Doç.Dr.Ali HEPŞEN
İstanbul Üniversitesi
İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi
[email protected]
Arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve iş gücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle gayrimenkul sektörü, özellikle de konut yatırımları, ülke ekonomilerinin lokomotif sektörlerinden biri olmuştur. İnsanların en temel ihtiyaçlarından biri olan barınmayı sağlayan fiziksel ortam olarak konut, aslında temel toplumsal birim olan aileyi bir arada tutan fiziksel ve moral mekânlar bütünüdür. Bu tür yatırımlar bir barınma aracı olmalarının ötesinde, bunlar yarın için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilen bir mal özelliğine sahiptirler. Bilindiği gibi gayrimenkullerin çok pahalı olması ve yaşanılan ülkenin sosyo-ekonomik şartlarından kaynaklanan problemler nedeniyle, birçok konut yatırımcısı bunların bedelini tamamen nakit ödeyecek kaynağa sahip değildir. Bu durumda, konutlar borçlanma yoluyla sağlanan fonlarla alınabilmektedir. Bir başka ifade ile konut bedelinin tamamına sahip olamayan kişiler borçlanmayı planlamakta ve konut alımında gerekli kaynağı sağlayabilmek amacıyla kredi veren kuruluşa kredi talebinde bulunmaktadır. Kredi talebinde bulunan borçlu, kurum tarafından incelemeye alınmakta, kredi alımı için gerekli şartların mevcut olması durumunda ise, kurum tarafından kredi teminine gidilmektedir. Aksi durumda, gerekli şartları yerine getiremeyen kişi ya da kurumlara kredi sağlanmamaktadır. O halde, konut kredisi kullanımında dikkat edilmesi gereken bazı unsurlar söz konusudur. Çünkü önemli olan doğru miktarda doğru ödeme koşullarına uygun kredi kullanmaktır.
- Sabit ve Değişken Faizli Kredi Yapısı: Konut finansmanı kanunu kredi kullanacak tüketicilere sabit, değişken ve her iki yapının da bir arada kullanılabildiği alternatifleri sunmaktadır. Hali hazırda bankaların kullandırdıkları kredi yapılarına baktığımızda tüketicilerin tercihinin sabit faizli kredi yapısı olduğu görülmektedir. 2011 sonu itibariyle 70 milyar TL’yi aşan konut kredi hacminin yaklaşık %99,7’si sabit faizli yapı olarak karşımıza çıkmaktadır. Sabit faizli krediler tüketicinin lehine işleyen yapılar olarak görülmektedir. Tüketicilerin banka ile yaptıkları kredi sözleşmesi gereği piyasadaki faiz oranları değişse bile kredinin faiz oranı asla değişmemektedir. Bunun anlamı, piyasadaki faiz oranları arttığında bankaların krediyi geri çağırıp daha yüksek orandan krediyi kullandırma şansının olmadığıdır. Ya da tam tersine ekonomide işlerin olumlu gitmesi durumunda, piyasa faiz oranları kaçınılmaz olarak düşecek, krediyi kullanan taraf piyasada daha düşük borçlanma imkânına kavuşacak ve uygun koşullarda yeniden borçlanarak (kredisini yapılandırarak) kredinin kalan borç bakiyesini vadesinden önce kapatacaktır.
Değişken faizli ipotekli konut kredileri sabit faizli ipotekli konut kredilerine alternatif olarak uygulanmaya başlanmıştır. Konut kredi piyasalarında yoğun olarak kullanılan bu tür bir kredinin en önemli özelliği, kredi faiz oranının, kredi vadesi boyunca bir referans endekse (benchmark index) bağlanması ve ayarlama dönemlerinde endeksteki değişimlere bağlı olarak aşağıya ya da yukarıya doğru yeniden belirlenmesidir. Ülkemizde değişken faizli kredilerde referans endeks TÜFE olarak belirlenmiştir. Bu doğrultuda, değişken faizli ipotekli konut kredilerinde TÜFE’ye bağlı olarak kredinin vadesi boyunca uygulanacak faiz oranında yukarı veya aşağı yönlü değişimler olabilmekte, kredi kullananlarının ödeyecekleri taksitler değişiklik gösterebilmektedir.
