2012 Yılında Elde Edilen ve 2013 Yılında Beyan Edilecek Konut ile İşyeri Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi ve Uygulama Örnekleri

Özgür BİYAN

12 yıl önce

Yrd. Doç. Dr. Özgür BİYAN

Balıkesir Üniversitesi

Bandırma İİBF, Maliye Bölümü

Alomaliye.com Yayın Kurulu Bşk. Yrd.

ozgurbiyan@hotmail.com

*GÜNCELLENDİ

I- GİRİŞ

Gelir Vergisi Kanunu’nda düzenlenen gelir unsurlarından biri de gayrimenkul sermaye iradıdır. Söz konusu Kanun’un 70 ila 74. maddeleri arasında düzenlenen gayrimenkul sermaye iradı kanunda tadadi olarak yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar olarak tanımlanmıştır.

Bu çalışmamızda konut ve işyeri kira gelirlerinin hangi hallerde ve nasıl vergilendirileceği konusu aşağıda örneklerle uygulamaya dönük olarak açıklanmaya çalışılmıştır.

II- KİRA GELİRİNİN ELDE EDİLDİĞİ DÖNEM

Mükelleflerce bir takvim yılı içinde o yıla ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri, o yılda elde edilmiş gelir kabul edilecektir. Diğer yandan gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek beyan edilecektir. Yabancı parayla yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığınca tespit edilecek kur üzerinden Türk parasına çevrilecektir.

Örnek: Bir apartman dairesi bulunan Bay (X), bu apartman dairesini 2012 yılında yıllığını 30.000,00 TL’den 3 yıl süreli olarak kiraya vermiş ve iki yıllık kira bedelini peşin tahsil etmiştir.

Peşin tahsil edilen (30.000 x 2) 60.000 TL 2012 yılının geliri değildir. 2012 yılı geliri 30.000,00 TL, 2013 yılı geliri 30.000,00 TL olarak beyan edilmelidir.

Örnek: Kiraya verilen villa karşılığında kira bedeli olarak otomobil alınması durumunda otomobilin emsal bedeli o villa için tahsil edilmiş kira bedeli olarak kabul edilecektir.

III- KONUT VE İŞYERİ KİRA GELİRİ NEDENİYLE KİMLER BEYANNAME VERECEK?

Gayrimenkulün Cinsi	Yıllık Kira Geliri Tutarı	Beyan Durumu
Konut	3.000 TL ve daha az	Beyanname verilmeyecek
Konut	3.000 TL üzeri	Beyanname verilecek
İşyeri	25.000 TL ve daha az	Beyanname verilmeyecek
İşyeri	25.000 TL üzeri	Beyanname verilecek
Konut + İşyeri	25.000 TL üzeri	Beyanname verilecek

Konut ve işyerinin kiraya verilmesinden aynı anda gelir edildiğinde, konut kira gelirinden 3.000,00 TL istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar ile işyeri kira gelirinin toplamı 25.000,00 TL’yi aşıyorsa, hem konut hem de işyeri kira geliri beyan edilecek, aşmıyorsa yalnızca konut kira geliri beyan edilecektir.

Örneğin, konut kira geliri toplamı 10.000,00 TL, işyeri kira geliri toplamı 35.000 TL olan bir kişinin konut ve işyeri kira gelirleri toplamı 25.000,00 TL’yi geçtiği için hem konut hem de işyeri kira gelirlerine ilişkin beyanname vermesi gerekmektedir.

Örneğin, konut kira geliri toplamı 10.000,00 TL, işyeri kira geliri toplamı 10.000 TL olan bir kişinin konut ve işyeri kira gelirleri toplamı 25.000,00 TL’yi geçmediğinden sadece konut kira gelirlerine ilişkin beyanname vermesi gerekmektedir.

IV- KONUT KİRA GELİRLERİNDE İSTİSNA

Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesine göre, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hâsılatın 2012 yılı için 3.000,00 TL’si gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamayacaktır.

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile istisna haddinin (3.000 TL) üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 88.000 TL’yi aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.

