Özelgelerle 2013 Gayrimenkul Sermaye İradı

Fuat SÜTCÜ
Gelir Uzmanı
[email protected]

Giriş

Bilindiği üzere 31.12.1960 tarih ve 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun ilk maddesinde “Gerçek kişilerin gelirleri gelir vergisine tâbidir. Gelir bir gerçek kişinin bir takvim yılı içinde elde ettiği kazanç ve iratların safi tutarıdır.”denilmekte ve müteakip maddede de gelire giren kazanç ve iratların neler olduğu 7 başlık altında sayılmaktadır.

Bu başlıklardan beşinci sırada bulunan “gayrimenkul sermaye iratları” her sene beyan dönemi öncesinde ve mart ayında yeniden hatırlanmaktadır.

Bu yazıda gmsi istisna uygulaması hususundaki Gelir Vergisi Kanunu’nun 21’inci maddesinde 6322 sayılı Kanun ile yapılan değişikliğe ve gmsi mükelleflerinin vergilendirmesine ilişkin özellik taşıyan bazı hususlarda Gelir İdaresi Başkanlığı’na ait “Özelge Sistemi” isimli internet sitesinde yayınlanan özelgelerde yapılan değerlendirmelere yer verilmeye çalışılmıştır.

Yazının sonuç bölümünde ise gayrimenkul sermaye iradının vergi gelirleri içerisindeki payı ele alınarak, gmsi vergilendirme rejimine ilişkin bir öneri getirilmeye çalışılmıştır.

1.Yasal Düzenleme

Gelir Vergisi Kanununda gmsi ye ilişkin tanımlama ve düzenlemelerin yapıldığı 6 madde bulunmaktadır. Bu kanun maddeleri aşağıda sıralanmıştır.

– 21. madde “GMSİ istisnası”

– 70. madde “Gayrimenkul Sermaye İradının Tarifi”

– 71. madde “Safi İrad”

– 72. madde “Gayrisafi Hasılat”

– 73. madde “Emsal Kira Bedeli Esası”

– 74. madde “Giderler”

Madde numara sırası ile madde başlıklarına ve ilgili kanun maddelerinde yer alan düzenlemelere aşağıda yer verilmiştir.

1.1.GMSİ İstisnası

Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. Maddesi:

“Binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın (* ) lirası gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamaz

Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile (6322 sayılı kanunun 5.maddesiyle değişen ibare; Yürürlük 15.06.2012)istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 103 üncü maddede yazılı tarifenin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar bu istisnadan faydalanamazlar.” 

(*)  bakınız Tablo 1

Kanun maddesinde gmsi istisnasının uygulanma esasları belirlenmiştir. Bu şartlar aşağıda sıralanmıştır.

1-Binanın mesken olarak kiraya verilmesi

İşyeri, ofis, büro ya da depo olarak kiralanan konutlar için istisna hakkı bulunmamaktadır.

2-Gmsi gelirinin eksik beyan edilmemesi

Gmsi gelirinin kanuni beyan süresinden sonra ve adına herhangi bir tarhiyat ya da inceleme yapılmazdan önce beyan edilmesi durumunda mükelleflerin istisna hakkı devam etmektedir. Vergi dairesince incelenmemiş ya da adına tarhiyat yapılmamış herhangi bir mükellefin zamanaşımı kapsamındaki geçmişe dönük 5 yıllık gelirini ilgili yıllara ait istisna tutarlarından yararlanmak suretiyle beyan edebilmesi mümkündür.

3-Ticari, zirai ya da mesleki kazanç elde edilmemesi,

Konut kira geliri elde eden kişinin arızi olmak üzere ticari, zirai ya da mesleki kazancı bulunması, değer artış kazancı, konut kirası dışındaki gmsi geliri ya da menkul sermaye iradı bulunması istisna hakkından yararlanmasına engel teşkil etmemektedir.

Ancak 6322 sayılı Kanun’un 5. maddesi ile 15.06.2012 tarihinden itibaren yürürlükte olmak üzere ayrı ayrı veya bir arada elde edilen ücret, menkul sermaye iradı, gmsi ve diğer kazanç ve iratların gayrisafi tutar toplamının 103. Maddenin üçüncü gelir diliminde yer alan rakamı aşmaması gerekmektedir. 15.06.2012 tarihinden itibaren yürürlükte bulunan istisna hakkını sınırlandıran bu hükmün 2013 yılı ve müteakip yıllarda elde edilecek gelirler için uygulanacağı 6322 Sayılı Kanun’un 43’üncü maddesinin (b) bendinde belirtildiğinden 2012 yılına ait ya da daha eski yıllara ait gelirlerin beyanında bu hüküm dikkate alınmayacaktır.

