Talha APAK
Öğretim Görevlisi
Yeminli Mali Müşavir
KONUT FİNANSMANI (MORTGAGE=TUTSAT) SİSTEMİ ÜZERİNE BİR DEĞERLENDİRME VE SİSTEME DAHİL OLMAK İSTEMEYENLERİN BAŞVURU SÜRESİNİN 05 HAZİRAN 2007 TARİHİNDE SONA ERECEK OLMASI
1.Giriş
Kamuoyu tarafından Mortgage (Türkçe karşılığı; Tutsat) yasası olarak bilinen 5582 sayılı Konut Finansmanı Sistemine ilişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun 6 Mart 2007 tarihli 26454 sayılı Resmi Gazetede yayınlanarak yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir. Söz konusu Kanun ile; İcra ve İflas Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu, Finansal Kiralama Kanunu, Toplu Konut Kanunu, Gelir Vergisi Kanunu, Gider Vergileri Kanunu, Harçlar Kanunu, Damga Vergisi Kanunu, Katma Değer Vergisi Kanunu ve Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda değişiklikler yapılmıştır.
Yasanın çıkmasının ardından, 10 kuruluş ve bakanlığın ikincil düzenleme yapması gerekiyor. Bu kuruluşların başında; Sermaye Piyasası Kurulu, Maliye Bakanlığı, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı, Merkez Bankası, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu, Hazine Müsteşarlığı ve Toplu Konut İdaresi gelmektedir. İkincil mevzuat çalışmalarında henüz arzu edilen aşamaya gelinmemiş bulunmaktadır.
Ancak, Sanayi ve Ticaret bakanlığı’nın yapmış olduğu bir düzenleme (basın bülteni) ile sayıca önemli bir kesimi ilgilendiren konu hakkında süre dolmak üzereyken, bir çok kişinin bilgisi olmadığı gibi, bir çok kişinin de kafası karışmaktadır.
- Sanayi ve Ticaret Bakanlığının Düzenlemesi (Basın Bülteni)
5582 sayılı Konut Finansmanı (Mortgage=Tutsat) Sistemine ilişkin olarak, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı-Basın ve Halkla İlişkiler Müşavirliğinin, bakanlığın internet sitesinde 8 Mart 2007 tarihinde yayımlanmış bulunan “Yeni çıkan Konut Finansmanı Kanunu ve Tüketicilere Getirdikleri” başlıklı “Basın Bülteni”nin özeti aşağıdaki gibidir.
5582 sayılı Kanun ile Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda yapılan değişikliklerden en önemlisi ise konut fisnansmanına ilişkin sözleşmelere düzenleme getiren 10/B maddesinin Kanuna eklenmesidir. Bu sayede konut finansmanı amacıyla kullandırılan ve tüketicilerimiz tarafından konut kredisi olarak bilinen kredilerde faiz oranı her yıl için “Sabit ”, “Değişken ” veya her iki yönteminde birlikte kullanıldığı ”Sabit ve değişken ” olarak belirlenebilecektir.
Oranın değişken olarak belirlenmesi durumunda, sözleşmede azami faiz oranı ve faiz oranı belirlenirken baz alınacak endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası tarafından belirlenecektir. Ancak faiz oranının sabit olarak belirlendiği sözleşmelerde, tüketicinin kredinin birden fazla taksitini veya tamamını erken ödemesi halinde ise erken ödenen tutarın gerekli faiz indirimi yapıldıktan sonra kalan kısmının %2’sini geçmemek suretiyle erken ödeme ücreti alınacaktır.
Diğer taraftan 5582 sayılı Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kullanılmış olan konut kredileri de bu Kanun kapsamında değerlendirilecektir. Ancak söz konusu Kanunun aynı zamanda tüketicilere kanunun yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde, konut kredisini kullanmış olduğu bankaya dilekçe ile başvuruda bulunarak Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un tüketici kredisini düzenleyen 10 uncu maddesi hükümlerine tabi olmayı tercih etme hakkını getirmiştir.
Bu haktan yararlanmak isteyen tüketiciler en geç 5 Haziran 2007 tarihine kadar kredi kullandıkları bankaya başvuruda bulunmak zorundadırlar.
Kamuoyuna duyurulur.
