Çalışanlara Kullandırılan Gayrimenkul
Ali ÇAKMAKCI
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
cakmakciali@erturkymm.com.tr
I-GİRİŞ:
İşverenlerin çalışanlarına hizmetleri karşılığında nakit ücret dışında, zaman zaman çeşitli şekillerde menfaatler de sağladıkları bilinen bir gerçektir. İşverenler tarafından çalışanlarına sağlanan menfaatlerden bir tanesi de, hizmet karşılığı olmak kaydıyla konut tahsisi şeklinde gerçekleşmektedir. İşverenler tarafından çalışanlara sağlanan bu menfaat, çalışan açısından 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu (GVK) kapsamında ücret olarak değerlendirilmektedir. Fakat, GVK’nun 23’üncü maddesinin birinci fıkrasının dokuzuncu bendine göre, çalışanlara belli şartlarla konut şeklinde sağlanan menfaat tutarı çeşitli sosyal mülahazalarla gelir vergisinden istisna edilmiştir. Konunun vergisel boyutu çalışanlar için gayet açık olmakla beraber, işverenler için aynı şeyleri ifade etmek zordur. Bu çalışmamızda, mülkiyeti işverene ait olan konutların çalışanlara hizmetleri karşılığında tahsisi sonucu işverenler tarafından gayrimenkul sermaye iradı kapsamında beyanname verilip verilmeyeceği hususu tartışma konusu olacaktır.
II-İŞVERENLER TARAFINDAN ÇALIŞANLARA KONUT TAHSİSİ ŞEKLİNDE SAĞLANAN MENFAATİN YASAL AÇIKLAMASI:
Ticari hayatta işverenler tarafından çalışanlara sağlanan menfaatlerden bir tanesi de konut tahsisi şeklinde gerçekleşmektedir. İşverenler tarafından ticari işletmeye ait olup çalışanlara kullandırılan konutlar, çalışanlar için ücret niteliğinde bulunmaktadır. Zira GVK’nun 61’inci maddesinin birinci fıkrasına göre ücret, işverene tabi ve belirli bir işyerine bağlı olarak çalışanlara hizmet karşılığı verilen para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaatlerdir. Dolayısıyla, söz konusu ücret niteliğindeki gider, kazanç tespiti esnasında GVK’nun 40/1’inci bendi uyarınca ticari kazancın elde edilmesi ve idamesi ile ilgili bulunan gider mahiyetinde bulunduğundan kurum veya ticari kazancın tespitinde gider olarak dikkate alınabilmektedir.
Yine, GVK’nun 63’üncü maddesinin son fıkrasına göre hizmet erbabına verilen ayınlar, verildiği gün ve yerdeki ortalama perakende fiyatlarına göre; konut tedariki ve sair suretle sağlanan menfaatler, konutun emsal kirasına veya menfaatin emsal bedeline göre değerlenmektedir.
Fakat, GVK’nun 23’üncü maddesinin birinci fıkrasının dokuzuncu bendine göre; mülkiyeti işverene ait olup, brüt alanı 100 metrekareyi aşmayan konutların, hizmet erbabına mesken olarak tahsisi suretiyle sağlanan menfaatler gelir vergisinden istisna edilmiştir. Bu konutların 100 metrekareyi aşması halinde ise, aşan kısma isabet eden menfaat tutarı için bu istisna hükmü uygulanmayacaktır.
147 seri no’lu GVK Genel Tebliğine göre, konutun brüt alanının 100 m2’yi aşması halinde, 100 m2’yi aşan kısma isabet eden menfaatin tesbiti; konutun kira bedelinin, bu bedel bilinmiyor ise, emsal kira bedelinin konutun toplam brüt m2 alanına bölünmesi ve bir m2’ye isabet eden miktarın, 100 m2’yi aşan kısım ile çarpılması suretiyle tesbit edilecektir. Bu şekilde bulunan ve istisna kapsamına girmeyen menfaat kısmı, ücret olarak vergiye tabi tutulacaktır.
