Gayrimenkul Satışında Elde Edilen Kazancın Vergilendirilmesi
Talha APAK
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
Alomaliye.com Yayın Kurulu Başkanı
t.apak@apakymm.com
I. GİRİŞ
Gerçek kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri elden çıkarmalarından doğan kazancın niteliği ve vergilendirilmesi hakkında, Gelir Vergisi Kanununda iki ayrı gelir türünde düzenlemeye yer verilmiştir. Bunlardan ilki “ticari kazanç”, diğeri ise “diğer kazanç ve iratlar” hükümlerinde yer alan düzenlemedir.
Gayrimenkullerin elden çıkarılmalarından doğan kazancın niteliğinin belirlenmesi, yani kazancın diğer kazanç ve iratlar gelir türündeki “değer artış kazancı” olarak mı, yoksa ticari kazanç olarak mı vergilendirilmesi önem arz etmektedir.
Gayrimenkul alım satım işinden elde edilen gelirin niteliğinin belirlenmesinde ilk önemli unsur “faaliyetteki devamlılık”tır. Gayrimenkul alım satım işleri devamlı olarak, bir meslek halinde sürdürülüyorsa elde edilen kazanç “ticari kazanç”tır. Burada devamlılık unsurunu belirleyen en belirleyici ölçüt, kazanç doğuran işlem sayısındaki çokluktur. İşlem sayısındaki çokluk, gayrimenkullerin aynı takvim yılı içerisinde birden fazla veya takip eden birden fazla takvim yılında art arda satılmış olmasına göre belirlenir.
Gayrimenkul alım satım işlemi “ticari kazanç” hükümleri kapsamında değilse, elde edilen kazanç “değer artış kazancı” hükümlerine göre tespit edilir.
II. GAYRİMENKULÜN ELDEN ÇIKARILMASI
Gayrimenkullerin, satışının ticari bir organizasyon içerisinde yürütülmesi veya bu tür bir organizasyon içinde yürütülmemekle beraber;
- Aynı kişiye farklı tarihlerde,
- Farklı kişi ve tüzel kişilere aynı tarihte,
- Değişik kişi ve tüzel kişilere, değişik tarihlerde veya birbirini izleyen yıllarda,
- Bir kısmının teslim alındığı takvim yılı içinde toplu olarak, diğer kısmının ise takip eden takvim yılı içinde,
Satılması durumunda ise yapılan satışlar devamlı olarak gayrimenkul alım satım işiyle uğraşıldığına karine teşkil edeceğinden, elde edilen kazancın Gelir Vergisi Kanunu’nun 37.maddesi çerçevesinde ticari kazanç olarak vergilendirilmesi gerekmektedir.
Gelir Vergisi Kanununun mükerrer 80 inci maddesinin 6 ncı bendi uyarınca, mal ve hakların 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancının konusunu oluşturmaktadır.
Burada öncelikle dikkat edilmesi gereken husus mal ve hakların iktisap şekli ve elden çıkarılma süresidir.
a) Mal ve Hakların İktisap Şekli
Söz konusu mal ve haklar bedelsiz olarak edinilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir. Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.
Örnek 1:
Bayan (A) 10.07.2015 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, 16.09.2015 tarihinde satmıştır. Satışa konu apartman dairesinin bedelsiz olarak (veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, Bayan (A)’nın bu satıştan elde ettiği gelir, değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
b) Mal ve Hakların Elden Çıkarılma Süresi
Söz konusu mal ve haklar, 01.01.2007 ve sonrasında elde edilmiş ise iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar, değer artış kazancı olarak değerlendirilecektir. Eğer elden çıkarma, iktisap tarihinden başlayarak beş yıldan daha fazla bir süre sonra gerçekleşmişse, elde edilen kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
Örnek 2:
Bay (B), 15.05.2011 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 09.03.2013 tarihinde satmış ve 150.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bay (B) konutu 01.01.2007 sonrasında satın aldığı ve alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilecektir.
Örnek 3:
Bayan (C), 08.04.2008 tarihinde satın almış olduğu bir konutu 17.05.2015 tarihinde satmış ve 100.000 TL kazanç elde etmiştir. Buna göre, Bayan (C) satın aldığı konutu beş tam yıl geçtikten sonra sattığı için elde edilen kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.
III. SAFİ DEĞER ARTIŞININ TESPİTİ
Değer artış kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından aşağıdaki indirimlerin düşülmesi suretiyle bulunmaktadır.
