Kat Karşılığı İnşaat Arsa Maliyeti
İbrahim DÖNER
SM. Mali Müşavir
ibrahimdoner66@gmail.com
I- GİRİŞ
Müteahhit tarafından, arsa sahibine teslim edilecek yerlerin emsal bedel hesaplamasında piyasada uygulanan gerçek fiyattan fatura kesilmesi gerektiğini ısrar eden Maliye İdaresi, arsa payı tesliminde Vergi Usul Kanunun 267/2. Maddesinde belirtilen maliyet usulü yöntemini savunan ve uygulayan firmalara özel usulsüzlük cezaları kesmiştir. Maliye idaresinin uygulamasına karşı çıkan mükellefler dava açınca, mahkemelerle baş edemeyen idare 7104 Sayılı Kanun ile inşaat sektöründeki belirsizliği gidererek çok büyük bir hataya son vermiştir.
7104 sayılı kanun yayınlanmadan önce, Maliye idaresi KDV kanununda yazmamasına rağmen, arsa payının trampa olduğu bu yüzden fatura kesilmesi gerektiğini belirtmiştir. Vergi yargısı ise kanunda trampanın yazmadığını arsa sahibine fatura kesilmeyeceğini ısrarla belirtmesine rağmen Maliye İdaresi mükellef lehine verilen yargı kararlarına rağmen bu görüşünden ısrarla vazgeçmemiştir.
7104 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu ve Bazı Kanunlar ile 178 Sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun 06.04.2018 tarih, 30383 sayılı resmi gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Söz konusu; 7104 sayılı kanun ile KDV Kanununda yapılan iki değişiklik, arsa karşılığı inşaat işleriyle ilgili vergisel durumlarda çok önemli değişiklikler meydana getirmiştir.
7104 sayılı kanunla arsa payı tesliminin tanımı yapılmış, bu tanımla da maliye idaresinin görüşü olan arsa payı devrinin TRAMPA olduğu resmen kanunlaşmıştır.
II- 7104 SAYILI KANUNLA GETİRİLEN YENİ HÜKÜMLER, ARSA PAYI TESLİMİNİN HER İKİ TARAF İÇİN KANUNA YAZILMASI VE TRAMPANIN KANUNA EKLENMESİ KONUSU
a) Birinci hüküm
“Madde-1-
25.10.1984 tarihli ve 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu’nun 2. maddesinin (5) numaralı fıkrasına aşağıdaki cümle eklenmiştir.
Trampa iki ayrı teslim hükmündedir. Bu Kanunun uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır.” hükmü kanuna yazılarak her iki taraf için teslimin nasıl olacağı belirtilmiştir.
Bu madde ile;
Maliye idaresinin ısrar ettiği TRAMPA görüşü resmen kanunlaşmıştır.
Arsa sahibinin müteahhide arsanın tümünü değil, müteahhide kalacak bağımsız bölümlere isabet eden yerler kadar pay verildiği kanun hükmüne bağlanmıştır.
Müteahhitin arsa sahibine verdiği hizmetin inşaat işi olmadığı, konut veya işyeri verdiği kanunlaşmıştır.
b) İkinci hüküm
“Madde-7- 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunun 27. maddesinin 6. fıkrasına aşağıdaki ibare eklenmiştir.
Arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin, Vergi Usul Kanunu’nun 267. maddesinin ikinci fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutar esas alınır.”
Bu madde hükmü ile;
Arsa teslimi tutarının, arsa sahibine verilen bağımsız bölümlere isabet eden kısmına, toptan satışlar için %5, perakende satışlar için %10 kar ilavesi sonucu bulunan rakam olduğu kabul edilmiştir.
Bu madde ile artık, çok daha düşük rakamlar üzerinden arsa payı faturalaşması yapılabilecektir.
Bu kanun hükmüne göre arsa sahibine teslim edilecek yerlerin fiyat hesaplaması yapılırken gerçek piyasa fiyatından hesaplama yapılmayacak, artık arsa payı faturası hesaplanırken, Vuk 267/2. maddesinde belirtilen ikinci sıradaki maliyet bedeli esası yöntemi uygulanacaktır.