Ayrıca, mülkiyeti işverene ait olan, ancak kat mülkiyeti esasına tabi olmayan binalarda, her bir bağımsız bölümün brüt m2 alanının, inşaat projesinde yer alan brüt alanına göre 100 m2’yi aşıp aşmadığı tespit edilecek ve istisna ona göre uygulanacaktır. Konutların brüt alanının tespit edilememesi halinde, 14 seri No.lu Emlâk Vergisi Genel Tebliğinde de belirtildiği üzere, net kullanım alanının % 25 fazlası ile tespit edilecek miktarı brüt alan olarak kabul edilecektir.
Yukarıda yer alan kanun hükmünden de anlaşılacağı üzere, mülkiyeti işverene ait olup, brüt alanı 100 metrekareyi aşmayan konutların hizmet erbabına mesken olarak sağlanması suretiyle elde edilen ücret gelir vergisinden istisna edilmektedir. Fakat, hizmet erbabına tahsis edilen mesken niteliğindeki konutun brüt metrekaresinin 100 metrekareyi aşması halinde, aşan kısma isabet eden emsal kira bedeli, ücret kapsamında gelir vergisine tabi tutulacaktır. Çalışanlar için gelir vergisinden istisna edilen veya kısmen istisna edilen konut şeklindeki menfaat tutarı, işverenler tarafından kurum veya ticari kazancın tespiti sırasında ise gider olarak dikkate alınamayacaktır. Zira, mülkiyeti işverene ait bulunan konutun çalışanlara tahsis edilmesi suretiyle sağlanan menfaat, ticari işletme veya kurum için GVK’nun 38’inci maddesi çerçevesinde dönem sonu öz sermaye tutarını azaltan bir gider veya maliyet unsuru mahiyetinde bulunmamaktadır. Bir başka bakış açısıyla kurum veya ticari kazanç sahibi, ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için gerekli bir gidere katlanmış durumda bulunmamaktadır.
Tasarı halindeki GVK’na göre ise mülkiyeti işverene ait konutların hizmet erbabına mesken olarak tahsisi suretiyle sağlanan menfaatler benzer şekilde gelir vergisinden istisna edilmiştir. Yalnız, tahsis edilen konutun emsal kira bedelinin, 9/11/1983 tarihli ve 2946 sayılı Kamu Konutları Kanunu kapsamındaki konutların aylık metrekare kira bedelinin tahsis edilen konutun metrekaresiyle çarpımı sonucu bulunan tutarı aşan kısmı için istisna uygulanmayacağına dair hüküm konulmuştur. Bir diğer ifadeyle, brüt metrekare kriterinden vazgeçilmesi beklenmektedir.
III- MÜLKİYETİ İŞVERENE AİT OLAN KONUTLARIN ÇALIŞANLARA HİZMETLERİ KARŞILIĞI KULLANDIRILMASININ GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI KAPSAMINDA DEĞERLENDİRİLMESİ:
Bir önceki bölümde de ifade etmeye çalıştığımız üzere, işverenler tarafından mülkiyeti kendisine ait brüt alanı 100 metrekareyi aşmayan konutların hizmet erbabına mesken olarak tahsisi suretiyle sağlanan menfaatler gelir vergisinden istisna edilmiştir. Bu konutların 100 metrekareyi aşması halinde ise, aşan kısma isabet eden menfaat tutarı için bu istisna hükmü uygulanmayacaktır. Konut tahsisi şeklindeki sağlanan menfaatten yararlanan çalışanlar için konunun vergisel yönleri gayet açık olmakla birlikte, işveren yönünden aynı şeyleri söylemek mümkün gözükmemektedir.