Örneğin, özel bir şirkette aylık brüt 7.500 TL maaş alan bir kişi, aynı zamanda sahip olduğu konutundan yıllık 24.000 TL kazanç elde etmiştir. Kişinin yıllık toplam kazancı 90.000+24000 = 114.000 TL olduğundan kanunen belirlenen 88.000 TL’den fazladır. Dolayısıyla bu kişi konut kirası nedeniyle beyanname verirken 3.000 TL’lik istisnadan yararlanamayacaktır.

Verdiğimiz bu örnek sadece bilgi amaçlı olarak konulmuştur. 6322 sayılı Kanun’un 43/b uyarınca sözü edilen uygulama 01.01.2013 tarihinden itibaren geçerli hale geleceğinden 2013 yılı için elde edilen gelirleri kapsayıp 2014 yılındaki beyanlar için geçerli olacaktır. Dolayısıyla 2012 yılı içinde elde edilen kira gelirleri için 88.000 TL’lik sınır dikkate alınmayacaktır.

Mesken olarak kiraya verilen gayrimenkulün yıllık kira geliri toplamı 3.000,00 TL’lik istisna haddinin altında kalması halinde gelir vergisi beyannamesi verilmeyecektir. İşyeri (büro, mağaza, yazıhane, işhanı, vb.) olarak kiraya verilen gayrimenkullerin kira gelirlerinde 3.000,00 TL istisna uygulanmayacaktır. Binalarını konut olarak kiraya verenlerin, başka binalarını işyeri olarak kiraya vermeleri, konutlardan elde ettikleri gelire, istisna uygulamasına engel olmayacaktır.

Binaların, konut olarak yıl içinde on iki aydan az süreyle kiraya verilme hallerinde istisna tutarı aylık olarak değil yıllık 3.000,00 TL olarak uygulanacaktır. Kiraya verilen gayrimenkul hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde istisna uygulanmayacaktır. Kiraya verilen binanın hisseli olması halinde elde edilen gelire her bir gerçek kişi için ayrı ayrı 3.000,00 TL’lik istisna uygulanacaktır.

V- KİRA GELİRLERİNDEN İNDİRİLECEK GİDERLER

Yıllık konut veya işyeri kira geliri hâsılatından indirilecek olan giderler;

– Gerçek gider usulü veya
– Götürü gider usulü olmak üzere iki şekilde tespit edilmektedir.

A- GERÇEK GİDER USULÜ

Bu usulde, fiilen yapılmış olan ve belgelerle ispatlanan giderler gerçek tutarlarıyla yıllık kira geliri toplamından indirilecektir.

Konut kira gelirinden istisna edilen 3.000,00 TL’ye isabet edenler hariç olmak üzere yıllık kira tutarından aşağıda yazılı giderler indirilir:

1- Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

2- Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulun ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri

3- Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri

4- Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri

5- Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları

6- Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar

7- Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlâkin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz)

8- Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri

9- Kiraladıkları mal ve haklan kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler

10- Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun veya lojmanların kira bedeli

11- Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden Ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

12- Konut olarak kiraya verilmek şartı ile iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile konutun iktisap bedelinin % 5’i tutarındaki miktar. (Bu indirim, iktisap edilerek kiraya verilen konutun birden fazla olması halinde mükellefçe seçilen bir tanesi için uygulanacaktır).

Örnek: Bankadan kredi alınmak suretiyle bir apartman dairesi satın alan kişi söz konusu daireyi kiraya vererek irat elde etmekte ise; bankaya her yıl ödeyeceği faizleri gerçek gider usulünü seçmesi halinde o yıla ait kira gelirinden indirebilecektir.

Örnek: Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harçlara örnek olarak; emlak vergisi, temizletme ve aydınlatma harcı, çevre temizlik vergisi (çöp vergisi), arama, işletme, imtiyaz, telif, patent vb. haklar için ödenen resim ve harçlar örnek olarak verilebilir.

Örnek: Bir binanın kapı ve pencerelerinin tamiri, boyanması, otomatın, elektrik tesisatının, banyo kazanı ve lavaboların tamiri veya yenilenmesi gibi giderler, gayrisafi hasılattan gider olarak indirilir.

