Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi alihepsen@yahoo.com
TÜRKİYE’DE İPOTEK PİYASASI
Ülkemizde zamanla gözlemlenen hızlı nüfus artışı, kültürel değişimler sonucu bölünen aileler, kentleşme, gelir düzeylerinin artması ve yaşam standartlarının yükselmesi sonucunda gayrimenkullere karşı oluşan talep sürekli bir artış göstermektedir. Arsa piyasası, yapı malzemesi, araç gereç, dayanıklı tüketim ve işgücü piyasalarıyla olan bağlantıları nedeniyle gayrimenkul piyasası ve bu piyasanın önemli bir kısmını kapsayan konut, ülke ekonomilerinin canlanması açısından son derece önemlidir. Ülkemizde İkinci Dünya Savaşı yıllarına kadar ulusal düzeyde sistemli bir konut politikası izlenmemiş; ancak 1950’li yıllarla birlikte hızlı kentleşmeye bağlı olarak ağırlaşan konut sorununu ve yaşanan finansman problemlerini çözmek amacıyla, çeşitli konut politikaları izlenmiş ve yeni kurumlar oluşturulmuştur.
Ülkemizde, T.C. Başbakanlık Konut Müsteşarlığı tarafından yapılan konut ihtiyacı araştırmasının verileri ışığında, 2010 yılı sonunda 13 milyona yakın yeni konuta ihtiyaç duyulduğu hesaplanmıştır. Bu doğrultuda yılda yaklaşık 300 bin konut gereksinmesi doğan ülkemizde, konut ihtiyacının gün geçtikçe nedenli yüksek boyutlara ulaşabileceği, üzerinde düşünülmesi gereken bir konudur.
Oluşması muhtemel bu konut açığının giderilmesine yönelik, kuşkusuz etkin bir konut finansman politikasının ve bu çerçevede birtakım uygulamaların yürürlüğe girmesine ihtiyaç bulunmaktadır. Bugüne kadar ülkemizde uzman finans kuruluşlarının önemli roller üstlendikleri gelişmiş bir kurumsal konut finansman sistemi bulunmamakta, mevcut konut üretimi ve finansmanı çoğunlukla kurumsal olmayan bir yapı içerisinde gerçekleştirilmektedir. Kurumsal olmayan bu yapı içerisinde; kişilerin konutları bir seferde satın almaları, yapı kooperatifleri yoluyla konut edinimi ve kişilerin kendi yapılarını kendilerinin inşa etmeleri gibi yöntemler yer almaktadır.
Ülkemizin kurumsallaşmamış konut finansman yapısı içerisinde konutlar, çoğunlukla orta ve üst gelir grubunda yer alan kişilerin zaman içerisinde edindikleri birikimlerini kullanmaları veya yakınlarından borçlanmaları yoluyla, konutların bir seferde satın alınması şeklinde sağlanmaktadır.
Konut sahibi olmayı planlayan ancak bunun için yeterli birikimi olmayan kişilerin kurumsal olmayan bu yapı içerisinde başvurdukları yöntemlerden bir diğeri ise, yapı kooperatifleridir. Bu yöntemde kooperatifler, belirli bir dönem sürecinde üyelerinden taksitler halinde kaynak toplamakta ve bu kaynaklara paralel olarak konut inşaatını gerçekleştirmektedirler.
Kişiler, sağladıkları arazi üzerinde yapı malzemelerini satın alarak kendileri ya da yakınları ile birlikte kendi konutlarını da inşa edebilmektedirler. Bu çerçevede yapılan yapılar arasında en bilineni gecekondu şeklinde yapılan yapılardır. Ülkemizin içinde bulunduğu ekonomik sıkıntılar ve bu sıkıntıların kişilerin gelirlerine yansıması, kişilerin nitelikli konut edinmelerini engellemektedir. Bu durum, kurumsal olmayan bir yapı içerisinde gecekondu gibi düşük finansmanla konut üretiminin gelişmesine ve kişilerin standartların altındaki konutlarda yaşamaya devam etmelerine sebep olmaktadır.
Değinildiği üzere, ekonomik sıkıntıların var olduğu ortamlarda fon fazlası olan kesimden fon ihtiyacı olan kesime kaynak aktaran ve uzun vadeli fonlara ihtiyaç duyan kurumsal yapıya sahip gelişmiş bir konut finansman sistemi ülkemizde bugüne kadar kurulamamıştır. Bu yapının yerine, geleneksel konut finansmanı sistemimizde konut alıcılarına fon desteği sağlayan ya yeni kurumsal örgütlenmeler oluşturulmuş ya da mevcut kurumlar bu yönde destek sağlamışlardır. Ülkemiz gayrimenkul piyasasına finansman desteği sağlayan mevcut kurumlar arasında, sosyal güvenlik kurumları ve ticari bankalar sayılabilir. Devlet tarafından konut sektörüne finansman desteği sağlamak ve politika üretmek amacıyla oluşturulan kurumsal örgütlenmeler ise, 1958 yılında kurulan Bayındırlık ve İskan Bakanlığı ve 1984 yılında kurulan Toplu Konut İdaresi (TOKİ)’dir.