Denilerek, bakanlığın ilgili internet (www.sanayi.gov.tr) sayfasında başvuru sahipleri için 05 Haziran 2007 tarihine kadar, kredi (devam eden eski) kullandıkları bankaya verilmek üzere bir dilekçe örneği de yer almaktadır. Bulmakta zorluk çekecekler için, ilgili dilekçe örneği aşağıdaki gibi olmalıdır.
………………………….. BANKASI
………………………….. ŞUBESİ MÜDÜRLÜĞÜNE ………………….
06.03.2007 tarih ve 26454 sayılı Resmi Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 5582 sayılı KONUT FİNANSMANI SİSTEMİNE İLİŞKİN ÇEŞİTLİ KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASI HAKKINDA KANUN’ un 20. maddesi ile 2499 sayılı Kanuna eklenen Geçici 11 inci maddesinde;
“Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan ve bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrasında yer alan konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler; bu maddenin yürürlüğe girmesini takiben üç ay içerisinde sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak sözleşme konusu işlemin bu Kanunun 38/A maddesinde yer alan konut finansmanı tanımı kapsamı dışında değerlendirilmesi talebinde bulunabilirler.
Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan sözleşmeleri, bu Kanunun 38/A maddesinin birinci fıkrası kapsamında kabil edilir.
Bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre akdedilen sözleşmelerde, her halukarda borcun vadesinden önce ödenmesi durumunda 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 10 uncu maddesinin dördüncü fıkrası hükümleri uygulanır ” hükmü yer almaktadır.
Şubenizden kullanmış olduğum Tüketici Kredisinin (Konut) 5582 sayılı Kanunun 12 inci maddesi ile 2499 sayılı Kanuna eklenen 38/A maddesinde yer alan konut finasmanı tanımı kapsamında değerlendirilmemesini,
4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 10. maddesi uyarınca düzenlenen Tüketici Kredisi olarak devam ettirilmesini, müracaatıma ait teyidin dilekçemin ikinci nüshasına kayıt düşülmesi veya 10 gün içerisinde tarafıma bildirilmesi hususunu bilgilerinize arz ederim.
….. /….. / 2007
Adı Soyadı / İmza
Adres :
Telefon :
3.Değerlendirme ve Sonuç
Görüldüğü üzere, ismi kadar karışık olan yeni konut finansmanı sistemi (Mortgage) yasası 6 Mart 2007 tarihinde yürürlüğe girmiş olmasına rağmen, halen kamuoyunda özellikle taraflar arasında gerek teorik ve gerekse uygulamaya yönelik bilgilendirme yapılamamış olunmasına rağmen, Sanayi ve Ticaret bakanlığının düzenlemesi ile yeni kanundan önce konut kredisi kullanıp da kredileri devam edenlerden, yeni sisteme dahil olmayacaklar için öngörülen asgari üç aylık başvuru süresi 5 Haziran 2007 tarihinde sona ermektedir.
Yukarıdaki düzenlemeden şu anlaşılmaktadır; Mortgage sistemi yürürlüğe girmeden (6 mart 2007) önce konut kredisi kullanıp henüz kredi taksitleri devam edenler, 5 Haziran 2007 tarihine kadar yukarıdaki dilekçe örneğini doldurarak, kredi borçlusu oldukları banka şubesine, yeni sisteme dahil olmak istemiyorum şeklinde başvuruda bulunmazlar ise, otomatikmen 6 Haziran 2007 tarihinden itibaren yeni sisteme dahil olmuş olacaklardır.
Esas sıkıntı da bu noktadadır. Önemli bir kesimi ilgilendiren başvuruda bulunma veya başvuruda bulunmamanın fayda veya zararlarının ne olduğu tüketiciler (kredi borçlusu) tarafından net bilinememektedir. Bunun da bir çok kişiyi mağdur edebileceği ve tüketicinin korunması çerçevesinde bir çok hukuki sıkıntıları da beraberinde getireceği bilinmelidir.
Yukarıda anlatıltığı gibi sistemin üç tarafı bulunmaktadır. Tarafların birincisi; Konut satın almak isteyen tüketici, ikincisi; konutu satmak isteyen satıcı, üçüncüsü ise; tüketiciye kredi temin edecek olan finans kuruluşu olarak öne çıkan taraflardır. Kısa vadede çözülmesi gereken en önemli sorun tüketiciler ile ilgili olup, bu kesimin bilgilendirilmesi ve korunması gerektiğidir.
