Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi
Finans Anabilim Dalı Öğretim Üyesi
İPOTEK PİYASASI VE KARŞILAŞILAN RİSKLER
Gayrimenkul finansmanının kurumsal bir yapı içerisinde çözümlenmesinde, ipotekli konut kredilerinin verilmesi ve bunların sürdürülebilir nitelikte olmaları ipotek piyasalarının gelişimi açısından çok önemlidir. Sermaye piyasaları gelişmiş olan ülkelerde, ipotekli konut kredisi veren kurumlar yeni kredilere imkân sağlamak amacıyla düzenlemiş oldukları kredileri satarak ya da bu kredilere dayalı menkul kıymet ihraç ederek kendilerine fon sağlamaktadırlar. Bu noktada konunun daha iyi anlaşılmasına yönelik olarak, ipotek piyasası ve bu piyasada tarafların karşılaşacakları risk unsurları aşağıda ayrıntılarıyla incelenmiştir.
İpotek Piyasası
İpotek piyasası, gayrimenkul üretiminden ve satışından başlayıp, para ve sermaye piyasalarından geçerek birikimlerin değerlendirilmesi aşamasına kadar uzanan fonksiyoner bir piyasadır. Bu piyasa içerisinde gayrimenkul üretimi ve satışı; gayrimenkuller üzerine ipotek konulması ve kaldırılması; gayrimenkul alımına ilişkin kredilerin sağlanması; verilen kredilerin anapara, faiz ve diğer hizmet bedellerinin belirlenmesi; kredi geri ödemelerinin menkul kıymetleştirilerek kurumlara yeni krediler için fon sağlanması; ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin sigortalanması, derecelendirilmesi ve yönetilmesi gibi fonksiyonlar yer almaktadır. Belirtilen tüm bu fonksiyonlar içerisinde üzerinde önemle durulması gereken husus, ipotek kredilerini sağlayacak olan kurumların nasıl kaynak yaratacaklarıdır. Değinildiği üzere, sermaye piyasalarının gelişmiş olan ülkelerde, bu soruna bir çözüm olarak, ipotek kredisi veren kurumlar fon sağlamak amacıyla verdikleri ipotek kredilerini ikinci el piyasada satmakta ya da ipotek kredilerine dayalı menkul kıymet ihraç etmektedirler. İpotek piyasası, bu anlamda, birinci ve ikinci el ipotek piyasası olmak üzere iki alt piyasadan oluşmaktadır.
“Birinci el ipotek piyasası”na bakıldığında, bu piyasa ipotek kredilerinin düzenlendiği, kredi veren kurumlara doğrudan fon aktarımının yapıldığı bir yerdir. Piyasanın katılımcıları gayrimenkul satın almak amacıyla kredi talep edenler ile bu kredileri düzenleyen uzman kurumlardır.
“İkinci el ipotek piyasası”nın temelinde ise, ipotek kredilerinin ya da bu kredilere dayalı menkul kıymetlerin alınıp satılması yatmaktadır. Bu piyasanın oluşumu genellikle, ipotek kredilerinin kredi veren kurum tarafından başka kurumlara satılması şeklinde gerçekleşmektedir. Menkul kıymete dönüştürme işlemini kredi veren kurumun kendisi de doğrudan yapabilmektedir; ancak menkul kıymetleştirilen ipotek kredilerinin piyasada talep görebilmeleri için yatırımcının güveninin sağlanması şarttır. Böyle bir güvenin sağlanması, devlet destekli ya da özel ve güçlü kurumların bu kredileri devralmaları ve menkul kıymete dönüştürüp yatırımcılara sunmalarıyla olmaktadır. ABD’de ipoteğe dayalı menkul kıymetler için ikinci el piyasanın oluşturulması öncelikle devlet desteği ile sağlanmıştır.
