Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı alihepsen@yahoo.com
AVRUPA BİRLİĞİ’NDE İPOTEKLİ KONUT KREDİSİ UYGULAMALARI
Avrupa Birliği (AB) ülkelerinde, ABD’de olduğu gibi, ipotek kredisi vermekte ve menkul kıymetleştirmede ipotek bankaları, yapı toplulukları, yapı tasarruf sandıkları, ticari bankalar ve tasarruf bankaları gibi uzmanlaşmış finans kurumları bulunmaktadır. Özellikle geçmişi çok uzun yıllar öncesine dayanan “İpotek Bankacılığı” sistemi tüm AB ülkelerinde yaygın olarak kullanılmaktadır.
Ancak, Avrupa’daki ikinci el ipotek piyasalarının gelişimi Amerikan örneklerine kıyasla daha yavaş gerçekleşmiş. Bunun en önemli nedeni; AB yasalarının garanti şeklindeki kamu desteğini yasaklaması sonucunda ilgili ülkelerde kamusal ya da kamu destekli merkezi bir ikinci el kuruluşunun bulunmamasıdır. Böyle bir kuruluşun piyasalarda olmayışı, yatırımcılara yapılacak anapara ve faiz ödemelerindeki garantinin sadece kredi değerliliği yüksek bir banka veya uzman sigorta kuruluşunca verilmesine ve bunun sonucunda da maliyetlerin artmasına neden olmaktadır.
AB’ye üye ülkeler arasında en gelişmiş birinci ve ikinci el ipotek piyasasına sahip olan ülke “Almanya”dır. Ülkede konut finansmanı çoğunlukla “Yapı Tasarruf Sandıkları (Bauparkassen), İpotek Bankaları (Hypothekenbanken) ve kooperatif bankaları” vasıtasıyla sağlanmaktadır. Bu kuruluşlar tamamen özel sermayeli kuruluşlar olup, kaynaklarını sadece uzun vadeli ipotek kredileri şeklinde kullandırmaktadırlar. Bunların kısa vadeli kredi açmaları yasaklanmıştır. Ülkede ipotek kredilerinin ancak yüzde 24’lük bir kısmı menkul kıymetleştirilebilmiştir. Bu oran, 2007 Haziran ayı itibariyle 12 trilyon $’a yaklaşan ipotekli kredi piyasasının yüzde 50’sinden fazla bir kısmının menkul kıymetleştirildiği ABD ile kıyaslandığında oldukça düşük kalmakta. Alman konut finansman sisteminde faaliyetlerini sürdüren başta ipotek bankaları olmak üzere tüm kurumlar uzun vadeli kredi verebilmek için gerekli olan fonları çoğunlukla, “pfandbrief” adı verilen “ipoteğe dayalı tahvilleri” ihraç ederek sağlamaktadırlar.
Almanya’da, pfandbrief sisteminin işleyişini ise şu şekilde özetlemek mümkündür: Herhangi bir kişi ya da kurum tarafından uzman finans kurumlarına yapılacak ipotekli konut kredisi taleplerinde, öncelikle kurum tarafından karşı tarafın gösterdiği gayrimenkuller üzerine ipotek konulmakta ve sadece ipotek miktarı kadar kredi açılmaktadır. Daha sonra, banka tarafından kredi miktarına uygun bir tutarda pfandbrief ihracı yapılır ve sermaye piyasalarında satışa geçilir. Dolayısıyla kurum, karşı tarafa ipotekli konut kredisini açıştan pfandbrief’lerin satışına kadar geçen zaman içerisinde kullandırdığı krediyi kendi öz kaynakları ile finanse etmek durumundadır. Böyle bir durumda, pfandbrief’leri satın alan yatırımcılara ödemelerin garanti edilebilmesi için bankanın sürekli olarak yeni ipotekli konut kredisi yaratabilmesi gerekmektedir. Bu sistemde, ipotekli konut kredilerine dayalı ödeme aktarmalı menkul kıymet yapısının aksine, ipotekli konut kredileri kurumun bilançosunda kalmakta ve kredilere ilişkin tüm riskler krediyi açan kurum tarafından üstlenilmektedir.
