Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Seri: VI, No:21)

27 Temmuz 2008 Tarihli Resmi Gazete

Sayı: 26949

Sermaye Piyasası Kurulundan:

MADDE 1 – 8/11/1998 tarihli ve 23517 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Seri: VI, No: 11 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinin 1 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“MADDE 1 – Bu Tebliğin amacı, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kurucularına ve kuruluş usullerine, paylarının Kurul kaydına alınması ve halka arzına, yönetimine ve yöneticilerinde aranacak niteliklere, faaliyet konuları ve portföy sınırlamaları ile kamuyu aydınlatma kapsamında periyodik olarak açıklayacakları bilgilere ilişkin esasları düzenlemektir.”

MADDE 2 – Aynı Tebliğin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasına aşağıdaki (b) bendi eklenmiş, (g) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve (h) bendi yürürlükten kaldırılmıştır.

“b) Lider sermayedar: Ortaklıkta tek başına veya biraraya gelmek suretiyle sermayenin asgari %20’si oranında pay sahibi olan ve bu Tebliğin 7 ve 8 inci maddelerinde yazılı şartları taşıyan ortak ya da ortaklardır. Ortaklık paylarının halka arz edilmesi sonrasındaki pay edinimleri bu kapsamda değerlendirilmez. Ortaklığın ticaret unvanında doğrudan ismi veya unvanı kullanılan veya doğrudan olmasa da ortaklığın ticaret unvanında kendisi ile bağlantılı olduğu izlenimini uyandıran bir ibareye yer verilen gerçek veya tüzel kişilerin bu Tebliğ kapsamında lider sermayedar olması zorunludur.

1. g) Yönetim kurulu üyelerinin bağımsızlığı: Yönetim kurulu üyelerinin Kurul tarafından yayımlanan Kurumsal Yönetim İlkelerinde tanımlanan anlamda bağımsız olması hali olup ortaklık yönetim kurulunda toplam yedi yıl süre ile bağımsız yönetim kurulu üyeliği yapan bir kişinin bağımsızlığı ortadan kalkmış sayılır.”

MADDE 3 – Aynı Tebliğin 6 ncı maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“MADDE 6 – Ortaklıklar, ani usulde kurulabilirler. Ayrıca mevcut ortaklıklar esas sözleşmelerini Kanun ve bu Tebliğ hükümlerine uygun olarak değiştirerek, gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşebilirler. Gayrimenkul yatırım ortaklıklarının kuruluşunun ya da faaliyet konusu farklı olan şirketlerin gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşümlerinin Kurulca uygun görülebilmesi için;
A – Ani usulde kurulacak ise,

1. a) Kayıtlı sermayeli olarak anonim ortaklık şeklinde kurulması,
2. b) Ortaklığın, çıkarılmış sermayesinin asgari %49’u oranındaki paylarını, bu Tebliğde belirlenen süre ve esaslar dahilinde halka arz etmek üzere kurulmuş olması,
3. c) Başlangıç sermayesinin 10.000.000 YTL’den az olmaması,
4. d) Başlangıç sermayesinin;

50 milyon YTL’den az olması halinde, başlangıç sermayesini temsil eden paylarının en az %10’unun,
50 milyon YTL ve daha fazla olması halinde, başlangıç sermayesinin 5.000.000 YTL’lik kısmını temsil eden paylarının,
nakit karşılığı çıkarılmış olması,

1. e) Ticaret unvanında “Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” ibaresini taşıması,
2. f) Kanunun 30 uncu maddesinin birinci fıkrasının (f) bendinde belirtilen portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak için Kurula başvurmuş olması,
3. g) Kuruculardan en az birisinin lider sermayedar olması,
4. h) Kurucularının bu Tebliğde öngörülen şartları haiz olması,
5. i) Esas sözleşmesinin Kanun ve bu Tebliğ hükümlerine uygun olması,

B – Dönüşecek ise,

1. a) Şirket paylarının halka arz edilmiş ve/veya şirketin halka açık şirket statüsünde olmaması ve kayıtlı sermaye sistemine geçmek için Kurula başvurmuş olması,
2. b) Ortaklığın, çıkarılmış sermayesinin asgari %49’u oranındaki paylarını, bu Tebliğde belirtilen süre ve esaslar dahilinde halka arz edeceğini Kurula karşı taahhüt etmiş olması,
3. c) Mevcut ödenmiş sermayesi ile özsermayesinin her birinin 10.000.000 YTL’den az olmaması,
4. d) Mevcut ödenmiş sermayesinin;

50 milyon YTL’den az olması halinde, mevcut ödenmiş sermayesini temsil eden paylarının en az %10’unun,

50 milyon YTL ve daha fazla olması halinde, mevcut ödenmiş sermayesinin 5.000.000 YTL’lik kısmını temsil eden paylarının,

nakit karşılığı çıkarılmış olması veya son hesap dönemine ait bağımsız denetimden geçmiş mali tablolarında dönen varlıklar grubu altında yer alan nakit ve nakit benzerleri ile finansal yatırımlar kalemlerinin toplamının bu altbentte belirtilen oran ya da tutar kadar olması,