Örnek: Bir binanın üzerine kat ilavesi, asansör ve kalorifer tesisatı olmayan binaya sonradan bu tesislerin yapılması nedeniyle yapılan giderler normal onarım gideri olmadığından hasılattan düşülemez. Bu giderler gayrimenkulün maliyet bedeline eklenmek ve bu gayrimenkullerle birlikte amortismana tabi tutulmak kaydıyla, amortismanların gider olarak hâsılattan indirilmesi gerekir.

Örnek: Bir gerçek kişi sahibi bulunduğu apartman dairesinde öteden beri oturmakta iken, bu dairenin şehir merkezinde kalması ve yüksek kira getirmesi sebebiyle işyeri olarak yıllığı 50.000 TL’den kiraya vermiştir. Kendisi de yıllığı 30.000 TL’den kira ile tuttuğu başka bir apartman dairesinde oturursa, ödediği bu kira bedelini elde ettiği işyeri kira gelirinden gider olarak indiremez. Çünkü sahibi olunan binanın konut olarak kiraya verilmesi gerekmektedir.

GERÇEK GİDER YÖNTEMİNİ SEÇENLER DİKKAT: Gerçek gider yöntemini seçen mükellefler, yapıkları harcamaların konut kira gelirinden istisna edilen 3.000,00 TL’ye isabet eden kısmını gider olarak indiremezler. Dolayısıyla istisnaya isabet eden kısmın hesaplanması gerekir. Şöyle ki;

Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat (*)

İndirilebilecek Gider = ————————————————-

Toplam Hasılat

(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Mesken Kira Geliri İstisnası

Örneğin, sahibi olduğu konutu 2012 yılında kiraya veren ve 9.000 TL kira geliri elde eden bir mükellefin başka geliri bulunmamaktadır. Mükellef gayrimenkulü ile ilgili olarak, 2.000 TL harcama yapmış olup, gerçek gider yöntemini seçmiştir.

Gerçek gider yöntemi seçildiğinden 2.000 TL’lik harcamanın 3.000 TL’lik istisnaya isabet eden kısmının hesaplanması gerekir. Buna göre;

Vergiye Tabi Hasılat = 9.000 – 3.000 = 6.000 TL

İndirilebilecek Gider = (2.000 x 6.000) / 9.000 = 1.333,34 TL

Dolayısıyla gider olarak 2.000 TL değil, 1.333,34 TL indirilebilecektir. İstisnaya isabet eden kısım ayıklanmış olmaktadır.

B- GÖTÜRÜ GİDER USULÜ

Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde, isteyen yükümlülerin, bir önceki bölümde açıklanan gerçek giderlere karşılık olmak üzere hâsılatlarının %25’ini götürü olarak indirebilecekleri kabul edilmiştir. Bu usulü seçen mükelleflerin götürü gidere ilişkin orana (%25) isabet eden tutar dışında, maddede bahsi geçen gerçek giderlerden herhangi birisini ayrıca indirmeleri söz konusu olamayacaktır.

Götürü gider usulü ve gerçek gider usulünün seçilmesinde mükelleflere seçimlik hak tanınmıştır. Ancak götürü gider usulünü seçenler iki yıl geçmedikçe gerçek usule dönemeyeceklerdir (GVK.m.74).

VI- KİRA GELİRLERİNE UYGULANACAK İNDİRİMLER NELERDİR?

Konut veya işyeri kira geliri elde eden mükellefler yıllık gelir vergisi beyannamesi üzerinde istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan kira tutarı üzerinden ayrıca aşağıda sayılan giderleri indirim konusu yapabileceklerdir.

