2008 Yılında Elde Edilen Konut ve İşyeri Kira Gelirlerinin Vergilendirilmesi ve Uygulama Örnekleri

Özgür Biyan

Mali Hukuk Bilim Uzmanı

www.alomaliye.com Yayın Kurulu Bşk. Yrd.

[email protected]

I- GİRİŞ

Gelir Vergisi Kanunu’nda düzenlenen gelir unsurlarından biri de gayrimenkul sermaye iradıdır. Söz konusu Kanun’un 70 ila 74. maddeleri arasında düzenlenen gayrimenkul sermaye iradı kanunda tadadi olarak yazılı mal ve hakların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratlar olarak tanımlanmıştır.

Bu çalışmamızda konut ve işyeri kira gelirlerinin hangi hallerde ve nasıl vergilendirileceği konusu aşağıda örneklerle uygulamaya dönük olarak açıklanmaya çalışılmıştır.

II- KİRA GELİRİNİN ELDE EDİLDİĞİ DÖNEM

Mükelleflerce bir takvim yılı içinde o yıla ait olarak nakden veya aynen tahsil edilen kira bedelleri, o yılda elde edilmiş gelir kabul edilecektir. Diğer yandan gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri, ilgili yılın geliri olarak kabul edilerek beyan edilecektir. Yabancı parayla yapılan ödemeler, ödeme gününün borsa rayici ile borsada rayici yoksa Maliye Bakanlığınca tespit edilecek kur üzerinden Türk parasına çevrilecektir.

Örnek: Bir apartman dairesi bulunan Bay (X), bu apartman dairesini 2008 yılında yıllığını 15.000,00 YTL’den 3 yıl süreli olarak kiraya vermiş ve iki yıllık kira bedelini peşin tahsil etmiştir.

Peşin tahsil edilen (15.000 x 2) 30.000 YTL 2008 yılının geliri değildir. 2008 yılı geliri 15.000,00 YTL, 2009 yılı geliri 15.000,00 YTL olarak beyan edilmelidir.

Örnek: Kiraya verilen villa karşılığında kira bedeli olarak otomobil alınması durumunda otomobilin emsal bedeli o villa için tahsil edilmiş kira bedeli olarak kabul edilecektir.

III- KONUT VE İŞYERİ KİRA GELİRİ NEDENİYLE KİMLER BEYANNAME VERECEK?

Konut ve işyerinin kiraya verilmesinden aynı anda gelir edildiğinde, konut kira gelirinden 2.400,00 YTL istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar ile işyeri kira gelirinin toplamı 19.800,00 YTL’yi aşıyorsa, hem konut hem de işyeri kira geliri beyan edilecek, aşmıyorsa yalnızca konut kira geliri beyan edilecektir.

Örneğin, konut kira geliri toplamı 10.000,00 YTL, işyeri kira geliri toplamı 14.000 YTL olan bir kişinin konut ve işyeri kira gelirleri toplamı 19.800,00 YTL’yi geçtiği için hem konut hem de işyeri kira gelirlerine ilişkin beyanname vermesi gerekmektedir.

IV- KONUT KİRA GELİRLERİNDE İSTİSNA

Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesine göre, binaların mesken olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hâsılatın 2008 yılı için 2.400,00 YTL’si gelir vergisinden müstesnadır. İstisna haddi üzerinde hâsılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamayacaktır. Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek mecburiyetinde olanlar ile gelirleri bunlar tarafından bildirilecek olanlar bu istisnadan faydalanamazlar (GVK.m.21/2).

Mesken olarak kiraya verilen gayrimenkulün yıllık kira geliri toplamı 2.400,00 YTL’lik istisna haddinin altında kalması halinde gelir vergisi beyannamesi verilmeyecektir. İşyeri (büro, mağaza, yazıhane, işhanı, vb.) olarak kiraya verilen gayrimenkullerin kira gelirlerinde 2.400,00 YTL istisna uygulanmayacaktır. Binalarını konut olarak kiraya verenlerin, başka binalarını işyeri olarak kiraya vermeleri, konutlardan elde ettikleri gelire, istisna uygulamasına engel olmayacaktır.

