Arsa Payı Karşılığı Arsa Sahiplerinin İleride
Kat Karşılığı İnşaat Arsa Sahibi
Şükrü SAVAŞ
S.M.M.M.
[email protected]
Ekonomimizin lokomotif sektörlerinden olan inşaat sektöründe, müteahhitler son yıllarda özellikle büyük şehirlerde konut ve işyeri üretimi için arsa satın almak ve bunun için büyük maliyetlere katlanmak yerine, arsa sahiplerine arsa bedelleri karşılığında inşa edecekleri konut veya işyerlerinden belli bir oran veya miktarını arsa sahiplerine vererek karşılamaktadırlar. Buna halk dilinde “Kat Karşılığı İnşaat” denilmektedir.
Gelir İdaresi yıllardır vermiş olduğu muktezalarda mutad hale gelmiş bir görüşünü Temmuz 2006’da değiştirerek arsa sahipleri aleyhine bir mukteza vermiş, bunu da internet sitesinde yayınlamıştır.
Buna göre arsa sahipleri paylaşım sözleşmesine göre kendilerine kalacak olan bağımsız bölümleri inşaat faaliyeti devam ederken kat irtifaklı arsa tapusu veya arsadan hisse satışı olarak satmaları halinde tapu devrini yaptıkları tarihte verginin doğmuş alacağını ve bu tarih itibariyle beyan edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Bunun nedenini de arsa sahibinden tapuyu devir alan yeni sahibinin kat irtifaklı bağımsız bölümü sözleşmeye uygun olarak müteahhitten teslim alacak hale geldiği belirtilmektedir.
Bu görüşe katılmak mümkün değildir. Şöyle ki, müteahhitlerde iflas edebilir, işi yarım bırakabilir, ölebilir, konkordato ilen edebilir, ticari faaliyetini durdurabilir, ruhsatı iptal edilebilir, inşaat süresiz durdurulabilir, inşaatın yapıldığı bölge sit alanı ilan edilebilir vb. birçok sebep neticesinde yeni alıcıya konut teslim edilmediği taktirde bunun sorumlusu arsa sahibidir. Bu da vergiyi doğuran olay gerçekleşmeden, ileride varsayıma dayalı gerçekleşecek verginin tahsil edilmesi anlamına gelir ki bu durum Anayasa ve vergi kanunlarına aykırıdır.
Bu çalışmamızda arsa sahiplerinin, arsa bedellerine karşılık aldıkları konut veya işyerlerinin elden çıkarılmasının Türk Vergi Kanunları açısından incelenerek özelgedeki görüşe neden katılmadığımız anlatılacaktır.
1.KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN TANIMI VE HUKUKİ YAPISI
Müteahhitler ve arsa sahipleri açısından kazançlı bir alış-veriş olan Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Borçlar Kanununun istisnai sözleşmeler 355-371. maddelerinde düzenlemiştir. Kanunun bu maddeleri sözleşmenin taraflarına emredici hükümler içermektedir. Örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterden yapılmadığı takdirde geçersizdir. BK. Md. 213.
MK. 634 sayılı maddesinde de “mülkiyeti nakleden sözleşmeler resmi olmadıkça geçerli olmazlar.” denmektedir. Görüleceği üzere kat karşılığı inşaat sözleşmesi belli şekil şartlarına tabidir.
Kısaca arsa sahibi ile müteahhit arasında yapılan bu sözleşme; ”Arsa sahibi arsasına ait belli payları müteahhide ve üçüncü kişiye devretme, müteahhidin ise bu paylar karşılığında arsa üzerinde bağımsız inşaat bölümleri yapmayı ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibinin payına ait olan kısmını sözleşme şartlarına göre (genellikle anahtar teslimi) devretme borcu altına girdiği bir sözleşmedir.” şeklinde tanımlanabilir. Taraflar arasında imzalanan bu sözleşme taraflara birçok haklar ve borçlar yüklemektedir.
Borçlar Kanununun 355. maddesi “istisna bir akittir ki, onunla bir taraf (müteahhit), değir tarafın (iş sahibi) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder.” olarak tanımlamıştır. Bu kanun maddesinde zikredilen “şey” kelimesinden müteahhit tarafından inşa edilecek gayrimenkulden, “semen” ise bedel yani bir ücret karşılığından söz edilmektedir. Görüleceği üzere şimdiden sözleşmenin içine birde ücret girdiğinde bu sefer sözleşmenin tipi değişmektedir. Örneğin, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden arsa sahibi arsasını %50 + 100.000 YTL. karşılığında müteahhide vermektedir. Bu nedenle, arsa sahiplerince arsa payı karşılığı yapılan inşaat sözleşmeleri karışık içerikli bir sözleşme tipidir. Bu nedenle de taraflar arasında birçok hak ve borçları içermektedir.
