Dr.Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi alihepsen@yahoo.com
Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde, çok değil bundan 5 sene öncesine kadar kiracısına neredeyse enflasyonun üzerinde zam yapan, kiracısını seçerken çok seçici davranan, bekara ve öğrenciye ev vermek istemeyen, tüm bunların üstüne yüklü depozitler isteyen ev sahiplerinin krallığı yıkılmak üzere. Enflasyon oranının azalması, konut kredi faiz oranlarının hızla düşmesi ve aylık yüzde 1’li oranlarda bulunması, insanların konut edinmelerinin kolaylaşması ve konut arzının artması kiracı bulmayı zorlaştırırken bundan sonraki dönem kiracıların krallığında yaşanacak gibi görünüyor. İnşatçılar Derneği Başkanvekili Nazmi Durbakayım’ın “Gelirleri artmayan tüketiciler, konut edinme alışkanlıklarını değiştirmek zorunda kaldı. Büyük ve fazla odalı konutların ilk edinme maliyeti ile söz konusu atıl odaların ısıtma ve kullanım maliyetinin gereksiz olduğu anlaşıldı. Daha küçük daireler ilgi gördü. Bizim gibi konut üreticileri de projelerinde bu tür dairelere ağırlık vererek, satın alınabilir fiyatlı konutlara imza attılar. Bu da kiraların belinin kırılmasına neden oldu” şeklindeki tespitleri son derece yerinde ve önemli diye düşünüyorum.
Kiracıların yeni dönemde öne çıkmalarındaki bir diğer önemli husus ise, satılık konutların fiyatlarındaki düşmelere ek olarak konut kredi faiz oranlarının düşmesi ve mevcut kiracıların ya kirada oturmaktan ziyade ev satın almaları ya da ev sahipleriyle anlaşarak mevcut kiralarını düşürmeleri. Bu durumun en somut örneğini İstanbul Kadıköy ilçesinde gözlemlemek mümkün. REIDIN.com Emlak Endeks sonuçlarına göre Kadıköy’de Temmuz 2009’dan başlayarak, insanların kiralık konutlardan ziyade satılık konutlara yöneldiğini, kira endeksinin Temmuz 2009-Ocak 2010 dönemi arasındaki değer kaybının yüzde 3,2 olduğu bu dönemde, satılık konut endeksindeki değer artışının yüzde 9’lara ulaştığını görüyoruz. Ocak 2008-Ocak 2010 arasındaki iki yıllık dönemde ise, satılık konut fiyatlarının sadece yüzde 3’lük değer kaybına karşılık, kira değerlerinde yüzde 20 civarında değer kaybı oluşmuştur. Buradaki değişimin önemli unsuru konut kredi faiz oranlarının azaldığı bu dönemde, geri ödemelerin eskiye kıyasla düşük kalması ve özelikle Kadıköy gibi yüksek kira değerlerinin gözlemlendiği bölgelerde insanların kira ödemektense kredi geri ödemelerini gerçekleştirmek istemeleri ve kendi evlerine sahip olma arzusu. Doğal olarak bu durum kiralık eve sahip mal sahiplerinin kendi durumlarını gözden geçirmelerine neden oluyor.
| İstanbul/Kadıköy (Haziran 2007=100) | Tem.07 | Oca.08 | Tem.08 | Oca.09 | Tem.09 | Oca.10 |
| REIDIN.com Satılık Konut Endeksi | 99.7 | 99.0 | 87.8 | 78.8 | 88.1 | 95.9 |
| REIDIN.com Kiralık Konut Endeksi | 100.0 | 107.3 | 92.3 | 85.5 | 86.0 | 83.3 |
Kaynak: www.reidin.com
Kadıköy İlçesi Satılık ve Kiralık Konut Fiyat Endeksleri (Haziran 2007=100)
Kaynak: www.reidin.com
Kadıköy ilçesi sadece bir gösterge aslında. REIDIN.com Emlak Endeks kapsamında ele alınan 7 şehre ilişkin 71 merkez ilçe içinde kira değerleri yüksek kalan bölgelerde satılık konut-kiralık konut arasındaki tercih önümüzdeki dönemde daha belirgin hale gelecek.