Ev Kirasız Para Faizsiz Olmaz
Muharrem ÖZDEMİR
Yeminli Mali Müşavir
Betül Semra ESGİN
Vergi Denetmeni
“Ev kirasız, para faizsiz” ifadesi ilk defa 104 No’lu Gelir Vergisi Genel Tebliğinde kullanılmıştır. Tebliğdeki düzenlemeye göre; ‘Para faizsiz ev kirasız” deyimi bir kimsenin (kiracının) evinde oturduğu ev sahibine borç para vermesi ve karşılığında faiz almaması, buna karşılıkta borç verenin ev sahibine kira ödememesi şeklindeki akit” olarak tanımlanmıştır.
Nakdi sermayenin kullanılmasına karşılık, borçluya ait evde kirasız oturulması yolundaki anlaşmalar muvazaalı olarak yapılan karma işlemlerdir. Bu anlaşmaya göre; birincisi nakdi sermayenin, ev kirası tutarındaki bir faiz karşılığında borç para olarak verilmesi, ikincisi de evin, nakdi sermayenin faizi miktarındaki bir kira üzerinden, kiraya verilmesidir. Bu itibarla borç veren nakdi sermaye karşılığında faiz elde etmiş, evlerini kiralayanlar da karşılığında kira sağlamış olmaktadır. Daha net bir ifade ile bu tür muvazaalı anlaşmalarda kiracının mal sahibine verdiği paranın bir yıllık faizi evin kira bedeline tekabül eder.
Bu vergilendirme ilkesi evini kirasız olarak veren kişinin belli bir menfaat sağlamasının kabulüne dayanır. Bu menfaat aynı serbest piyasa şartlarında belli bir süre ile para kullanmanın yüklediği ek mali yükümlülük olarak ifade edilir. Bu ek mali külfetten kurtulmanın yolu evini başkalarına kirasız oturma hakkı vermesidir.
Bu sebeple, ev kirasız, para faizsiz verilmesi hallerinde karşılıklı olarak menfaat sağlandığından her iki tarafın da işlemi ayrı ayrı vergilendirilmesi gerekir.
Örnek;
Nakdi sermayeye sahip Bay (A), elindeki 60.000 TL miktarındaki parasını ev sahibi Bay (B)’ye borç para olarak vermiştir. Bay (A), 1 yıllık bu kullanım karşısında herhangi bir faiz talep etmemiştir. Bu miktardaki paranın ev sahibine bedelsiz terk etmenin maliyeti olarak faiz yerine ev sahibinden 2 yıllık kirasız oturma hakkı talep etmiş ve anlaşma bu noktada hayat bulmuştur.
Bu örneğimize göre ev sahibi kiracıdan kira geliri elde etmemiş, kiracıda ev sahibine verdiği borç para için faiz talep etme hakkından vazgeçmiştir. Bu karma işlemi vergi mevzuatı açısından değerlendirelim?
Çözüm;
Evini Kirasız olarak veren açısından olayın değerlendirilmesi
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunun 70 ila 74 maddeleri Gayrimenkul Sermaye İradı hükümlerini düzenlemektedir. 70.madde “GMSİ Tarifini”, 71.madde “Gayrimenkul sermaye iradında safi iradı” 72.madde “Tahsilat esaslarını” 73.madde “ Emsal kira bedeli uygulamasını” ve 74.madde “ Giderleri” düzenlemektedir.
Gayrimenkul Sermaye İradı elde etme tahsil esasına bağlanmıştır. Gayrimenkul sermaye iratlarında, gayrisafi hasılat, 70’inci maddede yazılı mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.
Gayrimenkul iradı sahipleri için,
- Ittıla hasıl etmeleri kaydıyla namlarına, kamu müessesesine, icra dairesine, bankaya, notere veya postaya para yatırılması,
- Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz) veya kiracısına olan borcu ile takası; tahsil hükmündedir.