2.TARAFLARIN EDİMLERİ (BORÇLARI)
Kısaca arsa sahibinin müteahhide arsayı teslim borcu, müteahhidinde arsa sahibine inşa edeceği ve arsa sahibine arsasının bedelinin karşılığı olarak yapacağı bağımsız bölümleri teslim borcu denebilir. Bu kısa tanımlamadan sonra, taraflar arasındaki edimlere tek tek değinelim.
3.ARSA SAHİBİNİN MÜTEAHHİDE EDİMLERİ
3.1. Arsa Sahibinin Arsayı Teslim Edimi
Arsa sahibinin asli borcu arsayı müteahhide teslim borcudur. Sözleşmeye istinaden arsa sahibi arsayı yani, inşaat yapılacak alanı müteahhide tutanakla teslim etmesi gerekmektedir. Arsa sahibi sözleşmede belirtilen sürede müteahhide arsayı teslim etmez ise, müteahhit arsa sahibini temerrüde düşürebilir (Bk. md. 106/11) ve ifanın imkansızlığını öne sürerek BK. 371. maddesine göre sözleşmenin feshini isteyebilir.
3.2. Asa Sahibinin Müteahhide Ait Arsa Paylarını Devir Edimi
Tafralar arasında sözleşme yapılırken proje üzerinden paylaşım sözleşmesi yapılmaktadır. Buna göre arsa sahibi kendine kalacak yerler hariç, müteahhide ait arsa paylarını müteahhide devredecektir. Uygulamada arsa sahibi bu borcunu iki şekilde yerine getirebilir:
a) Arsa sahibi paylaşım sözleşmesinde müteahhide verilmesi gereken arsa paylarını, işin başında kendini güvenceye alacak belirli bir tutarda ipotek koyarak devreder. İnşaatın tamamlanma safhalarına göre de ipotekler arsa sahibi tarafından çözülülür. Bu ferağ safhaları ayrıca sözleşmede belirtilebilir ve belirtilmelidir.
b) Arsa sahibi paylaşım sözleşmesine göre devretmesi gereken arsa paylarını işin başında devretmemekte, sözleşmeye ferağ safhaları belirtilmekle arsa paylarının devirlerinin inşaatın tamamlanma yüzdelerine göre yapılacağı arsa sahibi tarafından taahhüt edilebilir.
Ancak bir üçüncü safha var ki, bu arsa sahibi açısından ileride vahim durumlar yaratmaktadır.
c) Taraflardan daha bilgisiz olan arsa sahipleri müteahhitler tarafından kandırılabilmektedir. Şöyle ki, yapılan kat karşılığı sözleşmeyle birlikte müteahhit satmak için bir vekaletname almakta ve kendine kalacak olan gayrimenkulleri de (bağımsız bölümleri) vekaletle tapuda sanki arsa sahibi satmış gibi muamele yapmaktadır. Başka bir anlatımla müteahhit arsa paylarını kendi üzerine hiç almadan direkt arsa sahibi üzerinden satış yapmaktadır.
Resmi olarak satıcı tamamen arsa sahibi gözükmekte ve ileride kendilerini vergi incelemesi ve büyük bir vergi yükü beklemektedir
3.3 Arsa Sahibinin Üçüncü Şahıslara Olan Edimleri
Arsa sahibi kat karşılığı olarak müteahhide konut veya işyeri inşası için teslim etmiş olduğu arsasının bedeline karşılık paylaşım sözleşmesine istinaden ileride teslim alacakları bağımsız bölümleri, inşaat devam ederken kat irtifaklı arsa tapusu üzerinden üçüncü şahıslara satışını yapmaktadır. Burada arsa sahibinin edimi; müteahhit tarafından ileride yapımı tamamlanacak bağımsız bölümü yeni alıcısına satmak, alıcının da bu bağımsız bölümün bedelini ödeyerek sözleşmesine uygun olarak teslim almaktır.
Alıcı ve satıcıya (arsa sahibi) karşılıklı edimler yükleyen satış sözleşmesi BK.’nun 182. maddesinde şöyle tarif edilmiştir.
