Dr. Ali HEPŞEN
İÜ. İşletme Fakültesi Finans ABD. Öğretim Üyesi / alihepsen@yahoo.com
TÜRKİYE KONUT SEKTÖRÜ ANALİZİ-III
Mortgage Uzmanı Garanti’nin desteğiyle REIDIN.com tarafından geliştirilen REIDIN.com Emlak Endeks, gayrimenkul sektöründe çalışan ya da çalışmayan, herhangi bir sebepten ötürü bu sektörle ilişkide olan (konut alan, satan, pazarlayan, fon yöneten, analiz yapan, değerleme yapan vb.) tüm kesimler için çok önemli detay bilgiler sunmaya devam ediyor. Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli satılık ve kiralık endeksleri ile birlikte Türkiye kompozit endekslerinin de sunulmaya başlanması biz analizciler için son derece önemli gelişmeler.
REIDIN.com IndexFocus kapsamında hesaplanan Türkiye geneli satılık ve kiralık konut fiyat endekslerinin “Haziran 2007-Haziran 2010” gelişim grafikleri aşağıda sunulmakta olup, “2010 yılı Haziran ayında” 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksinde 2009 yılının Haziran ayına göre %3,74 oranında artış gerçekleşmişken; endekste 2008 yılının Haziran ayına göre %6,05; 2007 yılının Haziran ayına göre ise %7,94 oranında azalış gerçekleşmiştir.
Türkiye Kompozit Satılık Konut Fiyat Endeksi (Haziran 2007 = 100)
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.reidin.com
Diğer taraftan, “2010 yılı Haziran ayında” 2007 Haziran=100 temel yıllı Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksinde 2009 yılının Haziran ayına göre %0,49 oranında artış gerçekleşmişken; endekste 2008 yılının Haziran ayına göre %7,37; 2007 yılının Haziran ayına göre ise %8,82 oranında azalış gerçekleşmiştir. İlgili grafik aşağıda gösterilmektedir.
Türkiye Kompozit Kiralık Konut Fiyat Endeksi (Haziran 2007 = 100)
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.reidin.com
Aşağıda yer alan tablo ve grafikler ise REIDIN Emlak Endeks kapsamında ele alınan şehirlerdeki “satılık” konutların Haziran 2007-Haziran 2008, Haziran 2008-Haziran 2009 ve Haziran 2009-Haziran 2010 dönemleri arasında oluşan TL/M2 değerlerini ve değerlerin ilgili dönemlerdeki yüzdesel değişimlerini göstermektedir.
Konut Satış Fiyatları (TL/M2)
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.reidin.com
Konut Satış Fiyatlarındaki Dönemsel Yüzde Değişim
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.reidin.com
Mortgage Uzmanı Garanti’nin desteğiyle REIDIN.com tarafından hazırlanan emlak endeks değerleri incelendiğinde Haziran 2007-Haziran 2008 döneminde konut satış fiyatlarındaki değer artışının en fazla Kocaeli ilinde (+%1,03), değer azalışının en fazla Ankara’da (-%9,12) olduğu görülmektedir. Haziran 2008-Haziran 2009 döneminde ABD Kredi Krizi’nin de etkisiyle en fazla değer kaybı İstanbul’da (-%14,66) gözlemlenirken, bir sonraki dönem İstanbul’daki satılık konut fiyatlarında değer artışı yüzde 6,26 olarak gerçekleşmiştir.
Aşağıda yer alan tablo ve grafikler REIDIN Emlak Endeks kapsamında ele alınan şehirlerdeki “kiralık” konutların Haziran 2007-Haziran 2008, Haziran 2008-Haziran 2009 ve Haziran 2009-Haziran 2010 dönemleri arasında oluşan TL/M2 değerlerini ve değerlerin ilgili dönemlerdeki yüzdesel değişimlerini göstermektedir.
Konut Kira Değerleri (TL/M2)
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.reidin.com
Konut Kira Değerlerindeki Dönemsel Yüzde Değişim
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.reidin.com
Mortgage Uzmanı Garanti’nin desteğiyle REIDIN.com tarafından hazırlanan emlak endeks değerleri incelendiğinde Haziran 2007-Haziran 2008 döneminde konut kira değerlerindeki değer artışının en fazla Kocaeli ilinde (+%5,72), değer azalışının en fazla İzmir’de (-%8,86) olduğu görülmektedir. Haziran 2008-Haziran 2009 döneminde kiralık konutlardaki değer artışı en fazla Adana’da (+%9,28) gerçekleşirken, en fazla değer kaybı Kocaeli’nde (-%12,77) gözlemlenmiştir.
Haziran 2009-Haziran 2010 döneminde ise en fazla değer artışı yüzde 6,27 ile Kocaeli’nde gerçekleşmiş, en fazla değer azalışı ise yüzde 4,78 ile Bursa’da gözlemlenmiştir.
REIDIN.com IndexFocus kapsamında incelenen 7 il (Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul, İzmir ve Kocaeli) için “Haziran2007-Haziran 2010” dönemi arası Haziran ayları itibariyle amortisman süreleri (geri dönüş süresi) aşağıda belirtilmiştir. Buna göre, 2007 yılı Haziran ayında Kocaeli’nde bir apartman dairesinin fiyatı 15,4 yıllık (182 ay) kiraya eşitken, aynı ayda İstanbul’da bir apartman dairesinin fiyatı 15,5 yıllık (186 ay) kiraya eşittir. 2008 yılı Haziran ayında geri dönüş süresinin en kısa olduğu şehir Kocaeli (14,7 yıl-177 ay), 2009 yılının Haziran ayında Adana (14,2 yıl-170 ay), 2010 yılının Haziran ayında ise yine Adana (15,2 yıl-182 ay) ili olmuştur.
2010 Haziran ayında İzmir’de geri dönüşüm süresi 18,1 yıla (217 ay) kadar uzamakta olup, Ankara’da 16,8 yıl (202 ay), Antalya’da 17,7 yıl (213 ay), Bursa’da 17,0 yıl (204 ay), İstanbul’da 15,5 yıl (186 ay), Kocaeli’nde ise 16,7 yıl (200 ay) olarak gerçekleşmiştir.
Şehir Bazında Amortisman Süreleri (Geri Dönüş Süreleri)
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.reidin.com
Türkiye gayrimenkul piyasasında sağlıklı analiz yapılmasını engelleyen konuların başında hem satış fiyatları hem de kira değerleri bazında hesaplanan genel kabul görmüş bir konut fiyat endeksinin hazırlanamamış olması geliyordu. Sektöre yönelik daha rasyonel ve gerçekçi bilgilere ulaşmamızı sağlayan ve Garanti’nin desteğiyle REIDIN.com tarafından geliştirilen REIDIN.com Emlakendeks ise, ülkemizde gayrimenkul sektörüne farklı bir açılım getirmiş durumda. Ülkemizin çok önemli bir eksiği ve ihtiyacını karşılayan bu hizmetin sektörde faaliyet gösteren tüm kesimlere kazandırabilmiş olması bu anlamda çok önemli diye düşünüyorum.