02 Ağustos 2007 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 26601
Sermaye Piyasası Kurulundan:
MADDE 1 – 12/8/2001 tarihli ve 24491 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Seri: VIII, No: 35 sayılı “Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere Ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ”in adı aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ”
MADDE 2 – Aynı Tebliğin 1 inci maddesi, madde başlığı ile birlikte aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Amaç ve kapsam
MADDE 1- Bu Tebliğin amacı, sermaye piyasası mevzuatına tabi ortaklıkların, sermaye piyasası mevzuatı uyarınca gayrimenkul değerlemesi yaptırmaları zorunlu tutulan işlemlerine ilişkin olarak gayrimenkul değerleme hizmeti verecek gayrimenkul değerleme şirketlerine ilişkin esasları belirlemek ve listeler oluşturmak, Sermaye Piyasası Kanununun 38/A maddesinin dördüncü fıkrası çerçevesinde yapılacak değerleme faaliyetine ilişkin esasları düzenlemek ve değerleme raporu standartlarını belirlemektir.
Kurulca listeye alınan Gayrimenkul Değerleme Şirketlerinin sermaye piyasası mevzuatı uyarınca yaptıkları değerleme faaliyeti dışındaki değerleme faaliyetleri, bu Tebliğin kapsamı dışındadır.”
MADDE 3 – Aynı Tebliğin 3 üncü maddesinde yer alan “gayrimenkul değerleme şirketi”, “değerleme uzmanı” ve “müşteri” tanımları aşağıdaki şekilde değiştirilmiş; “şirket” tanımından sonra “gayrimenkul”; “değerleme” tanımından sonra “konut değerlemesi” ve “sorumlu değerleme uzmanı” tanımından sonra “konut değerleme uzmanı” tanımları eklenmiştir.
“Gayrimenkul Değerleme Şirketi: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak, bu değeri etkileyen gayrimenkulün niteliği, piyasa ve çevre koşullarını analiz ederek uluslararası alanda kabul görmüş değerleme standartları çerçevesinde yazılı olarak raporlayabilecek düzeyde bilgi ve tecrübe sahibi değerleme uzmanları vasıtasıyla takdir edilmesi konusunda faaliyet gösteren ve Kanunda gayrimenkul değerleme kurumu olarak ifade edilen hizmet şirketini,”
“Değerleme Uzmanı: Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesini yapacak gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle değerleme hizmeti veren, Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 3 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri,”
“Gayrimenkul: 22/11/2001 tarih ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesi çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti kapsamına giren arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümleri,”
“Konut Değerlemesi: Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında tanımlanan konut finansmanından kaynaklanan alacakların teminatı olan gayrimenkullerin belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdirini,”
“Konut Değerleme Uzmanı: Sermaye Piyasası Mevzuatı’nın gerektirdiği hallerde, konut değerlemesi yapan ve değerleme şirketlerinde tam zamanlı istihdam edilen veya değerleme şirketleri ile tam zamanlı istihdam edilmeksizin, sözleşme imzalamak suretiyle konut değerlemesi hizmeti veren Kurulun lisanslamaya ilişkin düzenlemeleri çerçevesinde asgari 4 yıllık üniversite mezunu, gayrimenkul değerlemesi alanında en az 1 yıl tecrübesi olan ve kendilerine Konut Değerleme Uzmanlığı Lisansı verilen kişileri,”
“Müşteri : Değerleme yaptırmak üzere şirket ile sözleşme imzalayan gerçek ve tüzel kişileri,”
MADDE 4 – Aynı Tebliğin 4 üncü maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“MADDE 4- Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verebilmek amacıyla Kurul listesine alınmak üzere başvuracak şirketlerin;
a) Anonim şirket olmaları,
b) Esas sözleşmelerinin 29/6/1956 tarihli ve 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu hükümlerine uygun olması,
c) Ticaret unvanlarında “gayrimenkul değerleme” veya ”taşınmaz değerleme” ibaresinin bulunması,
d) Ödenmiş sermayelerinin en az 200.000 YTL olması,
e) Asgari ödenmiş sermayelerini temsil eden hisse senetlerinin tamamının nakit karşılığı çıkarılmış olması,
f) Hisse senetlerinin tamamının nama yazılı olması,
g) Ödenmiş sermayesinin asgari %51’inin, en az iki sorumlu değerleme uzmanına ait olması,
h) En az 2’si sorumlu değerleme uzmanı olmak üzere en az 5 adet değerleme uzmanının tam zamanlı istihdam edilmesi,
i) Faaliyetlerini sürdürebilmek için yeterli mekan, personel ve donanıma sahip olması
zorunludur.