Eskinden olduğu gibi arsa payı faturası kesmeyen firmalar artık arsa payı faturasını yeni çıkan kanuna uygun olarak kesecektir. Yeni düzenlemeden sonra arsa payı faturası kesilmediği için idare tarafından kişi ve kurumlara ceza kesilmesi durumunda, vergi mahkemesine bu cezanın iptali için dava açacak firmaların haklı bir nedeni ve savunması kalmayacaktır. Çünkü kanunda teslimin şartı, şekli her iki taraf için açıkça belirtilmiştir. Bu sebeple artık ARSA PAYI faturası kesilmeli ve KDV hesaplamaları da ayrıca gösterilmelidir
III- ARSA PAYI TESLİMİ, EMSAL BEDEL ÜZERİNDEN ARSA PAYI FATURALARININ DÜZENLENMESİ VE KDV HESAPLAMALARI
06.04.2018 tarih 30383 sayılı resmi gazetede yayınlanan 7104 sayılı kanunla 3065 sayılı katma değer vergisi kanununun 2. maddesinin 5 numaralı fıkrasına arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık arsa payı teslimi, müteahhit tarafından arsa payına karşılık arsa sahibine konut veya işyeri teslimi yapılmış sayılır hükmü gereği arsa payının teslim şekli belirlenmiştir.
Yine aynı kanunun arsa karşılığı inşaat işlerine ilişkin bedelin tespitinde, müteahhit tarafından arsa sahibine bırakılan konut veya işyerinin vergi usul kanunun 267. maddesinin 2. fıkrasında yer alan ikinci sıradaki maliyet bedeli esasına göre belirlenen tutar esas alınır denilerek Maliye İdaresi piyasa bedeli uygulamasından vazgeçerek, maliyet bedeli uygulamasına geçmiştir ve çok büyük bir hataya da son vermiştir.
Yüklenici firma tarafından arsa sahiplerine teslim edilecek bağımsız bölümler için matrah tespit edilirken, Vergi Usul Kanunun 267. maddesinin ikinci fırkasında yer alan ikinci sıradaki MALİYET BEDELİ ESASINA göre fatura düzenlenecektir.
Maliyet bedeli hesaplandıktan sonra, bu maliyet bedeline TOPTAN SATIŞLAR için %5, PERAKENDE SATIŞLAR içinse %10 ilave edilmek suretiyle EMSAL BEDEL uygulanacaktır.
Maliyet bedeline uygulanacak olan toptan satış ve perakende satış oranlarının tanımı kanunlarda yapılmamıştır. Mülga 2003 /6666 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı incelendiğinde perakende teslimin tanımı bu kararda yapılmıştır. Buna göre;
perakende teslimden maksat “…teslimi yapılan ürünlerin aynen veya işlendikten sonra satışını yapanlar ile işletmelerinde kullanacak olanlar dışındakilere satılmasıdır. Ürünleri, aynen ya da işlendikten sonra satanlar ile işletmesinde kullanacak olanların gerçek usulde katma değer vergisi mükellefi olmamaları halinde bunlara yapılan teslimler de perakende teslim sayılır” şeklinde düzenlenmiştir.
Maliye idaresi kdv genel tebliğinde iki tane örnek vererek, arsa sahibine teslim edilecek yerlerde, vergi mükellefi olanlara toptan satış oranını, vergi mükellefi olmayanlara ise perakende satış oranını uygulamıştır.
Vergi kanunlarımıza bu terimlerin açıkça tanımı yapılmadığından uygulamada hangi oranın alınacağı sürekli karıştırılmaktadır.
Arsa sahibi, müteahhit firmaya arsasını vererek müteahhitin ürettiği konut veya işyerinden verdiği arsanın bedeli olarak konut veya işyeri teslim alır.
Müteahhit firma ise arsa sahibinden aldığı arsa karşılığında, arsanın bedeli olarak arsa sahibine para vermeden ürettiği konut veya işyerlerini teslim eder.
Bu durumda arsa payı teslimi her iki taraf için “MAL” teslimidir. Arsa payı teslimi nakit olarak yapılmaz. İşte bu olaya Maliye İdaresi TRAMPA, piyasada ise DEĞİŞ TOKUŞ denilmektedir.
Arsa payında vergiyi doğuran olay; müteahhitin konutları veya işyerlerini arsa sahibine teslim etmesi ve bu konut veya işyerlerini arsa sahiplerinin eksiksiz teslim alması ile vergiyi doğuran olay meydana gelecektir. Kısaca her iki taraf için tasarruf hakkı doğduğu anda vergileme işlemleri eşzamanlı olarak başlayacaktır.
IV-ARSA MALİYETİNİN NASIL KAYDA ALINACAĞI GİDER PUSULASI DÜZENLENİRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR VE GİDER PUSULASI HESAPLAMA FORMULU
Maliye idaresi vergi mükellefi olmayan arsa sahiplerine, arsa payları teslim edileceği zaman emsal bedel üzerinden hesaplama yapılarak gider pusulası ile kayıtlara alınması gerektiğini belirtmiştir. Bu konuda Sivas Defterdarlığı tarafından verilen özelge ise şu şekildedir.