Bu bilgiler ışığında; Gayrimenkul Sermaye İradında tahsil esası geçerli olup mal ve hakların kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedellerinin tutarıdır.
Bu uygulamanın bir istisnası “Kira olarak doğan alacağın başka bir şahsa temliki (Temlikin ivazlı olup olmadığına bakılmaz. İvazlı temliklerde ivazın tahsil şartı aranmaz) veya kiracısına olan borcu ile takası; tahsil hükmündedir” şeklindeki düzenlemedir.
Bu anlamda örneğimize dönecek olursak nakdi sermaye sahibi Bay (A), bir miktar parayı ev sahibi Bay (B)’ye vermiştir. Bay (A), 1 yıllık bu kullanım karşısında herhangi bir faiz talep etmemiş karşılığında evde oturma hakkı elde etmiştir. Ev sahibi Bay (B), kiracısı Bay (A)’ya olan borcu nedeni kirayı takas etmiştir. Bu işlemde tahsil esası geçekleşmiş olup takas edilen gelir GMSİ olarak vergilendirilmelidir.
Parasını Faizsiz olarak veren açısından olayın değerlendirilmesi
193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunun 75 ila 79 maddeleri Menkul Sermaye İradı hükümlerini düzenlemektedir.
Sahibinin ticari, zirai veya mesleki faaliyeti dışında nakdi sermaye veya para ile temsil edilen değerlerden müteşekkül sermaye dolayısıyla elde ettiği kar payı, faiz, kira ve benzeri iratlar menkul sermaye iradıdır.
Serbest meslek kazancı ve gayrimenkul sermaye iradında tahsil, menkul sermaye iratlarında ise hukuki ve ekonomik tasarruf ilkesi geçerlidir.
Menkul sermaye iratlarında elde etme genel olarak, irada hukuken ve iktisaden tasarruf etme olarak tanımlanabilir. Hukuki tasarruf ilkesi; taraflarca kararlaştırılan akitte belli bir süre veya vade konması halinde bu anlaşma hükümlerine göre gelir sahibinin bu süreyi bekleme sonrasında talep hakkının doğmasını ifade eder. Ekonomik Tasarruf İlkesi ise; gelir sahibinin ödeme hakkı elde etmesi, talep etmesi halinde ödenecek duruma gelmesidir.
Bu anlamda örneğimize dönecek olursak nakdi sermaye sahibi Bay (A), bir miktar parayı ev sahibi Bay (B)’ye vermiştir. Bay (A), 1 yıllık bu kullanım karşısında herhangi bir faiz talep etmemiş karşılığında evde oturma hakkı elde etmiştir. Bu işlemin ev kirasız para faizsiz şeklindeki karma bir akit olduğunu belirtmiştik.
Daha net bir ifade ile bu tür muvazaalı anlaşmalarda kiracının mal sahibine verdiği paranın bir yıllık faizi evin kira bedeline tekabül eder. Kiracı Bay (B), ev sahibine verdiği paranın yasal faiz miktarı 2009 takvim yılı için 1.070 TL’yi aşması halinde her halükarda beyan edilmesi gerekir. Elde edilen gelirin türü “Alacak Faizi” olup tevkifata olmadığından yıllık 22.000 TL’lik beyan sınırına bakılmaksızın 60.000 TL üzerinden hesaplanacak faiz gelirinin[1] tamamının beyan edilmesi gerekir. (GVK 86/1-d)
“Ev Kirasız, Para Faizsiz Olmaz” İlkesinin İstisnası
Aile arası ilişkilerin yakın ve iç içe olması nedeniyle gayrimenkulün kiralaması işlemlerinde bazı özellikli hususlara dikkat etmek gerekir. Mesken sahibinin maddi durumu iyi olmayan kardeşine veya çocuklarına bedelsiz olarak gayrimenkulü terk etmesi halinde emsal kira esası uygulanmayacaktır.