Yıllık beyanname veren mükellefler, vergi matrahlarının tespitinde bireysel emeklilik sistemine ödedikleri kendisine, eşine ve küçük çocuklarına ait katkı payının beyan edilen gelirin % 10’una kadar olan kısmını gelir vergisi matrahlarının tespitinde indirim konusu yapabileceklerdir. Bireysel emeklilik dışında kalan şahıs sigortaları için ödenen primlerin ise beyan edilen gelirin % 5’ine kadar olan kısmı matrahın tespitinde indirim konusu yapılacaktır. İndirim konusu yapılacak tutarın hesaplamasında beyan edilen gelir olarak beyana tabi geliri sadece gayrimenkul sermaye iradından ibaret olan mükellefler için yıllık gelir vergisi beyannamesinin safi irat satırında yer alan tutar esas alınacaktır. Bireysel emeklilik sistemi ile diğer şahıs sigortaları için ödenen katkı payı ve primlerin birlikte olması halinde matrahtan indirim konusu yapılabilecek tutar beyan edilen gelirin % 10’u ile sınırlı olacaktır. Bu durumda şahıs sigorta primleri için % 5 oranındaki sınır ayrıca aranacaktır. Diğer taraftan, indirim konusu yapılacak prim, aidat ve katkı paylarının toplamı, asgari ücretin yıllık brüt tutarını aşamaz (2012 yılı gelirlerine ilişkin olarak kullanılacak olan asgari ücretin yıllık brüt tutarı 10.962 TL’dir).
Beyan edilen gelirin % 10’unu aşmaması, Türkiye’de yapılması ve gelir veya kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek veya tüzel kişilerden alınacak belgelerle tevsik edilmesi şartıyla, mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları.
Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler ile kamu yararına çalışan dernekler ve Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflara yıllık toplamı beyan edilecek gelirin % 5’ini (kalkınmada öncelikli yöreler için % 10’unu) aşmamak üzere, makbuz karşılığında yapılan bağış ve yardımlar.
Genel ve özel bütçeli kamu idarelerine, il özel idarelerine, belediyelere ve köylere bağışlanan okul, sağlık tesisi ve yüz yatak (kalkınmada öncelikli yörelerde elli yatak) kapasitesinden az olmamak üzere öğrenci yurdu ile çocuk yuvası, yetiştirme yurdu, huzurevi, bakım ve rehabilitasyon merkezi ile mülki idare amirlerinin izni ve denetimine tabi olarak yaptırılacak ibadethaneler ve Diyanet İşleri Başkanlığı denetiminde yaygın din eğitimi verilen tesislerin inşası dolayısıyla yapılan harcamalar veya bu tesislerin inşası için bu kuruluşlara yapılan her türlü bağış ve yardımlar ile mevcut tesislerin faaliyetlerini devam ettirebilmeleri için yapılan her türlü nakdî ve aynî bağış ve yardımların tamamı.
Fakirlere yardım amacıyla gıda bankacılığı faaliyetinde bulunan dernek ve vakıflara Maliye Bakanlığınca belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde bağışlanan gıda, temizlik, giyecek ve yakacak maddelerinin maliyet bedelinin tamamı.
Genel ve özel bütçeli kamu idareleri, il özel idareleri, belediyeler, köyler, kamu yararına çalışan dernekler, Bakanlar Kurulunca vergi muafiyeti tanınan vakıflar ve bilimsel araştırma faaliyetinde bulunan kurum ve kuruluşlar tarafından yapılan ya da Kültür ve Turizm Bakanlığınca desteklenen veya desteklenmesi uygun görülen;
a) Kültür ve sanat faaliyetlerine ilişkin ticari olmayan ulusal veya uluslararası organizasyonların gerçekleştirilmesine,
b) Ülkemizin uygarlık birikiminin kültürü, sanatı, tarihi, edebiyatı, mimarisi ve somut olmayan kültürel mirası ile ilgili veya ülke tanıtımına yönelik kitap, katalog, broşür, film, kaset, CD ve DVD gibi manyetik, elektronik ve bilişim teknolojisi yoluyla üretilenler de dahil olmak üzere görsel, işitsel veya basılı materyallerin hazırlanması, bunlarla ilgili derleme ve araştırmaların yayınlanması, yurt içinde ve yurt dışında dağıtımı ve tanıtımının sağlanmasına,
c) Yazma ve nadir eserlerin korunması ve elektronik ortama aktarılması ile bu eserlerin Kültür ve Turizm Bakanlığı koleksiyonuna kazandırılmasına,
d) 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamındaki taşınmaz kültür varlıklarının bakımı, onarımı, yaşatılması, rölöve, restorasyon, restitüsyon projeleri yapılması ve nakil işlerine,
e) Kurtarma kazıları, bilimsel kazı çalışmaları ve yüzey araştırmalarına,
f) Yurt dışındaki taşınmaz Türk kültür varlıklarının yerinde korunması veya ülkemize ait kültür varlıklarının Türkiye’ye getirtilmesi çalışmalarına,
g) Kültür envanterinin oluşturulması çalışmalarına,
h) 2863 sayılı Kanun kapsamındaki taşınır kültür varlıkları ile güzel sanatlar, çağdaş ve geleneksel el sanatları alanlarındaki ürün ve eserlerin Kültür ve Turizm Bakanlığı koleksiyonuna kazandırılması ve güvenliklerinin sağlanmasına,
i) Somut olmayan kültürel miras, güzel sanatlar, sinema, çağdaş ve geleneksel el sanatları alanlarındaki üretim ve etkinlikler ile bu alanlarda araştırma, eğitim veya uygulama merkezleri, atölye, stüdyo ve film platosu kurulması, bakım ve onarımı, her türlü araç ve teçhizatın tedariki ile film yapımına,
j) Kütüphane, müze, sanat galerisi ve kültür merkezi ile sinema, tiyatro, opera, bale ve konser gibi kültürel ve sanatsal etkinliklerin sergilendiği tesislerin yapımı, onarımı veya modernizasyon çalışmalarına,