1. e) Ticaret unvanını “Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı” ibaresini içerecek şekilde değiştirmek üzere Kurula başvurmuş olması,
2. f) Kanunun 30 uncu maddesinin birinci fıkrasının (f) bendinde belirtilen portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak için Kurula başvurmuş olması,
3. g) Mevcut ortaklardan en az birisinin lider sermayedar olması,
4. h) Mevcut ortakların bu Tebliğde öngörülen şartları haiz olması,
5. i) Esas sözleşmesini Kanun ve bu Tebliğ hükümlerine uygun şekilde değiştirmek üzere başvurmuş olması

zorunludur.
Bu maddede yer alan tutarlar, her yıl Kurulca yeniden belirlenebilir.
Ortaklıklarca 10 uncu maddede belirtilen süreler içerisinde yapılacak halka arzlar sonucu asgari % 49’luk halka açıklık oranına ulaşıldıktan sonra da, çıkarılmış sermayenin asgari % 49’u oranındaki paylarının halka arz edilmiş pay niteliğinde olması zorunludur.”

MADDE 4 – Aynı Tebliğin 7 nci maddesi başlığı ile birlikte aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Ortakların Nitelikleri

             MADDE 7 – Gayrimenkul yatırım ortaklığı kuruluş başvurularına ilişkin olarak;

1. a) Gerçek ve tüzel kişi kurucuların muaccel vergi ve prim borcunun bulunmaması,
2. b) Lider sermayedarların veya sermayede doğrudan % 10 ve daha fazla paya sahip olacak gerçek ve tüzel kişi kurucuların, ortaklık kuruluşu için gerekli kaynağı kendi ticari, sınai ve sair yasal faaliyetleri sonucunda her türlü muvazaadan ari olarak sağlamaları ve taahhüt ettikleri sermaye miktarını karşılayabilecek mali güce sahip olmaları,
3. c) Lider sermayedarların veya sermayede doğrudan % 10 ve daha fazla paya sahip olacak gerçek ve tüzel kişi kurucuların sermaye piyasası kurumu ortağı olmanın gerektirdiği itibara sahip olmaları,
4. d) Gerçek kişi kurucuların;

1 – 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 282 nci maddesinde düzenlenen suçtan kaynaklanan malvarlığı değerlerini aklama suçundan ve 3713 sayılı Terörle Mücadele Kanununun 8 inci maddesinin birinci fıkrasında düzenlenen terörün finansmanı suçundan mahkûm olmamış olması,

2 – Sermaye piyasası mevzuatı, 5411 sayılı Bankacılık Kanunu ile ödünç para verme işleri hakkında mevzuat kapsamındaki suçlardan ve/veya Türk Ceza Kanununun 53 üncü maddesinde belirtilen süreler geçmiş olsa bile; kasten işlenen bir suçtan dolayı beş yıl veya daha fazla süreyle hapis cezasına ya da Devletin güvenliğine karşı suçlar, Anayasal düzene ve bu düzenin işleyişine karşı suçlar, milli savunmaya karşı suçlar, devlet sırlarına karşı suçlar ve casusluk, zimmet, irtikâp, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas, ihaleye fesat karıştırma, edimin ifasına fesat karıştırma, bilişim sistemini engelleme, bozma, verileri yok etme veya değiştirme, banka veya kredi kartlarının kötüye kullanılması, kaçakçılık, vergi kaçakçılığı veya haksız mal edinme suçlarından mahkûm olmaması,

3 – Faaliyet yetki belgelerinden biri veya birden fazlası Kurulca iptal edilmiş yahut borsa üyeliğinden geçici veya sürekli olarak çıkarılmış kuruluşlarda, bu müeyyideyi gerektiren olayda sorumluluğu bulunan kişilerden olmaması,

4 – Ödeme Güçlüğü İçinde Bulunan Bankerlerin İşlemleri Hakkında 35 sayılı Kanun Hükmünde Kararname ve eklerine göre kendileri veya ortağı olduğu kuruluşlar hakkında tasfiye kararı verilmemiş olması,

5 – Kanunun 46 ncı maddesinin (i) bendi uyarınca işlem yasaklı olmaması,

6 – Kendileri veya sınırsız sorumlu ortak oldukları kuruluşlar hakkında iflas kararı verilmemiş ve konkordato ilan edilmemiş olması

şarttır.

Gayrimenkul yatırım ortaklığı dönüşüm başvurularına ilişkin olarak ise, dönüşecek ortaklığın mevcut ortaklarının bu maddenin birinci fıkrasının (a), (c) ve (d) bentlerinde yer alan şartları sağlamaları gerekmektedir.

