Gayrimenkul Satış Bedeli Gerçek Değeri
Hamza ERTEKİN
E.Vergi Dairesi Müdür Yrd.
[email protected]
1.GİRİŞ
Ak Parti Milletvekilleri tarafından hazırlanarak 24.10.219 tarihinde Türkiye Büyük Millet Meclisi’ne sunulan “Dijital Hizmet Vergisi Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Teklifi” önemli vergi düzenlemelerini içeriyor.
Gayrimenkullerin gerçek değerinin altında satılmasına engellemeye yönelik getirilmesi düşünülen yeni sistemin hayata geçmesi halinde, inşaat sektöründe faaliyet gösteren mükellefler ile gayrimenkul alım-satımında bulunacak vatandaşlar bakımından daha fazla vergi ödenmesinin yolu açılıyor.
2.GETİRİLMESİ DÜŞÜNÜLEN YENİ DÜZENLEME NELERİ İÇERİYOR?
Mevcut uygulamada; gayrimenkul satışlarında harç, emlak vergi değerinden az olmamak üzere gerçek alım-satım bedeli üzerinden hesaplanarak ödenmekteydi.
Getirilmesi düşünülen uygulamaya göre; gayrimenkul devir ve iktisaplarında tapu harcının, emlak vergisi değerinin yanı sıra ilgili mevzuatının verdiği yetkiye istinaden Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılan veya yaptırılan değerleme sonucu belirlenmiş bir değer bulunması durumunda bu değerden de az olmamak üzere gerçek devir ve iktisap bedelinden alınması planlanmaktadır.
Gayrimenkul satış bedellerinin, gerçek alım-satım bedelinden düşük gösterilerek daha az harç ödendiği, inşaat sektöründe ise buna bağlı olarak gayrimenkul satışlarına yönelik gelir üzerinden beyan edilen vergilerin matrahlarını ve satış üzerinden hesapladıkları KDV matrahlarını aşındırdığı hususu herkes tarafından bilinmekteydi. Ancak sektörün içinde bulunduğu durum, sistemin getirdiği kayıt dışılık gibi nedenlerden dolayı inşaat sektöründe bazı önemli giderlerin belgelendirilememesi vb. nedenlerden dolayı bugüne kadar bu husus üzerinde durulmuyordu.
Son yıllarda yabancılara gayrimenkul satışlarının artması nedeniyle ve belirli tutarın üzerinde (250.000 USD) gayrimenkul alan yabancılara vatandaşlık hakkı verilmesi yönünde düzenlemeler sonucunda, oluşması muhtemel suistimallerin önüne geçilmesi bakımından düzenlemeler yapılmıştı.
Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı’nın 15.02.2019 tarih 2019/1-1795 sayılı Genelge’ye göre; 04.03.2019 tarihinden itibaren yabancı uyruklu gerçek kişilerin taraf olduğu gayrimenkul satışlarına ilişkin tapu tescil işlemleri sırasında, taşınmaz değerleme raporu zorunluluğu getirilmiş olup, aynı genelgede aşağıdaki bölüme de yer verilmişti.
“… Diğer taraftan; yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin işlemlerde değerleme kuruluşunca uluslararası değerleme standartlarına uygun olarak hazırlanan ve onaylanan, taşınmazın piyasa değerini gösterir değerleme raporunda yer alan verilerin toplanması, taşınmazın gerçek değerinin tespit edilmesi ve bu verilerin ihtiyaçlar doğrultusunda analiz edilmesi ile değer haritasının oluşturulmasına altlık teşkil etmesi amacıyla yabancı gerçek kişilerin ilgi (a) Yönetmelik (Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik) kapsamı dışındaki satış yoluyla edinimlerinde de söz konusu değerleme raporunun işlem sırasında istenilmesi gerekmektedir…”
Böylelikle, gayrimenkul gerçek değerlerinin tespiti ve değer haritasının oluşturulmasına altlık teşkil etmesi amacıyla, yabancıların taraf olduğu gayrimenkul alım-satımlarında değerleme raporları Tapu Müdürlüklerince alınarak, bölgeler itibariyle ortalama veriler oluşturulmuş olduğundan, uygulamaya yönelik altyapı kısmen oluşturulmuş olup, düzenlemenin yasalaşması halinde bu verilere ek düzenlemelerin de yapılması muhtemeldir.
Bu durumda; gayrimenkul satışlarında bugüne kadar yapılan, gerçek değerinin altında satış gösterilmesine imkan veren beyan esasının geçerli olması nedeniyle tapuda gerçek durumu yansıtmayan farklı beyanlardan kaynaklanan harç kaybı söz konusu olduğundan, bu durumun engellenmesinin amaçlandığı düşünülmektedir.
3.DÜZENLEMENİN YASALAŞMASI HALİNDE SONUÇLARI NE OLUR?
Söz konusu yasa teklifinin bu haliyle yasalaşması durumunda; inşaat sektörü ve gayrimenkul alım-satımına taraf olanlar daha fazla vergi ödeyeceklerinden olumsuz etkileneceklerdir.
3.1. İnşaat Sektörüne Etkisi
Kanun teklifinin bu haliyle yasalaşması durumunda, satışa konu gayrimenkulün satış bedelinin, emlak vergi değeri ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılan veya yaptırılan değerleme sonucu belirlenmiş bir değer bulunması durumunda bu değerden de az olmamak üzere gerçek bedeli üzerinden faturalandırılması gerekecektir. Diğer bir ifadeyle; satın alınacak konutun emlak vergi değeri ile, aynı blokta/mahallede yabancıya konut satışı yapılmış ise ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yaptırılan değerleme sonucunda tespit edilmiş değeri var ise bu değeri ve gerçek alım-satım bedelinden az olmamak üzere fatura düzenlenmesi gerekecektir.
Bunun sonucunda gelir üzerinden ödenecek vergiler bakımından matrah artışı nedeniyle ve KDV yönünden de daha fazla vergi ödenmiş olacaktır. Sektörün belgelendiremedikleri giderleri bakımından da, kayıt altına girerek giderlerini belgelendirme zorunluluğu doğacaktır. Aksi halde gerçek kazançları yerine kaydi kazançları üzerinden daha yüksek vergi ödeme durumlarıyla karşı karşıya kalacaklardır.
3.2. Gayrimenkul Alım-Satımına Etkisi
Yukarıda izah edildiği üzere, gayrimenkul alım-satımında tapu tescili sırasında harç matrahlarını gerçek değerinden daha düşük gösterme imkanları bulunmayacağından, gerçek bedel üzerinden ya da Tapu Müdürlüğü tarafından belirlenmiş bedel üzerinden harç ödeyeceklerdir.
4.SONUÇ VE DEĞERLENDİRMELER
Meclise sunulan “Dijital Hizmet Vergisi Kanunu ile Bazı Kanunlarda ve 375 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Teklifi” nin 31 ve 31’nci maddeleriyle 492 sayılı Harçlar Kanunu’nda değişiklik yapılması durumunda, gayrimenkul satışı işlemlerinde harç matrahının belirlenmesinde “…Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce yapılan veya yaptırılan değerleme sonucu belirlenmiş bir değer bulunması durumunda bu değerden de az olmamak üzere …” ibaresi eklenecek olup, harç matrahının gerçek değerinden daha düşük gösterilmesinin önüne geçilecek ve inşaat sektöründe faaliyet gösteren mükelleflerin de bu değerden daha düşük fatura düzenlemesi mümkün olamayacaktır.
KAYNAK