Tablo 1: yıllar itibarıyle gmsi istisna tutarları

Gmsi istisna tutarları her yıl yeniden değerleme oranında arttırılarak güncellenmektedir. Mükellefler tarafından karşılaştırılmaması gereken bir husus da beyannamenin beyan edildiği değil gelirin elde edildiği yıla ait istisna tutarının hesaplamada dikkate alınmasıdır. Bu sene 2013 Mart ayında beyan edilecek 2012 yılına ait gelirler için gmsi istisna tutarı 3.000TL, 2015 yılında beyan edilecek 2014 yılı kira gelirleri için ise gmsi istisna tutarı da 3.300TL. dir.

Vergi uygulamalarındaki istisna tabiri gelirden kaynaklanan ve mükellefe tanınan bir haktır. Dolayısıyla gmsi istisnasından gayrimenkuller değil, mükellefler yararlanır.

(bakınız Tablo 2; 1 ve 2’nci sıradaki özelgeler)

1.2.Gayrimenkul Sermaye İradının Tarifi

Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. Maddesi:

“Aşağıda yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyedleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar gayrimenkul sermaye iradıdır:

Arazi, bina (Döşeli olarak kiraya verilenlerde döşeme için alınan kira bedelleri dahildir), maden suları, menba suları, madenler, taş ocakları, kum ve çakıl istihsal yerleri, tuğla ve kiremit harmanları, tuzlalar ve bunların mütemmim cüzileri ve teferruatı;

…

Yukarıda yazılı mallar ve haklar ticarî veya zirai bir işletmeye dahil bulunduğu takdirde bunların iratları ticarî veya zirai kazancın tespitine müteallik hükümlere göre hesaplanır.

Tüccarlara ait olsa dahi, işletmeye dahil bulunmayan gayrimenkullerle haklar hakkında bu bölümdeki hükümler uygulanır.
 …”

Kanun maddesinde gayrimenkul sermaye iradı bu iradı elde eden mükellef ve kiralama işleminin konusuna bağlı kalınarak tanımlanmıştır. Tanım biçimi yönünden bir şeyin kendisi ile tarif edilmesi usulü benimsenen bu kanun maddesinin uygulanması ile ilgili mükellefler ve vergi idaresi arasında farklı değerlendirmeler ortaya çıkabilmektedir.

Gmsi ile zirai kazanç ya da msi gibi kazanç unsurların karıştırılması söz konusu olmayıp tek tereddüt ticari kazanç ile gmsi arasında ticari organizasyon içerisinde yapılan kiralama işlemlerinin vergilendirilme usulünden kaynaklanmaktadır.(bakınız Tablo 2; 5 ve 6’ncı sıradaki özelgeler)

1.3.Safi İrad

Gelir Vergisi Kanunu’nun 71. Maddesi:

“Gayrimenkul sermaye iradında safi irat, gayrisafi hasılattan iradın sağlanması ve idamesi için yapılan giderler indirildikten sonra kalan müspet farktır.”

Bu kanun maddesi de mükellefler ile vergi idaresi arasında çeşitli durumlara göre farklı değerlendirmelere neden olabilmektedir. Kiraya verilen konut için yapılan ve konutun değerini arttırıcı giderlerin (mantolama, pencere çerçeveleri, kombi vb) amortisman ayrılmak suretiyle indirimi söz konusu iken; kiralanan konut için mülk sahibince alınan çamaşır ve kurutma makinesi ve televizyon için yapılan giderlerin gerçek gider usulünde indirimi kabul edilmiştir. Bu kanun maddesi ile ilgili özelgeler 74. madde özelgeleri ile bir arada verilmiştir.

1.4.Gayrisafi Hasılat

Gelir Vergisi Kanunu’nun 72. Maddesi:

“Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70’inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.

Gelecek yıllara ait olup peşin tahsil olunan kiralar, ilgili bulundukları yılların hasılatı sayılır.Şu kadar ki, ölüm ve memleketi terk hallerinde mükellefiyetin kalktığı tarihi takibeden zamanlara ait olmak üzere peşin tahsil olunan kiralar, mükellefiyetin kalktığı dönemin hasılatı addolunur.

…”

Bu kanun maddesinde gmsi gelirlerinde tahsilat usulünün cari olduğu belirtilmiştir. Gmsi mükellefi için gelirin elde edilmesi tahsil edilmesi ve dönemsellik ilkesi ile bir arada belirlenmiştir.