Binaların, konut olarak yıl içinde on iki aydan az süreyle kiraya verilme hallerinde istisna tutarı aylık olarak değil yıllık 2.400,00 YTL olarak uygulanacaktır. Kiraya verilen gayrimenkul hem konut hem de işyeri olarak kullanılması halinde istisna uygulanmayacaktır. Kiraya verilen binanın hisseli olması halinde elde edilen gelire her bir gerçek kişi için ayrı ayrı 2.400,00 YTL’lik istisna uygulanacaktır.

V- KİRA GELİRLERİNDEN İNDİRİLECEK GİDERLER

Yıllık konut veya işyeri kira geliri hâsılatından indirilecek olan giderler;

–  Gerçek gider usulü veya

–  Götürü gider usulü olmak üzere iki şekilde tespit edilmektedir.

A- GERÇEK GİDER USULÜ

Bu usulde, fiilen yapılmış olan ve belgelerle ispatlanan giderler gerçek tutarlarıyla yıllık kira geliri toplamından indirilecektir.

Konut kira gelirinden istisna edilen 2.400,00 YTL’ye isabet edenler hariç olmak üzere yıllık kira tutarından aşağıda yazılı giderler indirilir:

1-    Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,

2-    Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulun ehemmiyeti ile mütenasip olan idare giderleri

3-    Kiraya verilen mal ve haklara ilişkin sigorta giderleri

4-    Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara sarf olunan borçların faizleri

5-    Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalara iştirak payları

6-    Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar

7-    Kiraya verenin yaptığı onarım giderleri (Emlâkin iktisadi değerini artıracak surette tevsii, tadili veya bunlara ilaveler yapılması için ihtiyar olunan giderler onarım gideri sayılmaz)

8-    Kiraya verilen mal ve haklara ait bakım ve idame giderleri

9-  Kiraladıkları mal ve haklan kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler

10-    Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun veya lojmanların kira bedeli

11-    Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak mukavelenameye kanuna veya ilama istinaden Ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar.

12-    Konut olarak kiraya verilmek şartı ile iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile konutun iktisap bedelinin % 5’i tutarındaki miktar. (Bu indirim, iktisap edilerek kiraya verilen konutun birden fazla olması halinde mükellefçe seçilen bir tanesi için uygulanacaktır).

Örnek: Bankadan kredi alınmak suretiyle bir apartman dairesi satın alan kişi söz konusu daireyi kiraya vererek irat elde etmekte ise; bankaya her yıl ödeyeceği faizleri gerçek gider usulünü seçmesi halinde o yıla ait kira gelirinden indirebilecektir.

Örnek: Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harçlara örnek olarak; emlak vergisi, temizletme ve aydınlatma harcı, çevre temizlik vergisi (çöp vergisi), arama, işletme, imtiyaz, telif, patent vb. haklar için ödenen resim ve harçlar örnek olarak verilebilir.

Örnek: Bir binanın kapı ve pencerelerinin tamiri, boyanması, otomatın, elektrik tesisatının, banyo kazanı ve lavaboların tamiri veya yenilenmesi gibi giderler, gayrisafi hasılattan gider olarak indirilir.

Örnek: Bir binanın üzerine kat ilavesi, asansör ve kalorifer tesisatı olmayan binaya sonradan bu tesislerin yapılması nedeniyle yapılan giderler normal onarım gideri olmadığından hasılattan düşülemez. Bu giderler gayrimenkulün maliyet bedeline eklenmek ve bu gayrimenkullerle birlikte amortismana tabi tutulmak kaydıyla, amortismanların gider olarak hâsılattan indirilmesi gerekir.

Örnek: Bir gerçek kişi sahibi bulunduğu apartman dairesinde öteden beri oturmakta iken, bu dairenin şehir merkezinde kalması ve yüksek kira getirmesi sebebiyle işyeri olarak yıllığı 50.000 YTL’den kiraya vermiştir. Kendisi de yıllığı 30.000 YTL’den kira ile tuttuğu başka bir apartman dairesinde oturursa, ödediği bu kira bedelini elde ettiği işyeri kira gelirinden gider olarak indiremez. Çünkü sahibi olunan binanın konut olarak kiraya verilmesi gerekmektedir.