Ödenmiş sermayesinin asgari %51’inin doğrudan veya dolaylı olarak kamu kuruluşlarına ait olması durumunda (g) bendinde yer alan şart aranmaz.
Birinci fıkranın (d) bendinde belirtilen asgari ödenmiş sermaye, her yıl Maliye Bakanlığınca ilan edilen yeniden değerleme oranı dikkate alınarak Kurulca yeniden belirlenebilir.”
MADDE 5 – Aynı Tebliğin 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (D) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“D. Değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanlarına ilişkin olarak;
a) Öz geçmişlerinin,
b) Uzmanlık lisanslarının birer örneğinin,
c) Hazırlanan değerleme rapor örneklerinin,
d) 7 nci maddede belirtilen belgelerin,
e) Yönetim kurulu kararı ile onaylanan iş akışları ve değerleme rapor formatının imza karşılığı alındığına dair belgenin,”
MADDE 6 – Aynı Tebliğin 7 nci maddesinin madde başlığı, birinci fıkrasının birinci paragrafı ile (a) bendi aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve aynı fıkraya aşağıdaki (f) bendi eklenmiştir.
“Ortakların, yöneticilerin, denetçilerin, değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının nitelikleri
MADDE 7 – Şirketin ortakları, yöneticileri, denetçileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile şirketin tüzel kişi ortaklarının yönetim kurulu üyelerinin;
a) Bankacılık mevzuatı, suç gelirlerinin aklanmasının önlenmesine dair mevzuat ile ödünç para verme işleri hakkında mevzuata aykırılıktan dolayı hüküm giymemiş olmaları ve/veya taksirli suçlar hariç olmak üzere affa uğramış olsalar dahi 2 yıl veya daha uzun süreli hapis gerektiren veya zimmet, irtikap, rüşvet, hırsızlık, dolandırıcılık, sahtecilik, güveni kötüye kullanma, hileli iflas gibi yüz kızartıcı suçlar ile istimal ve istihlak kaçakçılığı dışında kalan kaçakçılık suçları, resmi ihale ve alım satımlara fesat karıştırma veya devlet sırlarını açığa vurma, vergi kaçakçılığı veya bu suçlara iştirakten hüküm giymemiş olmaları,
f) Emlak komisyonculuğu alanında faaliyet gösteren herhangi bir şirkete ortak olmaması veya herhangi bir unvanla görev almaması
gerekir.”
MADDE 7 – Aynı Tebliğin 8 inci maddesinin madde başlığı ve ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Pay devirleri ve esas sözleşme değişiklikleri
MADDE 8 –
Esas sözleşme değişikliklerine ilişkin olarak Kurulun uygun görüşünün alınması zorunludur.”
MADDE 8 – Aynı Tebliğin 9 uncu maddesinin ilk fıkrasının (i) ve (j) bentleri ve ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“i) 8 inci maddenin birinci fıkrası hükmüne aykırılık,”
“j) Sermaye piyasası mevzuatında gayrimenkul değerleme şirketleri için belirlenen düzenlemelere uyulmaması.”
“Kurulca listeden çıkarılan şirketler, listeden çıkarmaya ilişkin Kurul karar tarihinden itibaren 5 ay süreyle değerleme hizmeti vermek üzere yeniden listeye alınmak için Kurula başvuramazlar. Kurulca listeden çıkarılan şirketin ortakları, yöneticileri ve denetçileri ise 5 ay süreyle değerleme hizmeti vermek üzere Kurulca listeye alınmak için başvuruda bulunan başka bir gayrimenkul değerleme şirketinde veya Kurul listesinde bulunan bir gayrimenkul değerleme şirketinde herhangi bir unvan altında görev alamazlar ve ortak olamazlar. 5 aylık sürenin bitiminde Kurula yapılacak başvuruda; Kurulca listeden çıkarılan şirketin, listeden çıkarılmasına neden olan şartları ortadan kaldırdığını, bu şartların bir daha oluşmaması için gerekli tedbirleri aldığını ve şirketin ortakları, yöneticileri, denetçileri değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının bu Tebliğin 7 nci maddesinde aranan şartları sağladığını ortaya koyması halinde şirketin yeniden listeye alınma başvurusu değerlendirmeye alınabilir.”
