Global Gayrimenkul Piyasaları
Doç.Dr.ALİ HEPŞEN
İstanbul Üniversitesi işletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi
alihepsen@yahoo.com
Gayrimenkul ya da varlık piyasalarında yaşanan aşırı fiyat artışlarının (balon-bubble) ya da azalışlarının (sönme-bust) belirlenmesinde öncelikli adım, tanımlamalar olmaktadır. Piyasalarda gözlemlenen aşırı fiyat artış ve azalışları (boom-bust cycles) için literatürde farklı tanımlamalar yapılmaktadır. Bu tanımlamalarda ortak olarak aşırı fiyat artışları, ekonomik birimlerin geleceğe yönelik gerçekçi olmayan beklentilerinin sonucunda, gayrimenkul ya da varlık fiyatlarının piyasanın ve ekonominin temelleriyle açıklanamayacak bir hızda artması şeklinde ifade edilmektedir. Fiyat azalışları ise, piyasalarda yaşanan bu dengesizliğin düzeltilmesidir.
Artış ve Azalış… %15’i Aşması Durumu…
Aslında, gayrimenkul piyasalarında fiyatların ne zaman tepe noktasına (peak) yükseleceğini, ne zaman dibe (bottom) vuracağını başlangıçta net olarak belirlemek zordur. Bu iki olgu arasında ne kadar zaman geçeceğini tahmin etmek daha da zordur. Bu yönde yapılan akademik çalışmalar incelendiğinde, gayrimenkul piyasalarında enflasyondan arındırılmış reel fiyatların en az altı çeyrek dönem (1,5 yıl) boyunca sürekli olarak artması (devamında aynı şekilde azalması) ve bu artışın (devamında yaşanan azalışın) kümülatif olarak yüzde 15’i aşması durumunda fiyatlarda “tepe noktasının” oluştuğu ve bu süreçte gayrimenkul piyasalarında köpük oluşumlarının varlığından söz etmenin mümkün olduğu söylenebilir.
REIDIN’in derlediği bilgilere göre bazı ülke örnekleri…
| ŞEHİR/ÜLKE | 6 AYLIK DEĞİŞİMLER | ||||||
| 2011_1 YARIYIL | 2011_2 YARIYIL | 2012_1 YARIYIL | 2012_2 YARIYIL | 2013_1 YARIYIL | Son 1.5 Yıl Toplam
Artış |
Son 2.5 Yıl Toplam Artış | |
| HONG KONG | 18,61% | -0,42% | 7,27% | 16,34% | 9,00% | 32,61% | 50,81% |
| KUALA LUMPUR/MALEZYA | 8,98% | 4,51% | 4,43% | 12,46% | 4,97% | 21,86% | 35,35% |
| İSTANBUL/TÜRKİYE | 3,40% | 5,48% | 6,44% | 12,41% | 5,58% | 24,43% | 33,31% |
| BREZİLYA | 8,63% | 6,68% | 5,22% | 4,96% | 4,90% | 15,08% | 30,40% |
| DUBAI/BAE | 0,36% | 4,19% | 7,01% | 9,24% | 6,50% | 22,75% | 27,30% |
| ENDONEZYA | 2,92% | 2,13% | 1,39% | 4,79% | 7,19% | 13,37% | 18,42% |
| TAYLAND | 6,46% | 7,91% | -1,04% | 1,87% | 2,42% | 3,25% | 17,63% |
| ÇİN | 1,30% | -2,37% | -0,40% | 1,93% | 11,85% | 13,38% | 12,31% |
| GÜNEY AFRİKA | 3,22% | -2,22% | 0,81% | 6,22% | 4,25% | 11,28% | 12,27% |
| MEKSİKA | 1,56% | 4,28% | 2,07% | 0,81% | 3,10% | 5,98% | 11,82% |
| İNGİLTERE | -0,35% | -0,06% | 2,37% | 0,90% | 2,13% | 5,40% | 5,00% |
| NEW YORK/ABD | -0,66% | -2,62% | 0,51% | -0,82% | 4,40% | 4,09% | 0,81% |
Tablodan da görüldüğü üzere, ABD Kredi Krizinin etkisiyle gelişmiş ülkeler ve gelişmekte olan ülkelerde fiyat azalış eğilimleri yaşansa da 2011 yılı tüm piyasalar için global krizin etkilerinin atlatıldığı ve toparlanmanın başladığı dönem olmuştur. ABD-İngiltere gibi gelişmiş ülkelerde fiyat azalış eğilimleri ve sonrasındaki nispi toparlanma göze çarpsa da özellikle gelişmekte olan bölgeler için kriz sonrası fiyat artışları çok daha hızlı ve çarpıcı olmuştur.