“Beyi (satım) bir akittir ki onunla satıcı, satılan malı müşterinin iltizam ettiği semen mukabilinde müşteriye teslim ve mülkiyeti ona nakleylemek borcunu tahammül eder”
Bu hükümden de anlaşılacağı üzere satım sözleşmelerinde, malı satan tarafın edimi, malın mülkiyetini yani mal üzerindeki tüm tasarruf hakları ile alıcıya devretmektir. Alıcının edimi ise, malın karşılığı olan bedeli satıcıya vermektir. Buna göre satış işlemlerinde satıcının, alacaklı duruma gelmesi için edimini yerine getirmiş yani mal üzerindeki tasarruf hakkını alıcıya devretmiş olması gerekmektedir. Dolayısıyla satıcı açısından alacağın tahakkuk etmesi buna bağlı olarak bu muameleye ilişkin gelirin elde edilmesi ve vergileme açısından da vergiyi doğuran olayın vuku bulması için, mal üzerindeki tasarruf hakkının alıcıya devredilmesi gerekli ve yeterlidir.
Bu durumda, topraktan konut ya da işyeri satışlarında vergiyi doğuran olay, müteahhidin konut ya da işyerini tamamlayarak bu mal üzerindeki tasarruf hakkını arsa sahibine teslim etmesi ve arsa sahibinin de alıcıya devretmesi anında gerçekleşir. Bu işlem gerçekleştiği anda Devletin bu muameleye ilişkin vergileme hakkı da doğmuş olur. Alıcının edimini yani gayrimenkulun karşılığı olan parayı ya da ayını müteahhide önceden avans olarak vermiş olmasının veya gayrimenkulun teslimi anında ya da teslimden sonra vermiş olmasının vergiyi doğuran olaya herhangi bir etkisi yoktur.
Başka bir anlatımla kat irtifaklı arsa tapusu verilmesinin vergiyi doğuran olayla bir bağlantısı yoktur. Bu konuda Danıştay 13 ncü Dairesi tarafından verilen bir kararda (15.05.1979 tarih, E.No:1978/1094, K.No: 1979/1281) aşağıdaki ifadeler yer almaktadır.
“Türk Medeni Yasası’nın hükümleri gereğince taşınmaz mülkiyetinin nakli tapuya tescil ile tamamlanmakta ise de, taşınmaz satışlarında vergiyi doğuran olay, satış bedelinin tamamının satıcı lehine tahakkuk etmesi ile oluşmaktadır. Satıcı, satış bedelini o taşınmazın iktisaden tasarruf etme hakkını alıcıya bıraktığı anda kazanacağından satıcının bu işlemden sağlayacağı gelir de taşınmazın alıcıya teslimi anında sağlanmış sayılır. ” (Şükrü KIZILOT, İnşaat Muhasebesi, vergilendirilmesi, Mevzuatı ve Asgari İşçilik, Yaklaşım Yayınları, 2000)
Bu konu ile ilgili Gelir İdaresinin vermiş olduğu ve yerleşik hale gelmiş bir özelgede;
“… müteahhitlerin kendi namlarına yaptıkları inşaatlarda, inşaatın bitiminden önce özel sözleşme veya satış vaadi ile veya arsa payı üzerinden yapılan satışlarla, bir teslim veya hizmet mevcut olmadığından, alınan bedeller ise avans niteliği taşıdığından fatura düzenlenmesi ve katma değer vergisi uygulanması söz konusu olmayacaktır.” (15.10.1991 Tarih ve 2601017-913 sayılı özelge)
06/04/2000-00212 sayılı diğer bir özelgede de;
“… Bu nedenle, konut teslim amacıyla inşaat tamamlanmadan kat irtifakı arsa paylarının devri sırasında vergiyi doğuran olay konutun fiili teslimi ile meydana geleceğinden arsa payı teslimi katma değer vergisine tabi olmayacak. Ancak konutun tapuya tecilinden önce kişinin kullanımına tahsis edildiği anda vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından bu dönemde katma değer vergisinin hesaplanarak beyan edilmesi gerekmektedir.
Başka bir anlatımla, arsa sahibi ile üçüncü şahıs arasında yapılan bu alım-satım sözleşmesinde; Alıcı satın almak istediği konuta ait Kat İrtifaklı Tapuyu devir almakla konuta ait kat irtifaklı arsa tapusu üzerine haciz, tahdid, şerh vb. konması VEYA BAŞKA KİŞİLERE SATIŞININ ÖNLENMESİ AMACIYLA ve ileride mağdur duruma düşmemek için (şekli olarak) kendini güvence altına almak amacıyla kat irtifaklı arsa tapusunu alıyor.
Burada Alıcının gerçek niyeti kat irtifaklı arsa tapusu almak değil, anahtar teslimi konut satın almaktır.
Fiili durum konut teslimdir. Alıcaya arsa satışı DEĞİLDİR.
Ayrıca bu konu arsa sahibi-müteahhit-üçüncü şahıs alıcılar arasındaki borç-alacak ilişkisi aşağıdaki şekilde de ayrıntılı olarak izah edilmiştir.
EKİ – ŞEMA
MAKALENİN DEVAMI İÇİN TIKLAYINIZ