MADDE 9 – Aynı Tebliğin 10 uncu maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“MADDE 10 – Gayrimenkul değerleme şirketleri ve değerleme raporunu imzalayan değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları ile sorumlu değerleme uzmanları; hazırlanan raporda ulaşılan sonuçlar dolayısıyla; raporun belirlenen standartlara uygun olmaması, yeterli incelemenin yapılmaması, hatalı verilerin kullanılması ve buna benzer nedenlerle; müşterilerine veya söz konusu rapordan faydalanan üçüncü kişilere verdikleri zararlardan müteselsilen sorumludurlar. Şirketin ortakları, yöneticileri ve çalışanlarının cezai sorumlulukları saklıdır.”
MADDE 10 – Aynı Tebliğin 11 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“MADDE 11 – Gayrimenkul değerleme şirketleri ile bu şirketlerde çalışan değerleme uzmanları ve konut değerleme uzmanları, değerleme çalışmalarında bağımsız ve objektif olmak zorundadırlar. Bağımsızlık, mesleki faaliyetin dürüst ve tarafsız yürütülmesini sağlayacak bir anlayış ve davranışlar bütünüdür. Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının; değerleme faaliyetleri sırasında dürüst ve tarafsız olmaları yanında, bağımsızlıklarını ortadan kaldırabilecek durumların da bulunmaması gerekir.
Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları çalışmaları sırasında ortaya çıkabilecek çıkar çatışmalarından uzak kalmak, dürüstlük ve tarafsızlıklarını etkileyebilecek hiçbir müdahaleye imkan vermemek, inceleme sonucunda ulaştıkları görüşlerini, başkalarının doğrudan veya dolaylı çıkarlarını düşünmeksizin raporlarında açıklamak zorundadırlar.”
MADDE 11 – Aynı Tebliğin 12 nci maddesinin birinci fıkrasının birinci paragrafı ile (a) ve (c) bendleri aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Gayrimenkul değerleme şirketi veya değerleme uzmanı ile konut değerleme uzmanının bağımsızlığının zedelendiğine dair tereddüt oluşması halinde, bağımsızlığın ortadan kalktığı kabul edilir. Aşağıdaki durumlarda bağımsızlık ortadan kalkmış sayılır:
a) Gayrimenkul değerleme şirketlerinin ortakları, yöneticileri, değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanlarının ve bunların üçüncü dereceye kadar (üçüncü derece dahil) kan ve sıhri hısımları ile eşleri veya gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından;
1) Değerleme sözleşmesinde öngörülenler dışında müşteriden veya müşteri ile ilgili olanlardan, doğrudan veya dolaylı olarak bir menfaat elde edildiğinin veya menfaat sağlanacağı vaadinin ortaya çıkması,
2) Müşteriyle veya müşterinin ortaklarıyla veya müşterinin yönetim, denetim veya sermaye bakımlarından doğrudan ya da dolaylı olarak bağlı bulunduğu veya nüfuzu altında bulundurduğu gerçek veya tüzel kişilerle değerleme hizmeti verildiği dönem dahil olmak üzere son iki yıl içerisinde ortaklık ilişkisine girilmiş olduğunun belirlenmiş olması,
3) Müşteri ile müşterinin bağlı ortaklıkları, müşterek yönetime tabi teşebbüsleri ve iştiraklerinde değerleme hizmeti verildiği dönem dahil olmak üzere son iki yıl içerisinde kurucu, yönetim kurulu başkan veya üyesi, şirket müdürü veya yardımcısı olarak veya önemli karar, yetki ve sorumluluğu taşıyan başka sıfatlarla görev alınması veya ticari ilişki içinde bulunulması,
4) Müşteri veya müşterinin bağlı ortaklıkları, müşterek yönetime tabi teşebbüsleri ve iştirakleri ile olağan ekonomik ilişkiler dışında borç-alacak ilişkisine girilmiş olması,
c) Değerleme ücretinin, değerleme sonuçları ile ilgili şartlara bağlanmış olması veya piyasa rayicinden bariz farklılıklar göstermesi, değerleme şirketi tarafından müşteriye sunulan diğer hizmetler dikkate alınarak belirlenmesi.”
