Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi [email protected]
SABİT FAİZLİ İPOTEK KREDİSİ (FIXED RATE MORTGAGE-FRM)
Klasik ipotek kredisi olarak da adlandırabileceğimiz sabit faizli ipotek kredisi 1930’lu yıllardan itibaren finans piyasasında uygulanmaktadır.
Bu krediler uygulamada uzun vadeli, sabit faiz oranlı, eşit geri ödemeli ve tamamen amortize edilebilen (geri ödenen) krediler şeklinde verilmektedir. Bir başka ifade ile bu tür kredilerde ipotek kredisi alan taraf, anlaşılan bir vade içerisinde, borcun anapara ve faizini eşit taksitler halinde geri ödemektedir. Doğal olarak başlangıçta sabit geri ödeme içerisinde faiz kısmı yüksek iken, sona yaklaştıkça geri ödemelerdeki anapara payı artmaktadır. Sabit faizli ipotek kredilerinin yapısı gereği, vade sonunda kredi borç bakiyesi sıfıra inmekte ve alınan kredi tamamen geri ödenmektedir.
Sabit faizli ipotek kredilerinin bir diğer özelliği ise, bunlarda uygulanan faiz oranının hazine bonosu ya da devlet tahvili için belirlenen risksiz faiz oranının üzerinde olmasıdır. Bunun nedeni, uzun vadede nakit akımlarında oluşabilecek belirsizlikler ve kredi bulmadaki zorluklardır.
Bu tür kredilerde geri ödemeler genel olarak aylık yapılmakta, başlangıçta belirlenen faiz oranı kesinlikle değiştirilememekte ve vade 20 ile 30 yıl arasında değişmektedir.
Genel anlamda bu tür ipotek kredilerinin en belirgin özelliği, krediyi kullanan tarafın vadenin dolmasını beklemeden kalan kredi bakiyesinin tamamını ödeyerek krediyi kapatma ve gayrimenkulü üzerindeki ipoteği kaldırma hakkına sahip olmasıdır. Dolayısıyla, piyasa faiz oranlarının düştüğü durumlarda sabit faizli ipotek kredisini kullanan taraf piyasada daha ucuza borçlanma imkânına kavuşmakta ve kredinin kalan bakiyesini vadesinden önce kapatarak uygun koşullarda yeniden borçlanmaktadır (erken ödeme riski). Gerçekleştirilen bu erken ödemeler hem kredi veren kurum açısından erken ödeme riskini doğurmakta hem de bu tür kredilere dayandırılarak çıkartılan menkul kıymetlerin işleyişinde ve ödeme planlarında aksamalara yol açmaktadır. Piyasa faiz oranlarının yükseldiği durumlarda ise kredi veren kurum, krediyi vadesinden önce sona erdirme ya da faiz oranını yükseltme hakkına sahip olmamaktadır. Bu nedenle, sabit faizli ipotek kredisi, piyasa faiz oranlarını yükselmesi durumunda kredi veren kurum açısından zarar oluşturmaktadır (faiz oranı riski).
Sabit faizli ipotek kredilerinde gözlemlenen vade uyumsuzluğu sorunu (mismatch), özellikle İkinci Dünya Savaşı’ndan sonra yaşanan belirsizlik ortamında ortaya çıkmış ve 1970 sonrasında yeni alternatifler yaratılarak bu sorun ortadan kaldırılmaya çalışılmıştır. Bu sorun temelde, kredi veren kurumların verdikleri ipotek kredilerinin vadeleri ile bu kredileri verebilmek için sağladıkları fonların vadelerinin farklı olmalarından kaynaklanmaktadır. Vade uyumsuzluğu sorunu özellikle enflasyonun ve faiz oranlarının arttığı dönemlerde sorun haline gelmekte ve bu durum kredi veren kurumun zararına olmaktadır. Kredi veren kurum böyle bir zarardan kurtulabilmek amacıyla ya sağladığı fonların vadelerini verdiği kredinin vadesine çıkartmalı ya da kredi faiz oranlarını sabit tutmayıp, belirli dönemler ve belirli göstergeler dâhilinde bunları yeniden belirlemelidir. Bu çözümlerden birincisi pratik olarak mümkün olmamakta; ancak ikinci çözüm kredi faiz oranlarının değişkenlik gösterdiği yeni türlerin geliştirilmesi ile sağlanabilmektedir.
Enflasyon ve faiz oranlarının sürekli değişkenlik gösterdiği bir ülkede sabit faizli ipotek kredisi uygulamasının karşılaşacağı bir diğer sorun ise, enflasyonun kredi ödemeleri üzerindeki olumsuz etkisidir (tilt problem). Enflasyonun arttığı durumda, nominal faiz oranı üzerinden hesaplanan geri ödemelerin reel değeri azalmakta, dolayısıyla kredi veren kurum açısından yüksek bir risk oluşmaktadır. Böyle bir sorun da ancak farklı türlerdeki ipotek kredilerinin yaratılması ile aşılabilmektedir.
Uzun vadeli olarak kullandırılan sabit faizli ipotek kredileri, gerek borçlunun krediyi vadesinden önce kapatabilme hakkına sahip olması gerekse de bu kredilerin faiz oranlarının vadeleri boyunca değiştirilememeleri nedeniyle kredi veren kurum açısından, ekonomik istikrarsızlığın olduğu durumlarda oldukça yüksek bir risk taşımaktadır.
