Ali Hepşen
İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi Finans Anabilim Dalı
MORTGAGE (TUTSAT) ÜZERİNE…
Mart ayı içerisinde Meclis’te yasalaşan Mortgage Kanunu, özellikle kredi kullanacak tüketicilere yönelik önemli düzenlemeler içeriyor. Mortgage Yasası çıkmadan önce mevcut sistem içerisinde konut kredisi almış olanların Mortgage Sistemine geçip geçmeme konusunda karar vermeleri için son tarih 5 Haziran. 5 Haziran tarihini artık bir milat olarak kabul etmekte fayda var.
Peki 5 Haziran’dan sonra ne olacak?
6 Mart’ta yürürlüğe giren Mortgage Yasası öncesi konut kredisi alanların, 5 Haziran’a kadar bankalarına, “Mortgage Sistemine dahil olmak istemiyorum” yönünde dilekçe vermemeleri durumunda, doğrudan Mortgage kredisi almış sayılacaklar.
Mortgage’a geçme ya da eski sistemde kalmak her tüketiciye göre farklı etki yaratacak. Yeni sistemde tüketicinin ödeyeceği kredinin faizinden Yüzde 5 oranında alınan Banka Sigorta Muameleleri Vergisi (BSMV) alınmayacak. Bu, tüketicinin ödemelerinde eski sisteme kıyasla bir avantaj sağlayacak.
Mevcut konut kredisi kullananlardan Mortgage Sistemine geçenler ya da yeni kredi kullanacakların Mortgage Kredisi sağlayan kuruluş geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesini saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki taksidi ödeyememesi durumunda kullanabilecek. Ancak konut finansman kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için tüketiciye en az bir ay süre vererek, borcun ödenmesi gerektiği uyarısında bulunması gerekiyor. Bir ayın sonunda ise banka sözleşmeyi feshedip konutu zaman kaybetmeden satışa çıkartmakla yükümlü. Dolayısıyla, kredinin ömrü boyuncu tüketicilerin borçlarına sadık kalmaları gerekmekte. Aksi durumda evlerini kaybetme durumuyla karşı karşıya kalacaklar.
Mortgage Sistemini uygulayan ülkeler geneline bakıldığında, ekonomik istikrarın yaşandığı sanayileşmiş ülkelerde uzun vadeli, sabit faiz oranlı ve eşit geri ödemeli Mortgage Kredileri kullanırken; Ekonomik istikrarı düzenli bir şekilde sağlayamayan ülkelerde değişken faiz oranlı Mortgage Kredileri yaygınlaştığı görülüyor. Türkiye’de ise haziran ayından itibaren tüketiciler sabit, değişken ya da aynı kredi için her iki faiz oranı ile borçlanabilme imkanına kavuşacaklar. Sabit faiz oranı ile borçlanılan kredilerde, krediyi alan taraf, kredinin ömrü boyuncu borcun anapara ve faizini eşit taksitler halinde geri ödemekle yükümlü. Oranın sabit olarak belirlenmesi durumunda, sözleşmede belirtilen oranlar tüketici ve kredi kuruluşunun ortak rızası dışında değiştirilemeyecektir.
Değişken faizli Mortgage Kredilerinin en temel özelliği, sabit faizli Mortgage Kredilerinin aksine, kredinin ömrü boyunca faiz oranının bir endekse bağlanması ve endeksteki değişmelere bağlı olarak kredi faiz oranlarının yeniden belirlenmesi. Bu doğrultuda Merkez Bankası tarafından kamuoyuna yapılan açıklama üzerine, değişken faizli konut finansmanı sözleşmeleri düzenlenirken veya sözleşmede belirtilen dönemlerde faiz oranı ayarlaması yapılırken, içinde bulunulan aydan iki önceki ayda Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi Yıllık Yüzde Değişim Oranı esas alınacağı bildirildi.
Meclis’te yasalaşan kanun ile birlikte, sabit faizle kredi kullanan ve kredisini vadesinden önce kapatmak isteyen tüketiciye erken ödeme ücreti uygulanacak. Tüketicinin erken ödeme yapması durumunda alınacak ücret erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemeyecek. Mortgage Kredisinin değişken olması durumunda ise tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemeyecek.