Gayrimenkul Sektöründe Sorular Sorunlar ve Cevaplar
Doç.Dr. Ali HEPŞEN
İstanbul Üniversitesi
İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı
Öğretim Üyesi
alihepsen@yahoo.com
Gayrimenkul piyasasında birçok firma çok uygun koşullarda konut satışına başladı. Önce birkaç örnek… Ve devamında cevaplandırılması gereken birkaç soru…
İstanbul Haramidere’de satışı süren ve Mayıs 2009’da teslim edilecek olan dairelerde yüzde 50 peşin verilmesi durumunda 120 ay sıfır 0 faizle ev sahibi olunabiliyor. Kampanya’dan yararlanarak ev satın alanlar tapusunu hemen alarak, mayıs ayında taşınabiliyor. Bir başka kuruluş Beylikdüzü’nde yaptığı 8 bin konutluk projesinde yüzde 20 peşinle 60 aya sıfır faiz uyguluyor. Yine Beylikdüzü’nde yapılan projede müşterilere kira öder gibi konut alma fırsatı sunuluyor. Gökürk’te gerçekleştirilen projede ise 60 aya yüzde 0,75, 120 aya ise yüzde 0,99 faiz oranı uygulanarak konut alıcılarının ilgisi çekilmeye çalışılıyor. Kartal Uğur Mumcu’da inşa edilecek olan ve Aralık 2011’de teslim edilecek daireler için yüzde 20 peşinle 24 aya kadar, yüzde 35 peşinle 36 aya kadar, yüzde 50 peşinle 48 aya kadar vade farksız olarak kredi imkanı sunuluyor; yüzde 20 peşinle 36 aydan 120 aya kadar vadeler için aylık yüzde 0.33 ile 1.07 arasında değişen oranlarla kredi kullanılabiliyor. Sarıgazi’deki projede ise en az yüzde 10 peşinatla 36 ay vade farksız, 48 aya yüzde 0.37, 60 aya yüzde 0.61, 72 aya yüzde 0.77, 84 aya yüzde 0.88, 96 aya yüzde 0.96, 108 aya yüzde 1.02 ve 120 aya yüzde 1.07 faiz uygulanıyor. Mimarsinan’da yapılan ve oturuma hazır olan konutlarda 120 aya kadar sıfır faiz uygulanıyor. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ)’nın İstanbul, Ankara ve İzmir başta olmak üzere 46 ilde yapımını tamamladığı 19 bin 503 konutu satışında uyguladığı kampanyalar; TOKİ iştiraki olan Emlak Konut GYO’nun Selimpaşa’da 84 aya sıfır faizle uyguladığı kampanyalar ve KİPTAŞ’ın Maltepe Evleri 2. etap, İçerenköy Evleri, Yalova Konutları, Dragos Konakları, Silivri Konutları 2. etap, Arnavutköy Konutları, Tuzla Konutları 3. etap, Yeşilvadi Konutları, Tepecik Konutları, İkitelli Masko Evleri, Hadımköy Konutları 2. etap ve Topkapı Merkez Evleri 2.etap projelerinde uyguladığı kampanyalar konut almak isteyen vatandaşları cezp eder nitelikte.
Son Dönemde Cevaplandırılması Gereken Birkaç Önemli Soru:
“Vatandaşın beklemeye geçmesi konut fiyatlarını çok aşağıya çekti. Dip göründü. Promosyonlarla ev satan müteahhitler var” deniyor, peki gerçekten ev fiyatları düştü mü? Ya da hangi ilde gerçek anlamda ne kadar düştü?
Ev fiyatlarının düştüğünü söylemek mümkün, görünen köy kılavuz istemiyor; son dönemde hangi emlakçıyla konuşsak benzer cevapları alıyoruz. Ancak yine de bu durumu rakamlara dökmekte fayda var. Konut sektörüne ilişkin rakamsal durum tespiti yine “Türkiye’nin 2009 Ocak Ayı Konut Sektörü Analizi” raporunu yayınlayan “Reidin.com” dan geldi. “Türkiye’nin en büyük 6 ilinde konut fiyatları bu yılın Ocak ayında geçen yılın aynı dönemine kıyasla önemli oranlarda düştüğü” şeklinde ifade edilen raporda, “Istanbul’daki konut satış fiyatları 2009 Ocak ayında bir önceki yıla göre yüzde 16,01 oranında değer kaybederek, fiyatların en çok azaldığı şehir olduğu” tespiti öne çıkmaktadır. Reidin.com un konut raporu geçen yılın Ocak ayından bu yılın Ocak ayına kadar Kocaeli’nde fiyatların yüzde 14,39; Ankara’da yüzde 11,43; Adana’da 9,21; Bursa’da yüzde 9,17 ve Izmir’de yüzde 4,94 oranında azaldığını vurgulamakta.
Faizler düştü, etkisi ne olur?
Merkez Bankası Para Politikası Kurulunun geçtiğimiz ay tahminlerin üzerinde gecelik borçlanma faizlerinde 2 puan faiz indirimine gitmesi, bankaların konut kredisi faizlerini de düşürdü. Bu durum sonucunda krizdeki durgunluğu, yazının başında da belirttiğimiz, indirim ve çeşitli kampanyalar ile aşmaya çalışan gayrimenkul sektöründe, az da olsa yeniden hareketlilik yaşanmaya başlandı. Bundan sonraki dönemde ise, küresel gelişmeler başta olmak üzere ekonomik ve politik gelişmelerin faiz oranlarının hangi yönde seyredeceğini göstereceğini, ancak bu oranlarda ciddi bir düşüş beklemenin doğru olmayacağını söyleyebiliriz. Diğer taraftan, konut alıcılarına, beğendikleri evi istedikleri fiyata buldukları ve bunu finanse edebildikleri takdirde beklemeden satın almalarını tavsiye edebiliriz.
Müteahhit firmalara ya da konut yapı kooperatiflerine ne kadar güvenmeli?
Bilinen, daha önce yaptığı işlerle piyasada saygınlık kazanmış müteahhit firmalara ve projelere yönelinmesi gelecek açısından son derece önemli. Yapı kooperatiflere ortak olacak vatandaşlarımızın ise ortak olacakları kooperatifin ana sözleşmesini temin etmeleri, ortaklık hak ve yükümlülüklerini öğrenmeleri, kooperatifçe talep edilen ve edilecek olan aylık ödemeleri kendi ödeme güçleri ile karşılaştırmaları, kooperatifin arsası ile tapu, imar, proje ve inşaat durumunu araştırmaları, tereddüt duyulan bir hususa rastlanması halinde ise Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nı haberdar etmeleri büyük önem taşımaktadır.