“Arsa sahibinin gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde, arızi bir faaliyet olarak arsasını tarafınıza tesliminde, arsa sahibinin mükellef olmamasından dolayı şirketiniz tarafından arsa sahibi adına teslim edilen dairelerin emsal bedeli üzerinden gider pusulası düzenlenmesi gerekmektedir.” (Sivas Defterdarlık Gelir Müdürlüğü’nün 02.08.2012 tarih ve B.07.4.DEF.0.58.10.00-2010-24-55-8 sayılı özelgesi.)
Maliye idaresinin bu görüşü doğru olmakla birlikte, bu görüş 7104 sayılı yeni çıkan yasa ile de uygun düşmektedir. Yasada “Bu Kanun’un uygulanmasında arsa karşılığı inşaat işlerinde; arsa sahibi tarafından konut veya işyerine karşılık müteahhide arsa payı teslimi yapılır” denilerek arsa sahibine teslim edilecek yerler için gider pusulası düzenlenmesi konusunda kanunda kısmide olsa değinilmiştir.
V-GİDER PUSULASI DÜZENLENİRKEN DİKKAT EDİLECEK HUSUSLAR
– Gider pusulasına ARSA MALİYETİ yazılacaktır.
– Gider pusulasında Emsal Bedel Hesaplaması gösterilecektir
– Gider pusulasında Kdv hesaplamasına yer verilmez.
– Gider pusulasında stopaj yapılmaz.
– Gider pusulasında kdv tevkifatı yapılmaz.
VI- ARSA SAHİBİ İÇİN GİDER PUSULASI HESAPLAMA FORMULÜ
Arsa Maliyeti
VUK 267/2. Sıra Emsal Oran (%5-%10)
x——————————————
= Emsal Bedel Dahil Gider Pusulasına Yazılacak Maliyet Tutarı
VII- ÖRNEK
ARSA PAYININ (MALİYETİNİN ) HESAPLANMASI
Müteahhit XYZ A.Ş. Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde 5a sınıfı, birinci sınıf, lüks inşaat yapmak için arsa sahipleri ile anlaşarak satış vaadi anahtar teslim kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmıştır. Toplam 30 daire yapılacak olup, 16 adet daire müteahhit firmaya, 14 adet daire ise arsa sahibine verilecektir. İnşaatın toplam alanı 3.500 metrekaredir. İnşaat arsası gerçek kişilerin şahsi mülkiyetidir. İnşaatın, Şubat 2017 tarihinde ruhsatı alınmış ve başlamış olup, Haziran 2018 tarihinde bitirilerek yapı kullanım izni belgesi alınmıştır. İnşaatın yaklaşık maliyetleri aşağıdaki gibidir. (Her Bir konutun metrekareleri eşittir) Arsa birim M2 vergi değeri 2.500 TL dir.
2018 yılı inşaat maliyetleri
İnşaatta kullanılan ilk madde ve malzeme 10.500.000
Direkt işçilik giderleri 2.500.000
Genel üretim giderleri 1.250.000
2019 yılı inşaat maliyetleri
İnşaatta kullanılan direkt ilk madde malzeme 3.500.000
Direk işçilik giderleri 1.450.000
Genel üretim giderleri 750.000
TOPLAM MALİYETLER 19.950.000 TL
Sözleşmeye göre arsa sahibine kira bedeli olarak 55.000 TL ve 40.000 TL de nakit para ödenmiştir.
ARSA MALİYETİNİN BULUNMASI
Bir adet konutun metrekaresi 3500 /30 daire = 116.67
Arsa sahibine ait yerlerin metrekaresi 14 X 116,67 = 1,633,38
Toplam inşaat maliyeti 152 hesabın bakiyesi 19.950.000 TL
Toplam inşaat alanı 3.500 metrekare
Birim metre kare maliyet 19.950.000/3.500 M2 = 5.700 TL
Arsa sahibine ait 14 dairenin maliyeti 116,67 M2 X 5.700 X 14 = 9.310.266 (Bu tutar müteahhit firma için arsa maliyetidir)
İnşaat Maliyeti : 9.310.266
Kira Yardımı 55.000
Nakit Ödenen 40.000
Yüklenici İçin Arsa Payı 9.405.266 (gider pusulasına yazılacak tutar)
Örnekte gözüktüğü üzere arsa payı hesaplanırken, toplam inşaat maliyetinden arsa sahibine ait yerlerin inşaat maliyeti bulunmuş, bu tutara arsa sahiplerine sözleşme gereği ödenen maliyetler eklenmiştir.
VIII- MÜTEAHHİT FİRMA TARAFINDAN ARSA SAHİBİNE TESLİM EDİLECEK YERLERİN MATRAH HESAPLAMASI FORMULÜ
Maliyet Bedeli
VUK 267/2. Sıra Emsal Oran (%5-%10)
x———————————–
= Matrah
Gider pusulası hesaplama formülünde gözüktüğü üzere gider pusulasının emsal bedel dahil maliyet tutarı, müteahhit firmanın arsa sahiplerine teslim edeceği yerlerin için “KDV Matrahı” olacaktır.