MADDE 12 – Aynı Tebliğin 13 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Gayrimenkul değerleme şirketleri ve/veya değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları, 12 nci maddede belirtilen bağımsızlığı ortadan kaldıran durumların meydana gelmesi halinde bu ilişkilerde taraf olan müşteriden iş alamazlar.”
MADDE 13 – Aynı Tebliğin 14 üncü maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“MADDE 14 – Gayrimenkul değerleme şirketlerinde çalışan değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları; değerleme görevinin planlanması, yürütülüp sonuçlandırılması ve değerleme raporunun hazırlanması safhalarında gerekli mesleki özen ve titizliği göstermek zorundadırlar. Özen ve titizlik, dikkatli ve basiretli bir uzmanın aynı koşullar altında ayrıntılara vereceği önemi, göstereceği dikkat ve gayreti ifade eder. Gerekli özen ve titizliğin asgari kıstası, değerlemeye ilişkin Kurul düzenlemelerine eksiksiz uyulmasıdır. Buna göre, değerleme uzmanı ve konut değerleme uzmanı değerleme faaliyetini gerektiği şekilde planlamak, program yapmak, yeterli miktarda, uygun nitelikte ve güvenilir bilgi ve belge toplayarak inceleme yapmak, düzenli çalışma kağıtları hazırlamak ve görüşünü, özen ve titizlikle düzenleyeceği değerleme raporunda açıklamak zorundadır.”
MADDE 14 – Aynı Tebliğin 15 nci maddesi, madde başlığı ile birlikte aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Yapılabilecek faaliyetler ve yasaklar
MADDE 15 – Gayrimenkul değerleme şirketleri, gayrimenkullerle ilgili piyasa araştırması, fizibilite çalışması, gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi, boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi, en verimli ve en iyi kullanım değeri analizi gibi alanlarda danışmanlık hizmeti verebilirler. Bir gayrimenkulün 4721 sayılı Kanunun 684 üncü maddesi uyarınca bütünleyici parçası ile 686 ncı maddesi uyarınca eklentisi olan unsurları da münferit olarak değerleyebilirler.
Gayrimenkul değerleme şirketleri gayrimenkul değerleme faaliyetinin yanı sıra birinci fıkrada belirtilen faaliyetler dışında emlak komisyonculuğu dahil başka bir faaliyette bulunamazlar.
Değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanları ise;
a) Aynı anda birden fazla gayrimenkul değerleme şirketinde istihdam edilemezler, ortak olamazlar, başka sermaye piyasası kurumlarında ortak veya yönetici olamazlar,
b) Gayrimenkul değerleme faaliyetinin yanı sıra bu maddenin ilk fıkrasında belirtilen faaliyetler dışında herhangi bir faaliyette bulunamazlar,
c) Meslekleri ile ve meslek onurlarıyla bağdaşmayan davranışlarda bulunamazlar,
d) Bilgi ve yeteneklerinin yeterli olmadığı işleri kabul edemezler,
e) Kendilerine değerleme hizmeti verdikleri ortaklıklarda ve iştiraklerinde her ne unvanla olursa olsun aradan 2 yıl geçmedikçe görev alamazlar.
Şirkette, tam zamanlı istihdam edilmeksizin sözleşme imzalamak suretiyle çalışan değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarına ise üçüncü fıkranın (b) bendi uygulanmaz. Ancak bu kişiler her durumda emlak komisyonculuğu faaliyetinde bulunamazlar.”
MADDE 15 – Aynı Tebliğin 16 ncı maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Değerleme uzmanları, konut değerleme uzmanları, şirketin yöneticileri ve denetçileri; müşterileri ve değerlemesini yaptıkları işlerle ilgili bilgileri açıklayamazlar; doğrudan veya dolaylı kendilerine veya üçüncü kişilere menfaat sağlama veya başkalarını zarara uğratma amacıyla kullanamazlar. Bu yükümlülük görevden ayrılmadan sonra da devam eder.”
MADDE 16 – Aynı Tebliğin 20 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“MADDE 20 – Değerleme işlemine ve varılan sonuçlara ilişkin olarak hazırlanan değerleme raporunun asgari unsurları Kurul tarafından belirlenen formata uygun, yazılı olarak hazırlanması ve en az bir sorumlu değerleme uzmanı tarafından imzalanması zorunludur.”