İngiltere, ipotekli konut piyasasında 1,1 trilyon Euro’ya yaklaşan hacmi ile AB ülkeleri içerisinde Almanya’dan sonra ikinci sırada yer almakta. Almanya’da olduğu gibi İngiltere’de de büyük bir ipotekli konut kredisi piyasası olmasına rağmen, bu piyasanın 2007 Haziran ayı itibariyle ancak yüzde 12’lik bir kısmı menkul kıymetleştirilebilmiştir. Bunun en önemli sebebi ise, 1850’lerden itibaren İngiltere konut finansman piyasasında faaliyetlerini sürdüren ve ülkede kullandırılan ipotekli konut kredilerinin yaklaşık yüzde 70’lik bir kısmını sağlayan “Yapı Toplulukları” (Building Socities) dır. Halifax, Nationwide, Bradford&Bingley, ve Leed Permanent gibi önde gelen yapı toplulukları aynen ipotek bankaları gibi hizmet sunmakta olup, faaliyetleri yalnızca ipotekli konut kredisi vermek ve emlak komisyonculuğu yapmak olarak sınırlandırılmıştır. Yapı Toplulukları, konut bedelinin yüzde 90’ına kadar 20-25 yıl vadeli kredi vermekte olup, verdikleri bu krediler şartları her yılın ekonomik koşullarına göre değişebilen değişken faizli ipotek kredileri şeklindedir.
Fransa’da 1980’li yılların sonundan itibaren menkul kıymetleştirmeye geçiş geleneksel konut finansman sisteminin artan fon ihtiyacını gidermek amacıyla adeta zorunlu olmuştur. Devletin hâkimiyetinde olan Fransız ipotek piyasasında uzun vadeli fonlamaya ihtiyaç duyulması nedeniyle köklü yasal düzenlemeler yapılmış; hukuki altyapının menkul kıymetleştirmeye uygun a l o m a l i y e . c o m hale getirilmesi ve ihraçların yalnızca özel amaçlı kurum (Fonds Commun de Creances-FCC) vasıtasıyla yapılması ile birlikte menkul kıymetleştirme mümkün kılınmıştır. Fransa’da 2007 yılı Haziran ayı itibariyle ağırlıklı olarak değişken faizli ipotek kredilerinden oluşan 470 milyar Euro’luk ipotekli konut piyasasına sahip olunmasına rağmen, ipoteğe dayalı menkul kıymetleştirme uygulamaları istenilen düzeye ulaşamamış ve ancak bu piyasanın 4,45 milyar $’lık bir kısmı menkul kıymetleştirilebilmiştir. Bunun en önemli nedeni ise, ülkede yaygın olarak kullanılan değişken faizli ipotek kredilerinin varlığıdır.
İspanya’da ise, Avrupa’nın en eski ipotek bankalarından biri olan Banco Cario (bugünkü adıyla Mortgage Bank of Spain) sadece ipotek kredisi vermek amacıyla 1872 yılında kurulmuştur. İspanya ipotek piyasasında ayrıca, birleşik tasarruf bankaları, ticaret bankaları ve diğer uzman ipotek finans kurumları görev yapmaktadır. Bu kuruluşlardan Birleşik Tasarruf Bankaları (Confederated Savings Banks) 2007 yılı Haziran ayı itibariyle 604 milyar Euro’luk ipotekli konut kredisi piyasasının yaklaşık %50’sine sahiptir. İspanya’da menkul kıymetleştirmeye ilişkin uygulamalar 1991 yılında kabul edilen bir yasa ile başlamış olup, 1993 yılında ilk ipoteğe dayalı menkul kıymet ihracı gerçekleştirilmiştir.
Sonuç olarak şunu belirtmem gerekir ki, Türkiye’de geçte olsa yakaladığımız menkul kıymetleştirme uygulamaların AB’ye kıyasla çok daha çabuk gelişeceği kanısındayım, yeter ki ekonomik ve siyasi çevre buna izin versin.