Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi [email protected]
Gayrimenkul, en yalın anlamda, taşınmaz ya da bir arazi ve bu arazi üzerine inşa edilmiş her şey olarak tanımlanabilir. Bu tanım içerisinde gayrimenkulleri oturmaya elverişli olan konut tipindeki yapılar ve ofis, alış-veriş merkezi gibi oturmaya elverişli olmayan yapılar şeklinde iki gruba ayırmak mümkündür. Konut olarak kullanılan yapılar ise belirtilen bu türler içerisinde en fazla önem verilmesi gereken gayrimenkul türüdür. Konut niteliğindeki gayrimenkuller bir barınma aracı olmakla birlikte, gelecek dönemler için bir güvence, bir yatırım aracı ya da gerektiğinde teminat olarak gösterilebilen bir mal özelliğine sahiptirler.
Genel olarak konut tipindeki gayrimenkul sahipliğinin aranan bir yatırım alternatifi olmasının yararlarını şu şekilde sıralamak mümkündür:
- a) Gayrimenkul Değerinin Artması
Gayrimenkulün kullanımına ve mülkiyetine ait gelecekte sağlanacak nakit akışlarının bugünkü karşılığı gayrimenkulün değer kavramını ifade etmektedir. Ülkedeki genel ekonominin gidişatına, arz-talep dengesine ve çevre koşullarına bağlı olarak gayrimenkuller zaman içerisinde değer kazanır ya da kaybederler. İyi konumdaki bir gayrimenkulün sınırlı miktardaki arzına karşılık piyasada oluşan talep baskısı, arsanın ve binanın zaman içerisinde değer kazanmasına neden olmaktadır. Değer kazanmanın miktarı ise, gayrimenkulün konumuna, oluşan alış fiyatına, alternatif kullanımlarına ve tüm bu kullanımlar için piyasada oluşan genel talebe göre değişiklik göstermektedir.
- b) Gayrimenkul Yatırımları ile Enflasyona Karşı Korunma
Uzun vadeli yatırımları tercih eden hane halkı için en büyük risk algısının enflasyon riski olduğu bilinmektedir. Enflasyonun yol açtığı olumsuz etkilerden uzun vadede daha iyi korunabilen varlıklar, hane halkı tarafından daha çok tercih edilmektedir. “Gayrimenkul yatırımları enflasyona karşı değerini en iyi şekilde koruyan yatırım araçları arasında yer almaktadır” varsayımını test etmek amacıyla literatürde pek çok çalışma ele alınmıştır. Fama ve Schwert’in “Asset Returns and Inflation” adlı çalışmalarında; Ibbotson ve Siegel’in “Real Estate Returns: A Comparison with Other Investments” adlı makalelerinde ve Hartzell, Hekman ve Miles’ın “Real Estate Returns and Inflation” adlı eserlerinde ortak olarak, konut yatırımlarının enflasyona karşı tam anlamıyla koruma sağladıkları ifade edilmiştir.
- c) Beklenen Gelir Değişkenliğinin Az Olması
Gayrimenkul yatırımları yatırımcılarına kira geliri elde etme imkânı sunmaktadır. Öngörülebilir ve düzenli kira gelirleri yatırımcılar açısından kazanç niteliğindedir. Yatırımcılar açısından düzenli gelir getiren bir varlık genelde nakit akımları toplamı kadar bir fiyattan satılacağından, piyasa fiyatının da daha az değişken olması beklenmelidir.
- d) Sermaye Kazançları
Gayrimenkul yatırımları yatırımcılarına hem düzenli kira geliri sağlamakta hem de satış fiyatının alış fiyatından yüksek olması durumunda sermaye kazancı sağlamaktadır.
Bütün yatırımlarda olduğu gibi gayrimenkul piyasalarına yönelik yapılan yatırımlar da beraberinde birtakım riskler taşımaktadır. Yatırımcılar, yasal mevzuattan kaynaklanan problemler, likidite yetersizliği, ülkenin içinde bulunduğu politik istikrarsızlık, anapara kaybı, getiri kaybı ve alım gücü kaybı gibi sorunlarla karşılaşabilmektedirler.
Gayrimenkul Piyasalarında Köpük Oluşumları
Gayrimenkul piyasalarında yaşanan köpük ve sönme oluşumlarının (aşırı fiyat artış ve azalışları) belirlenmesinde öncelikli adım tanımlamalar olmaktadır. Piyasalarda gözlemlenen aşırı fiyat artış ve azalışları için literatürde farklı tanımlamalar yapılmaktadır. Bu tanımlamalarda ortak olarak aşırı fiyat artışları, ekonomik birimlerin geleceğe yönelik gerçekçi olmayan beklentilerinin sonucunda, gayrimenkul ya da varlık fiyatlarının piyasanın ve ekonominin temelleriyle açıklanamayacak bir hızda artması şeklinde ifade edilmektedir. Fiyat azalışları ise, piyasalarda yaşanan bu dengesizliğin düzeltilmesidir.
Ülkemiz açısından durum değerlendirildiğinde ise, nitelikli sonuçlara ulaşmak için Garanti Mortgage’ın desteğiyle hazırlanan “REIDIN.com Emlakendeks”e bakmak gerekir. (Ayrıntılı bilgi için bkz.
http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com)
Haziran 2007’den itibaren Türkiye’nin 6 büyük ilindeki (İstanbul, Ankara, İzmir, Adana, Bursa ve Kocaeli) ortalama kira ve ortalama satış değerlerini sunan “REIDIN.com Emlakendeks” şehirlerdeki ortalama değerlerin nasıl değiştiğini, sektörün nereye gittiğini, fiyatların özellikle ABD Kredi Krizi ile birlikte nasıl değiştiğini gösterir nitelikte.