Sabit faizli kredi yapısı uzun vadeli konut kredi yapılarında geri ödemelerin öngörülebilirliği anlamında önemlidir. Ancak faiz oranın sözleşmede sabit olarak belirlenmesi durumunda bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda kredi veren kuruluşlara kredi borçlularından erken ödenen tutarın yüzde 2’sini geçemeyecek şekilde “erken ödeme ücreti” talep etme hakkı tanınmıştır. Tüketicilerin bunu unutmaması gerekir.
- Farklı Yapılardaki Konut Kredilerinin Varlığı: Kredi veren kurumların ve kredi borçlularının ihtiyaçlarına cevap verebilecek nitelikte farklı yapılardaki kredi türleri uygulama alanı bulmaktadır. Ülkenin içinde bulunduğu mevcut ekonomik durum, kişinin ödeme gücü, geleceğe yönelik beklentiler, tarafların riske karşı tutumları, verilecek kredilerle ilgili kaynakların sağlanma koşulları ve diğer kurumların uygulamaları gibi hususlar kredi seçiminde önem taşımaktadır. Halen bankaların sabit ve değişken faizli konut kredileri dışında pek çok uygulaması söz konusudur. Kredi kullanacakların alternatifleri değerlendirmesi önemlidir.
- Bankalar Arası Rekabetin Faiz Oranlarına Yansıması: Bankalar arası rekabetin olduğu ortamda, konut kredilerine uygulanan faiz oranlarının da farklılık gösterdiği muhakkak. Burada en önemli faktör bankaların kendi kaynak maliyetleri ve bunun kullandıracakları kredilerdeki faiz oranlarına yansıması. Şu anki duruma baktığımızda 10 yıllık kredilerde aylık %1,20 den %1,44’e kadar uzanan geniş yelpazede faiz oranı ile karşılaşmak mümkün. Örneğin bunun anlamı, 100.000 TL’lik kredide aylık taksitlerin 1.550 TL ile 1.750 TL arasında değişmesi. Toplamda düşünüldüğünde ise, çok ciddi miktarlar ortaya çıkabiliyor. Bankaların oranlarını ve kredinin geri ödeme planını iyi analiz etmek şart.
- Aylık Faiz Oranı Yerine Yıllık Maliyet Oranına Dikkat: Tüketicilerin kredi kullanımlarında en önemli yanılgılarından bir tanesi kredileri sadece aylık faiz oranlarına göre kıyaslamaları olarak karşımıza çıkıyor. Oysaki komisyon ve dosya masrafı, değerleme ücreti, ipotek masrafı ve diğer idari ve yasal masraflarında kredinin maliyetine eklenen yükler olduğu unutulmamalıdır. Tüm bu unsurların toplamını ifade eden yıllık maliyet oranını tüketicilerin önemle incelemeleri gerekmektedir.
- Borçlanmada Kısa ve Uzun Vade Arasındaki Tercih: Tüketicilerin vade konusundaki tercihi tamamen gelir yapıları ve geleceğe yönelik beklentilerine göre şekillenmektedir. Muhakkak ki, uzun vadeli seçenekte daha düşük taksit ancak daha yüksek geri ödeme; daha kısa vadeli seçenekte ise daha yüksek taksit ve daha düşük toplam ödeme söz konusudur. Örneğin, 100.000 TL’lik bir konut kredi bakiyesi için 60 aylık (aylık %1,11 konut kredisi faiz oranı üzerinden) tercihteki taksitler aylık 2.291 TL, toplam ödeme ise 137.503 TL’dir; diğer taraftan 120 aylık (aylık %1,17 konut kredisi faiz oranı üzerinden) tercih için aylık taksitler 1.555 TL, toplam ödeme ise 186.608 TL olarak karşımıza çıkmaktadır. Yine unutulmaması gereken bir diğer nokta, uzun vadeli tercihlerdeki aylık kredi faiz oranının daha yüksek oluşudur.