GVK’nun 70’inci maddesinin birinci fıkrasında gayrimenkul sermaye iradının açıklaması yapılmıştır. Buna göre, GVK’nun 70’inci maddesinde belirtilen mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edilmektedir. Mezkur kanun maddesinin birinci fıkrasının birinci bendinde ise, binaların yukarıda sayılanlar tarafından kiralanmasının gayrimenkul sermaye iradı kapsamında değerlendirileceği ifade edilmiştir.
Yukarıda da ifade edildiği üzere gerçek kişiler tarafından kiralanan binalar, gayrimenkul sermaye iradı kapsamında değerlendirilmektedir. Fakat binaların gayrimenkul sermaye iradı kapsamında verginin konusuna girmesi için, binaların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesi gerekmektedir.
Kiralama esas itibariyle bir kişiye bir maddi veya gayri maddi şey üzerinde belli süreli veya süresiz olarak, bir bedel karşılığında kullanım yetkisi sağlayan haktır. Kiralamaya ilişkin hükümler genel bir sözleşme türü olarak Borçlar Kanunu’nda yer almaktadır. Genel olarak ifade edilirse kira akdi, bir şeyden bedel mukabili yararlanma ve kullanma hakkını veren şahsi bir alacak hakkını temsil etmektedir. Kiralayan, taşınmazın kullanma hakkını kira akdi süresince kiracıya verir ve kiracı da bunun karşılığında sözleşmede kararlaştırılan bedeli öder. Kira akdini taşınmazın sahibi, intifa hakkı sahibi veya onların yetki verdiği kişi yapabilir.
Yukarıda yer alan açıklamalara göre kiralama, bir bedel karşılığında maddi veya gayri maddi unsurların kullanım hakkının üçüncü kişilere devrini ihtiva etmektedir. Bir başka bakış açısıyla kiralama, her iki tarafa borç yükleyen sözleşme mahiyetinde bulunmaktadır. Sonuç olarak, mülkiyeti işverene ait olup, işverenler tarafından bir bedel alınmaksızın, çalışanlara hizmet karşılığı konut tahsisi şeklinde gayrimenkul kullandırımları şekli itibariyle kiralama olarak yorumlanamasa da, özü itibariyle kiralama mahiyetinde bulunmaktadır. Zira, işveren ile çalışan arasındaki sözleşme kapsamında mülkiyeti işverene ait bulunan konut işveren tarafından çalışanın kullanımına tahsis edilmiştir. Karşılığında herhangi bir menfaatin sağlanmadığı da iddia edilemez; çünkü işveren ya konut şeklindeki menfaatin karşılığını bir bedel mukabili olarak veya farklı bir menfaat ile ödemek zorunda kalacaktır. Ayrıca çalışanının üretim veya imalat aşamasında göstermiş olduğu çaba ve gayrette ticari işletme bünyesinde çıktı olarak karşısına gelmektedir.
GVK’nun 73’üncü maddesine göre kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel merciilerce veya mahkemelerce takdir ve tespit edilmiş kirası, bu şekilde takdir ve tespit edilmiş kira mevcut değilse, Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin % 5’idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve hakların maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur.
GVK’nun 70’inci maddesine tekrar bakıldığı zaman bir maddi veya gayri maddi unsurun kiralanmasının gayrimenkul sermaye iradının konusunu oluşturacağı anlaşılmaktadır. Fakat, mezkur Kanun’un 73’üncü maddesinde herhangi bir kiralama konusu olmaksızın, bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedelinin, bu mal ve hakların kirası sayılacağı hüküm altına alınmıştır. GVK’nun 73’üncü maddesi, gayrimenkul sermaye iradı kapsamına giren mal ve hakların, kiralama dışında farklı amaçlarla kullanımları sonucu vergi zıyaına engel olmak için getirilmiş bir tür vergi güvenlik müessesesidir. Yani kısaca ifade edersek, GVK’nun 73’üncü maddesi mükellefler tarafından kanun hükümlerinin kötüye kullanımlarını engellemek için ihdas edilmiş bir oto kontrol aracıdır.