Buna göre aşağıda yazılı hallerde emsal kira bedeli esası uygulamayacaktır. (GVK Madde 73)
- Boş kalan gayrimenkullerin muhafazaları maksadıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması,
- Mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi (Usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz.),
- Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,
- Genel bütçeye dahil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda.
Bununla birlikte yakın akraba ve şirket ilişkilerinde de borç verme işleminin yani paranın faizsiz olabileceği durumlarda söz konusu olabilir. Aralarında yakın Akralık veya iş ilişkisi bulunması durumunda faiz alındığı açıkça saptanmadıkça borç verenin ikrazatçı olarak kabulü mümkün değildir.[2]
Bu durumda vergi inceleme elemanı Vergi Usul Kanunu’nun 3/B maddesine göre; “Vergilendirmede vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyeti esastır” ilkesini baz alarak vergiyi doğuran olay ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetini yemin hariç her türlü delille ispatlaması gerekir.
Örnek
Gayrimenkul sahibi Bay (A), 2009 yılında 1 adet meskenini kardeşi Mehmet YILMAZ’a bedelsiz olarak terk etmiştir. Bunun yanında Mehmet YILMAZ da aynı yıl 60.000 TL’lik parayı kendisine terk eden mesken sahibi ağabeyine borç para olarak vermiş ve karşılığında herhangi bir ücret almamıştır. Konuyu “Ev Kirasız, Para Faizsiz Olmaz” ilkesi açısından değerlendirelim.
Çözüm
Gelir Vergisi Kanunu’nun 73/2 maddesine göre Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, usul, füru ve kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmiş ise bu konutların yalnız birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz. Kardeşler evli ise eşlerden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz” denilmektedir.
Buna göre mesken sahibinin kardeşi Mehmet YILMAZ’a terk ettiği mesken için emsal kira bedeli uygulanmayacaktır.
Bunun yanında Mehmet YILMAZ’ın borç para işlemi de yakın akrabalık içerdiğinden “Ev Kirasız, Para Faizsiz Olmaz” ilkesi bu durumda söz konusu olmayacaktır.
Konuya İlişkin Görüşler
* Yakın akrabalar birbirlerine karşılıksız olarak borç para verilebilir. Bu gibi durumlarda faiz geliri elde edildiğinden söz edilemez.[3]
* Günümüz ekonomik şartları göz önüne alındığında aralarında yakın akrabalık veya iş münasebeti bulunmayan kimseler arasında karşılıksız borç para alınıp verilemeyeceği.[4]
* Borç veren ve alan kişiler, ifadelerinde faiz alınmadığını beyan etseler bile aralarında yakın akrabalık ve ticari ilişki bulunmadığı sürece önemli miktardaki paraları menfaatsiz borç olarak veremezler[5]
Borç verilmesine alınan faiz tutarı saptanamıyorsa bu durumlarda o bölgede serbest piyasada geçerli olan faiz oranının esas alınarak hesaplanması gerektiği hakkında. (Danıştay 13.Dairesinin 15.02.1977 tarih ve 1976/2441- 1977/489 sayılı kararı),
Danıştay 7.Dairesinin 17.06.1967 tarih ve Esas;1967/864 ve Karar;1968/558
Danıştay 13.Dairesinin 24.03.1981 tarih ve E:1980/1480, Karar:1981/558 karar sayılı (Serkan Kalaycı Vergi Denetmen Yardımcısı İkrazatçılık Tefecilik Faaliyetleri ve Vergilendirilmesi)
Danıştay 7.Dairesinin 12.02.2001 tarih ve Esas:2000/1719, Karar:2001/375 (Serkan Kalaycı Vergi Denetmen Yardımcısı İkrazatçılık Tefecilik Faaliyetleri ve Vergilendirilmesi)
Danıştay 4.Dairesinin 15.01.1982 tarih ve Esas: 1980/3363, Karar: 1982/54 Serkan Kalaycı Vergi Denetmen Yardımcısı İkrazatçılık Tefecilik Faaliyetleri ve Vergilendirilmesi)
