Taşınmazlarda Yeniden Değerleme
İsmail KÖKBULUT
Yeminli Mali Müşavir
ismail@kokbulut.com
Şirketlerin sermaye yapılarının önemi malum. Ticaret Kanunu hem şirket ortaklarının hem de diğer kişi ve kuruluşların hak ve menfaatlerini korumak için bir takım düzenlemeler getirmiştir. Sermaye yapısı zayıflayan şirketlerin yöneticilerinin alması gereken tedbir ve bildirimler ticaret kanununda yer almaktadır.
6102 sayılı yeni Türk Ticaret Kanunu‘nda söz konusu durumlar anonim şirketler için “3. Sermayenin kaybı, borca batık olma durumu” (a) Çağrı ve bildirim yükümü)” başlığı altında 376. ve limited şirketler için, “bildirim yükümlülüğü” başlığı altında 633. maddesinde ele alınmıştır.
Şirketlerin yönetim ve temsilinden sorumlu olanların, sermaye kaybı ve borca batıklık hallerinde sorumlulukları bulunmaktadır.
Türk Ticaret Kanunu 376. Maddesine göre sermaye kaybı, borca batık olma durumu aşağıdaki gibidir;
“(1) Son yıllık bilançodan, sermaye ile kanuni yedek akçeler toplamının yarısının zarar sebebiyle karşılıksız kaldığı anlaşılırsa, yönetim kurulu, genel kurulu hemen toplantıya çağırır ve bu genel kurula uygun gördüğü iyileştirici önlemleri sunar.
(2) Son yıllık bilançoya göre, sermaye ile kanuni yedek akçeler toplamının üçte ikisinin zarar sebebiyle karşılıksız kaldığı anlaşıldığı takdirde, derhâl toplantıya çağrılan genel kurul, sermayenin üçte biri ile yetinme veya sermayenin tamamlanmasına karar vermediği takdirde şirket kendiliğinden sona erer.
(3) Şirketin borca batık durumda bulunduğu şüphesini uyandıran işaretler varsa, yönetim kurulu, aktiflerin hem işletmenin devamlılığı esasına göre hem de muhtemel satış fiyatları üzerinden bir ara bilanço çıkartır. Bu bilançodan aktiflerin, şirket alacaklılarının alacaklarını karşılamaya yetmediğinin anlaşılması hâlinde, yönetim kurulu, bu durumu şirket merkezinin bulunduğu yer asliye ticaret mahkemesine bildirir ve şirketin iflasını ister. Meğerki, iflas kararının verilmesinden önce, şirketin açığını karşılayacak ve borca batık durumunu ortadan kaldıracak tutardaki şirket borçlarının alacaklıları, alacaklarının sırasının diğer tüm alacaklıların sırasından sonraki sıraya konulmasını yazılı olarak kabul etmiş ve bu beyanın veya sözleşmenin yerindeliği, gerçekliği ve geçerliliği, yönetim kurulu tarafından iflas isteminin bildirileceği mahkemece atanan bilirkişilerce doğrulanmış olsun. Aksi hâlde mahkemeye bilirkişi incelemesi için yapılmış başvuru, iflas bildirimi olarak kabul olunur.”
Söz konusu düzenleme ile şirketlerin sermaye yapılarının korunması amaçlanmaktadır. Bazı durumlarda şirketlerin sermaye yapılarının güncel değerleri göstermediği veya gösteremediği ortadadır. Bunun sebeplerinden biri de şirket varlıkları arasında yer alan ve özellikle de taşınmazların, güncel rayiç değerleri ile bilançolarda yer alamamalarından kaynaklanmaktadır.
Şirketlerin aktiflerinde yer alan taşınmazlar geçmiş yıllarda maliyet bedelleri ile bilançolarda yer almaktadır. Bu değerler yıllar itibariyle enflasyon etkisi ve daha önemlisi güncel olarak ortaya çıkan taşınmaz değer artışlarını tam olarak yansıtmaktan uzak kalmaktadır. Bu nedenle birçok şirket kayıt üzerinde Türk Ticaret Kanununa göre borca batıklık veya iflas ile karşı karşıya kalmaktadır.
