Konut Teslimlerinde KDV Oranlarında Yeni Düzenleme Yapıldı.
08/09/2016
Talha APAK
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
Alomaliye.com Yayın Kurulu Başkanı
t.apak@apakymm.com
Önceleri, 150 metrekarenin altındaki konut teslimlerinin tamamı %1 KDV ye tabi iken, 1.1.2013 tarihinden geçerli olmak üzere yayınlanan bakanlar kurulu kararıyla, konutta yeni bir katma değer vergisi sistemi yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. Yeni sistemde, sadece 150 metrekarenin altındaki konut teslimlerine ilişkin bir düzenleme getirilmiştir. Bunun dışında, 150 metrekarenin üzerindeki konutlar, ofisler, arsalar ve arazilerin KDV oranlarında herhangi bir değişiklik yapılmamış olup, %18 oranında KDV uygulaması devam etmektedir.
Yeni sistemde; 1.1.2013 tarihinden sonra yapı ruhsatı almış olan, 150 metrekarenin altındaki konutlarda emlak vergisine tabi arsa birim metrekare değerlerine göre, 150 metrekarenin altındaki konut arsa birim metrekare değeri 500 TL’nin altında olanlar eskiden olduğu gibi %1, 500 TL ile 1.000 TL arasında olanlar %8, 1.000 TL’nin üstünde olanlar %18 oranında katma değer vergisine tabi olacaktır. Ancak, bu ayrıcalığın çok net anlaşılamaması uygulamada bazı yanlışlıklara sebep olmaktadır.
II. YASAL DAYANAK
3065 sayılı KDV Kanununun 28’inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak 30/12/2007 tarih ve 26742 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararnamesi ile KDV oranları, Kararnameye ekli I sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %1, II sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için %8, bu listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için %18 olarak tespit edilmiştir.
Söz konusu Kararnamenin eki (I) sayılı listenin 11’inci sırasında ‘’Net alanı 150 m²ye kadar konut teslimleri’’ ne %1 oranında KDV uygulanacağı belirtilmiştir. Dolayısıyla 150 m²ye kadar konut teslimlerine %1 oranında, Kararnameye ekli listelerde yer almayan 150 m²’nin üzerindeki konut teslimlerine ise %18 oranında KDV uygulanması öngörülmüştür.
15 Haziran 2012’de KDV Kanununun 28’inci maddesinde yapılan değişiklikle ‘’inşaatın yapıldığı arsanın veya konutun vergi değeri ve bulunduğu yeri esas alarak konut teslimleri için’’ de farklı oran belirlemeye yönelik verilen yetkiyi Bakanlar Kurulu 1 Ocak 2013 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2012/4116 sayılı Kararı ile değiştirmiştir.
Bu Kararname ile 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararın 1’inci maddesine eklenen (6) numaralı fıkra ile;
‘’(I) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 metrekareye kadar konutlardan; 10.7.2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16.05.2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nun 29’uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim metrekare vergi değeri;
- Beşyüz Türk Lirasına kadar olan konutların tesliminde %1 vergi oranı,
- Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde %8 vergi oranı,
- Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde ise %18 vergi oranı’’
uygulanması öngörülmüştür.
III. DEĞERLENDİRME VE SONUÇ
2012/4116 sayılı BKK ile net alanı 150 metrekarenin altında konut teslimlerinde tek KDV oranı uygulanması sona erdirilmiştir. Artık 150 metrekarenin altındaki bir konutun tesliminde uygulanacak KDV oranı, konutun bulunduğu yer, inşaatın yapıldığı arsanın vergi değeri ve konutun inşaat kalitesi dikkate alınarak %1 veya farklı bir oran olabilmektedir. Söz konusu BKK, yapı ruhsatı 2013 başından itibaren uygulanması öngörülmüştür.
Görüldüğü üzere net alanı 150 metrekareye kadar olan konutlar için genel kural KDV oranının %1 olarak uygulanmasıdır. Ancak sınırları içerisinde bulunduğu belediyenin niteliğine, inşaat sınıfına, üzerine yapıldığı arsanın birim metrekare vergi değerine ilişkin belirlenen kriterlerin varlığı halinde konutun net alanı 150 metrekarenin altında olsa bile satışında farklı KDV oranı uygulanabilmektedir.