Aslında bu piyasaları tam olarak birbirinden ayırmak da mümkün değildir. Çünkü, birinci el ipotek piyasasının gelişebilmesi, yani yeni ipotek kredilerinin verilmesi ve bunlar için fon yaratılabilmesi ikinci el ipotek piyasasının sağlıklı işlemesine bağlıdır. Yine ikinci el ipotek piyasasının istikrarı birinci el ipotek piyasasında ipotek kredilerinin standardize edilmesi ve yaygınlaştırılması ile mümkündür. Sonuç olarak, düzenlenen ipotek kredilerinin ikinci el piyasada satılarak ya da devredilerek yeni ipotek kredilerine fon yaratılması uygulaması hem ipotek piyasası ile sermaye piyasalarının entegrasyonunu sağlamakta hem de gayrimenkul finansmanı sorununun çözümünde sürdürülebilir bir ortam yaratmaktadır.
İpotek Kredilerine İlişkin Risk Kavramları
İpotek piyasasında tarafların karşılaşacakları riskleri başlıca dört ana grup içerisinde değerlendirmek mümkündür:
Faiz Oranı Riski
Faiz oranı riski, pazar faiz oranlarındaki değişimlere bağlı olarak kredi veren kurumun uğradığı zararı ifade etmektedir. Burada, kurum sabit faizli ipotek kredisi vermiş ve daha sonra para piyasalarında faiz oranları yükselmişse parasını düşük getiri ile bağlamasından ötürü zarara uğramaktadır. İpotek kredilerinin vade yapılarının genellikle uzun süreli olmaları, kredi veren kurum açısından faiz oranı riskinin önemini arttırmaktadır. Olaya enflasyon açısından yaklaştığımızda ise, ipotek kredilerinin uzun vadeli olmaları nedeniyle hem kredi veren kurum hem de kredi borçlusu açısından ayrıca bir satın alma gücü riski (enflasyon riski) de söz konusu olmaktadır. Faiz oranı riski ve satın alma gücü riski sabit faizli ipotek kredilerine alternatif olarak yaratılan değişken faizli ipotek kredileri ile azaltılmaya çalışılmaktadır.
Erken Ödeme Riski
Erken ödeme riski, kredi borçlusunun borcunu vadesinden önce ödemesi durumunda ortaya çıkmaktadır. Kredi veren kurum açısından piyasa faiz oranlarının yüksek olduğu dönemde erken ödeme riski düşük, faiz oranlarının düşük olduğu dönemlerde ise kredi borçlusunun mevcut ipotek kredisini daha düşük oranla tekrar finanse etmeyi tercih etmesi nedeniyle risk yüksektir. Böyle bir riskin varlığı nakit akımlarında yaşanabilecek düzensizlikler nedeniyle hem ipotek kredilerine dayalı menkul kıymetleri ihraç edenler hem de yatırımcılar açısından önem arz etmektedir. Kredi veren kurumun karşılaşabileceği erken ödeme riski, faiz oranı riskine benzer olarak, yaratılan değişken faizli ipotek kredileri ile azaltılmaktadır.
Kredi Riski (Ödenmeme Riski)
Kredi riski, borç alan kişinin ödeme güçlüğüne düşmesi durumunda oluşabilecek bir risktir. Kredi veren kurumun böyle bir risk ile karşılaşmaması için ipotek ödemelerinin kişinin gelirine oranını (PTI) ve alınan kredi tutarının gayrimenkulün değerine olan oranını (LTV) iyi değerlendirmesi ve bu oranları düşük olan kredilere öncelik vermesi gerekmektedir. Kredi geri ödemelerinde aksaklık çıkması durumunda ise, ipotekli gayrimenkul kredi veren kurum tarafından satılıp, kalan kredi bakiyesinin tahsil edilmesi yoluna gidilmektedir.
Likidite Riski
Likidite riski, ipotek kredilerinde ziyade bunlara dayalı çıkartılan menkul kıymetlerin vadesinden önce nakde çevrilememesi durumunda ortaya çıkmaktadır. İkinci el ipotek piyasasının gelişmiş olduğu ülkelerde çıkartılan menkul kıymetlerde bu risk daha da düşüktür; çünkü bu menkul kıymetler gerektiğinde satılarak kolaylıkla nakde çevrilebilmektedir.