Hong Kong 2.5 yıllık 50.81% nominal artışla bu bakımdan zirveyi elinde tutmaktadır. Hong Kong’ta yüksek büyüme hızıyla beraber tasarruf oranlarının yüksek olması yabancı yatırımcılar tarafından bu ülkelerde makroekonomik istikrar açısından herhangi bir sıkıntı bulunmaması olarak yorumlanmış ve başta gayrimenkul piyasalarına yönelik olmak üzere, yoğun bir biçimde yabancı sermaye girişi sağlanmıştır. Dünya genelindeki likidite bolluğunun ve düşük faiz oranı ortamının var olduğu bir piyasada gayrimenkul fiyatlarının hızla yükseldiği görülmektedir.
Diğer gelişmekte olan piyasalara baktığımızda ise, örneğin, Kuala Lumpur’da (Malezya) son 2.5 yılda 35.35%; İstanbul’da (Türkiye) 33.31%; Brezilya’da 30.40%; Dubai’de (Birleşik Arap Emirlikleri) 27.30%; Endonezya’da 18.42% ve Tayland’da 17.63% artış olduğunu görmekteyiz.
Asya piyasalarında görülen bugünkü benzer durumun 1990’lı yılların ortasında da var olduğunu söylemek gerekir. 1990’lı yılların ortalarında yabancı sermayenin girişi Güneydoğu Asya ülkelerindeki gayrimenkul piyasalarında da büyük bir hareketlilik sağlamış ve piyasalarda köpük döneminin yaşanmasına neden olmuştur. Bu piyasalarda oluşan köpük ekonominin sönme aşamasında ise finansal kriz meydana gelmiştir.
Güneydoğu Asya gayrimenkul piyasalarındaki köpüklerin sönmesini takiben teminat değerleri hızla azalmış, geri ödenmeyen kredi miktarında yüksek oranda artış yaşanmış, Temmuz 1997’de Tayland ulusal para birimi olan Baht’ın devalüasyonu ve dalgalanmaya bırakılmasıyla birlikte Tayland’da başlayan finansal kriz diğer bölge ülkelerine de sıçramıştır. Bölge ülkelerinde 1997 yılındaki finansal krizin başlamasında gayrimenkul piyasalarında yaşanan gelişmelerin ve fiyatlardaki köpük oluşumlarının etkisi son derece fazladır. BRIC ülkeleri içerisinde özellikle son dönemlerde Hindistan’dan başlayan para çıkışları benzer bir durumu tetikleyebilir.
Diğer yandan, gayrimenkul piyasalarında yaşanan ani fiyat artış ve azalış süreçleri, konut kredilerinin geri ödemelerinde yaşanan sorunlar, kredilerin menkul kıymetleştirilmede kullanılması durumunda menkul kıymet yatırımcılarına ödemelerin tam ve zamanında yapılamaması ülke ekonomileri açısından riskli bir süreç oluşturmaktadır. Ülke gayrimenkul piyasalarında yaşanan bu tür olumsuzlukların sonucunda ise finansal sektör kuruluşlarında sermaye yeterlilik sorunları ortaya çıkmakta, bankaların sağlamlığı konusunda şüpheler oluşmaktadır. Finans sektöründe yaşanan problemler daha sonra reel ekonomiyi ve sonuç olarak da ekonomik büyüme ve istikrarı olumsuz yönde etkilemektedir. Bizler benzer durumları sadece ABD Kredi Krizinde yaşamadık; en güncel oluşum burada karşımıza çıktığı için daha kolay hatırlayabiliyoruz. 1980’li yıllarda Japonya’da gayrimenkul piyasalarındaki aşırı fiyat artışlarının 1990 yılında zirve değerine ulaşması ve devamındaki sönme aşamasında ülke ekonomisinde yaşanan kriz ve istikrarsızlık dönemini, İsveç’te 1991 yılında yaşanan benzer kriz deneyimini, Güneydoğu Asya ülkelerinde çeşitli dönemlerde oluşan fiyat şişkinliklerini ve sonrasında yaşanan finansal kriz deneyimlerini de gayrimenkul piyasalarının finansal krizler üzerindeki etkilerine örnek olarak saymak mümkündür. Uluslararası Para Fonu’nun 2006 yılında yayımladığı Finansal Kriz Öncü Göstergeler Raporu’nda da gayrimenkul fiyatlarındaki gelişimin finansal krizlerin önceden belirlenebilmeleri açısından önemli birer gösterge oldukları açıkça ifade edilmektedir. İşte bu yüzden ülkemizde REIDIN tarafından hazırlanan konut fiyat endekslerinin varlığı fiyatlardaki aşırı hareketlerin önceden belirlenmesi açısından son derece önemlidir.