Konutta KDV oranı ile ilgili tartışmalar, başlıca 3 temel nedenden kaynaklanmaktadır. Bu ana nedenlerden birincisi; teslime konu varlığın konut niteliğinde olup olmadığına ilişkin ortaya çıkan farklı görüşlerdir. KDV oranı konusundaki tartışmaların ana nedenlerinden ikincisinin; net alanın tespitinde konusundaki farklı yaklaşımlardır. Konutta KDV oranı konusunda tartışma doğuran üçüncü neden ise, 2012/4116 sayılı BKK’nın uygulanmasında ortaya çıkan özellikli durumlardır. Yani, net alanları 150 metrekareden küçük olan konutların tesliminde, konutların lüks veya birinci sınıf inşaat niteliğinde olmaları şarttır.
Konutta KDV oranının doğru belirlenmesi önemlidir. Çünkü oranın hatalı hesaplanması, sadece hesaplanan KDV’nin olması gerekenden düşük beyan edilmesi sonucunu değil aynı zamanda indirimli orana tabi teslimlerden dolayı haksız yere KDV iadesi alınması sonucunu da doğuracaktır. Bu anlamda, vergi idaresinin yapı ruhsatı konut olarak alınmayan, tapuda da mesken olarak görünmeyen 150 metrekarenin altındaki bağımsız bölümlerin fiilen konut olarak teslime konu edilmesi halinde, konut olarak addedilip %1 oranında KDV hesaplanması yönündeki eski görünüşünü değiştirdiğinin bilinmesi gerekir. Diğer taraftan Danıştay’ın Tebliğin net alan tanımının iptal talebi ile ilgili esasa ilişkin vereceği kararın takip edilmesi yerinde olacaktır.
Sonuç olarak;
Konut teslimlerinde KDV uygulamasında altı kriter dikkatte alınmalıdır. Buna göre;
1.Konutun, 150 metrekarenin altında olanlar için geçerli olduğu bilinmelidir. Ayrıca, söz konusu konutun inşaat ruhsatının hangi tarihte alındığı da önemlidir. İnşaat ruhsatı 1.1.2013’ten sonra alınan konutlar için yeni KDV oranları geçerli olacak, 1.1.2013 öncesi alınmış ruhsatlarla yapılmış olan konutlarda ise eski KDV oranları ile uygulanmaya devam edilecektir.
2. Konutun, Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde olup olmadığına bakılmalıdır. Yeni katma değer vergisi oranları sadece Büyükşehir belediyesi kapsamındaki illerde 150 metrekarenin altındaki konutlarda uygulanacaktır. Yani sizin konutunuz Büyükşehir belediyesi kapsamı dışındaki illerdeyse eski katma değer vergisi oranları uygulanmaya devam edilecektir.
3.Konutun, 6306 sayılı afet riski altındaki bölgelere ilişkin yasanın (kentsel dönüşüm) kapsamında olup olmadığına bakılmalıdır. Eğer söz konusu 150 metrekarenin altındaki konut 6306 sayılı yasa kapsamındaki rezerv alan, riskli alan ya da riskli yapı kategorisindeki bir konut ise yeni katma değer vergisi oranları bunlara uygulanmayacak olup, bu kapsamdaki konutların teslimi %1 KDV oranına tabi olacaktır.
4.Konut projesinin, kamu ihalesiyle yapılıp yapılmadığına bakılmalıdır. Yeni katma değer vergisi oranları kamu kurum kuruluşları ya da bunların iştirakleri tarafından ihale edilmiş konut projeleri kapsamında yapılmış olan konutlara uygulanmayacak. Yani 1.1.2013’ten önce bir kamu kuruluşu ya da bunun iştiraki tarafından projelendirilmiş ve ihale edilmiş bir konut projesinden söz ediyorsak 150 metrekarenin altındaki konut teslimlerinde eski sistem uygulanmaya devam edilecektir.
5.Konutun, inşaat sınıfına bakılmalıdır. Yeni katma değer vergisi oranları sadece lüks ve birinci sınıf inşaatlarda uygulanıyor. İkinci, üçüncü sınıf inşaatlarla basit inşaat sınıfındaki konutlarda eski katma değer vergisi oranları ile uygulamaya devam edilecektir.
6.Konutun, asgari emlak vergisine tabi olan asgari birim metrekare değerine bakılmalıdır. Söz konusu değer 500 TL’nin altındaysa %1, 500TL ile 1.000 TL arasındaysa % 8, 1.000 TL’nin üstündeyse %18 oranında katma değer vergisine tabi olacaktır.
Görüldüğü üzere, yukarıda belirtilen altı kriteri birden sağlayan ya da bu altı kriterden herhangi birini sağlamayan 150 metrekarenin altındaki konutların tesliminde, 1.1.2013 tarihinden sonra ruhsatı alınmış projelerde farklı (indirimli) KDV oranlarına tabi olacağı bilinmelidir.