B- GÖTÜRÜ GİDER USULÜ

Gelir Vergisi Kanunu’nun 74. maddesinde, isteyen yükümlülerin, bir önceki bölümde açıklanan gerçek giderlere karşılık olmak üzere hâsılatlarının %25’ini götürü olarak indirebilecekleri kabul edilmiştir. Bu usulü seçen mükelleflerin götürü gidere ilişkin orana (%25) isabet eden tutar dışında, maddede bahsi geçen gerçek giderlerden herhangi birisini ayrıca indirmeleri söz konusu olamayacaktır.

Götürü gider usulü ve gerçek gider usulünün seçilmesinde mükelleflere seçimlik hak tanınmıştır. Ancak götürü gider usulünü seçenler iki yıl geçmedikçe gerçek usule dönemeyeceklerdir (GVK.m.74).

VI- KİRA GELİRLERİNE UYGULANACAK İNDİRİMLER NELERDİR?

Konut veya işyeri kira geliri elde eden mükellefler yıllık gelir vergisi beyannamesi üzerinde istisna ve giderler düşüldükten sonra kalan kira tutarı üzerinden ayrıca aşağıda sayılan giderleri indirim konusu yapabileceklerdir.

– Asgari ücretin yıllık tutarını aşmamak kaydıyla, mükellefin şahsına, eşine, çocuklarına ait, beyan edilen gelirin şahıs sigorta primleri için % 5’i ve bireysel emeklilik sigorta primleri için % 10’u,

– Beyan edilen gelirin % 10’unu aşmamak kaydıyla eğitim ve sağlık harcamaları,

– Okul, Yurt ve Sağlık tesisleri için yapılan bağış ve yardımların tamamı,

– Belirli oran ve şartlarda diğer bağış ve yardımlar.

VII- EMSAL KİRA BEDELİ ESASI

A- EMSAL KİRA BEDELİNİN TESPİTİ

Emsal kira bedeli bina, arazi, mal ve haklarda ayrı ayrı tespit edilmektedir. Bina ve arazilerde emsal kira bedeli, yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kiradır. Kira mevzuatına göre kira takdir veya tespit etmeye yetkili makamlar, mahkeme veya yetkili özel makamlardır. Böyle bir makam yoksa veya söz konusu bina ve arazi için kira takdir veya tespiti yapılmamış ise, emsal kira bedeli, Vergi Usul Kanunu’na göre belirlenen vergi değerinin %5’idir. Vergi değeri VUK’un 268. maddesine göre bina ve arazinin rayiç bedelidir. Rayiç bedel ise, Emlak Vergisi Kanunu’nun 29. maddesi ve aynı maddede sözü edilen “emlak vergisine matrah olacak vergi değerinin takdirine ilişkin tüzük” hükümlerine göre saptanmaktadır.

Bina ve arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin %10’udur. Maliyet bedeli bilinmiyorsa Vergi Usul Kanunu’nun servetlerin değerlenmesine ilişkin hükümlere göre, takdir komisyonunca belli edilecek emsal bedellerinin %10’udur.

Örnek-8: Bay (Y) emlak vergisi değeri 100.000,00 YTL olan konutlarından birini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakması halinde kira bedeli tahsil etmemiş olmasına rağmen 100.000,00 YTL x %5 = 5.000,00 YTL emsal kira bedeli üzerinden yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek suretiyle vergi ödeyecektir.

B- EMSAL KİRA BEDELİNİN HANGİ DURUMLARDA UYGULANACAĞI VE UYGULANMAYACAĞI

Emsal kira bedeli kiraya verilen mal ve haklara ait kiranın, emsal kira bedelinden düşük olması, mal ve hakların bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması durumunda uygulanacaktır.