Hesaplama sonucu bulunan Matrah tutarına Cumhurbaşkanı kararlarında belirtilen oranda KDV hesaplanarak toplam fatura tutarı hesaplanacaktır. İlgili hesaplama aşağıdaki gibi olacaktır.
Matrah X KDV Oranı = Toplam Tutar
IX- YÜKLENİCİ TARAFINDAN 7104 SAYILI YENİ ÇIKAN YASAYA GÖRE ARSA SAHİBİNE AİT YERLERİN EMSAL BEDEL ÜZERİNDEN TESLİM EDİLMESİ, KESİLECEK FATURALARIN MATRAH HESAPLAMALARI
XYZ A.Ş. Ankara Büyükşehir Belediyesi sınırları içerisinde Lüks birinci sınıf inşaat yapmak için VERGİ MÜKELLEFİ OLMAYAN arsa sahipleri ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmıştır. Toplam 70 daire yapılacak olup, 40 adet müteahhit firmaya, 30 adet ise arsa sahibine verilecektir. Toplam İnşaat alanı 9.500 metrekaredir. İnşaat, Ocak 2017 tarihinde başlamış ve ruhsatı alınmış olup, Temmuz 2018 tarihinde bitirilerek yapı kullanım izni belgesi alınmıştır. İnşaatın yaklaşık maliyetleri aşağıdaki gibidir. Her bir konutun metrekaresi eşittir.
Yapı ruhsatında yazan birim m2 arsa vergi değeri: 1.500 TL’dir.
2018 yılı inşaat maliyetleri
İnşaatta kullanılan ilk madde ve malzeme 12.000.000
Direkt işçilik giderleri 3.000.000
Genel üretim giderleri 500.000
2019 yılı inşaat maliyetleri
İnşaatta kullanılan direkt ilk madde malzeme 4.000.000
Direk işçilik giderleri 1.500.000
Genel üretim giderleri 250.000
TOPLAM MALİYETLER 21.250.000 TL
Vergi mükellefi olmayan arsa sahiplerine, teslim edilecek yerler için yüklenici tarafından emsal bedel üzerinden düzenlenmesi gereken faturanın hesaplanması aşağıdaki gibi olacaktır.
Arsa sahibine kesilecek faturada Vergi Usul Kanunun 267. maddesinin 2. sırasında yer alan maliyet bedeli tutarı uygulanacaktır. Vergi mükellefi olmayan arsa sahipleri için, %10 olan perakende satış oranı maliyet bedeline eklenerek fatura kesilecektir.
Arsa sahibine teslim edilecek konut veya işyerlerinde KDV hesaplamaları yapılırken işyeri veya konut olmasına göre oran değişecek ve bu hesaplamalar yapılırken ilgili Cumhurbaşkanı kararı dikkate alınacaktır.
Bir adet dairenin m2 si: 9.500 m2 / 70 daire = 135,71 m2 (Her bir dairenin metrekaresi eşit olduğunda kullanılacak formül)
Birim m2 inşaat maliyeti = 21.250.000 TL / 9.500 m2 =2.236.85 TL
Arsa sahibine ait yerlerin toplam m2: 30 X 135.71 m2 = 4.071.30 m2
Arsa sahibine ait yerlerin inşaat maliyeti = 4.071.30 m2 X 2.236.85 TL = 9.106.887.40 TL
Arsa maliyeti = 9.106.887.40 TL
Emsal bedel %10= 910.688.74 TL
Kdv matrahı =10.017.576.14 TL
Arsa, arsa sahibinin ticari işletmesine kayıtlı olması halinde, yüklenici tarafından aşağıdaki hesaplamalar yapılacaktır.
Vergi mükellefi olan ve aktifte kayıtlı olan arsa için, arsa sahibine kesilecek faturada vergi usul kanunun 267. Maddesinin 2. sırasında yer alan maliyet bedeli tutarı uygulanacaktır. Vergi mükellefi olan arsa sahipleri için, %5 olan toptan satış oranı maliyet bedeline eklenerek fatura kesilecektir.
İlgili hesaplama aşağıdaki gibi yapılacaktır.
Arsa Maliyeti = 9.106.887.40
Emsal Bedel %5 = 455.344.37
Kdv Matrahı = 9.562.231.77
Kaynaklar:
– KDV Uygulama Genel Tebliği
– 3065 Sayılı Kanun
– 7104 Sayılı Kanun
– Sivas Defterdarlık Gelir Müdürlüğü’nün 02.08.2012 tarih ve B.07.4.DEF.0.58.10.00-2010-24-55-8 sayılı özelgesi
– 2003/6666 Sayılı Bakanlar Kurulu Kararı