İlişkin harcamalar ile bu amaçla yapılan her türlü bağış ve yardımların % 100’ü

3289 sayılı Gençlik ve Spor Genel Müdürlüğünün Teşkilat ve Görevleri Hakkında Kanun ile 17.6.1992 tarihli ve 3813 sayılı Türkiye Futbol Federasyonu Kuruluş ve Görevleri Hakkında Kanun kapsamında yapılan sponsorluk harcamalarının; amatör spor dalları için tamamı, profesyonel spor dalları için % 50’si.
Bakanlar kurulunca yardım kararı alınan doğal afetler dolayısıyla Başbakanlık aracılığıyla makbuz mukabili yapılan ayni veya nakdi bağışların tamamı.
İktisadi işletmeleri hariç, Türkiye Kızılay Derneğine ve Türkiye Yeşilay Cemiyetine makbuz karşılığı yapılan nakdi bağış ve yardımların tamamı.
5706 sayılı İstanbul 2010 Avrupa Kültür Başkenti Hakkında Kanun uyarınca kurulan Ajansa yapılan her türlü ayni ve nakdi bağış ve yardımlar ile sponsorluk harcamalarının tamamı gelir vergisi beyannamesinde bildirilecek gelirlerden indirilebilecektir.
Diğer kanunlara göre tamamı indirilecek bağış ve yardımlar; Yüksek Öğretim Kanununa göre üniversitelere ve Yüksek Teknoloji Enstitüsüne makbuz karşılığı yapılan nakdi ve ayni bağışlar ile vakıf üniversitelerine yapılan bağış ve yardımlar; Sosyal Yardımlaşma ve Dayanışmayı Teşvik Kanununa göre yapılan bağış ve yardımlar; Türkiye Bilimsel ve Teknik Araştırma Kurumunun Kuruluşu Hakkındaki Kanuna göre yapılan nakdi bağışlar; Sosyal Hizmetler ve Çocuk Esirgeme Kurumu Kanununa göre yapılan ayni ve nakdi bağışlar; Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Kanununa göre yapılan ayni-nakdi bağışlar; Türk Silahlı Kuvvetleri Güçlendirme Vakfı Kanununa göre yapılan ayni-nakdi bağışlar; Milli Ağaçlandırma ve Erozyon Kontrolü Seferberlik Kanununa göre yapılan ayni/nakdi bağışlar; İlköğretim ve Eğitim Kanununun 76 ncı maddesine göre ilköğretim kurumlarına yapılan nakdi bağışların tamamı indirilebilecektir.

VII. GİDER FAZLASI VE ZARAR DURUMU

Gayrimenkul sermaye iradına konu olan sermayenin kendisinde meydana gelen eksilmeler zarar sayılmaz ve iradın gayri safi miktarının tespitinde gider olarak kabul edilmezler. Gayrimenkul sermaye iradının safi tutarının hesabında giderlerin fazlalığı dolayısıyla doğan zararlar, beş yılı geçmemek üzere gelecek yıllarda elde edilen kira gelirlerinden gider olarak düşülebilir. Bu durumun iki istisnası vardır:

Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedellerini indirim konusu yapmaları durumunda bir zarar doğması halinde, bu zararın gelecek yıllarda elde edilen gayrimenkul sermaye iradından indirim konusu yapılması söz konusu değildir.