MADDE 17 – Aynı Tebliğin 20/A maddesi, madde başlığı ile birlikte aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Gayrimenkul değerleme şirketlerine verilecek bilgiler
MADDE 20/A – Arsa üzerinde gerçekleştirilecek bir gayrimenkul projesine istinaden yapılacak ihale ile ilgili yapılan değerlemelerde, mevcut avan veya kesinleşmiş projelerin ve bu projelere ilişkin her türlü bilgi ve belgenin değerlemelerde esas alınmak üzere şirkete verilmesi; ayrıca, yapılacak her türlü değerlemede, değerlemenin sağlıklı bir şekilde yapılabilmesi için şirketin talep ettiği her türlü bilgi ve belge ile şirket tarafından talep edilmese dahi değerleme yapılmasını veya nihai değer takdirini etkileyebilecek her türlü bilgi ve belgenin şirkete verilmesi zorunludur.”
MADDE 18 – Aynı Tebliğin 21 inci maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Şirket, değerleme faaliyetleri ile ilgili olarak hazırlanan raporları ve bu raporların dayanağını teşkil eden çalışma belgelerini Kurulca istendiğinde ibraz edilmek üzere değerleme raporu tarihinden itibaren en az 10 yıl süreyle saklamak zorundadır.”
MADDE 19 – Aynı Tebliğe 22 nci madde olarak aşağıdaki madde eklenmiş olup, aynı Tebliğin izleyen madde numaraları buna gore teselsül ettirilmiştir.
“Bildirim yükümlülüğü
MADDE 22- Gayrimenkul değerleme şirketleri, olağan ve olağanüstü genel kurul toplantılarını izleyen 6 iş günü içinde genel kurul tutanakları ile faaliyet raporlarını Kurula gönderirler. Bunun dışında altı aylık dönemler itibariyle dönemin bitimini izleyen 6 iş günü içinde istihdam edilen değerleme uzmanları ile konut değerleme uzmanlarının listesi, ortaklık yapısı, şubelerin listesi, yönetim kurulu üyeleri ve denetçileri ile müşterisi, konusu, rapor numarası ve hazırlayan değerleme uzmanı veya konut değerleme uzmanına ilişkin bilgileri de içerecek şekilde sermaye piyasası mevzuatı uyarınca hazırlanan raporların listesi Kurula gönderilir.
Tebliğin 4 üncü maddesinde belirtilen başvuru koşullarından herhangi birinin kaybedilmesi durumunda, koşulun kaybedildiği tarihi izleyen 6 iş günü içinde Kurula bildirim yapılması zorunludur.
Ayrıca, Tebliğin 7 nci maddesinde belirtilen gerçek ve tüzel kişilerde değişiklik olması halinde anılan madde çerçevesinde gerekli belgelerin 6 iş günü içerisinde Kurula gönderilmesi zorunludur.
Bu madde uyarınca yapılacak bildirimlerin hazırlanmasından, sunulmasından ve gerçeğe uygunluğu ile doğruluğundan 6762 sayılı Türk Ticaret Kanunu ve Sermaye Piyasası Mevzuatı çerçevesinde gayrimenkul değerleme şirketinin yönetim kurulu sorumludur.”
MADDE 20 – Aynı Tebliğin Geçici 1 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 1- Kurulumuzca listeye alınmış ve Tebliğin yayım tarihi itibariyle listeye alınmak üzere başvurmuş gayrimenkul değerleme şirketleri Tebliğin 4 üncü maddesinin (d) ve (g) bendinde yer alan şartları bu Tebliğin yayımından itibaren 1 yıl içinde sağlamak zorundadır.”
MADDE 21 – Aynı Tebliğin Geçici 2 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“GEÇİCİ MADDE 2- Kurulumuzca listeye alınmış gayrimenkul değerleme şirketlerinin ticaret unvanını Tebliğin 4 üncü maddesinin (c) bendinde yer alan şarta uyumlu hale getirmek üzere esas sözleşme değişikliğini, yapılacak ilk genel kurul toplantısında karara bağlamaları gereklidir.”
MADDE 22 – Aynı Tebliğin eki (Ek-1) yürürlükten kaldırılmıştır.
MADDE 23 – Bu Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 24– Bu Tebliğ hükümlerini Sermaye Piyasası Kurulu yürütür.
