Türkiye’de Gayrimenkul Finansmanının Yapısı ve TOKİ
Doç.Dr.Ali HEPŞEN
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi
[email protected]
Gelişmiş bir gayrimenkul finansman sisteminden konut talebini karşılayacak şekilde konut arzını arttırması ve konut niteliğini geliştirmesi beklenir. Bu beklentilerin gerçekleşmesi ise devlet, konut üreticisi, mali kuruluşlar ve hane halkı arasında dengeli ilişkinin kurulmasına bağlıdır. Bu ilişkinin dengeli kurulmaması finansman ihtiyacının karşılanmasında sorunlar yaratır. Gelişmekte olan birçok ülkede olduğu gibi, Türkiye’de de uzman gayrimenkul finansman kurumlarının önemli roller üstlendikleri gelişmiş bir gayrimenkul finansman sistemi bulunmamakta olup, hane halkının konut sahibi olmasında kullandığı en önemli kaynak kişisel birikimleri olmuştur. Konut sahibi olunmasında doğrudan finansman yöntemlerinden ailenin katkısı ve akraba/yakınından borçlanma önemli diğer iki kaynaktır.
Türkiye’de gayrimenkul finansman yapısını kurumsal olmayan ve kurumsal olan olmak üzere iki açıdan incelemek mümkündür. Kurumsal olmayan yapı içerisinde “konut müteahhitlerinden vadeli olarak konut satın alınması, yapı kooperatifleri yoluyla konut edinilmesi ve kişilerin kendi konutlarını kendilerinin inşa etmesi veya ettirmesi” yer alırken; kurumsal gayrimenkul finansman yapısı ise Toplu Konut İdaresi gibi devlet destekli kurumlar ya da ticari bankalar şeklinde örgütlenmeler tarafından oluşturulmuştur.
Bayındırlık ve İskân Bakanlığı aracılığı ile gerçekleştirilen uygulamaların olumsuz yönlerini gidermek amacıyla 02.03.1984 tarih ve 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu çıkartılmış ve Başbakanlığa bağlı Toplu Konut İdaresi (TOKİ) kurulmuştur. 1984 yılı içerisinde TOKİ’nin yönetiminde fon kaynağını esas olarak akaryakıt, tütün, alkollü ve alkolsüz içkiler, yurtdışı çıkışları ve talih oyunlarından alınan vergi türü kesintilerle sağlayan Toplu Konut Fonu kurulmuştur. Bütçeden bağımsız gelir kaynaklarına sahip bu Fon sayesinde gayrimenkul piyasasına kaynak aktarımı hız kazanmış; ancak 1993 yılında Fon kaynakları bütçeleştirilmiş ve daha sonraki yıllarda bütçeden ayrılan yetersiz miktardaki ödeneklerle kurumun çalışmaları olumsuz yönde etkilenmiştir.
Toplu Konut Fonu, 20.06.2001 tarih ve 4684 sayılı Kanun’la birlikte tamamen yürürlükten kaldırılmış ve bu tarihten sonra da TOKİ’nin kaynakları büyük ölçüde azalmıştır. Günümüzde ise, TOKİ’nin gelir kaynakları gayrimenkul kira ve satış gelirlerinden, toplu konut projelerinde sağlanan kredilerin geri ödemelerinden, faiz gelirlerinden ve bütçe ödeneklerinden oluşmaktadır. Ayrıca, TOKİ kaynak temin etmek amacıyla kâr amaçlı projelerin uygulamasını gerçekleştirmekle birlikte, daha fazla miktarda ucuz konut üretimini sağlamak amacıyla da Hazineye ait arazileri bedelsiz devralmaktadır.
TOKİ tarafından 1984-2006 yılları arasında toplu konut projeleri çerçevesinde üretilen 1 milyona yakın konuta kredi açılmıştır. Görüldüğü üzere, Toplu Konut İdaresi’nin geçmişten günümüze kadar gerçekleştirdiği projeler ve sağladığı finansman desteği sayesinde ülkemiz gayrimenkul piyasasının kurumsallaşması adına çok önemli atılımlar sağlanmıştır.
