Kooperatifteki Ortaklık Paylarının ve Gayrimenkullerin Satışı
Emrah AYGÜLSerbest Muhasebeci Mali Müşavir
- Giriş
Kişiler, gayrimenkullerini yapı kooperatifleri aracılığıyla da edinebilmektedir. Kooperatifler Kanununda kooperatifler, “yasal tanımı itibariyle tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek veya geçimlerine ait ihtiyaçlarını işgücü ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklar” olarak tanımlanmıştır.
Kooperatifler aracılığıyla gayrimenkul edinmek isteyen kişilerin, söz konusu kooperatife ortak olmaları gerekmektedir. Her ortağın üyelik hakları, isme yazılı ortaklık senedi ile tescil edilmektedir. Bu senede kooperatifin unvanı, sahibinin adı ve soyadı, iş ve konut adresi, kooperatife girdiği ve çıktığı tarihler, yatırılan veya çekilen paralar yazılır. İmzalı ortak senedi makbuz hükmünde olup, kıymetli evrak niteliği taşımamaktadır.
Ortaklar tarafından kooperatif ortaklığı devredilebilir. Yönetim kurulu, ortaklığı devralan kişinin ortaklık niteliklerini taşıması halinde, bu kişiyi ortaklığa kabul eder.
Ülkemizde Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’na bağlı olarak faaliyet gösteren 77 bin kooperatif bulunmaktadır. Bunların 62 bini konut yapı kooperatifidir ve ortak sayıları 2 milyon 400 bin kişiyi bulmaktadır. (Bkz. www.sanayi.gov.tr)
Özellikle konut yapı kooperatiflerinde ortaklık payı olanların, bu paylarını satmaları halinde oluşacak vergisel ödevlerini bilmedikleri ve bu hususu göz ardı ettikleri görülmektedir.
Aşağıda gerçek kişilerin yapı kooperatiflerindeki ortaklık paylarını (ya da kooperatif tarafından adlarına gayrimenkul tahsis edilmişse, gayrimenkullerini), ticari işlem sayılmayacak şekilde, satmaları halinde ortaya çıkacak kazançlarının vergilendirilmesi hususuna değinilmiştir.
- Gayrimenkul Ortak Adına Tahsis Edilmeden Ortaklık Payının Satılması
Yapı kooperatiflerinde ortak adına gayrimenkul tahsis edilmeden, ortak tarafından ortaklık payı satışının yapılması halinde, ortaklık payının elden çıkarılmasından doğan kazanç, değer artış kazancı olarak dikkate alınacaktır.
Kazancın tespitinde yapı kooperatifine yapılan ödemeler, satışın olduğu ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumunun açıkladığı üretici fiyat endeksleri dikkate alınarak revize edilir. Ancak şu hususu belirtmekte fayda vardır. Söz konusu endekslemenin yapılabilmesi için değerleme yapılacak süreçte toptan eşya fiyat endeksindeki artışın % 10 veya üzerinde olması şartı aranmaktadır.
Daha sonra elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından, yukarıdaki şekilde hesaplanan tutar ile elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının uhdesinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle değer artış kazancı bulunur.
Bir takvim yılında elde edilen değer artış kazançlarının, (2006 yılı için belirlenen) 6.000 Yeni Türk Lirası gelir vergisinden istisna olduğundan yukarıdaki şekilde hesap edilen tutardan (ve varsa diğer değer artış kazançları toplamından) 6.000 YTL düşülür. Kalan tutarın olması halinde beyanname verilerek, 6.000 YTL’yi aşan kısım için vergi hesaplanacaktır. Beyanname satışı izleyen yılın Mart ayının 15. günü akşamına kadar verilecek, tahakkuk ettirilen gelir vergisi ise Mart ve Temmuz aylarında olmak üzere iki eşit taksitte ödenecektir.
- Gayrimenkul Ortak Adına Tahsis Edilmiş ve Aradan 4 Takvim Yılı Geçmeden Satış Yapılmışsa
Gayrimenkul ortak adına tahsis edilmiş ise tahsis tarihi gayrimenkulün iktisap edildiği tarih olarak kabul edilmelidir. Nitekim Gelir Vergisi Kanununun 80/6. maddesinde, kooperatiflerin ortaklarına bu sıfatları dolayısıyla tahsis ettikleri gayrimenkullerin, tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılacağı belirtilmiştir. Bu kabul neticesinde bu tarihten itibaren satılacak şeyin de ortaklık payı değil, gayrimenkul olduğu kabul edilmelidir.
Ayrıca Gelir Vergisi Kanununun 80/6. maddesinde binaların, arazilerin ve maddede belirtilen diğer gayrimenkul ve hakların iktisap tarihinden başlayarak 4 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançların değer artış kazancı olarak vergilendirileceği belirtilmiştir.
Söz konusu hükme göre binaların yapı kooperatiflerinden iktisap edildikleri tarihten başlayarak 4 yıl içinde satılması halinde, satış kazancı vergiye tabi olacaktır. Bu halde de yine yukarıdaki (2.) bölümde açıklandığı şekilde işlem yapılacaktır.
Nitekim Ankara Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen bir muktezada aşağıdaki açıklamalar yapılmıştır(Eylül 2006 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.16.01/ 06/GVK-Mük.80 sayılı mukteza).
“Buna göre; söz konusu gayrimenkulün adınıza tahsis edildiği 2.7.2000 tarihinin iktisap tarihi olarak dikkate alınması gerekmekte olup, anılan gayrimenkulü iktisap tarihinden itibaren 4 yıl içinde 2.4.2004 tarihinde satmanız nedeniyle, satıştan elde edilen kazancın değer artış kazancı olarak değerlendirilmesi gerekmektedir. İktisap bedelinin tespitinde anılan gayrimenkul için yapı kooperatifine üye olduğunuz tarihten itibaren ödediğiniz aidat bedellerinin dikkate alınacağı tabiidir.”
- Gayrimenkul Ortak Adına Tahsis Edilmiş ve Aradan 4 Takvim Yılı Geçmişse
Yukarıdaki açıklamalardan da anlaşılacağı üzere eğer gayrimenkul iktisap edilmiş (diğer bir değişle örneğin kura çekilişi yapılıp gayrimenkul kooperatif ortağı adına tahsis edilmiş) ve aradan 4 takvim yılı geçmiş ise kazancın tutarı ne kadar olursa olsun kazanç vergiye tabi olmayacaktır.
Yine şu hususu da belirtmekte fayda vardır. Gelir Vergisi Kanununda bir kısım değişikliklerin yapılmasına dair bir yasa tasarısı hazırlanmıştır. Bu tasarı ile taşınmaz ve bu mahiyetteki bazı mal ve hakların elden çıkarılmasında elde edilen kazancın değer artış kazancı olarak vergilendirilmesi için halen iktisap tarihinden itibaren 4 yıl olarak uygulanan sürenin 5 yıla çıkarılması ve böylece söz konusu kıymetlerin iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkarılmasından doğan kazançların değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi öngörülmektedir.
- Sonuç
Özellikle gayrimenkul fiyatlarının aşırı değerlendiği günümüzde gerçek kişilerin yapı kooperatiflerindeki ortaklık paylarını (ya da kooperatif tarafından adlarına gayrimenkul tahsis edilmişse, gayrimenkullerini), ticari işlem sayılmayacak şekilde, satmaları halinde ortaya çıkacak kazançların vergilendirilmesi konusunun da önemi artmıştır. Yazımızda söz konusu kazançların vergilendirilmesi hususuna değinilmiştir.