Bilindiği gibi; getirilen yeni sistem ile, uzun vade ve düşük faiz ile daha çok dar gelirli kişilerin konut sahibi olmaları amaçlanmıştır. Ancak, gelinen noktada en önemli taraf olan tüketici, konu hakkında yeterli bilgiye sahip olmadığı gibi, şartlar da henüz tüketicinin ihtiyacına cevap verecek düzeyde değildir. Zira konut fiyatları istikrarını korumamakta, faiz oranları ise çok yüksek olup, aşağıya çekilememiştir. Kısa vadede, temel hedef konut kredilerine uygulanacak faiz oranlarını %1’in altına çekmek olmalıdır.
Yeni düzenleme; alternatif ve modern bir sistemdir. Ancak, sihirli bir değnek değildir. Her şeydan önce, kayıt dışı ekonomi ile mücadele ve sermaye piyasasının gelişmesi için çok önemli bir düzenlemedir. Öte yandan, tüketicilerin ayıplı mallara karşı korunması, bazı vergi (BSMV, KDV) resim ve harçlarda muafiyet getirilmiş olması vb. durumlar tüketici açısından avantajlar içermektedir.
Ancak, yeni sisteme ilişkin yapılan başlıca eleştiriler de aşağıdaki gibi sıralanabilir;
- İkincil mevzuatlar bir an önce tamamlanarak uygulamaya konulmalıdır.
- Tüketicinin sosyal ve ekonomik durumu dikkate alınmamıştır. Kişilerin gelir seviyesine göre (dar gelirli, orta gelirli, yüksek gelirli) farklı faiz oranları, farklı peşinat ve farklı vade sistemi uygulanmalıdır. Konutu olanlar ile hiç konutu olmayanlar arasında farklı şartlar ve uygulamalar getirilmelidir.
- Erken ödeme cezası (%2) olarak algılanan konu netliğe kavuşturulmalıdır.
- Finans kuruluşlarının konu ile ilgili farklı uygulamalarının önüne geçilmelidir. Uygulanacak faiz oranları, sabit ve değişken faiz sistemi ile alınacak peşinat miktarı vb. konular netlik kazanmalıdır.
Yukarıdaki eleştirilere rağmen yeni düzenleme; her şeydan önce, kayıt dışı ekonomi ile mücadele ve sermaye piyasasının gelişmesi için çok önemlidir. Öte yandan, tüketicilerin ayıplı mallara karşı korunması, bazı vergi (BSMV, KDV) resim ve harçlarda muafiyet getirilmiş olması vb. durumlar tüketici açısından avantajlar içermektedir. Kaldı ki, ülkede ekonomik gelişmelerin sağlanması, haliyle beraberinde yeni düzenlemeler de getirecektir. Yeni sistemin, kısa vadede bazı sıkıntıları olmasına rağmen, uzun vadede olumlu sonuçlar vereceği de bilinmelidir.
Sonuç olarak;
İnsan Hakları Evrensel beyannamesinin 25.maddesine göre; “insanların konuta sahip olmaları yiyecek, giyim ve sağlık ihtiyaçları gibi yaşam standartlarının bir gereğidir” denilmektedir. Ülkemizde, dar gelirli dediğimiz kişiler, yeni sistemden önce konut sahibi olmakta güçlük çekmişlerdir. Bunun içindir ki, yeni sistemde dar gelirli kişilerin kolay konut sahibi olmalarını sağlayıcı düzenlemeler yapılması gereklidir. Aksi halde mortgage sisteminin amacına ulaşması veya sağlıklı sonuç vermesi beklenemez.
Bazı belirsizlikler ve olumsuzluklara rağmen, yeni sistemin uygulanmaya başlanmasından önce konut kredisi alıp, taksitleri devam eden kişilerin yeni sisteme dahil olmalarında fayda görülmektedir. Yeni sisteme dahil olmak istemeyenlerin ise, 5 haziran 2007 tarihine kadar bir dilekçe ile ilgili bankaya müracaat etmeleri gerekmektedir.
Ancak, Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’nın öngördüğü süreye çok kısa bir zaman kalması ve konunun taraflarca net olarak anlaşılamaması, kişilerin sağlıklı karar vermelerini güçleştirmektedir. Bu itibarla başvuru süresinin uzatılması ile birlikte bu süre içerisinde anlaşılır ve farklı bir düzenlemeye ihtiyaç duyulmaktadır.