Taşınmazlarda Yeniden Değerleme
İsmail KÖKBULUT
Yeminli Mali Müşavir
ismail@kokbulut.com
Bilanço aktifine kayıtlı taşınmazların kayıtlı değerleri ile güncel değerlerinin farklı olması işletmeler açısından hep problem olmuştur. Bu farklılığın giderilmesi için mevzuatta her zaman bir düzenleme yapılma gereği olmuştur. Eskiden açıklanan yeniden değerleme oranları ile her yıl taşınmazların değerleri artırılırdı. 2003 ve 2004 yıllarında enflasyon düzletmesi şeklinde bir değerleme oldu. 2005 yılından beri ise 7144 sayılı Kanuna kadar bu konuda herhangi bir düzenleme olmadı.
16/05/2018 tarih ve 7144 sayılı Kanun ile “bilanço esasına göre defter tutan tam mükellef gelir veya kurumlar vergisi mükelleflerinin aktiflerinde yer alan taşınmazların değerlerinin Yİ-ÜFE değerindeki artış oranı dikkate alınmak suretiyle yeniden hesaplanması” bir kez uygulanmak üzere yürürlüğe girdi.
Devamlılık göstermeyen bu uygulamadan faydalanmak isteyen mükellefler için son tarih 30/09/2018. Bu tarihe kadar Kanunda belirtilen tam mükellef gelir veya kurumlar vergisi mükellefleri 25/05/2018 tarihi itibariyle aktife kayıtlı bulunan taşınmazlar için yeniden değerleme hükümlerinden faydalanabilirler.
Taşınmaz ticareti ile uğraşanların durumu
Aktife kayıtlı bulunan taşınmazlar için yeniden değerleme hükümlerinden sat-kirala-geri al işlemine veya kira sertifikası ihracına konu edilen taşınmazlar ile taşınmazların alım, satım ve inşa işleri ile devamlı olarak uğraşanların bu amaçla aktiflerinde kayıtlı bulunan emtia niteliğindeki kıymetler yeniden değerlemeye tabi tutulamayacak.
İnşaat sektöründe faaliyet gösteren firmaların en büyük sorunlarından biri de inşaa ettikleri taşınmazların maliyetlerinin tamamının kayıtlarında yer alamaması. Bu düzenlemenin alım satımı amaçlı bulunan emtia nitelikli değerlenen taşınmazlar açısından bir faydası yok. Ancak bu tür faaliyet gösteren işletmelerin alım satım amacı dışında aktifinde yer alan (merkez, şube binası, depo, yatırım amaçlı aldığı arsa vs.) taşınmazlar için bu uygulamadan faydalanılabilir.
Yeniden değerleme oranı
Değerlemeye tabi tutulacak taşınmazların ve bunların birikmiş amortismanlarına (ayrılmamış olsa ayrılmış gibi dikkate alınacak) uygulanacak yeniden değerleme oranının hesabı Nisan 2018 Yİ-ÜFE değerinin, taşınmazın iktisap edildiği ayı izleyen aya ilişkin Yİ-ÜFE değerine bölünmesi ile bulunan oran olacak. Ancak bu konuda firmalarca hesaplama yapmaya gerek yok henüz taslak halinde olan ve yakında yayımlanması beklenen 500 Sıra Nolu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğ Taslağının 1 Nolu Ekinde yer alan dönem ve aylık olarak Yİ-ÜFE değerleri yer almakta. Burada yer alan Nisan değerlerin iktisap tarihine denk gelen değere bölünmesi sonucu ortaya çıkan oran taşınmaz ve birikmiş amortismanın yeniden değerleme oranı olarak dikkate alınacak. Bu oran hesaplanırken iktisap tarihi ne kadar geri olursa olsun en son alınacak tarih Ocak 2004 tarihidir. Çünkü bu tarihten önce 2004 sonu itibariyle işletmeler yeniden değerleme benzeri bir uygulama olan enflasyon düzeltmesi yaptılar. 2004 tarihinden önce iktisap edilmiş olan bir taşınmaz ve amortisman tutarının bu durumda yeniden değerleme oranı ( 341,88/114,83=) 2,97727 olacak.
Yeniden değerleme maliyeti
Bilançolarda yapılacak bu düzenlemenin bir maliyeti var. Taşınmaz ile birikmiş amortisman tutarlarının yeniden değerleme oranı ile çarpımı sonu oluşan yeni değerleri arasındaki fark bilançolarda fon hesabında gösterilecek. Gösterilen bu fonun % 5 oranında hesaplanan vergi yeniden değerleme işleminin yapıldığı tarihi izleyen ayın 25 inci günü akşamına kadar vergi dairesine beyan edilip ödenmesi gerekiyor.
Genelde bu tür hesaplamalar sonucu oluşan farklarda olduğu gibi bilançoların pasifinde fon hesabına alınır. Bu fon hesabının sermayeye ilave dışında herhangi bir başka hesaba nakledilmesi ,çekilmesi halinde vergiye tabi tutulacak.