2.Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkule ait hasılattan indirim konusu yapılan iktisap bedelinin % 5’i oranındaki tutarın indirilemeyen kısmı gider fazlalığı olarak dikkate alınamaz.

VIII- EMSAL KİRA BEDELİ ESASI

A- EMSAL KİRA BEDELİNİN TESPİTİ

Emsal kira bedeli bina, arazi, mal ve haklarda ayrı ayrı tespit edilmektedir. Bina ve arazilerde emsal kira bedeli, yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kiradır. Kira mevzuatına göre kira takdir veya tespit etmeye yetkili makamlar, mahkeme veya yetkili özel makamlardır. Böyle bir makam yoksa veya söz konusu bina ve arazi için kira takdir veya tespiti yapılmamış ise, emsal kira bedeli, Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin %5’idir.

Vergi değeri VUK’un 268. maddesine göre bina ve arazinin rayiç bedelidir. Rayiç bedel ise, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesi ve aynı maddede sözü edilen “emlak vergisine matrah olacak vergi değerinin takdirine ilişkin tüzük” hükümlerine göre saptanmaktadır.

Bina ve arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Maliyet bedeli bilinmiyorsa Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlenmesine ilişkin hükümlere göre, takdir komisyonunca belli edilecek emsal bedellerinin %10’udur.

Örnek-8: Bay (Y) emlak vergisi değeri 100.000,00 TL olan konutlarından birini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakması halinde kira bedeli tahsil etmemiş olmasına rağmen 100.000,00 TL x %5 = 5.000,00 TL emsal kira bedeli üzerinden yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek suretiyle vergi ödeyecektir.

B- EMSAL KİRA BEDELİNİN HANGİ DURUMLARDA UYGULANACAĞI VE UYGULANMAYACAĞI

Emsal kira bedeli kiraya verilen mal ve haklara ait kiranın, emsal kira bedelinden düşük olması, mal ve hakların bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması durumunda uygulanacaktır.

Emsal kira bedeli esası aşağıdaki durumlarda ise uygulanmayacaktır:

– Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası amacıyla bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması durumunda. Örneğin, bir yazlığın kışın korunması suretiyle münasip bir kısmının bekçiye hasredilerek bırakılması gibi.

– Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi durumunda (Usul, füru veya kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnızca birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz, kardeşler evli ise eşlerinden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz),

– Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi durumunda

– Genel bütçeye dâhil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda,

emsal kira bedeli uygulanamaz (GVK madde 73/2).

IX- BEYANNAME NE ZAMAN VE NEREYE VERİLECEK?

– 2012 yılı kazançlarına ilişkin beyanname 25 Mart 2013 tarihine kadar verilecektir.

– Türkiye’yi terk edenler yurtdışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde vereceklerdir.

– Ölüm halinde mirasçılar ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde vereceklerdir.

Beyanname, kayıtlı bulunulan vergi dairesine verilecektir. Beyanname, elden verilebileceği gibi posta ile de gönderilebilecektir. Bunun yanında 26 Sıra No’lu VUK Sirkülerine göre internet yoluyla da (elektronik beyanname) beyanda bulunmak mümkündür.

Beyanname taahhütlü olarak posta ile gönderildiğinde, postaya veriliş tarihi beyannamenin verildiği tarih olarak kabul edilecektir. Beyanname normal (adi) posta ile gönderilirse, beyannamenin vergi dairesine ulaştığı tarih beyannamenin verildiği tarih olarak kabul edilecektir.

252 Sıra No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği açıklamaları çerçevesinde, işyeri kira gelirleri ile ilgili olarak, tevkif yolu ile kesilen vergilerin mahsubunda; mükelleflerin kendilerinden vergi tevkifatı yapan vergi sorumlularının (kiracının) adı soyadı, unvanı, vergi dairesi ve vergi kimlik numaralarını, kesintiye esas alınan brüt tutarları, kesilen vergileri ve kesinti yapılan dönemleri gösteren tabloyu yıllık beyanlarına eklemeleri gerekir.