Mal ve hakların elden çıkarılması sonucunda elde edilen değer artış kazancından indirilebilecek giderler;
- Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedeli,
- Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ve ödenen vergi ve harçlar.
Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarılan mal ve hakların, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumu’nca belirlenen üretici fiyat endeksindeki artış oranında artırılarak tespit edilecektir. Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedelinin üretici fiyat endeksindeki artış oranında arttırılabilmesi için, alış ve satış tarihleri arasındaki sürede endeksteki artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir.
Örnek 4:
Bay (D), 16.04.2010 tarihinde 50.000 TL’ye satın aldığı bir araziyi Bay (E)’ye 24.02.2015 tarihinde 150.000 TL’ye satmıştır. Buna göre, Bay (D) araziyi satın aldığı tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satmış olduğundan dolayı, elde ettiği kazanç değer artış kazancı olarak vergiye tabi olacaktır. Endeksleme oranının ilgili dönemde %10’un üzerinde artmış olduğu görülmektedir. Arazinin endekslenmiş maliyet bedeli 74.400 TL olarak hesaplanmış olduğunu varsayalım. 150.000 TL hasılat elde etmiştir. Bu durumda elde edilen değer artış kazancı (150.000 – 74.400=) 75.600 TL’dir. 2015 yılında elde edilen bu kazancın 10.600 TL tutarı gelir vergisinden istisna olduğundan dolayı beyan edilecek değer artış kazancı (75.600 – 10.600 =) 65.000 TL’dir. Bu tutar üzerinden de, Gelir Vergisi tarifesine göre hesaplanacak vergi iki taksit halinde ödenir.
IV. DEĞER ARTIŞ KAZANCININ BEYANI
Değer artış kazançlarının beyan konusu edilip edilmeyeceği, elde edilen iradın istisna haddinin altında kalıp kalmadığına bağlıdır. İstisna haddini aşan tutarda gelir elde edilmesi halinde yıllık beyanname verilecektir.
Elde edilen değer artış kazancının safi miktarı, açıklanan istisna sınırını aşması durumunda, elde edilen gelir satışın yapıldığı yılı takip eden yılın Mart ayının 1 inci gününden 25 inci günü akşamına kadar Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi ile beyan edilecektir. Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi, Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere 2 eşit taksitte ödenecektir.
V. DEĞERLENDİRME VE SONUÇ
Gayrimenkul, ülkemizde önemli yatırım aracı olma özelliğini sürdürmektedir. Son yıllarda artan konut üretimi ve satışları ekonomik büyüme ve inşaat sektörünün gelişmesine önemli bir katkı sağlamaktadır.
Gerçek kişiler tarafından sahip olunan gayrimenkullerin satışı, gayrimenkul sahiplerine iki konuda vergisel yükümlülük getirmektedir. Birincisi; şartların oluşması halinde elde edilen kazancın gelir vergisi olarak vergiye tabi tutulması. İkincisi de; alım-satım sırasında tapu harcının ödenmesi gerektiğidir.
Gayrimenkul sahibi gerçek kişilerin gayrimenkullerini satarken; elde tutulma süresi ve satış bedeli, doğacak olan verginin tespitinde en önemli iki kriterdir. Elde tutulma süresinin 5 yılı aşıp aşmadığına dikkat edilmelidir.
Ayrıca, uygulamada sıklıkla karşılaşılan satış bedelinin eksik gösterilmesi de daha sonraki vergi incelemelerinde kişileri zor durumda bırakabilecektir.
Şöyle ki;
Noterliklerde veya tapu dairelerinde yapılan gayrimenkul satış işlemleri elektronik olarak ilgili vergi dairelerince de takip edilmektedir. Zamanaşımı süresi olan beş yıllık süre içerisinde ilgili tapu işlemlerinin vergi incelemesine tabi olacağı bilinmelidir. Genel olarak bankalar, satışa konu gayrimenkulun değerinin %75-80’i oranında kredi kullandırmaktadır. Özellikle, bankalardan kredi yoluyla satın alınan gayrimenkullerde satış bedeli, kredi tutarı göz önüne alınarak işleme tabi tutulmalıdır. Aksi halde, daha sonra yapılacak vergi incelemelerinde gayrimenkulu satan ve satın alan kişiler ciddi vergi ve cezaları ile karşı karşıya kalacaklardır.
