25 Ağustos 2006 Tarihli Resmi Gazete
Sayı: 26270
Sermaye Piyasası Kurulundan:
MADDE 1 – (1) 6/3/2006 tarihli ve 26100 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Seri: VIII, No: 45 sayılı Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları Hakkında Tebliğin 1 nolu ekinde yer alan Uluslararası Değerleme Standartları Kılavuz Notu, No.3’e Tebliğ ekinde yer alan metin kısmı eklenmiştir.
MADDE 2 – (1) Bu Tebliğ yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
MADDE 3 – (1) Bu Tebliğ hükümlerini Sermaye Piyasası Kurulu yürütür.
Uluslararası Değerleme Kılavuz Notu, No.3
Fabrika (Tesis) ve Ekipman Değerlemesi
1.0 Giriş
1.1. Fabrika ve ekipman, maddi varlıkların genel bir sınıfını teşkil eder. Uluslararası Değerleme Uygulaması 1 (UDU 1), finansal raporlama amacına yönelik değerlemenin şartlarını ele alır. Bu Kılavuz Notu, Uluslararası Değerleme Standartlarının fabrika ve ekipman varlıklarına uygulanmasına yardımcı olmak amacıyla ek bilgiler sağlamaktadır.
1.2. Fabrika ve ekipmanlar, onları diğer çoğu gayrimenkul türlerinden ayıran ve değerlerinin tespitinde kullanılacak değerleme yaklaşımı ile değerlemenin raporlanmasını etkileyen bazı karakteristik özelliklere sahiptir. Fabrika ve ekipmanlar, tipik olarak, taşınabilme veya başka bir yerde yeniden kurulabilme özelliğine sahiptirler ve genelde gayrimenkule kıyasla daha hızlı yıpranmaya tabidirler. Değer, bir fabrika veya ekipman kaleminin bir işlem ünitesi dahilindeki diğer varlıklarla birlikte mi yoksa ayrı bir varlık olarak mı değerlemeye tabi tutulduğuna ya da bulunduğu yere bağlı bir kalem olarak mı yoksa taşınabilir bir unsur olarak mı değerlendirildiğine bağlı olarak önemli ölçüde değişecektir.
2.0 Kapsam
2.1. Bu Kılavuz Notu, Standartlarda tanımlanan yaklaşım, ilke ve temellerin fabrika ve ekipman değerlemesine uygulanması ile ilgilidir. Aşağıda belirtilen Kılavuz Notları da fabrika ve ekipman değerlemesi ile ilgili olabilir:
GN 4, Maddi Olmayan Varlıkların Değerlemesi
GN 5, Kişisel Mülkiyetin Değerlemesi
GN 6, Şirket Değerlemesi
GN 7, Tehlikeli ve Zehirli Maddelerin Değerlemede Dikkate Alınması
GN 8, Finansal Raporlama İçin Maliyet Yaklaşımı
2.2. Bu Kılavuz Notu hem özel sektör hem de kamu sektörü kuruluşlarının fabrika ve ekipman varlıklarının değerlemesinde geçerlidir.
3.0 Tanımlar
Uluslararası Değerleme Standartları Tanımları
3.1. Fabrika ve Ekipman.
(a) kuruluşun hizmet ya da mal üretiminde veya arzında kullanmak, diğer şahıslara kiralamak amacıyla yahut idari amaçlarla elinde bulundurduğu; ve
(b) belirli bir süre kullanılması beklenen,
gayrimenkul dışındaki maddi varlıklar.
Tesis ve ekipman kategorileri şunlardır:
Fabrika. Diğerleriyle ayrılmaz bir biçimde bağlantılı olan, özel nitelikli binaları, makineleri ve ekipmanı da kapsayabilen varlıklar.
Makine. Tek tek makineler veya bir makine topluluğu. Bir makine, bir kuruluşun işleyişiyle ilgili belirli bir süreçte kullanılan bir araçtır.
Ekipman. İşletme veya kuruluşun işleyişine yardım etmesi için kullanılan diğer varlıklar.
3.2. Pazar Değeri. Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.
Uluslararası Finansal Raporlama Standartları Tanımları
3.3. Mülk, Fabrika ve Ekipman (Maddi Duran Varlıklar).
(a) hizmet ya da mal üretiminde veya arzında kullanmak, diğer şahıslara kiralamak amacıyla veya idari amaçlarla elde bulundurulan; ve
(b) birden fazla (muhasebe) dönem(in) de kullanılması beklenen (UMS 16, paragraf 6).
maddi varlıklar.