X- BEYANNAME VERİLMEMESİ HALİNDE YAPILACAK İŞLEMLER

Kira gelirini beyan etmeyenlerden, ödemedikleri vergi, cezalı olarak alınmaktadır. Beyanda bulunmayanlar;

– 3.000 TL’lik konut kira geliri istisnasından yararlandırılmamakta,

– Vergi dairesi, durumu tespit ettiğinde; iki kat birinci derece usulsüzlük cezası kesmektedir. Kira gelirini takdir komisyonu takdir etmekte, bunun üzerinden de cezası ve gecikme faizi ile birlikte vergi alınmaktadır.

XI- KİRA ÖDEMELERİNİN BANKADAN YAPILMA ZORUNLULUĞU

Gayrimenkul sermaye iratlarının izlenebilirliğini ve denetimini kolaylaştırmak, özellikle konut ve işyeri kira gelirlerinde oluşan kayıt dışılığı azaltmak amacıyla kira ödemelerinin banka kanalı ile yapılmasına yönelik bazı düzenlemeler yürürlüğe girmiş bulunmaktadır.

268 Seri No’lu GVK Genel Tebliğine göre konutlarda, her bir konut için aylık 500 TL ve üzerinde kira geliri elde edenler; işyerlerinde ise herhangi bir miktar ile sınırlı olmaksızın işyerini kiraya verenler ile kiracıların, kiraya ilişkin tahsilât ve ödemelerini 01.11.2008 tarihinden itibaren banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunlu hale getirilmektedir.

Mükelleflerce her bir konut için aylık tutarı 500 TL’ nin altındaki konut kira geliri ile mahkeme ve icra yoluyla yapılan konut ve işyeri kira gelirine ilişkin tahsilâtlar tebliğle getirilen zorunluluk kapsamında değildir. Öte yandan aynî olarak yapılan söz konusu ödemeler zorunluluk kapsamında değildir.

Getirilen zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, 2012 yılı için; birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında 1.200 TL’den, ikinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler hakkında 600 TL’den, bunlar dışında kalanlar hakkında 300 TL’den az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5’idir.

XII- KONUT VEYA İŞYERİ KİRA GELİRLERİNİN BEYANINA İLİŞKİN ÖRNEKLER

Aşağıdaki örneklerin hesaplanmasında 2012 yılı gelir vergisi tarifesi esas alınmıştır.

2012 YILI GELİR VERGİSİ TARİFESİ
10.000	TL’ye kadar					% 15
25.000	TL’nin	10.000	TL’si için	1.500	TL, fazlası	% 20
58.000	TL’nin	25.000	TL’si için	4.500	TL, fazlası	% 27
58.000	TL’den fazlasının	58.000	TL’si için	13.410	TL, fazlası	% 35

ÖRNEK-1: Mükellef Bayan (Z), İstanbul’da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2012 takvim yılında 30.000 TL kira geliri elde etmiştir. Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı	30.000 TL
Vergiden İstisna Tutar	3.000 TL
Kalan (30.000 – 3.000)	27.000 TL
% 25 Götürü Gider (27.000 x % 25)	6.750 TL
Vergiye Tabi Gelir (27.000-6.750)	20.250 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi (10.000 TL. İçin 1.500 TL) Kalan=10.250 TL İçin 2.050 TL)	3.550,00 TL
Ödenecek Gelir Vergisi	3.550,00 TL

ÖRNEK-2: Mükellef Bay (S), Bursa’da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2012 yılında 25.000 TL, işyeri olarak kiraya verdiği daireden ise 33.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 6.600 TL tevkifat yapılmıştır.

Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Söz konusu mükellefin mesken kirası gelirinin istisna haddini aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının toplamı (22.000+33.000) 25.000 TL’yi aştığından, mesken ve işyeri kira gelirleri birlikte beyan edilecek olup, buna ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı	58.000 TL
Vergiden İstisna Tutar	3.000 TL
Kalan (58.000-3.000)	55.000 TL
% 25 Götürü Gider (55.000 x % 25)	13.750 TL
Vergiye Tabi Gelir (55.000-13.750)	41.250 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi (25.000 TL için 4.500 TL) (Kalan= 16.250 TL için 4.387,50 TL)	8.887,50 TL
Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler	6.600 TL
Ödenecek Gelir Vergisi (8.887,50-6.600).TL.	2.287,50 TL

ÖRNEK-3: Mükellef Bay (F), İzmir’de bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2012 yılında 19.000 TL kira geliri elde etmiştir. Mükellef 2012 yılı için yaptırdığı sağlık sigortası kapsamında 3.000 TL katkı payı ödemiş ve Devlete ait bir hastaneye 20.11.2012 tarihinde 2.500 TL makbuz karşılığı bağışta bulunmuştur.

Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı	19.000 TL
Vergiden İstisna Tutar	3.000 TL
Kalan (19.000 TL-3.000 TL)	16.000 TL
% 25 Götürü Gider (16.000 TL X %25)	4.000 TL
Safi İrat (16.000 TL – 4.000 TL)	12.000 TL
*Sağlık Sigortasına Ödenen Katkı Payı ()**	600 TL
Okul, Yurt ve Sağlık Tesisleri için Yap. Bağış ve Yardımlar	2.500 TL
Vergiye Tabi Gelir 12.000 – (600 + 2.500)	8.900 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi	1.335,00 TL
Ödenecek Gelir Vergisi	1.335,00 TL
* Safi iradın % 5’ini geçemeyeceği için, sağlık sigortası için ödenen katkı payı 3.000 TL yerine, 12.000 x % 5 = 600 TL olarak dikkate alınacaktır.

ÖRNEK-4: Mükellef Bayan (V), Samsun’da bulunan ve işyeri olarak kiraya verdiği mülkünden 60.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 12.000 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının bedeli 25.000 TL’yi aştığından elde edilen kira gelirinin beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı	60.000 TL
% 25 Götürü Gider (60.000 x % 25)	15.000 TL
Vergiye Tabi Gelir (60.000-15.000)	45.000 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi (25.000 TL için 4.500 TL) (Kalan = 20.000 TL için 5.400 TL)	9.900,00 TL
Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler	12.000 TL
Ödenecek Gelir Vergisi	0 TL
İade Alınacak Gelir Vergisi (12.000 – 9.900)	2.100,00 TL

ÖRNEK-5: Mükellef Bay (F), işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden yıllık 100.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 20.000 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının bedeli 25.000 Türk Lirasını aştığından elde edilen kira gelirinin beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı	100.000 TL
% 25 Götürü Gider (100.000 x % 25)	25.000 TL
Vergiye Tabi Gelir (100.000-25.000)	75.000 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi (58.000 TL için 13.410 TL) (Kalan = 17.000 TL için 5.950 TL)	19.360 TL
Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler	20.000 TL
Ödenecek Gelir Vergisi	0 TL
İade Edilecek Gelir Vergisi …(19.360 – 20.000).TL.	640 TL

ÖRNEK-6: Mükellef Bay (K), kredi ile aldığı ve KONUT olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden yıllık 72.000 TL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 14.400 TL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmiştir.

Yıl içerisinde kredi borcu nedeniyle 15.000 faiz ödemiştir. Ayrıca 1.500 TL sigorta harcaması yapmıştır. 450.000 TL değerindeki gayrimenkulün iktisap bedelinin % 5’i oranında indirimden yararlanılacaktır.

Gayrisafi İrat Toplamı	72.000 TL
Gerçek Giderler – Faiz ödemesi: 15.000 TL – Sigorta harcaması: 1.500 TL – İktisap bedelinin % 5’i (450.000x%5) 22.500 TL	39.000 TL
Vergiye Tabi Gelir (72.000-39.000)	33.000 TL
Hesaplanan Gelir Vergisi (25.000 TL için 4.500 TL) (Kalan = 8.000 TL için 2.160 TL)	6.660 TL
Kesinti Yoluyla Ödenen Vergiler	14.400 TL
Ödenecek Gelir Vergisi	0 TL
İade Edilecek Gelir Vergisi …(14.400 – 6.660).TL.	7.740 TL