Kuruluş ve dönüşüm başvurularına ilişkin olarak, ortaklıkta dolaylı olarak %10 veya üzerinde pay sahibi olan nihai gerçek kişilerin, bu maddenin birinci fıkrasının (c) ve (d) bentlerinde yer alan şartları sağlamaları zorunludur.

Lider sermayedarların;

1 – Doğrudan veya dolaylı olarak yönetim kontrolüne sahip olan nihai gerçek kişilerin,

2 – İmtiyazlı paylarının mevcut olması halinde, imtiyazlı payların %10’undan fazlasına sahip gerçek kişilerin,

3 – İmtiyazlı paylarının mevcut olması halinde, doğrudan veya dolaylı olarak lider sermayedarda imtiyazlı payların %10’undan fazlasına sahip tüzel kişi ortakların imtiyazlı paylarının %10’undan fazlasına sahip olan nihai gerçek kişilerin

bu maddenin birinci fıkrasının (c) ve (d) bentlerinde yer alan şartları sağlamaları zorunludur.

Ortaklık payları halka arz edildikten sonraki dönemde ise, ortaklıkta imtiyazlı paylara ve/veya tek başına veya birlikte hareket ettikleri kişilerle beraber ortaklık sermayesinin doğrudan veya dolaylı olarak %25 veya daha fazlasını temsil eden paylarına sahip olan ortakların, bu maddenin birinci fıkrasının (c) ve (d) bentlerinde yer alan şartları sağlamaları zorunludur. İmtiyazlı paylar dışındaki pay edinimlerinde, ilgili ortaklar sözkonusu hususları tevsik edici belgeleri pay edinimini takip eden on işgünü içinde Kurula iletmekle yükümlüdürler.

Kurucuların banka olması halinde bu madde kapsamında yapılacak değerlendirmelerde dikkate alınmak üzere,

1. a) Bu kuruculara ilişkin olarak bu maddenin birinci fıkrasının sadece (a) bendinde belirtilen nitelikleri taşıdıklarını tevsik eden bilgi ve belgelerin,
2. b) Bu kurucuların doğrudan ve dolaylı ortaklarına ilişkin olarak ise, bu maddenin birinci fıkrasının sadece (d) bendinin 2 nci, 3 üncü ve 5 inci altbentlerinde belirtilen nitelikleri taşıdıklarını tevsik eden bilgi ve belgelerin

Kurula iletilmesi gerekmektedir. Bankaların doğrudan veya dolaylı olarak ortak olması halinde, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumunun görüşü alınır.”

             MADDE 5 – Aynı Tebliğe aşağıdaki 8 inci madde eklenmiştir.

             “Lider sermayedara ilişkin özel şartlar

             MADDE 8 – Bu Tebliğin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde tanımlandığı şekilde ortaklıkta lider sermayedar olabilecek;

A – Gerçek kişinin toplam menkul ve gayrimenkul varlıklarının rayiç değerinin en az 10 milyon YTL olması, birden fazla gerçek kişinin lider sermayedar olması halinde ise gerçek kişi lider sermayedarların menkul ve gayrimenkul varlıklarının rayiç değerinin toplamının en az 15 milyon YTL olması,

B – Tüzel kişilerin;

1. a) En az 3 yıllık faaliyet geçmişinin olması,
2. b) Son hesap dönemine ait konsolide ve konsolide olmayan mali tablolarının bağımsız denetimden geçmiş olması,
3. c) (1) Bu bendin (b) altbendi kapsamında hazırlanan mali tablolarında yer alan özsermayesinin en az kurulacak ortaklığın çıkarılmış sermayesi tutarında; aktif toplamının ise kurulacak ortaklığın çıkarılmış sermayesinin en az 2 katı olması,

(2) Bu bendin (b) altbendi kapsamında hazırlanan mali tablolarında yer alan özsermayesinin en az dönüşecek ortaklığın özsermayesi tutarında; aktif toplamının ise dönüşecek ortaklığın özsermayesinin en az 2 katı olması,

zorunludur. Bu bendin (c) altbendi kapsamında yapılacak hesaplamalarda özsermaye şartı için 100 milyon YTL, aktif toplamı şartı için ise 200 milyon YTL tavan olarak uygulanır.

Lider sermayedarın, ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren hukuk, inşaat, bankacılık ve finans gibi alanlarda en az üç yıllık tecrübeye sahip olması gerekmektedir. Yalnızca gayrimenkul alım satım işi ile uğraşmak ortaklığın faaliyet konusuna giren alanlarda edinilmiş tecrübe sayılmaz.

Kamu kurum ve tüzel kişileri ile kamu yararına faaliyet gösteren tüzel kişilerde kendi özel mevzuatlarında aranan şartlar dışında lider sermayedara ilişkin mali yeterlilik şartları aranmayabilir.

Birden fazla kişinin lider sermayedar olarak belirlenmesi halinde yukarıdaki şartlar her bir  tüzel kişi için ayrı ayrı aranır.

Bu madde uyarınca hazırlanacak mali tabloların Kurul düzenlemelerine uygun olarak düzenlenmiş olması zorunludur. Bu maddenin (A) ve (B) bentlerinde yer alan asgari tutarlar, her yıl Kurulca yeniden belirlenebilir.”

             MADDE 6 – Aynı Tebliğin üçüncü bölümünün başlığı “Payların Kurul Kaydına Alınması” olarak değiştirilmiştir.

             MADDE 7 – Aynı Tebliğin 10 uncu maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

             “MADDE 10 – Ani usulde kurulan veya esas sözleşme tadili yoluyla gayrimenkul yatırım ortaklığına dönüşen ortaklıklardan;

1. a) Ödenmiş sermayeleri 50 milyon YTL’den az olanların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden bir yıl içinde,
2. b) Ödenmiş sermayeleri 50 milyon YTL ve üzerinde olup 100 milyon YTL’den az olanların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden üç yıl içinde,
3. c) Ödenmiş sermayeleri 100 milyon YTL ve daha fazla olanların, kuruluşlarının veya esas sözleşme değişikliklerinin ticaret siciline tescilini takip eden beş yıl içinde,

faaliyetlerin yürütülebilmesi için gerekli olan mekan, donanım ve personeli temin etmeleri ve organizasyonu kurmaları, kaynaklarının zorunlu giderler dışında kalan kısmı ile varlık portföyünü oluşturmaları, şekli ve esasları Kurulca belirlenecek halka arz başvuru formunu ve formda belirtilen belgeleri tamamlayarak ödenmiş sermayelerinin asgari % 49’unu temsil eden halka arz edilecek payların kayda alınması talebiyle Kurula başvurmaları zorunludur. Asgari % 49’luk halka açıklık oranına, (a), (b) ve (c) bentlerinde belirtilen süreler içinde yapılacak bir veya birden fazla halka arz sonucu ulaşılması mümkündür.

Birinci fıkrada belirtilen süreler içinde halka arz başvuru formunu ve formda belirtilen belgeleri tamamlayarak Kurula başvurmayan veya gerekli şartları sağlamadığı için başvurusu Kurulca uygun görülmeyen ortaklıkların, gayrimenkul yatırım ortaklığı olarak faaliyette bulunma hakları ortadan kalkar. Ortaklıklar, ilgili sürenin bitiminden veya Kurulun olumsuz görüşünün kendilerine bildirildiği tarihten itibaren en geç üç ay içinde esas sözleşme hükümlerini gayrimenkul yatırım ortaklığı faaliyetini kapsamayacak şekilde değiştirmek ve kayıtlı sermaye sisteminden çıkmak üzere Kurula başvurmakla yükümlüdürler. Ortaklıklar bu değişiklikleri yapmadıkları takdirde, TTK’nın 434 üncü maddesinin birinci fıkrasının (2) ve (6) numaralı bentleri hükümleri gereğince münfesih addolunur. Ancak Kurul, payların ihraç edileceği piyasalarda önemli olumsuzlukların ortaya çıkması halinde ortaklığın başvurusu üzerine ilgili süreleri uzatabilir.

Birinci fıkranın (a), (b) ve (c) bentlerinde yer alan tutarlar Kurulca yeniden belirlenebilir.”

             MADDE 8 – Aynı Tebliğin 11 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

             “MADDE 11 – Ortaklık paylarının halka arzında, bu Tebliğde düzenlenen hususlar dışında, Kurulun payların halka arzına ve satış yöntemlerine ilişkin düzenlemelerine uyulur.”

             MADDE 9 – Aynı Tebliğin 12 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

             “MADDE 12 –  Kurul, ortaklığın portföy işletmeciliği faaliyet izni başvurusu ile paylarının kayda alınması başvurusunu birlikte değerlendirir. Portföy işletmeciliği faaliyet izni verilmesinde Kurul esas olarak, ortaklığın faaliyetlerini yürütmeye elverişli bir mekana, donanıma, personele, organizasyona, yöneticilere sahip olup olmadığını inceler ve inceleme sonucunda ortaklığın portföy işletmeciliği faaliyetini yürütebileceği sonucuna varırsa bu konuda yetki belgesi verir. Yetki belgelerinin, verildiği tarihi izleyen onbeş gün içinde ticaret siciline tescili ve TTSG’de ilanı zorunludur. Bu belgeye ilişkin her türlü değişiklik aynı şekilde tescil ve ilan olunur.