Konut alıcılarına finansman desteği sağlayan mevcut kurumlardan Sosyal Sigorta (SSK), Bağ-Kur ve Ordu Yardımlaşma (OYAK) kurumları hem konut inşa etmişler hem de konut edinmek isteyen üyelerine konut kredisi sağlamışlardır. 1963 yılından itibaren üyelerine konut kredisi sağlayan SSK, 1984 yılında TOKİ’ye bağlı Toplu Konut Fonu’nun kurulması ile birlikte yeni konut kredisi vermeyi durdurmuş ve üyelerine yeni kredilerin Fon aracılığıyla verilmesini istemiştir. Bağ-Kur, prim ödeyen sigortalılarına 1976-1980 yılları arasında ipotekli konut kredisi vermiş; ancak kredi olarak dağıttığı fonların yüksek enflasyon karşısında kısa sürede erimesi nedeniyle finansman sorunları yaşayan kurum, 1980 yılında kredi verme işlemini durdurmuştur. OYAK ise, 1963 yılından bu yana üyelerine ipotekli konut kredisi vermeyi sürdürmektedir.
Geleneksel konut finansman sistemimizde yer alan mevcut kurumlardan bir diğeri olan ticari bankalar ise, ancak 1989 yılından itibaren Pamukbank’ın öncülüğünde konut kredisi alanına girmişlerdir. 1958 yılında Bakanlar Kurulu’nun aldığı karar uyarınca T.Emlak Bankası, T.Öğretmenler Bankası ve T.Vakıflar Bankası dışında kalan bankaların 1979 yılına kadar ipotekli konut kredisi açmaları engellenmiştir. 1979 yılından sonra ise, ucuz konut kredisi vermek cazip olmadığı için T.Emlak Bankası dışındaki diğer ticari bankalar, bu alana ilgi göstermemişlerdir. Ancak, 1989 yılından sonra bankalar, tüketici kredisi çerçevesinde riski dağıtmak ve yeni kaynak yaratmak amacıyla kısa vadeli konut kredisi vermeye başlamışlardır. Ticari bankalar tarafından verilen bu kredilerde vadeler en fazla 3 yıl, geri ödemeler aylık bazda ve genellikle döviz cinsinden olmuştur. Kredilerin bu şekilde verilmesindeki temel amaç; yüksek olan enflasyon ve faiz oranları nedeniyle bankaların kendilerini faiz oranı ve döviz kuru risklerine karşı korunmak istemeleridir.
1990’lı yıllarda ülke ekonomisinde yaşanan istikrarsızlık ve buna bağlı olarak döviz kurlarının kısa zaman içerisinde aniden yükselmesi sonucunda kredi borçlularının birçoğu geri ödemelerde güçlük içerisine girmiş, yeni kredilerin açılması sınırlı hale gelmiştir. Ancak, Türkiye ekonomisinde yakın dönemde sağlanan istikrar sonucunda enflasyon ve faiz oranlarında yaşanan düşüşler, ertelenen tüketimin gerçekleşmesine yardımcı olmuş, Türk bankacılık sektörünün hane halkına sunduğu ürünlere olan talebi ve ürünlerin arzını arttırmış, sonuçta tüketici kredileri içerisinde yer alan ipotekli konut kredilerinin hacminde önemli artışlar meydana gelmiştir.
İpotekli konut kredileri özellikle 2005 yılında hızlı bir artış göstermiş, 2006 ve 2007 yıllarında ise artış hızında azalma meydana gelmiştir. İpotekli konut kredilerinin 2002 yılı sonrasındaki gelişimi aşağıda yer alan tabloda sunulmaktadır. Görüldüğü üzere, Türk bankacılık sektöründe kriz sonrası dönemde kullandırılan ipotekli konut kredilerinde, kriz öncesi döneme kıyasla, belirgin bir şekilde yükselme yaşanmıştır.
İpotekli Konut Kredilerinin Gelişimi (2003-2007 Yılları Arası Dönem)
| Dönem | İpotekli Konut Kredileri (Mil.YTL) | Yıl SonunaGöre Artış | Takipteki KonutKredileri (Mio.YTL) |
| 2003 | 786 | % 204,6 | 10 |
| 2004 | 2.631 | % 234,8 | 14 |
| 2005 | 12.407 | % 371,5 | 16 |
| 2006 | 23.377 | % 88,4 | 47 |
| 2007 | 30.735 | %31,5 | 180 |
Ülkemizde ipotekli konut kredilerinin hacminin, kaçınılmaz olarak faiz oranlarındaki gelişmelere paralel şekilde hareket ettiğini söylemek de mümkündür. Bir başka ifade ile, Türk bankacılık sektörünün kullandırmış olduğu ipotekli konut kredisi miktarı artarken, aynı zamanda kredilere uygulanan faiz oranlarında da aşağı yönde hareket gerçekleşmiştir. Aşağıda yer alan tablo bu durumu yansıtmaktadır
İpotekli Konut Kredileri Aylık Faiz Oranları
| Dönem | İpotekli Konut Kredileri(Bakiye Miktar) | İpotekli Konut KredileriAylık Faiz Oranları |
| 2001 | 48 Milyon YTL | % 4,42 |
| 2002 | 258 Milyon YTL | % 3,58 |
| 2003 | 786 Milyon YTL | % 2,41 |
| 2004 | 2,6 Milyar YTL | % 1,93 |
| 2005 | 12,4 Milyar YTL | % 1,17 |
| 2006 | 23,4 Milyar YTL | % 1,88 |
| 2007 | 30,7 Milyar YTL | % 1,50 |
Yukarıda yer alan tablodan da görüldüğü üzere, sektörün uyguladığı ipotekli konut kredisi aylık faiz oranı 2001 yılı Aralık ayında yüzde 4,42 iken 2007 sonunda yüzde 1,50’ye kadar gerilemiş, kullandırılan ipotekli konut kredisinin hacmi de aynı dönem içerisinde 48 milyon YTL’den 30,7 milyar YTL’ye ulaşmıştır.
Tüm bu göstergeler yeni yılda da konut kredilerinin Türkiye’deki ipotek piyasasının gelişimi açısından son derece önemli olduğunu göstermektedir…