Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı / alihepsen@yahoo.com
KREDİ KULLANARAK KONUT SATIN ALAN VATANDAŞ ÖDEMELERİ YAPMAZSA NE OLUR?
Aşağıdaki yazıda, Ahmet Bey’in ömrünün geri kalan kısmını geçirmek amacıyla konut satın alması durumunu ve ödemeleri yapamaması sonucunda karşılaşacağı muhtemel zararları ele alacağız…
Evin satın alınması ve aylık geri ödemeler…
Ahmet Bey’in ortalama 150.000 YTL değerindeki bir ev için %25 peşinat (37.500 YTL) yatırıp, geri kalan 112.500 YTL için 10 yıl vadeli aylık %1,5 faiz oranı üzerinden kredi aldığını düşünelim. Ülkemiz mevcut ekonomik şartlarında konut kredilerinin ortalama vadelerinin 8-10 yıl olduğu düşünüldüğünde, Ahmet Bey’in aldığı 10 yıllık kredi makul olarak karşılanabilir. Ahmet Bey cebinden peşinat olarak 37.500 YTL yatırmış; defter tutma parası, ekspertiz ücreti, hayat sigortası gibi giderler için bankaya 3.500 YTL ve tapu masrafı olarak da 1.000 YTL ödemede bulunmuştur. Ahmet Bey böylece 150.000 YTL tutarındaki bir ev için başlangıçta 42.000 YTL masraf yapmıştır. Ahmet Bey’in düzenli olarak 10 yıl (120 ay) boyunca gerçekleştireceği aylık kredi geri ödemeleri ise 2.027 YTL’dir.
Ödemelerde aksama ve evin satışı…
Başlangıçta her şey iyi gitmiş, Ahmet Bey 2.027 YTL tutarındaki ödemelerini düzenli olarak gerçekleştirmiştir. Ancak ne olduysa dördüncü yılın sonunda olmuş (bugünden 48 ay sonra), Ahmet Bey’in işleri bozulmuş ve kredi ödemelerini yapamaz hale gelmiştir. Ahmet Bey, 49 ve 50’nci aylardaki ödemelerini gerçekleştirememiş ve ev banka tarafından satışa çıkartılmıştır.
Gayrimenkul fiyatlarının yıllık artış oranının ortalama %10 olduğu bir ortamda ev, 51’inci ay itibariyle banka tarafından 220.000 YTL piyasa değeri üzerinden satışa çıkartılmıştır. Ahmet Bey büyük hayaller kurarak satın aldığı evini kaybetmiş, banka ise kredinin kalan 70 aylık geri ödemesini (102.708 YTL) tahsil etmiştir. Banka ayrıca, evin satış fiyatı üzerinden, Ahmet Bey’in ödeyemediği 49 ve 50’nci aylardaki ödemelerine temerrüt faizi (bankaların uyguladığı temerrüt faiz oranı yıllık ortalama %42, aylık ortalama ise %3,5 civarındadır) de işleterek, yapılamayan ödemeleri tahsil eder.
Ahmet Bey içinde yaşamını sürdürdüğü evini kaybetmiş olsa da, evin fiyatındaki değer artışı aslında Ahmet Bey’i çok daha büyük zarardan kurtarmıştır. Ahmet Bey’in toplam masrafı “başlangıçta ödediği 42.000 YTL, 48 ay boyunca 2.027 YTL olarak düzenli ödediği kredi taksitleri”dir; kalan kredi ödemeleri ve temerrüt faizi ile ödenemeyen 2 taksit ise ev satıldıktan sonra evin satış tutarından banka tarafından düşülecektir. Yine de evin satışından arta kalan tutar olursa, bu Ahmet Bey’e iade edilecek ve Ahmet Bey’in toplam zararı biraz olsun azalacaktır.
Farklı varsayımlar…
Aşağıda yer alan tablo hem yukarıdaki durumu (1’inci durum) özetlemekte hem de farklı varsayımlar altında Ahmet Bey’in muhtemel toplam zararını göstermektedir. Tabloda belirtilen 2’inci durumda 1’inci durumdan farklı olarak evin satış değeri 250.000 YTL olarak gerçekleşmiş, kredi ise %1 faiz oranı üzerinden alınmıştır; 3’üncü durumda ise diğer her şey 1’inci durumla aynı kalmak koşuluyla 30 yıl vadeli kredi alınmıştır. (Her durumda evin alış değeri 150.000 YTL, alınan kredi 112.500 YTL olup, piyasa faiz oranı ise %12’dir.)
| Başlangıçtaki | Aylık Kredi | Toplam | Evin Satış | Evin Satışından | Toplam | |
| Masraf | Taksitleri | Masraf(Bugün itibariyle) | Değeri(51’inci ayda) | Arta Kalan Tutar(51’inci ay itibariyle) | Zarar(Bugün itibariyle) | |
| 1’inci Durum | 42.000 YTL | 2.027 YTL | 118.973 YTL | 220.000 YTL | 106.977 YTL | 54.573 YTL |
| 2’inci Durum | 42.000 YTL | 1.614 YTL | 103.292 YTL | 250.000 YTL | 164.819 YTL | 4.071 YTL |
| 3’üncü Durum | 42.000 YTL | 1.695 YTL | 106.384 YTL | 220.000 YTL | 53.067 YTL | 74.438 YTL |
Görüldüğü üzere uzun vadeli borçlanırken geleceğe yönelik kişisel ekonomik hesaplar iyi yapılmalı ve gerçekten ayağımızı yorganımıza göre uzatmalıyız. Asıl kaybettiğimizin içinde yaşadığımız ev olduğunu da unutmamalıyız.