Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi alihepsen@yahoo.com
GAYRİMENKUL PİYASALARINDA DİĞER KONUT KREDİSİ TÜRLERİ
Gayrimenkul finansman piyasalarında sabit ve değişken faizli ipotekli konut kredilerinin yanı sıra, kredi veren kurumların ve kredi borçlularının ihtiyaçlarına cevap verebilecek başka kredi türleri de yaratılmıştır. Burada kredi borçlusu için önemli olan mevcut ekonomik durum, tarafların riske karşı tutumları ve diğer kurumların uygulamaları gibi hususlar dikkate alınarak doğru tercihin yapılmasıdır. Dolayısıyla konut alma niyetinde olan kişiler borçlanma öncesinde farklı alternatifleri öğrenmeli ve ödeme bütçesine ve gelecek planlarına göre bunları dikkat almalıdırlar. Dünya genelinde sabit ve değişken faizli krediler dışında kullanılan belli başlı konut kredi türlerini şu şekilde açıklamak mümkündür.
- İndirimli İpotek Kredisi (Buydown Mortgage)
Sabit faizli ipotek kredisinin bir başka uygulaması olan indirimli ipotek kredisinde, alıcılara ödemelerini rahat yapabilmeleri için uygun koşullar hazırlanmakta ve kredi faizlerinin belirli bir dönem (1,5 yıl ile 3 yıl arası) düşük tutulmasına çalışılmaktadır. Dönemin sonunda ise sözleşmede belirtilen oranlar üzerinden ödemeler vade sonuna kadar devam etmektedir. Bu sayede hem kredi kullanıcılarının aylık ödemeleri azaltılmakta hem de kredi veren kurumların sağladıkları kredilere olan talep artmaktadır. Kredi veren kurum yapmış olduğu faiz indirimine karşılık, kendisi de daha ucuz bir yoldan fon ihtiyacını karşılmaya yönelmektedir.
- Yüksek Ödemeli İpotek Kredisi (Balloon Mortgage)
Bu tür bir ipotek kredisinde düşük peşinatlı ve düşük geri ödemeli bir plan hazırlanmakta, bu sayade krediye olan talep yüksek tutulmaktadır. Ödeme planının sözleşmede belirtilen vadede bitirilebilmesi için ya 5 ile 7 yılda bir yapılacak ara ödemelere ihtiyaç duyulmakta ya da vadenin sonunda kalan borç tek bir seferde ödenmektedir. Yüksek ödemeli ipotek kredisinde faiz oranı sabit olup, vade 20 ila 30 yıl arasında değişmektedir.
- İki Aşamalı İpotek Kredisi (Two Step Mortgage)
İki aşamalı ipotek kredisi, sabit faizli ipotek kredisine benzemekle birlikte, başlangıçtaki faiz oranı kredinin vadesi boyunca (genellikle yedinci yılın sonunda) yalnızca bir defa değişmekte ve yeni faiz oranı kredinin geri kalan vadesinde uygulanmaktadır. Böylece, kredinin kalan ödeme tutarları belirlenen yeni faiz oranı üzerinden hesaplanmaktadır. İpotek kredisinde yapılan faiz ayarlaması sayesinde kredi veren kurum, zaman içinde karşılaşabileceği faiz oranı riskini de azaltmaktadır.
- Dereceli İpotek Kredisi (Graduated Payment Mortgage)
Dereceli ipotek kredisi, zamanla gelirinin yükseleceğini ya da birikim eğiliminin artacağı beklentisi olanlar için hazırlanmış bir kredi türüdür. Böyle bir kredi, başlangıçta düşük daha sonraki dönemlerde kademeli olarak artan aylık geri ödemelere sahiptir. Bu kredi türünde alınan kredinin sözleşmede belirtilen vadesinde ve faiz oranında herhangi bir değişiklik olmamakla birlikte, değişen yalnızca geri ödeme tutarları olmaktadır. Dolayısıyla, ilk defa ipotek kredisi almak isteyenler ile gelir düzeyleri yıllar geçtikçe artacağına inanılan gayrimenkul alıcıları için iyi bir alternatiftir.
- Kazanç Paylaşımlı İpotek Kredisi (Shared Appreciation Mortgage)
Bu tür bir kredi ile kredi veren kurum, kredilendirdiği gayrimenkulün kredi sözleşmesindeki vadesinden önce ya da vadenin dolmasıyla satılması durumunda bundan sağlanacak gelire %30 ile %50 arasında ortak olmaktadır. Kredi veren kuruma böyle bir ortaklık hakkının sağlanması, kredi borçluları açısından daha düşük faizli bir ödeme planını ifade etmektedir.