İmar Barışında Sona Doğru
Talha APAK
Yeminli Mali Müşavir
apakymm@gmail.com
t.apak@apakymm.com
Özet: İmar barışından yararlanmak için başvuru süresi 15 Haziran’da, ödemeler ise 30 Haziran’da sona eriyor. Ancak, kafaların halen karışık olması ve müracaatların istenilen seviyede olmaması karşısında, başvuru süresinin uzatılması ve ödenecek bedelin taksitlendirilmesi beklentisi bulunuyor…
I. GİRİŞ
İmara aykırı; ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması yoluyla bu yapılara Yapı Kayıt Belgesi verilmesi suretiyle, vatandaşın devletle ihtilaflı durumunun ortadan kaldırılması hedefiyle hayata geçen imar barışı, 8 Haziran 2018 tarihinde başladı. 31 Ekim 2018 tarihinde bitirilmesi planlanan başvurular istenilen seviyede olamaması ve vatandaşların yoğun talebi üzerine önce 1 Ocak 2019’a sonra 15 Haziran 2019’a kadar uzatıldı. Yapı Kayıt Belgesi bedeli ödemeleri için de son tarih 30 Haziran 2019 olarak belirlenmiş bulunuyor.
31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılmış kırsal ve kentsel alanlardaki tüm yapılar İmar Barışı kapsamında bulunuyor. Sadece Boğaziçi Sahil Şeridi ve öngörünüm bölgesi ile İstanbul Tarihi Yarımadanın Sultanahmet ve Süleymaniye çevresi ve Gelibolu Tarihi Alan’da belirlenen yerler bu kapsamın dışında tutuluyor. Ayrıca başkasına ait taşınmazlar üzerinde yapılan yapılar ile hazineye ait olup sosyal donatı için tahsisli arazi üzerindeki yapılara yapı kayıt belgesi düzenlenemiyor.
Aralık 2017 tarihinden önce inşa edilmiş, imara uygun olmayan iskana aykırı yapıları kapsayan imar barışı uygulamasından yaralanmak için son başvuru tarihi olan 15 Haziran için son günlere girilmiş olmasına rağmen, halen kafaların karışık olması, bazı sorunların henüz çözüme kavuşamamış olması, ekonomik sıkıntılar nedeniyle sürenin uzatılması ve taksitlendirme hakkı tanınması gibi beklentiler ciddiyetini koruyor.
II. Neden İhtiyaç Duyuldu?
Ülkemizde, yaklaşık 26 milyon yapının %50’sinin imara aykırı olduğundan bahsediliyor. Bu da, yaklaşık olarak 13 milyon bağımsız birime tekabül ediyor. Bu yapıların çoğunda daha çok dar gelirli vatandaşlar oturuyor. Yapılan yasal düzenleme ile ülkemizde imar barışını sağlamak maksadı hedeflenmiştir. Yapılardaki mevcut aykırılıkların büyük çoğunluğu 1950-2000 yılları arasındaki yapılaşmalardan kaynaklanıyor. Vatandaş ve belediyeler arasında ortaya çıkan imardan kaynaklı sorunlar mahkemelerde altından kalkılamayacak kadar dosyaların birikmesine yol açmış bulunuyor.
Ayrıca, belediyeler imara aykırı yapılarla ilgili olarak yıkım işlemini birçok sebepten dolayı gerçekleştiremiyor. Vatandaşlar bu ihtilaflardan dolayı oturdukları evlerine su, elektrik ve doğalgaz bağlatmakta zorluk çekmekte ya da kaçak kullanım yapmaktadır. Bu durumdaki konut veya iş yerleri, ekonomik olarak değerini koruyamamakta, ipotek veya teminat olarak gösterilememekte.
III. Düzenlemenin Taraflara Faydası Var
Düzenlemenin iki tarafı bulunuyor. Bir tarafında kamu adına Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, diğer tarafında ise mülk sahibi vatandaş bulunuyor. Kamu, ciddi bir kaynak elde edecek, vatandaş ise yıllardır kangren haline gelmiş ciddi sorunlarından kurtulacak.