Emsal kira bedeli esası aşağıdaki durumlarda ise uygulanmayacaktır:

– Boş kalan gayrimenkullerin muhafazası amacıyla bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması. Örneğin, bir yazlığın kışın korunması suretiyle münasip bir kısmının bekçiye hasredilerek bırakılması gibi.

– Binaların mal sahiplerinin usul, füru veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi. (Usul, füru, veya kardeşlerden her birinin ikametine birden fazla konut tahsis edilmişse bu konutların yalnızca birisi hakkında emsal kira bedeli hesaplanmaz, kardeşler evli ise eşlerinden sadece biri için emsal kira bedeli hesaplanmaz),

– Mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi,

– Genel bütçeye dâhil daireler ve katma bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda da emsal kira bedeli uygulanamaz (GVK madde 73/2).

VIII- BEYANNAME NE ZAMAN VE NEREYE VERİLECEK?

– 2008 yılı kazançlarına ilişkin beyanname 25 Mart 2009 tarihine kadar verilecektir.

– Türkiye’yi terk edenler yurtdışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içinde vereceklerdir.

– Ölüm halinde mirasçılar ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde vereceklerdir.

Beyanname, kayıtlı bulunulan vergi dairesine verilecektir. Beyanname, elden verilebileceği gibi posta ile de gönderilebilecektir. Bunun yanında 26 Sıra No’lu VUK Sirkülerine göre internet yoluyla da (elektronik beyanname) beyanda bulunmak mümkündür.

Beyanname taahhütlü olarak posta ile gönderildiğinde, postaya veriliş tarihi beyannamenin verildiği tarih olarak kabul edilecektir. Beyanname normal (adi) posta ile gönderilirse, beyannamenin vergi dairesine ulaştığı tarih beyannamenin verildiği tarih olarak kabul edilecektir.

252 Sıra No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği açıklamaları çerçevesinde, işyeri kira gelirleri ile ilgili olarak, tevkif yolu ile kesilen vergilerin mahsubunda; mükelleflerin kendilerinden vergi tevkifatı yapan vergi sorumlularının (kiracının) adı soyadı, unvanı, vergi dairesi ve vergi kimlik numaralarını, kesintiye esas alınan brüt tutarları, kesilen vergileri ve kesinti yapılan dönemleri gösteren tabloyu yıllık beyanlarına eklemeleri gerekir.

IX- BEYANNAME VERİLMEMESİ HALİNDE YAPILACAK İŞLEMLER

Kira gelirini beyan etmeyenlerden, ödemedikleri vergi, cezalı olarak alınmaktadır.  Beyanda bulunmayanlar;

– 2.400 YTL’lik konut kira geliri istisnasından yararlandırılmamakta,

– Vergi dairesi, durumu tespit ettiğinde; iki kat birinci derece usulsüzlük cezası kesmektedir. Kira gelirini takdir komisyonu takdir etmekte, bunun üzerinden de cezası ve gecikme faizi ile birlikte vergi alınmaktadır.

X- KİRA ÖDEMELERİNİN BANKADAN YAPILMA ZORUNLULUĞU

Gayrimenkul sermaye iratlarının izlenebilirliğini ve denetimini kolaylaştırmak, özellikle konut ve işyeri kira gelirlerinde oluşan kayıt dışılığı azaltmak amacıyla kira ödemelerinin banka kanalı ile yapılmasına yönelik bazı düzenlemeler yürürlüğe girmiş bulunmaktadır[2].

268 Seri No’lu GVK Genel Tebliğine[3] göre konutlarda, her bir konut için aylık 500 YTL ve üzerinde kira geliri elde edenler; işyerlerinde ise herhangi bir miktar ile sınırlı olmaksızın işyerini kiraya verenler ile kiracıların, kiraya ilişkin tahsilât ve ödemelerini 01.11.2008 tarihinden itibaren banka veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenen belgelerle tevsik etmeleri zorunlu hale getirilmektedir.

Mükelleflerce her bir konut için aylık tutarı 500 YTL’ nin altındaki konut kira geliri ile mahkeme ve icra yoluyla yapılan konut ve işyeri kira gelirine ilişkin tahsilâtlar tebliğle getirilen zorunluluk kapsamında değildir. Öte yandan aynî olarak yapılan söz konusu ödemeler zorunluluk kapsamında değildir.