Ayrıca bahsi geçen kanun maddesinin ikinci fıkrasına göre aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmayacaktır:
- Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;
- Binaların mal sahiplerinin usul, füru ve kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden herbirinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece birisi için emsal kira bedeli hesaplanmaz);
- Mal sahibi ile birlikte akrabalarının da aynı evde veya dairede ikamet etmesi;
- Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.
GVK’nun 73’üncü maddesi, yukarıda dört bent halinde sayılan istisnalar dışında, gayrimenkul sermaye iradı unsurları üzerinden en az emsal bedel düzeyinde gayrimenkul sermaye iradının elde edilmiş olması gerektiği esasına dayanmaktadır. Fakat VUK’nun 3’üncü maddesinde yer alan “vergilemede vergiyi doğuran olay ve bu olayın ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas alınacağı” hükmü gereğince, bu durumun aksi mukni ve muteber delillerle her zaman ispatlanabilir. İşveren ile işçi arasında gerçekleşen hukuki ilişkide yer alan unsurlar, GVK’nun 73’üncü maddesinde sayılan istisnalar kapsamında da bulunmadığından, gelir vergisinin konusuna gayrimenkul sermaye iradı kapsamında girmektedir.
Buna göre, çalışanların intifaına bedelsiz olarak bırakılan gayrimenkulun emsal kira bedeli, bu gayrimenkulun kirası sayılacaktır. Bina için emsal kira bedeli, yetkili özel merciilerce veya mahkemelerce takdir ve tespit edilmiş kirası, bu şekilde takdir ve tespit edilmiş kira mevcut değilse, VUK’na göre belirlenen vergi değerinin % 5’i olarak kabul edilecektir. Sonuç olarak, mülkiyeti işverenlere ait olan konutların, işverenler tarafından çalışanlara tahsisi neticesinde konutun emsal kira bedeli kadar kazanç, gerçek veya götürü gider usulü dikkate alınmak suretiyle, GVK’nun 85 ve 86’ıncı maddeleri kapsamında yıllık beyanname ile beyan konusu olacaktır.
Fakat, tasarı halindeki GVK’na göre götürü giderden sadece konutları kiraya verenler belirlenen gelir eşiklerine göre %15 veya %25 oranlarında yararlanabilecektir.
IV-SONUÇ:
İşverenler tarafından çalışanlara sağlanan menfaatlerden bir tanesi konut tahsisi şeklinde gerçekleşmektedir. İşverenler tarafından çalışanlara sağlanan söz konusu menfaat tutarı, çalışanlar için ücret niteliğinde olmakla beraber, GVK’nun 23’üncü maddesine göre mülkiyeti işverene ait olup, brüt alanı 100 metrekareye kadar olan konutların çalışanlara hizmetleri karşılığı tahsisi gelir vergisinden istisna edilmektedir. Çalışanlara sağlanan konut tahsisi şeklindeki menfaatin vergisel yorumu çalışanlar için açık olmakla beraber, aynı şeyleri işverenler için söylemek zordur. Çünkü; işverenler tarafından GVK’nun 70’inci maddesi mucibince gayrimenkul sermaye iradı kapsamında bulunan bir unsurdan elde edilen veya elde edilmesi beklenen bir menfaatten vazgeçilmektedir. Fakat, GVK’nun 73’üncü maddesi bu şekilde kanun hükümlerinin olası kötüye kullanımlarını veya doğabilecek boşlukları önlemek üzere ihdas edilmiş olup, GVK’na göre işverenler tarafından çalışanlara tahsis edilen gayrimenkulun yetkili özel merciilerce veya mahkemelerce takdir ve tespit edilmiş kirası, bu şekilde takdir ve tespit edilmiş kira mevcut değilse, VUK’na göre belirlenen vergi değerinin % 5’i tutarındaki emsal bedelin, gerçek veya götürü gider usulü de dikkate alınmak suretiyle, gayrimenkul sermaye iradı olarak beyan edilmesi gerekmektedir.