3.4. Makul Değer. Bilgili ve istekli taraflar arasında, herhangi bir ilişkiden etkilenilmeyecek şartlar altında bir varlığın el değiştirebileceği fiyatı ifade eder (UMS 16, paragraf 6).
3.5. Finansal Kiralama. Bir varlığın mülkiyetine ait tüm risk ve hakları devreden bir kiralama işlemi. Mülkiyet hakkı sonunda devredilebilir veya edilmeyebilir (UMS 17, paragraf 4).
3.6. Operasyonel Kiralama. Finansal kiralama dışında bir kiralama (UMS 17, paragraf 4).
4.0 Muhasebe Standartlarıyla İlişki
4.1. Uluslararası Finansal Raporlama Standartlarına (UFRS) göre, Maddi Duran Varlıklar bir işletmenin bilançosuna ya maliyet eksi amortisman eksi değer düşüklüğü üzerinden ya da yeniden değerleme tarihi itibariyle makul değer eksi amortisman eksi değer düşüklüğü üzerinden dahil edilebilir (UMS 16, paragraflar 29, 30 ve 31). Fabrika ve ekipman kalemlerinin makul değeri, genelde değerleme ile saptanan pazar değeridir (UMS 16, paragraf 32). Diğer sabit varlıklarla birlikte fabrika ve ekipmanlar; UMS 2, Stoklar; UMS 17, Kiralama İşlemleri; UMS 36, Varlıklarda Değer Düşüklüğü; UFRS 3, İşletme Birleşmeleri ve UFRS 5, Satış Amaçlı Elde Tutulan Duran Varlıklar ve Durdurulan Faaliyetler de dahil olmak üzere diğer UFRS’lere tabi olabilir.
4.2. Uluslararası Değerleme Uygulaması (UDU) 1, Finansal Raporlama İçin Değerleme, yukarıda atıfta bulunulan çeşitli UFRS’lere göre değerleme ve değerlemenin raporlanmasına ilişkin gereklilikleri belirlemektedir.
4.3. Finansal raporlara dahil edilecek olan fabrika ve ekipman değerlemeleri için geçerli olan yaklaşım ve varsayımlar, başka bir amaç için uygun olanlardan farklı olabilir. Eğer aynı raporda farklı amaçlara yönelik değerler bildiriliyorsa, net bir ayrım yapılmalıdır. Farklı UFRS’lere göre farklı değerleme varsayımları uygun olabilir; bu yüzden de Değerleme Uzmanının ilgili standardın temel şartlarına aşina olması ve değerleme çalışmalarına devam etmeden önce uygun varsayımları müşteriyle tartışması önemlidir.
5.0 Kılavuz
5.1. Fabrika ve ekipman değerlemeleri, aşağıdaki yaklaşımlardan herhangi birini kullanarak yapılabilir:
5.1.1. emsal karşılaştırma yaklaşımı.
5.1.2. maliyet yaklaşımı (amortismana tabi tutulmuş yerine koyma maliyeti) (bakınız: GN 8); ve
5.1.3. gelir indirgeme yaklaşımı.
5.2. UFRS’lere uyum dahil pek çok amaç açısından, en uygun değer yaklaşımı Pazar Değeridir. Ancak Pazar Değeri, basitçe, bilgili ve istekli taraflar arasında, piyasa koşullarında ve muvazaasız bir işlemde alım satımın gerçekleştiğini varsayar; belirli bir varlığın, hangi koşullar içerisinde satışa sunulduğu ya da değerleme üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilecek diğer koşullar hakkında sessiz kalır. Bu nedenle, Değerleme Uzmanı, fabrika ve ekipman değerlemesi gerçekleştirirken, varlığın yapısına ve değerleme amacına uygun ek varsayımları da dikkate almalıdır. Bu varsayımlar, fabrika ve ekipmanın halihazırda kullanıldığı işletmenin durumu ya da ayrı ayrı kalemler itibariyle varlıkların diğer varlıklarla ne dereceye kadar entegre olduğu gibi hususları içerebilir. Farklı koşullarda ya da farklı değerleme amaçları için uygun olabilecek varsayımların örnekleri şunlardır:
5.2.1. fabrika ve ekipmanın bir bütün olarak, yerinde ve faaliyetlerini sürdürmekte olan işletmenin bir parçası olarak değerlemesi;
5.2.2. fabrika ve ekipmanın yerinde fakat işletmenin kapalı olduğu varsayılarak değerlemesi; ya da
5.2.3. fabrika ve ekipmanın mevcut yerlerinden kaldırılacağı düşünülerek bağımsız kalemler halinde değerlemesi.
