Dr. Ali HEPŞEN
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi alihepsen@yahoo.com
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu verilerine göre 2007 yılının son çeyreğinden 2010 yılının ikinci çeyreğine kadar geçen süre içerisinde kullandırılan konut kredisi miktarı 32,2 milyar TL’den 51,9 milyar TL’ye çıktı. Aynı dönemdeki artış oranı yüzde 61 oldu.
Aynı dönemde il bazında kullandırılan konut kredisi miktarları ve artış oranları incelendiğinde, Kocaeli ilindeki artışın Adana, Ankara, Antalya, Bursa, İstanbul ve İzmir illerine kıyasla daha yüksek olduğu görülmektedir (+%99). İstanbul ilinde ise artış oranı diğer illere kıyasla daha düşük oranda gerçekleşmiştir (+%53).
Kullandırılan Konut Kredisi Miktarı (Bin TL)
| 2007 4Ç | 2010 1Ç | Artış Oranı | Sıralama | |
| ADANA | 649,079 | 1,149,232 | 77% | 3 |
| ANKARA | 4,399,335 | 7,123,330 | 62% | 5 |
| ANTALYA | 1,066,024 | 1,821,658 | 71% | 4 |
| BURSA | 853,703 | 1,517,007 | 78% | 2 |
| İSTANBUL | 12,574,405 | 19,200,536 | 53% | 7 |
| İZMİR | 2,503,247 | 3,915,649 | 56% | 6 |
| KOCAELİ | 613,002 | 1,220,257 | 99% | 1 |
Kaynak: Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu
Konut Kredi Miktarındaki Artış Oranları (%)
Kaynak: Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu
İl bazında konut kredilerinin hacmindeki artış oranları, benzer şekilde, REIDIN.com Konut Satın Alma Gücü Endeksi’nde de gözlenmektedir. Endeks değerleri incelendiğinde Kocaeli ilinin endeks değerinin (Temmuz 2010 Endeks Değeri: 211) diğer illere kıyasla daha yüksek olduğu ve bu bölgede yaşayan hane halkının 10 yıl vadeli konut kredisi kullanarak konut satın almasının mümkün olduğu söylenebilir.
REIDIN.com Konut Satın Alma Gücü Endeksi: 10 Yıl Vadeli Konut Kredisi İçin
| Adana | Ankara | Antalya | Bursa | İstanbul | İzmir | Kocaeli | |
| Oca.10 | 129 | 111 | 83 | 92 | 72 | 87 | 206 |
| Şub.10 | 131 | 112 | 85 | 92 | 73 | 89 | 207 |
| Mar.10 | 132 | 113 | 86 | 93 | 73 | 90 | 210 |
| Nis.10 | 132 | 113 | 87 | 93 | 73 | 92 | 209 |
| May.10 | 132 | 113 | 86 | 94 | 73 | 95 | 209 |
| Haz.10 | 131 | 113 | 85 | 93 | 72 | 93 | 209 |
| Tem.10 | 131 | 114 | 86 | 95 | 73 | 94 | 211 |
| Sıralama | 2 | 3 | 5 | 6 | 7 | 4 | 1 |
Kaynak: REIDIN.com
REIDIN.com Konut Satın Alma Gücü Endeksi: 10 Yıl Vadeli Konut Kredisi İçin
Kaynak: REIDIN.com
Konut kredilerinde vadenin uzaması ya da faiz oranlarının mevcut değerlerini koruması durumunda, İstanbul dışında kalan şehirlerde konut satın alma gücü 100 endeks değerini aşabilmektedir.
İstanbul’da ise satılık konutlardaki metrekare fiyatlarının diğer şehirlere kıyasla daha yüksek olması ve hane halkı gelirlerindeki yetersizlikler konut alımında zorluklarla karşılaşmasına neden olmaktadır. İstanbul’da hane halkının konut kredisine talep gösterebilmesi anlamında kredi vadelerinin mevcut faiz oranında (aylık %0,92) en az 25 yıl (300 AY) olması önemli. Diğer örnek alternatif ise, faiz oranlarını aylık %0,73’e düşürüp vadeyi 15 yıl (180 ay) olarak kredi yapılarını kurgulamak. Ancak bu gibi durumlarda İstanbul’da yaşayan hane halkı konut alımında kredi kullanımına yoğun bir şekilde yönelebilir.
REIDIN.com Konut Satın Alma Gücü Endeksi: 25 Yıl (300 Ay) Vadeli Konut Kredisi İçin
Kaynak: REIDIN.com
İstanbul’a ve diğer illere ilişkin baz değerin farklı alternatifler altında aşıldığı noktalar aşağıda yer alan tablolarda sunulmuştur.
Mevcut Konut Kredisi Faiz Oranı ve Farklı Vade Açısından…
| Ortalama
Konut Fiyatı |
Konut Kredisi
Aylık Faiz Oranı |
Aylık Taksit
Ödeme Gücü |
Konut Kredi
Vadesi |
|
| Adana | 98,505 TL | 0.92% | 1,320 TL | 79 AY |
| Ankara | 100,560 TL | 0.92% | 1,171 TL | 98 AY |
| Antalya | 98,280 TL | 0.92% | 868 TL | 166 AY |
| Bursa | 109,080 TL | 0.92% | 1,061 TL | 135 AY |
| İstanbul | 151,440 TL | 0.92% | 1,116 TL | 300 AY |
| İzmir | 127,200 TL | 0.92% | 1,228 TL | 137 AY |
| Kocaeli | 102,720 TL | 0.92% | 2,220 TL | 42 AY |
Kaynak: REIDIN.com
Farklı Konut Kredisi Faiz Oranı ve Farklı Vade Açısından…
| Ortalama
Konut Fiyatı |
Konut Kredisi
Aylık Faiz Oranı |
Aylık Taksit
Ödeme Gücü |
Konut Kredi
Vadesi |
|
| Adana | 98,505 TL | 0.74% | 1,327 TL | 72 AY |
| Ankara | 100,560 TL | 0.65% | 1,168 TL | 84 AY |
| Antalya | 98,280 TL | 0.80% | 864 TL | 144 AY |
| Bursa | 109,080 TL | 0.80% | 1,063 TL | 120 AY |
| İstanbul | 151,440 TL | 0.71% | 1,116 TL | 180 AY |
| İzmir | 127,200 TL | 0.78% | 1,227 TL | 120 AY |
| Kocaeli | 102,720 TL | 0.72% | 1,319 TL | 72 AY |
Kaynak: REIDIN.com
REIDIN.com un verdiği bilgiye göre ilgili şehirlerde yer alan konutların satış fiyatı değerleri kurumun veri bankaları ve endeksleri kullanılarak hesaplanmakta olup, konutların satın alımında
ü konut kredisinin kullanıldığı,
ü konut değerinin yüzde 75’i oranında kredi açıldığı (kredi-değer oranı) ve
ü hane halkının aylık gelirinin üçte birini kredi taksit ödemelerine ayırdığı varsayımları bulunmaktadır.
Konut kredisi faiz oranları için Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası’nın yayınladığı “Bankalarca TL Üzerinden Açılan Kredilere (Konut) Uygulanan Ağırlıklı Ortalama Faiz Oranları” kullanılmakta olup, hane halkı harcanabilir gelirinin tespitinde ise Türkiye İstatistik Kurumu’nun güncel verilerinden yararlanılmaktadır.