Doç. Dr.Ali HEPŞEN
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi / alihepsen@yahoo.com
Gayrimenkul sektörü tabiatı itibariyle arz-talep dengesine dayanmaktadır. Ülkemizde yıllardır yaşanan hızlı nüfus artışı, kültürel değişimler sonucu bölünen aileler, kentleşme, gelir düzeylerinin artması ve yaşam standartlarının yükselmesi nedeniyle gayrimenkullere olan talep sürekli bir artış göstermektedir. Arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve iş gücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle gayrimenkul piyasası ve bu piyasanın önemli bir kısmını kapsayan konut, ülke ekonomisinin canlanması açısından da son derece önemlidir. Bu çerçevede 2013 yılındaki gelişmelere baktığımızda; özellikle ilk yarıyılda konut kredisi faiz oranlarının tarihinin en düşük seviyelerinde olması talepte artış sağlayarak, arz-talep dengesinde başabaş noktasına ulaşılmasını sağlamıştır. Bu durum inşaat firmaları için de önemli yatırım fırsatlarını beraberinde taşımıştır.
2013 yıl sonu itibariyle projelendirilen konut arz sayıları aşağıdaki gibidir;
| BEKLENEN KONUT ARZI | |
| 2014 YILI | 2015 YILI |
| 111,384 | 81,682 |
*Kaynak: REIDIN
2013 yılı itibariyle gelinen nokta konut kredilerinin bankacılık kesimi açısından önem taşımaya devam ettiğidir. Yıl sonu itibariyle mevduat bankaları tarafından kullandırılan konut kredisi hacminin 105 milyar TL’yi aşması beklenmekte ve buna karşılık takibe dönüşüm oranının %1’in altında oluşması kredi tarafında sağlıklı bir büyümeyi işaret etmektedir. Konut kredisi faiz oranları açısından yaklaştığımızda ise, yılın ilk yarısında tarihin en düşük oranları gözlemlenmiş, yılın ikinci yarısında ise özellikle Amerika’nın parasal politikalarından kaynaklanan unsurların etkisi ile yıl sonunu aylık %1’e yakın oranlarda oluşması beklenmektedir.
| Konut Kredisi Hacmi | Konut Kredisi Aylık Faiz Oranı | |
| Kas-12 | 77,716,414,000 TL | 0.87% |
| Ara-12 | 79,553,080,000 TL | 0.82% |
| Oca-13 | 81,111,470,000 TL | 0.80% |
| Şub-13 | 82,665,188,000 TL | 0.79% |
| Mar-13 | 85,113,380,000 TL | 0.76% |
| Nis-13 | 86,775,973,000 TL | 0.75% |
| May-13 | 89,459,747,000 TL | 0.71% |
| Haz-13 | 92,993,925,000 TL | 0.71% |
| Tem-13 | 94,933,812,000 TL | 0.79% |
| Ağu-13 | 96,190,082,000 TL | 0.87% |
| Eyl-13 | 97,639,052,000 TL | 0.92% |
| Eki-13 | 98,005,035,000 TL | 0.90% |
| Kas-13 | 99,699,713,000 TL | 0.88% |
*Kaynak: REIDIN, TCMB
2013 yılında merak edilen diğer bir konu ise konut fiyatlarının ne yönde hareket ettiği. Aşağıda REIDIN tarafından üretilen mevcut konut stoklarından üretilen “EmlakEndeks” ve Markalı Konutlara ilişikin “Yeni Konut Fiyat Endeksi” seyri görülmektedir. Kasım 2012’den Kasım 2013’e geçen bir yıllık sürede hem yeni konutlarda hem de mevcut konutlarda en yüksek fiyat artışının İstanbul’da olduğu görülmektedir. Türkiye geneli artışlar sırasıyla 14.75% ve 13.32% olarak hesaplanmıştır.
| Kas-12 | Kas-13 | Yıllık % Değişim | ||
| Yeni Konut Fiyat Endeksi
(Ocak 2010=100) |
Türkiye | 125.4 | 143.9 | 14.75% |
| İstanbul Asya Yakası | 138.8 | 151.3 | 9.01% | |
| İstanbul Avrupa Yakası | 131.7 | 145.9 | 10.78% | |
| Emlak Endeks
(Haziran 2007=100) |
Türkiye | 117.1 | 132.7 | 13.32% |
| Adana | 130.7 | 146.5 | 12.06% | |
| Ankara | 111.9 | 122.1 | 9.20% | |
| Antalya | 101.7 | 109.1 | 7.25% | |
| Bursa | 98.9 | 104.2 | 5.41% | |
| İstanbul | 120.2 | 140.8 | 17.06% | |
| İzmir | 122.2 | 135.0 | 10.51% | |
| Kocaeli | 119.7 | 125.8 | 5.08% |
*Kaynak: REIDIN
2013 yılı değerlendirmesinde bir diğer önemli husus, özellikle mütekabiliyet yasası çerçevesinde yabancıların ülkemizdeki konut yatırımı yönelimlerini artırdığı ve konut tipi, lokasyon tercihi noktaları bazında seçimlerini belirginleştirdiği göze çarpamkatadır. Reidin-Gyoder markalı konut projeleri yabancı yatırımcı analizi çalışması incelendiğinde; 2013 Kasım ayında markalı konut projeleri kapsamında gerçekleştirilen satışların %7.8’i (son 6 aylık ortalama %5.4) yabancı yatırımcılara yapılırken, tercih noktasında nispeten küçük metrekareli konutların öne çıktığı gözlemlenmiştir.