Faaliyetlerini sürdürmekte olan işletme varsayımının kamu sektöründeki varlıklar için karşılığı; kamu sektörü varlıklarının ilgili kamu mal ve hizmetlerinin tedariğinde kullanılmaya devam edilecekleri kabulüdür.
5.3. Yukarıdaki varsayımlar listesi sınırlayıcı değildir. Çoğu fabrika ve ekipmanın farklı yapıları ve taşınabilir oluşları göz önüne alındığında, Pazar Değerinin bulunmasında, varlığın piyasaya sunulduğu durum ve koşulları tanımlayacak uygun nitelikli varsayımlara ihtiyaç olacaktır. Bu varsayımlar, müşteriyle tartışılmalı ve rapora dahil edilmelidir. Raporda birden fazla varsayım setine yer vermek ve her varsayım için ayrı ayrı sonuçları raporlamak uygun olabilir; örnek olarak, işletmenin kapatılması veya faaliyetlerin durdurulmasının kesin olmadığı hallerde, bu durumların Pazar Değeri üzerindeki etkisini ayrıca göstermek gerekebilir.
5.4. Fabrika veya ekipmanın Pazar Değerini etkileyebilecek diğer faktörler arasında şunlar da bulunmaktadır:
5.4.1. fabrika ve ekipmanın yerinde değerlemeye tabi tutulduğu hallerde, montaj ve hizmete sokma maliyetleri;
5.4.2. taşınacağı durumlarda yapılan değerlemelerde, hizmetten çıkarma, taşıma ve taşıma sonrasında muhtemel yeniden hizmete sokma giderleri için ayrılan karşılıklar ve hangi tarafın bu maliyetleri karşılayacağı. Bazı hallerde, bu maliyetler önemli olabilir; bu nedenle, Değerleme Uzmanı, müşteriyle bunların nasıl yansıtılması ve hangi varsayım(lar)ın uygulanması gerektiği konusunda fikir birliğine varmalıdır.
5.5. Kısıtlı hammadde kaynakları, binaların sınırlı ömürleri, fabrikanın içinde bulunduğu arsa ve binalara ilişkin sınırlı süreli kullanım hakları, yasal kısıtlamalar ve çevre düzenlemeleri gibi faktörler de fabrika ve ekipmanın değeri üzerinde önemli etkilere sahip olabilirler. Bu faktörlerin, Değerleme Uzmanı tarafından göz önüne alınması ve gerekli varsayımların uygulanması gerekecektir.
5.6. Belli bir binaya hizmet sağlayan bazı fabrika ve ekipmanlar, gayrimenkule dayalı hakların devrinde doğal olarak alım satıma dahil edilecektir. Buna örnek, elektrik, gaz, ısıtma, soğutma veya havalandırma tesisleri ile asansör gibi ekipmanlardır. Her ne kadar bu kalemlerin değeri genelde gayrimenkule dayalı hakların değeri içinde yer alsa da, amortisman muhasebesi gibi çeşitli amaçlar için, bu kalemleri ayrı ayrı değerlemek gerekebilir. Bu durumda Değerleme Uzmanı, bu kalemlerin ayrıca değerleme ve kullanıma tabi tutulmasının gayrimenkule dayalı hakların değerini etkileyeceğini açıkça belirtmelidir. Aynı yerdeki gayrimenkul varlıkları ile fabrika ve ekipman varlıklarının değerlemesi için farklı Değerleme Uzmanları görevlendirildiğinde, gözden kaçırma veya mükerrer sayımların engellenmesi için Değerleme Uzmanları arasında dikkatli bir işbirliği gereklidir.
5.7. Maddi olmayan varlıklar, fabrika ve ekipman tanımının dışında yer alırlar. Ancak, maddi olmayan varlıkların fabrika ve ekipmanların değeri üzerinde bazı etkileri olabilir; örneğin, model ve kalıpların değeri genelde fikri mülkiyet haklarıyla ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır. Bu gibi durumlarda Değerleme Uzmanı, bir değerlemeyi raporlamadan önce, söz konusu maddi olmayan varlıklara ilişkin olarak hangi varsayımların uygun olduğunu belirlemelidir. İşletim yazılımı, teknik veriler, üretim kayıtları ve patentler, alım satıma dahil edilip edilmediklerine bağlı olarak, fabrika ve ekipmanların değeri üzerinde etkileri olabilecek maddi olmayan varlıklara örnektir.