Getirilen zorunluluklara uymayanlara kesilecek ceza, 2008 yılı için; birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında 1.490 YTL’den, ikinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler hakkında 680 YTL’den, bunlar dışında kalanlar hakkında 320 YTL’den az olmamak üzere her bir işlem için bu işleme konu tutarın %5’idir. 2009 ve sonraki yıllara ilişkin olarak, VUK’nun mük. 414. maddesi uyarınca bu yıllar için belirlenecek asgari ceza tutarları dikkate alınacaktır.

XI- KONUT VEYA İŞYERİ KİRA GELİRLERİNİN BEYANINA İLİŞKİN ÖRNEKLER

Aşağıdaki örneklerin hesaplanmasında 2008 yılı gelir vergisi tarifesi esas alınmıştır.

ÖRNEK-1: Mükellef Bayan (Z), İstanbul’da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2008 takvim yılında 30.000 YTL kira geliri elde etmiştir.  Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

ÖRNEK-2: Mükellef Bay (S), Yozgat’da bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2008 yılında 25.000 YTL, işyeri olarak kiraya verdiği daireden ise 33.000 YTL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 6.600 YTL tevkifat yapılmıştır.

Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Söz konusu mükellefin mesken kirası gelirinin istisna haddini aşan kısmı ile tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının toplamı 19.800 YTL’yi aştığından, mesken ve işyeri kira gelirleri birlikte beyan edilecek olup, buna ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

ÖRNEK-3: Mükellef Bay (F), İzmir’de bulunan dairesini konut olarak kiraya vermesi sonucu, 2008 yılında 19.000 YTL kira geliri elde etmiştir. Mükellef 2008 yılı içinde bireysel emeklilik sistemine 3.000 YTL katkı payı ödemiş ve Devlete ait bir hastaneye 20.11.2007 tarihinde 2.500 YTL makbuz karşılığı bağışta bulunmuştur.

Beyana tabi başka geliri bulunmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir. Mükellefin kira gelirine ilişkin gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

ÖRNEK-4: Mükellef Bayan (V), Bursa’da bulunan ve işyeri olarak kiraya verdiği mülkünden 60.000 YTL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 12.000 YTL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının bedeli 19.800 YTL’yi aştığından elde edilen kira gelirinin beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

ÖRNEK-5: Mükellef Bay (F), işyeri olarak kiraya verdiği gayrimenkulünden 100.000 YTL brüt kira geliri elde etmiştir. İşyeri için ödenen kira bedelleri üzerinden 20.000 YTL tevkifat yapılmıştır. Beyana tabi başka geliri olmayan mükellef, götürü gider yöntemini seçmiştir.

Tevkifata tabi tutulan işyeri kirasının bedeli 19.800 Yeni Türk Lirasını aştığından elde edilen kira gelirinin beyan edilmesi gerekmektedir. Bu durumda gelir vergisi aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Emsal Kira Bedelinin hukuki niteliği hakkında ayrıntılı bilgi için bkz. Özgür BİYAN; “Gayrimenkul Sermaye İratlarının Vergilendirilmesinde Emsal Kira Bedeli Uygulaması”, Lebib Yalkın Mevzuat Dergisi, Aralık 2007, Sayı:36.

Konu ile ilgili özellikli durumlar hakkında görüşler için bkz. Doğan Şenyüz, “Kiraların Tevsikine İlişkin Getirilen Düzenleme Üzerine Gözlemler”, Yaklaşım, Sayı:189, Eylül 2008, ss.22-24; Özgür Biyan, “Kiraların Bankadan Ödenme Zorunluluğunda Spesifik Bir Durum: Birlikte Mülkiyet Hallerinde 500 YTL’lik Sınır Nasıl Dikkate Alınmalı?”, Vergi Sorunları, Sayı:243, Aralık 2008, ss.155-159.

268 Seri No’lu GVK Genel Tebliği, 26951 Sayılı ve 29.07.2008 tarihli Resmi Gazete.