İmar Barışı’ndan faydalanan ve yapı kayıt belgesi alan yapılara elektrik, su ve doğalgaz bağlanmasında sıkıntı kalmayacak. Yapı kayıt belgesi alınan binalar için yıkılma endişesi son bulacak. Ancak depremsellik açısından yapılarda alınması gereken her türlü tedbiri malikler almak zorunda. İmar Kanununa göre alınmış yıkım kararları ile tahsil edilemeyen para cezaları iptal edilecek.
Yapı kayıt belgesi sahipleri, kat mülkiyeti hakkına kavuşarak kat mülkiyeti tapusu da alabilecekler. Kat mülkiyeti tapusuna kavuşan malikler, kendi mülklerini ipotek veya teminat olarak gösterebilecekler, satılması halinde alıcı kredi kullanabilecek, mülk gerçek piyasa değerine kavuşabilecek.
Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, yapı kayıt belgesi ile maliklerin tamamının muvafakatinin bulunması ve imar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edilmesi halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilir.
IV. Son Veriler Amaca Ulaşılamadığını Gösteriyor
İmar barışı adıyla getirilen düzenleme; bir imar affı olmayıp, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için başvurulması ve kanunda belirlenen bedelin ödenmesi halinde “yapı kayıt belgesi” veriliyor. Kat mülkiyeti bulunmayan binalarda ise, yapı kayıt belgesi alındıktan sonra aynı bedel kadar tekrar bir bedel ödenerek kat mülkiyetine de geçilmiş oluyor.
İmar barışından; Türkiye genelinde 13 milyon civarında başvuru ve karşılığında ise yaklaşık 40 milyar lira gelir beklenirken, son durum olarak yaklaşık 10 milyon kişi başvuruda bulunmuş olup, karşılığında yaklaşık 20 milyar lira gelir elde edilmiş bulunuyor. En çok başvuru yapılan il yaklaşık 2 milyon ile İstanbul olurken, 900 bin başvuru ile İzmir, 500 bin başvuru ile Ankara takip ediyor. Bu durumda, beklentilerin henüz yarısına ulaşılabilindiği sonucu çıkmış bulunuyor.
V. Bazı Sorunlar ve Haklı Beklentiler Var
Bir yılı aşkın süredir uygulaması devam eden, kamuoyunda çeşitli tartışmalara yol açan imar barışında istenilen aşamaya gelinmediği görülüyor. Bilindiği gibi, konunun iki tarafı bulunuyor, bir tarafta çevre ve Şehircilik bakanlığı diğer tarafta ise mülk sahibi vatandaşlar. Gelinen noktada iki tarafta sonuçtan memnun değil. Şöyle ki; devlet beklediği başvuruya ve gelire ulaşamadı. Vatandaş ise, ödeyeceği bedele karşılık ne elde ettiğini tam olarak kavrayabilmiş değil. Daha da ötesi, uygulamanın çok adil olmadığı yönünden eleştiriler de bulunuyor.
Mevcut sorunları, özetle aşağıdaki gibi sıralamak mümkün;
— Kafa karışıklığı halen devam ediyor. Birçok kişi halen uygulamayı bir imar affı olarak görüyor. 31.12.2017 tarihi ve öncesini kapsadığı halde, birçok yerde 31.12.2017 tarihinden sonra inşa edilen yapılarında yararlandırıldığı gibi kamuoyu haberleri vatandaşın kafasını karıştırmaya devam ediyor. .
— Bazı işyerlerinde sadece ruhsata aykırı kısımlar üzerinden bedel alınması düzenlemesine rağmen, meskenlerde ruhsata aykırı kısım üzerinden değil, tüm alan üzerinden bedel alınmasının haksızlığa veya tepkiye yol açtığı görülüyor.
