Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı [email protected]
Sabit faizli ipotekli konut kredilerinde vade boyunca uygulanacak olan faiz oranı sabit, geri ödeme tutarları ise eşittir. Bu tür kredilerde, geri ödemelerin reel değeri enflasyonist ortamda azalmaktadır. Ayrıca, verilen kredilerin vadeleri ile bu kredileri verebilmek için sağlanan fonların vadelerinin farklı olmaları kredi veren kurumun zararına olmaktadır. Her iki durumun yaratacağı maliyet kredi veren kurum açısından yüksek olduğundan, değişken faizli ipotekli konut kredileri sabit faizli ipotekli konut kredilerine alternatif olarak ilk kez 1981 yıllından itibaren ABD piyasalarında uygulanmaya başlanmıştır. Gayrimenkul finansman piyasalarında getirilen bu yenilik sayesinde kredi veren kurum faiz oranı riskine karşı korunmuş, risk ipotekli konut kredisi borçlusuna aktarılmıştır.
Birinci el ipotek piyasalarında yoğun olarak kullanılan bu tür bir kredinin en önemli özelliği, kredi faiz oranının, kredi vadesi boyunca bir referans endekse (benchmark index) bağlanması ve ayarlama dönemlerinde endeksteki değişimlere bağlı olarak aşağıya ya da yukarıya doğru yeniden belirlenmesidir. Kredi faiz oranının ayarlama dönemleri aylık olarak yapılabileceği gibi, üç aylık veya yıllık ayarlamalar da yapılabilmektedir. Bu tür kredilerde yaygın olarak kullanılan referans endeksler ise, 1 yıl vadeli hazine bonosu faiz oranı, 1 yıl vadeli LIBOR (The London Interbank Offered Rate) ya da ülke genelinde önde gelen uzman gayrimenkul finansman kurumlarının uyguladığı sabit faizli ipotekli konut kredilerinin faiz oranlarının ağırlıklı ortalamasıdır.
Değişken faizli ipotekli konut kredilerinde ayarlama dönemleri boyunca uygulanacak olan faiz oranı, kredi sözleşmesinde esas alınan referans endeks oranına (benchmark index) yine sözleşmede belirlenen bir marj (spread) eklenerek bulunmakta ve ilgili dönemde kredi faiz oranı olarak belirlenen bu oran kullanılmaktadır. Ayarlama dönemleri itibariyle belirlenen kredi faiz oranındaki bu değişiklikler, geri ödeme miktarını, vadeyi veya her ikisini değiştirmek suretiyle gerçekleştirilmektedir.
Taraflar arasında yapılacak kredi sözleşmesinin değişken faizi içerecek biçimde kurulması durumunda faiz oranı riski kredi borçlusu tarafından üstlenileceği için referans endeksin dikkatlice seçilmesi ve ayrıca faiz oranı riskinin olası etkileri konusunda kredi veren kurum tarafından kredi borçlularının bilgilendirilmesi gerekmektedir.
Belirtildiği üzere, bu tür bir kredide faiz oranı riski kredi veren kurumdan kredi borçlusuna aktarılmaktadır. Ayrıca, sabit faizli ipotekli konut kredilerinde faiz oranları sabit ve geri ödemeler eşit olduğundan, bu tür krediler gayrimenkul alıcıları için değişken faizli ipotekli konut kredilerine göre daha cazip olmaktadır. Bu nedenlerden ötürü, kredi veren kurum, değişken faizli kredilerde sabit faizli kredilere kıyasla başlangıçta daha düşük faiz uygulamayı göze almaktadır.
Ülkemizde, 06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun”un 10/B maddesinde, gayrimenkul finansmanına yönelik kredilerde değişken faiz uygulamasına imkan getirilmiş ve sözleşmede belirtilmek üzere faiz oranının sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntemin de esas alınmak suretiyle belirlenebileceğini ifade edilmiştir.
Diğer taraftan, değişken faizli kredinin uygulanabilir olması için en temel varsayım, borç alan kişinin gelirinin de ayarlama dönemleri boyunca belirlenen endeks oranında (örneğin, enflasyon oranı) artmasıdır. Böyle bir varsayımın gerçekleşmemesi durumunda, yani kredi borçlusunun gelirinin endeks oranı ile aynı oranda artmaması durumunda, borç alan kişinin geliri içerisindeki geri ödeme payı sürekli olarak değişiklik gösterecek ve kişinin ödeme güçlükleri zaman içerisinde daha da artacaktır.
Borçlananların önünde uzun bir vade ve kırılgan Türkiye ekonomisi gibi iki somut gerçek durmaktadır. Türkiye’de yarının ne olacağını kimse bugünden öngöremez. Türkiye’de hele uzun vadede rüzgârın hangi yönden eseceğini söylemek gerçekten zor. Borçlanırken çok dikkatli olmak ve sözleşmeyi mutlaka çok iyi analiz etmek gerekir.
