme yok.
2- Alternatifte gerçek kişi olarak 15 milyon TL’yi bankada mevduatta tutup faiz veya kar payı almayı düşünelim. Faiz oranları değişkenlik gösterse de şu anda brüt % 10 civarında olduğunu varsayalım. Mevduat faiz getirilerinin gerçek şahıslar tarafından gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilmesi gerekmiyor. Banka tarafından vade durumlarına göre tevkifat oranlarında kaynağında vergilenmekte. Bu oranlar 6 aylık mevduat vadelerinde % 15, 6 aydan 1 yıla kadar vadelerde % 12, 1 yıldan uzun vadelerde ise % 10 oranında. Bu durumda yıllık % 10 faiz oranı ile vergileme vade durumlarına göre aşağıdaki gibi olacaktır.
| Faiz oranı | Yıllık faiz geliri (TL) | Vergi oranlarına göre vade | Vergi Oranı | Vergi Tutarı | Net kalan getiri |
|---|---|---|---|---|---|
| 10% | 1.500.000 | 6 aya kadar | 15% | 225.000 | 1.275.000 |
| 10% | 1.500.000 | 1 yıla kadar | 12% | 180.000 | 1.320.000 |
| 10% | 1.500.000 | 1 yıldan uzun | 10% | 150.000 | 1.350.000 |
1 yıldan uzun vadeler için tevkifat oranı % 10’a inerken, 1 yıldan kısa vadeler için % 15 oranına kadar bir vergileme yapılmakta. Tevkifat usulü ile yapılan bu vergileme faiz gelirini elde eden gerçek şahıslar için nihai vergileme anlamına geliyor. İlk etapta 15 milyon TL’nin kira geliri elde etmek için bir taşınmazın satın alınması yerine, bu tutarın bankada mevduatta değerlendirmek suretiyle faiz getirisi elde edilmesi halinde yıllık bazda gerçek şahısta kalan net tutar diğer alternatife göre oldukça yüksek görünmekte. Kısa süreli vadelerle mevduatta değerlendirmiş olsak bile yıllık net kalan faiz getirisi 1.275.000.-TL. olmakta.
ANCAK; paranın mevduatta değerlendirilerek faiz getirisinin tercih edilmesi hali her ne kadar paranın likit olması ve düşük vergi ile avantajlı görünse de ana para sabit kalmakta. Yani taşınmazda yaşanabilecek değer artışları mevduat alternatifinde mevcut değil. Tabi tersi durumda yani taşınmazın olağandışı değer kaybetmesi riski de var. Karşılaştırmayı sadece vergi yükü ve kısa vadeli getiri olarak değerlendirilmesi halinde birikimi mevduatta değerlendirmek daha avantajlı olarak görünse de orta ve uzun vadede gerçek şahıslarda değer artışlarının satış yöntemi ile realize edilebilecek kazancının 5 yıldan sonra istisna olması, birikimlerin taşınmaz gayrimenkul yatırımlarına yapılmasını daha avantajlı yapabilir.