2012 yılında konutunu 3 yıllığına kiraya veren ve her yıl için 3.100TL. olmak üzere toplam 9.300TL kira tutarını peşin tahsil eden ve başka bir mükellefiyeti bulunmayan mükellef 2012 yılı geliri olarak 3.100 TL’yi beyan etmesi gerekecek 2013 ve 2014 yıllarına ait 3.100TL’lik kira geliri ise ilgili yıllara ait istisna sınırının altında olduğundan bu yıllar için beyanname verilmeyecektir. (bakınız Tablo 2; 4’üncü sıradaki özelge)

1.5.Emsal Kira Bedeli Esası

Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. Maddesi:

“Kiraya verilen mal ve hakların kira bedelleri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Bedelsiz olarak başkalarının intifaına bırakılan mal ve hakların emsal kira bedeli, bu mal ve hakların kirası sayılır. Bina ve arazide emsal kira bedeli, yetkili özel mercilerce veya mahkemelerce takdir veya tespit edilmiş kirası, bu suretle takdir veya tespit edilmiş kira mevcut değilse Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin % 5’idir. Diğer mal ve haklarda emsal kira bedeli, bu mal ve haklarının maliyet bedelinin, bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin % 10’udur.

Aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulanmaz:

Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması;

Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.);

Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi.

Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.”

Bu kanun maddesi ile ilgili olarak iki önemli özelge bulunmaktadır, bu özelgelerden birinde muhafaza maksadı ile başkalarının kullanımına bırakılma kavramının süreklilik unsuru taşımaması gerektiği, diğer özelgede ise emsal kira gelirinin altında bulunan ve bunu ispatlayan mükellefin emsal kira hesaplanmayacağı belirtilmiştir. (bakınız Tablo 2; 3 ve 11’inci sıradaki özelgeler)

1.6.Giderler

Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. Maddesi:

“Safi iradın bulunması için, 21’inci maddeye göre istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere gayrisafi hasılattan aşağıda yazılı giderler indirilir:

Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri;

Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri;

Kiraya verilen mal ve haklara müteallik sigorta giderleri;

Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri ile konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren beş yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (İktisap bedelinin % 5’i tutarındaki bu indirim, sadece ilgili gayrimenkule ait hasılata uygulanır. Ancak, indirilmeyen kısım 88′ inci maddenin 3′ üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz),

Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları;

Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar (Amortismana tabi değer, malum ise maliyet bedeli, malum değilse, bina ve arazi için vergi değeri, diğer mallar için Vergi Usul Kanununun 267’nci maddesinin 3’üncü sırasına göre tespit edilen emsal değeridir);

Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlakın iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz);

Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri;

Kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler;

Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli (kira indirimi gayri safi hasılattan bu maddenin 1 ila 9 ve 11 numaralı bentlerinden yazılı giderler düşüldükten sonra, kalan miktar üzerinden yapılır; kiranın indirilemeyen kısmı 88’inci maddenin 3’üncü fıkrasının uygulanmasında gider fazlalığı sayılmaz);

Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

Gayrimenkul sermaye mahiyetindeki mal ve hakların kısmen kiraya verilmesi halinde, yukarıda yazılı giderlerden yalnız bu kısma isabet edenler hasılattan indirilebilir.

Mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından %25’ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.

Bu madde hükmünün uygulanmasında para cezaları ve vergi cezaları hasılattan gider olarak indirilemez.”

Bu kanun maddesi de mükellefler ile vergi idaresi arasında çeşitli durumlara göre farklı değerlendirmelere neden olabilmektedir. Tereddütlerin ilki iki gider usulü arasındaki geçişler ve düzeltme beyannameleri ile ilgilidir. Diğer tereddüt edilen husus ise gider niteliği ve maliyet arttırıcı giderlerin gelirden indirilme biçimi ile ilgilidir. (bakınız Tablo 2; 7,8,9,10,12,13’üncü sıradaki özelge)

2.Özelgeler*

Tablo 2: Gelir İdaresi Başkanlığının değinilen konulara ilişkin seçilmiş örnek özelgeleri

(*) Gelir İdaresi Başkanlığı internet sitesinde yer alan “Mevzuat” bölümünde “Özelgeler”, “Gelir Vergisi Kanunu” ve ilgili özelgenin tarihi seçilmek suretiyle yapılacak sorgulama sonucu tablo 2 de yer alan özelgelere erişim sağlanması mümkündür.

Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesine İlişkin Bir Öneri

Aylık kira tutarının 500 lira ve götürü gider yönteminin seçildiği bir beyannamede ödenecek vergi 303,75 liradır.

2014 yılında aylık 500 TL kira geliri olan ve 12 ay kira tahsil eden bir mükellefin götürü gider yöntemi ve istisna hakkının bulunduğu duruma ilişkin beyanname örneği:

Gelir                      :     500 x 12  = 6.000
İstisna                   :  6.000 – 3.300 =  2.700
Matrah                   :  2.700 – Götürü gider (2.700×0,25) 675   =  2.025
Ödenecek vergi      :  2.025 x 0,15  =  303,75

Ödenecek Vergi tutarı kira gelirinin yüzde 5 i kadardır.

