Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı alihepsen@yahoo.com
VATANDAŞ EV ALIP KİRAYA VERİYOR, KONUT KREDİSİNİ KİRA GELİRİYLE ÖDÜYOR
Emlak piyasasında konut fiyatlarının özellikle son birkaç yıldır nerelerden nerelere geldiğini hep beraber gözlemliyoruz. Fiyatların artışına yönelik çok farklı açıklamalar getirmek mümkün. 2001 krizinde yurt dışına kaçan mevduatın yurt içinde ekonomik istikrar çerçevesinde daha kârlı alanlar araması ve bu çerçevede gayrimenkul sektörüne yapılan yatırım; dövizin düşük seyretmesi neticesinde YTL’nin kendine yeni bir kâr alanı yaratması; yabancı ülke vatandaşlarının Türkiye’de artık gayrimenkul alması ve tabiî ki de arz yetersizliği gayrimenkul sektöründe fiyatların yukarılara çıkmasını sağladı. Esasında tüm bu nedenleri bir kenara bırakıp, duruma tamamen finansal açıdan bakmakta fayda görüyorum.
Evin satın alınması ve aylık geri ödemeler…
Bu durumun rakamlarla desteklenmesinde yarar var. Emlak piyasasına para kazanmak amacıyla yatırım yapmak isteyen Ahmet Bey’in ortalama 150.000 YTL değerindeki bir ev için %25 peşinat (37.500 YTL) yatırıp, geri kalan 112.500 YTL için 30 yıl vadeli aylık %1 faiz oranı üzerinden kredi aldığını düşünelim. Kredi vadesi uzun tutulmuş, böylece aylık taksit ödemeleri en düşük seviyeye çekilmiştir. Ahmet Bey bankaya cebinden peşinat olarak 37.500 YTL yatırmış, ayrıca alım-satım ve defter tutma masrafları için 2.500 YTL ödemede bulunmuştur. Böylece Ahmet Bey, 150.000 YTL tutarındaki bir ev için başlangıçta 40.000 YTL masraf yapmıştır. Ahmet Bey’in düzenli olarak gerçekleştireceği aylık kredi geri ödemeleri ise 1.157 YTL’dir.
Kira gelirleri…
Satın aldığı evi aylık 750 YTL’den kiraya veren Ahmet Bey, artık evin kredi geri ödemeleri için kendine kaynak yaratmıştır. Yıllık kira artışları makul bir seviye olarak kabul edilen %10’dur. Bu durumda kira gelirleri ilk yıl aylık 750 YTL, ikinci yıl 825 YTL, üçüncü yıl 900 YTL olacağı düşünülmüştür.
Evin değer kazanması ve satışı…
Ahmet Bey’i emlak piyasasına yatırım yapmaya yönlendiren en önemli etken, ev fiyatlarında sürekli olarak gözlemlenen fiyat artışlarıdır. Ev fiyatlarında yıllık artışın ortalama %20 olduğunu düşünen Ahmet Bey üç yıllık yatırımı kendine uygun görmüş ve üçüncü yılın sonunda evini 216.000 YTL değer üzerinden satmıştır. Ahmet Bey aldığı para ile kredinin geri kalanını kapatmış, başlangıçtaki 40.000 YTL’lik masrafına karşılık eline üçüncü yılın sonunda 105.000 YTL’ye yaklaşan bir tutar geçmiştir. Ahmet Bey, geçen üç yıl boyunca kredi geri ödemesinin aylık taksitlerinin büyük bir kısmını ise kira gelirleri ile karşılamıştır. Üç yıllık bu yatırımın Ahmet Bey’e olan aylık getirisi %2,1; yıllık getirisi ise %25,6’dir.
Aşağıda yer alan tablo farklı oranlarda getirinin hangi boyutlara ulaşabileceğini göstermektedir. Tabloda yer alan 1’inci durumda diğer her şey aynı kalmak koşuluyla ev fiyatları yıllık %30 artmaktadır; 2’nci durumda sadece konut kredisi faiz oranları düşmüş ve aylık %0,7 olmuştur; son durumda ise hem ev fiyatları yıllık %30 artmış hem de faiz oranları aylık %0,7 olarak gerçekleşmiştir. (3 yıl, böyle bir yatırım için en uygun zaman ufku olarak tespit edilmiştir. Evin alış değeri her durumda 150.000 YTL’dir. Alınan kredi ise 112.500 YTL olup, kredinin vadesi 30 yıldır.)
| BaşlangıçtakiMasraf
(YTL) |
Aylık KrediTaksitleri
(YTL) |
Aylık Kira Gelirleri (YTL) | Evin SatışDeğeri
(YTL) |
3’üncü YılınSonunda Ele
Geçen Tutar (YTL) |
Yatırımdan Kazanç | ||||
| 1.YIL | 2.YIL | 3.YIL | Aylık | Yıllık | |||||
| 1’inci Durum | 40.000 | 1.157 | 750 | 825 | 900 | 254.000 | 142.905 | %3,1 | %37,2 |
| 2’nci Durum | 40.000 | 857 | 750 | 825 | 900 | 216.000 | 106.346 | %2,7 | %32,1 |
| 3’üncü Durum | 40.000 | 857 | 750 | 825 | 900 | 254.000 | 144.346 | %3,5 | %42,6 |
Ekonominin doğası gereği eğer bir varlıktan elde edilen getiri yüksekse o varlığa olan talep artar. Bu da varlığın fiyatını sürekli yüksek tutar. Yukarıdaki tablodan görüldüğü üzere her üç durumda da yıllık getiri %30’ların üzerindedir, enflasyonun yıllık %10’lu seviyelerin altına indiği düşünüldüğünde böyle bir yatırımın reel kazancı gerçekten çok yüksektir. Bu durumu da dikkate almakta fayda var diye düşünüyorum.