Taşınmazın satışı halinde avantaj oluşuyor
Taşınmazlara yönelik getirilen yeniden değerleme uygulamasının belki de en önemli avantajı, taşınmazın satışı veya elden çıkarılması halinde pasifte özel fon hesabında yer alan tutar satış kazancına dahil edilmiyor olması. Bunun anlamı taşınmazı ileride satışa konu ettiğiniz takdirde yeniden değerleme yapılmamış olsa idi, ortaya çıkacak taşınmaz satış kazancı ile yeniden değerleme yapılmış olması halinde ortaya çıkacak taşınmaz satış kazancının farklı olacak olmasıdır. Burada avantaj büyük ölçüde taşınmazlarını yeniden değerlemeye tabi tutulan taşınmazların daha sonra satılması halinde ödenecek kurumlar veya gelir vergisinin azalacak olmasıdır .
Kısa bir örnek vermek gerekirse;
(A) A.Ş.’nce 2004 yılı öncesinde iktisap edilmiş ve halen aktife kayıtlı bulunan binanın bilanço değerleri aşağıdaki gibi olsun.
— Taşınmazın bilanço aktif değeri 1.000.000.-TL
— Taşınmazın ayrılmış birikmiş amortisman tutarı 400.000.-TL
Yeniden değerleme yapılmaması halinde ödenecek vergi;
Bu taşınmaza ihtiyari olan yeniden değerleme yapılmadığını ve 2018 yılı Ekim ayında 5.000.000.-TL’ye satıldığını varsayalım. Bu durumda taşınmaz satış kazancı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
— Taşınmazın net değeri (1.000.000-400.000 =) 600.000.-TL
Taşınmaz satış kazancı (5.000.000 – 600.000=) 4.400.000.-TL olacak. Mükellef firmanın geçmiş yıl zararı vs. gibi indirim kalemi olmadığını düşünürsek bu kazanç üzerinden 2018 yılı kazancı üzerinden (4.400.000 x % 22 =) 968.000.-TL kurumlar vergisi ödeyecek. Taşınmaz satış kazancı istisnasından faydalanması halinde ise bu tutarın yarısı olan (968.000x % 50=) 484.000.-TL kurumlar vergisi ödeyecektir.
Yeniden değerleme yapılması halinde ödenecek vergi;
| Yen. Değ. Oranı | (A)Yen. Değ. Öncesi Tutar (TL) | (B)Yeniden Değerleme Sonrası (TL) |
(B-A) Fark (Fon) (TL) |
|
|---|---|---|---|---|
| Bina | 2,97727 | 1.000.000.- | 2.977.270.- | 1.977.270.- |
| Bir. Amortisman | 2,97727 | 400.000.- | 1.190.908.- | 790.908.- |
| Fon Hesabına Alınacak Değer Artış Tutarı | 1.186.362.- | |||
— Binanın yeniden değerleme sonrası aktif değeri 2.977.270.-TL,
— Binanın yeniden değerleme sonrası birikmiş amortismanı 1.190.908.-TL
— Hesaplanan Yeniden Değerleme Fon Tutarı 1.186.362.-TL
— Yeniden değerleme nedeniyle ödenecek vergi (1.186.362 x % 5=) 59.318,1 TL.
Yine örneğimizde olduğu gibi binanın 2018 yılı Ekim ayında 5.000.000.-TL’ye satışının yapıldığını varsayalım. Bu durumda taşınmaz satış kazancı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.
— Taşınmazın yeniden değerlenmiş net değeri (2.977.270 -1.190.908=) 1.786.362.-TL’dir.
Bu değerlere göre taşınmaz satış kazancı 5.000.000.-TL satış bedeline göre (5.000.000 – 1.786.362=) 3.213.638.-TL olacaktır. Düzenleme gereği taşınmaza ait hesaplan fon tutarı satış kazancına dahil edilmeyecek. 2018 yılı kazancı üzerinden (3.213.638 x % 22 =) 707.000.-TL kurumlar vergisi ödeyecek. Taşınmaz satış kazancı istisnasından faydalanması halinde (şartların uygun olması durumunda) ise bu tutarın yarısı olan (707.000x % 50=) 353.500.-TL kurumlar vergisi ödeyecektir.
Yeniden değerleme yapılmadığı takdirde 968.000.-TL kurumlar vergisi ödemesi çıkarken yeniden değerleme yapılmış olması halinde 707.000.-TL kurumlar vergisi ödemesi çıkmaktadır. Aradaki avantaj (968.000-707.000=) 261.000.-TL daha az kurumlar vergisi ödemesi çıkmasıdır. Yeniden değerleme maliyeti olan değer artış farkı üzerinden ödenen % 5 oranındaki 59.318.- TL’nin de düşülmesi halinde avantaj olan tutar net (261.000 – 59.318=) 201.682.-TL olacaktır.
Not: Bu vergisel avantajın olup olmadığı her firma ve taşınmaz için ayrı ayrı değerlendirilmelidir.
Yeniden değerleme taşınmazların tamamı için yapılmalı
Düzenlemeye göre uygulaması ihtiyari olan yeniden değerleme işleminin yasal defter kayıtlarında yer alan taşınmazların tamamı için yapılması gerekiyor. Yasal defter kayıtlarında yer alan taşınmazların bir kısmı için yeniden değerleme işlemi yapılması mümkün değil. Yani ya hep ya hiç!
Amortisman tabi olmayan taşınmazlar içinde yeniden değerleme yapılabilir
Yeniden değerlemeye tabi tutulacak taşınmazların Vergi Usul Kanununa göre amortismana tabi iktisadi kıymet mahiyetinde olması zorunlu değil. Amortisman tabi olmayan boş arazi ve arsalar gibi taşınmazlar da yeniden değerlemeye tabi tutulabilir.