Aşağıda basit bir şekilde ana hatları belirtilen vergileme rejimine geçildiğinde asgari eski vergi rejiminden az miktarda olmamak üzere daha az masrafla ve daha peşin bir süreç içerisinde gmsi vergi gelirlerinin tahsilinin mümkün olacağı, ayrıca çalışanların mesaisin de daha yoğun bir şekilde katma değeri daha yüksek olan iş türlerine ve denetim çalışmalarına yönlendirilebileceği düşünülmektedir.

“Her kim, her kime her ne tutarda kira öderse ödesin bu ödemenin banka aracılığı ile yapılması gerekmektedir, bankalar kendileri aracılığı ile yapılan kira ödemelerinden yüzde 5 tevkifat yaparak 3 iş günü içerisinde Maliye’ye aktarmak zorundadır. Kira gelirlerinden yapılan tevkifat nihaidir.”

Güvenlik ve destek düzenlemesi olarak da ücretlilerin tevsik ettikleri kira ödemelerinin yüzde 10’unu matrahlarından indirebileceği bir sistem düşünülebilir. 500 lira kira ödeyen bir ücretlinin 50 liralık matrah indirimi sureti ile ayda 7,5TL. az vergi ödemesi sağlanırken, bu kira ödemesinin kayıt altına alınması ve %5 banka tevkifatı ile (25TL.)  peşin ve nihai vergilendirilmesi suretiyle hazineye (25-7,5)  17,5TL. net ve maliyetsiz vergi intikali mümkün olabilecektir.

Sonuç

2013 Bütçe Kanunu B cetveli verilerine göre gelir vergisi ve beyana dayanan gelir vergisinin toplam vergi gelirleri içindeki payı aşağıdaki tabloda belirtilmiştir.

Tablo 3: Gelir vergisinin vergi gelirleri içerisindeki payı

Yukarıdaki tablodan anlaşılacağı üzere beyanname ile beyan edilen gelir vergilerinin toplam vergi gelirleri içerisinde payı ancak yüzde 1,1 dir. Bu pay ticari kazanç, zirai kazanç, serbest meslek kazancı, menkul sermaye iradı, diğer kazanç ve iratlar ile birlikte gayrimenkul sermaye iratlarından oluşmaktadır.

Gelir İdaresi Başkanlığı internet sayfası vergi istatistikleri bölümünde yer alan 2011 yılı toplulaştırılmış gelir vergileri bilgilerine bakıldığında gelir vergileri içerisindeki gmsi payının %12 kadar olduğu görülmektedir.

Bu veriler topluca değerlendirildiğinde gmsi vergi gelirlerinin toplam vergi gelirlerinin %1,1 inin %12’si kadar olduğu anlaşılmaktadır.

En iyimser hesap ile gmsi beyannamelerinden elde edilen gelirlerin vergi gelirleri içerisindeki payının yaklaşık olarak yüzde 0,15 (binde 1,5) kadar bir büyüklükte olduğunu söyleyebilmek mümkündür.

Vergilendirilmesi yılda bir defa verilen bir beyanname ile yapılan yazımıza konu gelir türünün vergilendirme rejimi 6 kanun maddesinden oluşmaktadır. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın özelge sistemi internet sitesinde bu 6 kanun maddesi ile ilgili özelge sayısı 180 in üzerindedir. Her sene denetim birimlerince düzenlenen binlerce kira tutanağı, beyan dönemi öncesi denetim ve bilgilendirme çalışmaları ve en yeni uygulama olan pre-filling (ön doldurulmuş beyanname) beyan sistemi ile gayrimenkul sermaye iradı mükelleflerinin ödediği vergi tutarı toplam vergi gelirleri içerisinde binde 2’lik paya henüz ulaşamamıştır.

Yukarıda 3. bölümde önerilen vergilendirme biçiminde maksat üzüm yemek olarak belirlenmiştir. Esas mesele ise üzümün miktarıdır; bağcının size vermeyi uygun gördüğü kadar mı yoksa bağcının size vermesi gerektiği kadar mı üzüm yiyeceksiniz, bu hususun mevzuat ve uygulamadan oluşan vergileme sisteminin bağımlı değişkeni olduğu düşünülmektedir.

5.Kaynak

– 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu

– Gelir Vergisi Kanunu özelgeleri (erişim yolu tablonun altında belirtilmiştir)

(*) Bu makale resmi nitelik taşımaz, kurum görüşü şeklinde değerlendirilemez.