- En Fazla Ne Kadar Miktarda Kredi Kullanılabilinir: Konut kredisi kullandıran kuruluşunun en önemli beklentisi ilgili krediye ilişkin taksit ödemelerinin “tam ve zamanında” yapılmasıdır. Kredinin vadesinden önce kapatılması önemli bir risk (erken ödeme riski) unsuru iken, kredinin geri ödemelerinin yapılmaması (kredi riski) da gerek kurumun gerekse de kredi borçlusunun üstlendikleri önemli bir risk olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu noktada Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) 2010 yılı Aralık ayında son derece önemli bir karar alarak konut kredilerinde %75 oranında kredi değer oranı sınırlamasına gitmiştir. Amaç kredi riskinin sınırlandırılmasıdır. O halde bundan sonraki dönemde kredi kullanarak konut alacakların mülkün değerinin %25’ini peşinat olarak ayırmaları, geri kalan bakiye için kredi kullanabileceklerini söylenebilir. Bu noktada bir diğer önemli unsur, kişilerin bütçelerine ve alacakları kredi miktarına uygun konutu belirlemeleridir. Araştırma için önemli bir kaynak, www.reidin.com un incelenmesidir.
- Sağlıklı Kredi Yapısı İçin Aylık Gelirin Önemi: Kredinin ilk kullanım aşamasında dikkat edilmeyen önemli bir unsur ise, kredi taksitlerinin hane halkının geliri içerisindeki oranı aslında. Yıllar ilerledikçe kredi kullananların aile yapıları, ekonomik durumları, beklentileri, ihtiyaçları farklılaşmakta dolayısıyla taksit ödemelerinin dönem dönem yapılmasında sorunlar ortaya çıkmaktadır. Uluslararası uygulamalara baktığımızda hane halkı gelirinin en fazla 3’te 1’inin bu tür uzun vadeli taksit ödemelerine ayrılması gerektiğini görmekteyiz.
- Düzenli Geri Ödemelerin Aksaması: Kredi borçlusunun birbirini izleyen en az iki ödemeyi gerçekleştirememesi durumunda, gayrimenkulün kredi veren kurum tarafından satışına imkân sağlanmıştır. Konut kredisinin vadesi boyunca geri ödemelerin düzenli gerçekleştirilmesi en çok dikkat edilmesi gereken noktalardan biridir. Kredinin ömrü boyunca tüketicilerin borçlarına sadık kalmaları gerekmektedir. Aksi durumda kişiler evlerini kaybetme durumuyla karşı karşıya kalacaklardır.
- Kredilerdeki Sigorta Yapısı: Konut finansmanı düzenlemelerinin en önemli eksiklerinden bir tanesi bireyin ödeme yapısını garanti altına alan sigorta yapısına yer verilmemiş olmasıdır. Konut finansmanı kanunu sadece zorunlu deprem afet sigortasını yeterli görmüştür. Eksik ve yetersiz bir düzenleme olarak karşımıza çıkmaktadır. Zorunlu olmasa da tüketicilerin hayat veya ferdi kaza sigortalarını yaptırmaları, ileride olabilecek olumsuzlukların önlenmesi ve ailenin kredi yüküyle karşılaşmamaları anlamında önemlidir.
- Sözleşme Öncesi Bilgi Formunun Önemi: Konut kredisi sağlayan kuruluşların tüketicilere “Sözleşme Öncesi Bilgi Formu” vermek zorunda oluşu dikkat çeken önemli bir ayrıntı olarak karşımıza çıkmaktadır. Böylece tüketiciler kredi sözleşmesi öncesinde kredi işlemleri ile ilgili genel bilgileri ve kredi sözleşmesinin koşullarını öğrenme imkânına kavuşacaklar ve tüketicilerin yanıltılması olasılığı azalacaktır.