Kaynak: (Çevrimiçi) http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com
Yukarıda yer alan grafikten de izlenebileceği gibi, ABD Kredi Krizi öncesinde, Haziran 2007-Haziran 2008 döneminde, İstanbul ilinde konut satış fiyatlarının ortalama olarak 1400-1600 TL/Metrekare arasında değiştiğini, Mart 2008’de fiyatların zirve değerlere ulaştığını görüyoruz. Krizin etkilerinin daha fazla hissedildiği 2008 yılının ikinci yarısından itibaren ise İstanbul konut piyasasında fiyatlar hızla azalmış ve metrekare başına 1200 TL’nin de altına inmiştir. Ancak son birkaç aydır, başta İstanbul olmak üzere fiyatlardaki düşüşün hızı yavaşlamış durumda; bu da gayrimenkul piyasalarında normalleşme sürecinin tekrar başladığına bir işaret aslında.
Diğer taraftan “REIDIN.com Emlakendeks” ayrıntılı olarak incelendiğinde, konut satış fiyatlarının zirve noktasına ulaştığı Mart 2008’den dip seviyesinin oluştuğu Mart 2009’a kadar geçen süre içerisinde Adana’da yüzde 11; Ankara’da yüzde 17; Bursa’da yüzde 17; İstanbul’da yüzde 22; İzmir’de yüzde 17; Kocaeli’nde yüzde 11 oranında değer kayıplarının oluştuğunu söylemek mümkün. Nisan ayında ise toparlanmanın başladığını ve fiyatların yeniden artış eğilimine girdiğini söylemeliyiz.
Konut Kredi Hacmi ve Konut Fiyatları
Gayrimenkul piyasalarına yönelik bir önemli analizi de konut kredi hacmindeki reel değişimleri ve konut yatırımlarındaki aylık reel getirileri ele alarak yapmakta fayda var. 2008 yılının ikinci yarısında ABD Kredi Krizi nedeniyle küresel anlamda yaşanan olumsuz durum kullanılan ipotekli konut kredi miktarlarını da etkiler nitelikte olmuş. 2008 yılının ikinci yarısında konut kredisi faiz oranlarının artışıyla birlikte, kredilerin reel bazdaki dramatik azalışı konut fiyatlarının ve kira bedellerinin de aşağı yönde hareket etmiştir. 2008 yılının son aylarında fiyatlardaki azalışın kiralardan daha hızlı olması, konut yatırımlarından elde edilen reel getirinin konut kredilerindeki reel değişimden daha yüksek olmasını sağlamıştır. 2009 yılına gelindiğinde ise, yılın ilk üç ayında konut talebinin yavaşlaması, konut kredilerinin hacmindeki artışı da sınırlamış ve bu durum konut yatırımlarının reel getirilerine yansımıştır. Bu dönemde İstanbul’daki konut yatırımlarında gerçekleşen reel anlamdaki artışlara ise, enflasyon oranında yaşanan düşüşler neden olmuştur. Nisan 2009 ise gerek kredi hacmindeki arış gerekse de konut yatırımlarının getirilerindeki artış anlamında sektörde toparlanmanın başladığına işaret niteliğindedir (Ayrıntılı bilgi için bkz. http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx ve http://www.reidin.com).
Kaynak: (Çevrimiçi)
http://www.garantimortgage.com/EmlakEndeksi.aspx
http://www.reidin.com
http://www.bddk.org.tr
http://www.tcmb.gov.tr
Sektördeki Konut Fiyat Endeksi Eksikliğinin Giderilmesi
Türkiye gayrimenkul piyasasında sağlıklı analiz yapılmasını engelleyen konuların başında hem satış fiyatları hem de kira değerleri bazında hesaplanan genel kabul görmüş bir konut fiyat endeksinin hazırlanamamış olması geliyordu. Sektöre yönelik daha rasyonel ve gerçekçi bilgilere ulaşmamızı sağlayan ve Garanti’nin desteğiyle REIDIN.com tarafından hazırlanan REIDIN.com Emlakendeks ise, ülkemizde gayrimenkul sektörüne farklı bir açılım getirmiş durumda. Bu endeks sayesinde, tüketiciler ve emlak ofislerinden değerleme hizmeti veren şirketlere, bankalardan taahhüt firmalarına kadar sektördeki tüm oyuncular ve karar vericiler gayrimenkul piyasasındaki gelişmeleri çok daha güncel ve sağlıklı verilerle takip edebiliyor artık. Ülkemizin çok önemli bir eksiği ve ihtiyacını karşılayan bu hizmetin sektörde faaliyet gösteren tüm kesimlere kazandırabilmiş olması çok önemli. REIDIN.com tarafından gerçekleştirilen bir diğer çok önemli uygulama, “otomatik değerleme modeli”. İstanbul, Ankara, İzmir, Adana, Bursa ve Kocaeli ilçeleri için, dairenin büyüklüğü, oda sayısı, banyo sayısı, dairenin bulunduğu kat gibi unsurlar belirli bir matematiksel modellemeden geçirilerek satış fiyatı ve kira değer tespitinde bulunmak mümkün. Kullanıcılar için uygulamanın Haziran 2007’den günümüze kadar gerçekleştiriliyor olması ve hem satış fiyatı hem de kira için değer tespitinde bulunulması, ABD Kredi Krizi öncesi ve sonrası dönemde gayrimenkullerin performanslarının değerlendirilmesi açısından son derece önemli. Bu tür uygulamaları hayata geçiren Garanti Mortgage ve REIDIN.com’a teşekkür etmemiz gerekiyor.