— Toplu yerleşimden oluşan apartman veya sitelerde birinci aşama olan “yapı kayıt belgesi” için bir kişinin müracaatı gerekliyken, ikici aşaması olan “kat mülkiyeti” hakkı için tüm maliklerin ittifakı/onayı gerekiyor. Daha sonra herhangi bir malikin bedele katılmaması veya kat mülkiyetinde ittifak etmemesi halinde yapılmış olan müracaatların geçerliliği veya yararlanmak isteyip de yararlanamayanları koruyucu herhangi bir düzenleme bulunmuyor.
— İlgili düzenlemeden yararlanabilmek için iki aşamalı müracaat ve iki aşamalı bedel ödenmesini öngörüyor. Birinci aşama için “yapı kayıt belgesi” alınması, ikinci aşama için ise “kat mülkiyeti tapusu” alınması olmak üzere iki ayrı bürokratik işlem ve yaratacağı maddi külfet sorun olarak görülüyor. Kaldı ki, ikinci aşama olan “kat mülkiyeti” müracaatları için herhangi bir süre konulmaması da sorun olarak görülüyor.
— Ödenen bedellerin şirketlerde gider yazılamaması, gerçek kişilerce ise kira geliri beyanlarında bir gider veya indirim olarak kabul edilmemesi tepkilere yol açıyor.
Mevcut önerileri ise, özetle aşağıdaki gibi sıralamak mümkün;
— Kafa karışıklığı bir an önce giderilmeli, birçok kişi halen uygulamayı bir imar affı olarak görüyor. Uygulamanın bir imar affı olmadığı, sadece ruhsatsız kısım veya eklentilerini kapsadığı ve mülk sahibine ne fayda sağlayacağı çok iyi anlatılmalı. Özellikle 31.12.2017 sonrası inşa edilen yapıların bu düzenlemeden yararlanamayacakları yönündeki müeyyidelerin kamuoyu ile paylaşılması gerekiyor.
— Meskenlerde, sadece ruhsat ve eklerine aykırı kısım üzerinden bedel alınması gerekiyor. Aksi halde ciddi bir maliyet veya kapsam dışında ciddi sayı kalacağı bilinmesi gerekiyor.
— Toplu yerleşimden oluşan apartman veya sitelerde tüm maliklerin ittifakının gerekmemesi için ilave bir düzenleme veya hukuki çözüm bulunması gerekiyor. Bu durumdaki çok sayıda apartman veya sitelerde maliklerin tamamının onayı alınamadığı için başvuramayan ciddi sayıda yer olduğu biliniyor.
— İlgili düzenlemeden yararlanabilmek için iki aşamalı müracaat ve iki aşamalı bedel ödemek yerine tek aşamalı müracaat getirilmesi veya ikinci aşama olan “kat mülkiyeti” hakkı için müracaat süresinin belirlenmesi gerekiyor.
— Sürenin uzatılması ve ödenecek bedellerin de taksitlendirilmesi imkanı getirilmesi gerekiyor. Benzeri vergi aflarının çoğunda taksitlendirme imkanları da dikkate alınması gerekiyor.
— Ödenen bedellerin şirketlerde gider yazılabilmesi, gerçek kişilerde ise beyan edecekleri yıllık gelir vergisi beyannamelerinde bir defalık indirim veya gider yazabilmeleri hakkı getirilerek teşvik edilmesi gerekiyor.
VI. Sonuç
Uygulamada yaşanan sıkıntıları dikkate alarak hazırlamış olduğumuz “imar barışı yol haritası” başlıklı çalışmamızı iş bu yazımız EK’inde bulabilirsiniz.
Tarafların amacına ulaşması ve gereken faydayı görmesi açısından, konunun çok iyi anlatılması veya anlaşılabilmesini sağlamak için yeni bir düzenleme/uzatma kaçınılmaz görülüyor. Başvuru süresinin en az 30 Eylül 2019, en fazla 31 Aralık 2019 tarihine kadar uzatılarak, ödenecek bedelin ise en az üç taksit en fazla ise altı taksit halinde tahsilini öngören ivedi bir düzenleme yapılması en doğru çözüm olarak görülüyor.
EK: İmar Barışı Yol Haritası İçin Tıklayınız