Kurul, kayda alma başvurularını izahname ve sirkülerin ortaklık ve halka arz olunacak paylarına ilişkin mevzuatta öngörülen bilgileri içerip içermediğini dikkate alarak kamunun aydınlatılması esasları çerçevesinde inceler. Kurul, incelemeleri sonucunda açıklamaların yeterli olmadığı ve gerçeği dürüst bir biçimde yansıtmayarak halkın istismarına yol açacağı sonucuna varırsa, gerekçe göstererek başvuru konusu payların Kurul kaydına alınmasından imtina edebilir. İncelemeler sonucunda uygun görülen paylar Kurul kaydına alınır. Kurul kaydına alınma, ihraç edilen payların ve ilgili ortaklıkların, Kurul veya kamuca tekeffülü anlamına gelmez ve reklam amacıyla kullanılamaz.”

             MADDE 10 – Aynı Tebliğin 13 üncü maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

             “MADDE 13 – Ortaklıklar;

1. a) Kuruluş esas sözleşmesinin ilan edildiği TTSG’nin bir nüshasını ilan tarihini,
2. b) Halka arza ilişkin izahname, sirkülerler, satışa ilişkin ilan ve reklamların yayınlandığı gazetelerin birer nüshasını yayın tarihlerini,
3. c) Halka arz sonrasında oluşan yeni ortaklık yapısı ve satış sonuçları hakkındaki bilgileri, satış süresinin bitimini,

takip eden altı işgünü içinde Kurula gönderirler.”

             MADDE 11 – Aynı Tebliğin 14 üncü maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

             “MADDE 14 – Ortaklıklar, satış süresinin bitimini takip eden 15 gün içinde çıkardıkları payların Borsa kotuna alınması için gerekli belgenin verilmesi istemiyle Kurula başvururlar. Bu belgenin alınmasını takiben 15 gün içinde de payların kote edilmesi isteği ile Borsaya müracaat edilmesi zorunludur.”

             MADDE 12 – Aynı Tebliğin 15 inci maddesi başlığı ile birlikte aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

             “Payların Türü ve Devri

             MADDE 15 – Ortaklık payları nama veya hamiline yazılı olarak ihraç edilebilir. Ancak, ayni sermayeyi temsil eden payların nama yazılı olması zorunludur.

Lider sermayedarın asgari sermaye oranını temsil eden paylar, 10 uncu maddenin birinci fıkrası uyarınca ulaşılması gereken asgari halka açıklık oranını temsil eden payların halka arz suretiyle satış süresinin bitimini takip eden iki yıl boyunca bir başkasına devredilemez.

Ayni sermaye karşılığı çıkarılacak payların devrinde TTK’nın “Devir Yasağı” başlıklı 404 üncü maddesi uygulanmaz.”

             MADDE 13 – Aynı Tebliğin 16 ncı maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

             “MADDE 16 – Ortaklıklar; yönetim kurulu üyelerinin seçiminde aday gösterme imtiyazı tanıyan paylar dışında imtiyaz veren herhangi bir menkul kıymet ve gayrimenkul sertifikası ihraç edemezler. Halka açılma sonrasında, hiçbir şekilde yönetim kurulu üyeliğine aday gösterme imtiyazı da dahil olmak üzere imtiyaz yaratılamaz. Ortaklıkta yönetim hakimiyeti sağlayacak orandaki imtiyazlı payların, kuruluş/dönüşüm aşamasında ve 10 uncu maddenin birinci fıkrası uyarınca ulaşılması gereken asgari halka açıklık oranını temsil eden payların halka arz suretiyle satış süresinin bitimini takip eden iki yıl boyunca sadece lider sermayedar tarafından iktisap edilmesi gerekmektedir. İmtiyazlı payların devri Kurul iznine tabidir.

Ortaklıkta imtiyazlı payların mevcut olmaması halinde lider sermayedarın ortaklıkta hakim ortak konumunda olması ve bu konumunu 10 uncu maddenin birinci fıkrası uyarınca ulaşılması gereken asgari halka açıklık oranını temsil eden payların halka arz suretiyle satış süresinin bitimine kadar koruması gerekmektedir.”

             MADDE 14 – Aynı Tebliğin 17 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

             “MADDE 17 –  Ortaklıklarda görev alacak yönetim kurulu üyelerinin ve denetçilerin, 7 nci maddenin birinci fıkrasının (a), (c) ve (d) bentlerinde yer alan şartları taşımaları ve ortaklığın faaliyet konusunu yakından ilgilendiren hukuk, inşaat, bankacılık ve finans gibi alanlarda en az üç yıllık tecrübeye sahip olmaları zorunludur. Yalnızca gayrimenkul alım satım işi ile uğraşmak bu alanda edinilmiş tecrübe sayılmaz. Ayrıca yönetim kurulu üyelerinin çoğunluğunun 4 yıllık yüksek öğrenim kurumlarından mezun olmuş olmaları ve Kurul düzenlemeleri dikkate alınarak kurulan komitelerde de sadece 4 yıllık yüksek öğrenim kurumlarından mezun olmuş yönetim kurulu üyelerinin görev alması gerekmektedir.”