5.8. Fabrika ve ekipmanlar, finansal kiralama gibi bir finansal sözleşmeye tabi olabilirler. Bu durumda, söz konusu varlık, borç verene ya da kiralayana sözleşme çerçevesinde belirlenen belli bir meblağ ödenmeden satılamaz. Bu meblağ, varlığın ipoteksiz değerinin üzerinde veya altında olabilir. Bu tür sözleşmelere tabi fabrika ve ekipman kalemleri, üzerinde ipotek bulunmayan varlık kalemlerinden ayrı olarak tanımlanmalı ve değerleri de ayrı raporlanmalıdır. Operasyonel kiralamaya tabi olan ya da üçüncü şahısların malı olan varlık kalemleri, mülkiyet hakları kiracıya devredilmediğinden genel olarak hariç bırakılır. Finansal ve operasyonel kiralamalar konusunda bilgiler, UDU 1, Ek A’da yer almaktadır.
5.9. Pazar Değeri kavramı, özel anlaşma, ihale, açık artırma vs. gibi herhangi bir özel satış yöntemini dile getirmez. UDES 1’deki kavramsal çerçeve, Pazar Değerinin en uygun biçimde pazarlama yapıldıktan sonra yapılan bir satış varsaydığını açıkça ortaya koyar. Bu tanım zımnen, satış yönteminin, varlık veya belirli bir varlık grubu için, belirli koşullar altında en yüksek değeri ortaya çıkaracak yöntem olduğunu belirtir. İstekli ve bilgili bir satıcı, fiyatı en üst düzeye çıkarmayacak bir satış yöntemini gönüllü olarak seçmeyecektir. Ancak, eğer alım satım, satıcıyı elden çıkarmada en uygun metodu seçmekten alıkoyan koşullar altında gerçekleşiyorsa, satıcının üzerindeki kısıtlamalar o anda piyasadaki tüm satışlar için geçerli kısıtlamalar olmadığı takdirde öngörülen değer Pazar Değeri olamaz. Bir satıcı veya varlığa özgü belli bir kısıtlama, söz konusu kısıtlamaya tabi olarak satma gereğiyle birleştiğinde, ortaya zorunlu satış durumu çıkabilir.
5.10. Fabrika ve ekipman varlıklarının zorunlu satış koşullarına tabi olması, gayrimenkullere kıyasla daha fazla ortaya çıkan bir durumdur. Örnek olarak, bazen varlıkların uygun pazarlamayı engelleyen bir zaman aralığında elden çıkarılması gerekir; çünkü varlıkların o andaki sahibi, ilgili arsa veya binayı boşaltmak ya da teslim etmek zorundadır. Böyle bir durumun ortaya çıkması veya çıkabileceğinin öngörülmesi halinde, Değerleme Uzmanının, umulabilecek ya da kabul edilmesi gereken fiyat konusunda tavsiyelerde bulunması uygun olabilir; ancak bunu yapmadan önce, anılan kısıtlamanın yapısını tam olarak belirlemesi ve satıcının belirlenen zaman aralığında varlıkları elden çıkaramamasının sonuçlarını da anlaması gerekir. Örneğin, varlıklar üzerindeki haklar kaybedilebilir nitelikte olabilir veya mal sahibi belirli mali cezai şartlara tabi olabilir.. Bunun yanında satışa alternatif diğer seçenekleri de göz önünde bulundurmak gerekebilir; örneğin, kalemleri elden çıkarmak üzere başka bir mekana taşımanın pratik olup olmayacağı ve bunun maliyeti gibi. Değerleme Uzmanı, mevcut veya muhtemel koşullar hakkında yeterli bilgiye sahip olmadan anlamlı tavsiyelerde bulunamaz; çünkü bu durumda gerçekleşecek bir alım satım Pazar Değeri tanımının dışında kalacaktır. Zorunlu satış koşulları altında gerçekleşecek alım satımlara ilişkin varsayımların, dikkatli bir şekilde değerlendirilmesi ve açıklıkla belirtilmesi gerekir.
6.0 Yürürlük Tarihi
6.1. Bu Uluslararası Değerleme Kılavuz Notu, 1 Ocak 2006 tarihinde yürürlüğe girmiştir.