Şirket bilançoları aktiflerinde yer alan taşınmazların yıllar önceki maliyet bedelinden yer almasından dolayı öz sermayeleri nominal sermayelerinin altında hatta negatif özsermaye ile karşı karşıya kalmaktadır. Bu tür durumlarda yukarıda şirket yöneticilerini sorumlu kılan düzenlemelere muhatap olunmaktadır.
Şirketlerin Türk Ticaret Kanununa göre varlıklarını güncel hale getirmek suretiyle borca batıklık veya iflas düzenlemesine maruz kalmamaları için bir çözüm yolu da taşınmazlara yönelik değerleme yapılmasıdır.
Taşınmaz Değerlemesi Fırsat Olabilir!
Şirket varlıkların kayıtlı değerleri ile güncel değerleri arasındaki ciddi farklılıklar giderilmesi için mevzuatta her zaman bir düzenleme yapılma gereği duyulmuştur. Eskiden yeniden değerleme oranları ile her yıl taşınmazların değerleri artırılırdı. 2003 ve 2004 yıllarında enflasyon düzeltmesi şeklinde bir değerleme oldu. 2005 yılından beri ise 7144 sayılı Kanuna kadar bu konuda herhangi bir düzenleme olmadı.
16/05/2018 tarih ve 7144 sayılı Kanun ile;
“bilanço esasına göre defter tutan tam mükellef gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerinin aktiflerinde yer alan taşınmazların değerlerinin Yİ-ÜFE değerindeki artış oranı dikkate alınmak suretiyle yeniden hesaplanması”
bir kez uygulanmak üzere yürürlüğe girdi.
Devamlılık göstermeyen bu uygulamadan faydalanmak isteyen mükellefler için son tarih 30/09/2018.
Bu tarihe kadar Kanunda belirtilen tam mükellef gelir veya kurumlar vergisi mükellefleri 25/05/2018 tarihi itibariyle aktife kayıtlı bulunan taşınmazlar için yeniden değerleme hükümlerinden faydalanabilirler.
Aktife kayıtlı bulunan taşınmazlar için yeniden değerleme hükümlerinden sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar ile taşınmazların alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu amaçla aktiflerinde kayıtlı bulunan emtia niteliğindeki kıymetleri yeniden değerlemeye tabi tutulamayacak.
Değerlemeye tabi tutulacak taşınmazların ve bunların birikmiş amortismanlarına (ayrılmamış olsa ayrılmış gibi dikkate alınacak) uygulanacak yeniden değerleme oranının hesabı Nisan 2018 Yİ-ÜFE değerinin, taşınmazın iktisap edildiği ayı izleyen aya ilişkin Yİ-ÜFE değerine bölünmesi ile bulunan oran olacak. Ancak bu konuda firmalarca hesaplama yapmaya gerek yok 500 Sıra Nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğin 1 Nolu Ekinde yer alan dönem ve aylık olarak Yİ-ÜFE değerleri yer almakta.
Bilançolarda yapılacak bu düzenlemenin bir maliyeti var. Taşınmaz ile birikmiş amortisman tutarlarının yeniden değerleme oranı ile çarpımı sonu oluşan yeni değerleri arasındaki fark bilançolarda fon hesabında gösterilecek. Gösterilen bu fonun % 5 oranında hesaplanan vergi yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25 inci günü akşamına kadar vergi dairesine beyan edilip ödenmesi gerekiyor.
Fon Özsermayenin Bir Unsuru olacak
Genelde bu tür hesaplamalar sonucu oluşan farklar da olduğu gibi bilançoların pasifinde fon hesabına alınır. Bu fon hesabının sermayeye ilave dışında herhangi bir başka hesaba nakledilmesi, çekilmesi halinde vergiye tabi tutulacak. Fonda yer alması veya sermayeye ilave dışında başka bir şekilde kullanılması şirketlere ilave yük getirecek. Bu nedenle değerleme sonucu oluşacak fon, sermayeye ilave edilebilir veya olduğu gibi kalabilir. Her iki halde de şirketlerin özsermayenin bir unsuru sayılacak.