             MADDE 15 – Aynı Tebliğin 19 uncu maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

             “MADDE 19 – Ortaklıkta genel müdür olarak görev yapacak kişilerin dört yıllık yüksek öğrenim kurumlarından mezun olmuş olmaları, 7 nci maddenin birinci fıkrasının (a), (c) ve (d) bentlerinde yer alan şartları taşımaları ve gayrimenkul yatırımları ile yakından ilgili olan hukuk, inşaat, bankacılık ve finans gibi alanlarda en az beş yıllık tecrübeye sahip olmaları zorunludur. Yalnızca gayrimenkul alım satımı işi ile uğraşmak bu alanda edinilmiş tecrübe sayılmaz. Genel müdürün, ortaklığın gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünü hukuki olarak kazanmasından itibaren 6 ay içerisinde atanması ve münhasıran tam zamanlı olarak bu görev için istihdam edilmiş olması zorunludur.”

             MADDE 16 – Aynı Tebliğin 20 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

             “MADDE 20 – Yönetim kurulu üyeleri, yönetim kurulunun alacağı kararlarda taraf olan kimselerden bu Tebliğin 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (g) bendi anlamında bağımsız olmaması durumunda, bu hususu gerekçeleri ile birlikte yönetim kuruluna bildirmek ve toplantı tutanağına işletmekle yükümlüdür. Bu hususta TTK’nın “Müzakerelere iştirak edilmemesi” başlıklı 332 nci maddesi hükmü saklıdır.”

             MADDE 17 – Aynı Tebliğin 21 inci maddesinin birinci fıkrasının (A) bendine, aşağıdaki (f) altbendi eklenmiş, (B) bendinin (d) altbendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve (h) altbendinden sonra gelmek üzere aşağıdaki (i) altbendi eklenmiş ve mevcut (i) bendi (j) bendi olarak teselsül ettirilmiştir.

“f) Ortaklığa işletmecilik hizmeti veren şirketler.

1. d) Ortaklığın paylarının halka arzında, satın alma taahhüdünde bulunan aracı kuruluşun belirlenmesine ilişkin kararlar,
2. i) Ortaklığa işletmecilik hizmeti verecek gerçek veya tüzel kişilerin belirlenmesine ilişkin kararlar,”

             MADDE 18 – Aynı Tebliğin 22 nci maddesinin beşinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“Ortaklıkta doğrudan veya dolaylı olarak yönetim kontrolünü sağlayacak oranda sermaye payına, oy hakkına veya aday gösterme imtiyazına sahip olan gerçek veya tüzel kişiler ile bunların doğrudan veya dolaylı olarak kontrolü altında olan gerçek veya tüzel kişiler ortaklığa danışmanlık hizmeti veremezler. Danışman şirket ile işletmeci şirket sıfatı aynı kişide birleşemez.”

             MADDE 19 – Aynı Tebliğin 24 üncü maddesinin birinci fıkrasına aşağıdaki (g) bendi eklenmiştir.

“g) Kredi veremezler, iştirakleriyle herhangi bir mal veya hizmet alım satımı işlemine dayanmayan borç alacak ilişkisine giremezler.”

             MADDE 20 – Aynı Tebliğin 25 inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve aynı fıkraya aşağıdaki (l) bendi eklenmiştir.

“a) Sermaye piyasası araçlarını alabilir ve satabilir, borsa para piyasası ve ters repo işlemi yapabilir, Türk Lirası veya yabancı para cinsinden vadesiz ve vadeli mevduat hesabı açtırabilirler, sermaye piyasası araçlarını ödünç verebilirler, bu kapsamda, Kurulun ödünç verme işlemlerine ilişkin düzenlemelerinde belirtilen esaslar çerçevesinde yapılacak bir sözleşme ile herhangi bir anda portföylerindeki menkul kıymetlerin piyasa değerlerinin en fazla %25’i tutarındaki menkul kıymetlerini ödünç verebilirler, ödünç verme işlemi en fazla 90 işgünü süreyle yapılabilir, ortaklık portföyünden ödünç verme işlemi, ödünç verilen menkul kıymetlerin en az %100’ü karşılığında nakit veya devlet iç borçlanma senetlerinden oluşabilecek teminatın ortaklık adına saklayıcıda bloke edilmesi şartıyla yapılabilir, teminat tutarının ödünç verilen menkul kıymetlerin piyasa değerinin %80’inin altına düşmesi halinde ortaklık teminatın tamamlanmasını istemesi gereklidir, ortaklığın taraf olduğu ödünç verme sözleşmelerine, ortaklık lehine tek taraflı olarak sözleşmenin fesh edilebileceğine ilişkin bir hükmün konulması mecburidir,

1. l) Portföye alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur.”

