Yapı Kayıt Bedelleri İndirim
İsmail KÖKBULUT
Yeminli Mali Müşavir
ismail@kokbulut.com
İmar Kanunu’na eklenen madde ile ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapıların belli bir bedel ödemek kaydı ile kullanılabilmesine yönelik düzenleme büyük ilgi gördü.
7143 sayılı Kanun ile İmar Kanunu’na eklenen imar barışı düzenlemesi ile ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapılar için 31/10/2018 tarihine kadar başvuru yapılması ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi gerekiyor.
Yapı kayıt belgesi başvurusu yapıldıktan ve başvurunun olumlu sonuçlanması halinde yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile yapının Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yaklaşık maliyet bedelinin (6 Haziran 2018 Tarih ve 30443 sayılı Resmi Gazete de yayımlanan Tebliğe göre hesaplanacak) toplamı üzerinden konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş oranında kayıt bedeli ödenecek.
Başvuruların 3 milyona yaklaşması itibariyle de birçok kişiyi ve bir yönüyle de taşınmazlarını kiraya veren gayrimenkul sermaye iradı geliri elde eden mükellefleri de ilgilendirmekte. Gayrimenkul sermaye iradı elde eden ve yıllık gelir vergisi beyannamesi veren mükellef grubu itibariyle de bu husus önem arz etmektedir.
Kira geliri elde edenlerin sahibi bulundukları ruhsatsız veya ruhsat eki projelere uygun olmayan yapılar için ödenecek olan bu bedellerin gider olarak dikkate alınıp alınmayacağı hususu önem kazanmakta.
Öncelikle ilgili 7143 sayılı Kanununun 16. Maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanuna eklenen Geçici Madde 16 ile yapılan düzenleme de ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla ödenecek kayıt bedellerinin gelir ve kurumlar vergisi matrahının tespitinde gider veya maliyet olarak dikkate alınmayacağına ilişkin bir düzenleme yer almamaktadır. Durum böyle olunca konunun Gelir Vergisi Kanununda yer alan gayrimenkul sermaye iradına ilişkin düzenlemeler açısından irdelenmesi gerekir.
Bilindiği üzere kira gelir elde eden gayrimenkul sermaye iradı elde eden mükelleflerin elde ettikleri gayrisafi hasılatlardan gerçek gider veya götürü gider olmak üzere seçimlik hakkı bulunmaktadır. Gerçek gider yöntemini tercih edenler kiraya verdikleri gayrimenkullerle ilgili Gelir Vergisi Kanunu 74. Madde de yer alan giderleri indirim konusu yapabilirler. Diğer yöntem olan götürü gider usulünde ise Kanunda yer alan giderlere karşılık olmak üzere hasılatlardan % 15’ini götürü gider olarak indirebilirler. Ancak götürü gider usulünü kabul edenler 2 yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.
Bu durumda götürü gider usulünü tercih edenler için harici bir başka gider unsurunu hasılattan indirim konusu yapması mümkün değil. Kiraya verdikleri gayrimenkuller ile ilgili yapmış olduğu ve Gelir Vergisi Kanunu Madde 74 de yazılı giderlerin hasılattan indirimi için yöntem olarak gerçek gider usulünün tercih edilmesi gerekir.
Hemen hatırlatmak gerekir ilk defa 2017 yılında kira geliri elde edip götürü gider usulünü tercih edenler ile 2017 yılında gerçek gider usulünden götürü gider usulüne geçenler için 2018 yılında gerçek gider usulüne geçmek mümkün değil. Çünkü götürü gider usulünü kabul edenler 2 yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.
Bu durumda imar barışı için ödenen yapı kayıt bedellerinin kira gelirini gerçek gider usulüne göre tercih edenler açısından indirim konusu yapılıp yapılamayacağını incelemek gerekir. Gelir Vergisi Kanununda GMSİ elde edenler açısından gerçek gider yöntemine göre indirim konusu yapılabilecek giderler aşağıdaki gibidir;
Giderler:
“Madde 74- Safi iradın bulunması için, 21 inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir.
- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklara mütaallik sigorta giderleri,
- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin %5’i (İktisap bedelinin %5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88 inci maddenin 3 üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz.),
- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları,
- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malüm ise maliyet bedeli, malüm değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267 nci maddesinin 3 üncü sırasına göre tesbit edilen emsal değeridir ) ile kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar (Bu harcamalar bir takvim yılı içinde Vergi Usul Kanununun 313 üncü maddesinde belirlenen tutarı aşıyor ise maliyet olarak dikkate alınabilir.),
- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz),
- Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri,
- Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinde yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88 nci maddenin 3 üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),
- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.
Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.
Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından % 15’ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler. Bu madde hükmünün uygulanmasında para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilemez.”
Yapı kayıt belgesini ve bedeline ilişkin düzenlemelerde ödenecek yapı kayıt bedelinin nasıl hesaplanacağı ve genel bütçenin (B) işaretli cetveline gelir kaydedilmek üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın merkez muhasebe birimi hesabına yatırılacağı belirtilmiştir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından toplanan bu gelirlerin yine şehirleşme ve kentsel dönüşüm amaçlı kullanılacağı anlaşılmaktadır. Bu mahiyet itibariyle bakıldığı takdirde her ne kadar düzenlemelerde açıkça yazılmış olmasa bile taşınmaz sahibi olan kişilerce ödenecek yapı kayıt bedellerinin harç niteliğinde olduğu düşünülebilir. Bu görüşe göre yapı kayıt belgesi için ödenen bedellerin ödendiği ilgili dönemde gayrimenkul sermaye iradlarını gerçek gider usulüne göre beyan eden mükellefler açısından indirim konusu yapılabileceği şeklinde değerlendirme ağırlık kazanacaktır. Ancak Kanun maddesinin ilgili bendine göre ödemenin gider olarak dikkate alınması için belediyelere yapılması gerekir. Bu durumda imar barışı için ödenen yapı kayıt bedellerinin kira gelir elde edenler açısından gider olarak indirimi tereddütlü olabilir. Diğer değerlendirilebilecek olan düzenleme aynı Kanun maddesinde yer alan “11. Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar” hükmünden yola çıkılarak ödenen kayıt bedelinin gider olarak dikkate alınabileceği görüşüdür.