Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı alihepsen@yahoo.com
GAYRİMENKUL FİNANSMAN PİYASALARINDA FON KAYNAKLARI
Tüm ülkelerde, kültürel değişmeler ve daha yüksek gelir seviyesine ulaşılmasının bir sonucu olarak yaşam standartlarının yükselmesi, yaşlı nüfusun artışı, bölünen aileler, evlenmemiş insan sayısındaki artış sonucunda daha küçük hane halkı yönündeki gelişmeler konut edinilmesinde önemli artışa neden olmuştur. Öte yandan, inşaat sektörü ekonomik konjonktüre en bağımlı sektör durumundadır. Son yıllarda ülke gayri safi milli hâsılalarında (GSMH) yaşanan büyüme oranları inşaat sektörüne de yansımış ve buna paralel olarak konut üretiminde önemli artışlar olmuştur. Konut üretimi ve edinilmesi için gerekli finansman sağlaması ise farklı fon kaynaklarının kullanılması ile mümkün olabilmektedir.
Gayrimenkul finansman piyasalarında kullanılabilecek fon kaynaklarına bakıldığında temel kaynağın hane halkı gelirleri olduğunu söylemek mümkündür. Hane halkı gelirleri konut talebini etkileyen ve belirleyen önemli bir unsurdur. İktisadi anlamda ise talep gelirin bir fonksiyonudur. Dolayısıyla, ekonomide diğer kesimlere fon transfer eden hane halklarının gelir büyüklüğü ve gelir yapısı gayrimenkul finansman piyasaları açısından son derece önemli bir unsur olmaktadır. Birçok ülkede hane halklarının gelirleri üzerinden yaptığı tasarrufların çok büyük bir kısmı bankalardaki mevduatlarda, hayat sigortası şirketlerinde ve emeklilik fonlarında değerlendirilmekte olup, bu yolla gayrimenkul finansman piyasalarına kaynak aktarılmaktadır.
Düzenlenmiş olan ipotekli konut kredilerinin para ve sermaye piyasalarında menkul kıymetleştirilerek satılması ve bu sayede yeni kredilere fon yaratılması uygulaması da gayrimenkul finansman piyasaları gelişmiş olan ülkelerde kullanılmaktadır.
Örneğin, Avrupa’da kullandırılan ipotekli konut kredilerinin yüzde 70-75’lik kısmı mevduatlar, yüzde 15-20’lik kısmı ipotekli konut kredilerine dayalı tahviller ve yüzde 5’lik kısmı ise ipotekli konut kredilerine dayalı menkul kıymetler ile finanse edilmektedir. İpotekli konut kredilerine dayalı tahviller geleneksel mevduat kaynaklarından sonra en önemli kaynak olmuştur.
Kamu kesimi ise özellikle orta ve alt gelir gruplarının konut edinmelerini sağlamak amacı ile kredi ya da sübvansiyon şeklinde konut alımlarına fon kaynağı sağlamaktadırlar. Bu doğrultuda, ülkemizde gayrimenkul finansman piyasalarına kaynak sağlayan bir kamu kuruluşu olan Toplu Konut İdaresi (TOKİ) kendi arsaları üzerinde ya da belediyeler ile işbirliği içerisinde toplu konut projelerine ferdi ve toplu konut kredisi verilmesi; köy mimarisinin geliştirilmesine, gecekondu alanlarının dönüşümüne, tarihi doku ve yöresel mimarinin korunup, yenilenmesine yönelik projelere kredi verilmesi ve kredilerde faiz sübvansiyonu yapılması ve şehit hanelerine, maluller ile dul ve yetimlerine açtıkları faizsiz konut kredileri şeklinde kredilendirme modelleri uygulamaktadır.
Gayrimenkul finansman piyasalarına fon kaynağı yaratan yapıyı, kurumsal olmayan ve kurumsal olan şeklinde iki açıdan ele almak ve yapıların farklılıklarını irdelemek önem arz etmektedir.
Az gelişmiş ya da gelişmekte olan ülkelerin birçoğunda uzman finans kuruluşlarının önemli roller üstlendikleri gelişmiş bir kurumsal gayrimenkul finansman sistemi bulunmamakta, mevcut konut üretimi ve finansmanı çoğunlukla kurumsal olmayan bir yapı içerisinde gerçekleştirilmektedir. Kurumsal olmayan finansman sistemi, faaliyetlerini düzenleyen kural ve yönetmeliklerin resmi bir şekilde oluşturulmadığı, daha çok gelenek ve uygulamalara dayalı olan bir sistemdir. Dolayısıyla, kayıtlara girmemekte ve yasal düzenlemelere konu olmamaktadır.
Gelişmiş ülkelerde uygulama alanı bulan kurumsal finansman kaynakları ise, gayrimenkul finansman piyasalarında resmi kurum ve kuruluşlarından oluşan, kamu otoriteleri tarafından onaylanmış olan ve hukuki bir temele dayanan yapıyı ve bu yapı içerisinden sağlanan kaynakların bütününü temsil etmektedir. Dolayısıyla, kurumsal finansman kaynaklarının gelişmiş ve etkin olduğu ülkelerde, mali kuruluşlar yalnızca hane halkı tasarrufları yoluyla sağladıkları fonlarla değil, düzenlemiş oldukları kredileri satarak ya da bu kredilere dayalı menkul kıymet ihraç ederek kendilerine fon sağlama imkânına kavuşmaktadırlar.
Ülkemizde de kurumsal finansman kaynaklarının gelişebilmesi adına, enflasyon oranlarındaki ve buna bağlı olarak faiz oranlarındaki düşük düzey ve istikrar, ülkemizin büyüme hızı ve ülkeye gelen yabancı sermayenin etkisinin büyük olduğunu unutmamamız gerekir.