             MADDE 21 – Aynı Tebliğin 26 ncı maddesinin birinci fıkrasının (a), (c) ve (e) bentleri aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“a) Hiç bir şekilde paylarını satın aldıkları şirketlerin sermayesine ve yönetimlerine hakim olma amacı güdemez ve hiç bir şirkette sermaye veya oy haklarının %5 inden fazlasına sahip olamazlar,

1. c) Yatırım fonları payları hariç, Borsada veya Borsa dışı teşkilatlanmış piyasalarda işlem görmeyen sermaye piyasası araçlarına yatırım yapamazlar, sermaye piyasası araçlarının alım satımlarının Borsa kanalıyla yapılması zorunludur,
2. e) Sermaye piyasası araçlarını açığa satamazlar, kredili menkul kıymet işlemi yapamazlar ve sermaye piyasası araçlarını ödünç alamazlar,”

             MADDE 22 – Aynı Tebliğin 32/A maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

             “MADDE 32/A – Ortaklıklar, sadece

1. a) İşletmeci şirketlere,
2. b) Diğer gayrimenkul yatırım ortaklıklarına,
3. c) Yap-işlet-devret projeleri kapsamında kurulan şirketlere,
4. d) Belirli gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların portföye alınması amacıyla sınırlı olarak faaliyet konusu yalnızca gayrimenkul olan yurt dışında kurulu şirketlere,
5. e) İktisap tarihinde gayrimenkullerin ya da gayrimenkule dayalı hakların ekspertiz değerinin, iştirak edilecek şirketin bilanço aktifinin en az % 75’ini oluşturduğu Türkiye’de kurulu şirketlere,
6. f) Portföylerinde yer alan ve/veya yer alması planlanan gayrimenkul, gayrimenkule dayalı hak veya gayrimenkul projelerine ilişkin altyapı hizmetlerinin; ilgili mevzuatta yer alan yasal zorunluluklar gereği yalnızca bu hizmetlerin yerine getirilmesi amacıyla sınırlı olarak kurulmuş veya kurulacak şirketler tarafından yapılmasının zorunlu olması halinde, bu şirketlere

iştirak edebilirler.

Ancak ortaklıklar tarafından işletmeci şirketlere yapılacak iştirak, ortaklıkların hesap dönemi sonunda hazırlayıp kamuya açıkladıkları son üç aylık portföy tablosunda yer alan portföy değerlerinin % 10’undan fazla olamaz. Bu maddede belirtilen iştiraklerde 26 ncı maddenin birinci fıkrasının (a) ve (c) bentleri uygulanmaz.”

             MADDE 23 – Aynı Tebliğin 39 uncu maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

“b) Bu Tebliğ’in 21 inci maddesinin (A) bendinde sayılan taraflardan, Seri: VIII, No: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri çerçevesinde  bağımsız olması,”

             MADDE 24 – Aynı Tebliğin 42 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

             “MADDE 42 – Ortaklıklar, üç aylık dönemler itibariyle portföylerindeki varlıklara ve bunların maliyet bedelleri ile en son tarihli değerleme raporunda belirtilen rayiç değerlerine ilişkin olarak, esasları Kurulca belirlenen portföy tablosunu düzenlemek ve üç aylık dönem sonunu takip eden bir ay içerisinde Kurula ve ortaklık paylarının işlem gördüğü Borsaya göndermek zorundadırlar.

Buna ilaveten ortaklıklar, esasları Kurulca belirlenen üç aylık rapor düzenlerler. Üç aylık rapor asgari olarak, son üç aylık döneme ilişkin gelişmeleri özetleyen ve Yönetim Kurulu tarafından hazırlanan faaliyet raporunu, ortaklığın ilgili döneme ait portföy tablosunu, portföyde yer alan varlıklara ilişkin bilgileri, varsa projelere ilişkin mevcut durum, tamamlanma oranı ve süresi, öngörülerin gerçekleşme durumu, sorunlar gibi bilgileri, ortaklığın bir önceki dönemle karşılaştırmalı olarak hazırlanmış üç aylık bilanço ve gelir tablolarını içeren rapordur. Üç aylık rapor, hesap dönemi sonunda, hesap döneminin bitimini takip eden on hafta içinde, diğer ara dönemlerde ise ilgili dönemin bitimini takip eden altı hafta içinde Kurula iletilir. Söz konusu rapor aynı zamanda ortaklık merkezinde ve internet sitesinde yatırımcıların incelemesi için hazır bulundurulur. Ayrıca talep etmeleri halinde ortaklara da gönderilir. Üç aylık rapor Kurulca belirlenen esaslara göre hazırlanır ve en az on yıl süreyle ortaklık nezdinde saklanır.”

             MADDE 25 – Aynı Tebliğin 43 üncü maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

             “MADDE 43 – Ortaklıklar,

1. a) Bu Tebliğ hükümleri uyarınca veya ihtiyari olarak hazırlanan değerleme raporlarını, kendilerine teslimini,
2. b) Portföyün % 10’unu aşan alım satımları, kararın alınmasını,
3. c) Sigorta sözleşmelerini, hesap dönemi bitimini,
4. d) Kurul düzenlemeleri çerçevesinde hazırlanacak bağımsız denetim raporu ve mali tabloları, hazırlanmasını,
5. e) Yıllık faaliyet raporunu, hazırlanmasını,
6. f) Her tür ilan ve reklamın yayınlandığı gazetelerin birer nüshasını, yayımını,
7. g) Portföyde yer alan veya yer alması kesinleşen projelere ilişkin asgari olarak değerleme raporunu ve yasal izinlerin alındığını gösterir belgeleri, kendilerine teslimini; fizibilite raporunu, planlanan harcama tutarları ile ödeme planlarını ise, kesinleşmesini,

takip eden on iş günü içinde Kurula göndermek zorundadırlar.

42 nci madde uyarınca hazırlanacak portföy tablosu, birinci fıkrada yer alan (c), (d), (e) bentleri ile fizibilite raporu hariç (g) bendinde sayılan belgelerin birer örnekleri ortaklık merkezinde ve internet sitesinde yatırımcıların incelemesi için hazır bulundurulur, talep etmeleri halinde ortaklara da gönderilir.

Ortaklık yönetim kurulu, kamunun aydınlatılması ile ilgili olarak bir bilgilendirme politikası hazırlayarak genel kurulda pay sahiplerinin bilgisine sunmak ve kamuya açıklamak zorundadır. Bilgilendirme politikası, mevzuat ile belirlenenler dışında kamuya hangi bilgilerin açıklanacağını, bu bilgilerin ne şekilde, hangi sıklıkta ve hangi yollardan kamuya duyurulacağını, yönetim kurulunun veya yöneticilerin basın ile hangi sıklıkta görüşeceğini, kamunun bilgilendirilmesi için hangi sıklıkta toplantılar düzenleneceğini, ortaklığa yöneltilen soruların yanıtlanmasında nasıl bir yöntem izleneceğini ve benzeri hususları içerir. Bilgilendirme politikasında bir değişiklik olması halinde, değişiklik yapılan hususlar ve gerekçeleri yönetim kurulunun onayından geçtikten sonra genel kurulun bilgisine sunulur ve kamuya açıklanır.

Kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya duyurmakla yükümlü oldukları hususlara ek olarak ortaklıklar; portföyde yer alan veya yer alması kesinleşen projelere ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporlarının kendilerine teslimini ve yasal izinlerin alındığını gösterir belgelerin alınmasını, planlanan harcama tutarları ile ödeme planlarının kesinleşmesini, 27 nci maddenin (e) bendi kapsamına girip asgari % 50 oranını tutturamamaları halinde bu durumun gerekçelerini ve bu durumun düzeltilmesi için uygulayacakları planlarını yine Kurulun özel durumların kamuya açıklanmasına ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde kamuya duyurmakla yükümlüdürler.

Ayrıca, ortaklığın gözetim ve denetimi ile kamunun etkin bir şekilde aydınlatılmasına yönelik olarak Kurulca talep edilecek her türlü bilgi ve belgenin Kurulca belirlenecek süre ve esaslar çerçevesinde gönderilmesi ve Kurulca gerekli görülen hususların kamuya duyurulması zorunludur.”

             MADDE 26 – Aynı Tebliğin 45 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.

             “MADDE 45 – Ortaklık paylarının Kurul kaydına alınmasından önce Kanunun 28 inci maddesi uyarınca kayda alma ücreti Kurul hesabına peşin olarak yatırılır.”

             MADDE 27 – Aynı Tebliğe Geçici Madde 4 olarak aşağıdaki madde eklenmiştir.

             “GEÇİCİ MADDE 4 – Seri: VI, No: 21 sayılı Tebliğin yayım tarihinden önce Kurula yapılmış olan kuruluş veya dönüşüm başvurularında, aranacak kuruluş ve dönüşüm şartlarına ilişkin olarak başvuru tarihinde yürürlükte olan Tebliğ hükümleri uygulanır.”

             MADDE 28 – Aynı Tebliğe Geçici Madde 5 olarak aşağıdaki madde eklenmiştir.

             “GEÇİCİ MADDE 5 – Seri: VI, No: 21 sayılı Tebliğin yayım tarihinden önce kuruluş veya dönüşüm suretiyle gayrimenkul yatırım ortaklığı statüsünü kazanmış ortaklıklarda bağımsız yönetim kurulu üyesi olarak atanmış kişilerin bağımsız yönetim kurulu üyelikleri, görev süreleri sonuna kadar devam eder. Ancak görev sürelerinin tamamlanmasını takip eden ilk olağan genel kurul toplantısında, ortaklıkların Seri: VI, No: 21 sayılı Tebliğ ile değişik Tebliğ hükümlerinde yer alan şartları sağlayan bağımsız yönetim kurulu üyelerini atamaları gerekmektedir.”

             MADDE 29 – Bu Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

             MADDE 30 – Bu Tebliğ hükümlerini Sermaye Piyasası Kurulu yürütür.