Kat Mülkiyetine Dönüşmemiş Konutlar
T.C.
MALİYE BAKANLIĞI
İstanbul Defterdarlığı
Usul Gelir Müdürlüğü
SAYI: B.07.4.DEF.0.34.18/VUK-229
Tarih: 06.04.2000*002112
KONU: Kat mülkiyetine dönüşmemiş konutlar için fatura düzenlenip düzenlenmeyeceği hk.
…………………………..
İLGİ: …/…./………. tarihli dilekçeniz.
İlgide kayıtlı dilekçenizde, firmanızca yapılmakta olan konut inşaatlarının tamamlanarak iskan almak için ilgili belediye ve diğer mercilere müracaat edildiği ancak iskan işlerinin henüz ilgili mercilerce tamamlanmadığı bu nedenle halen tapuda kat irtifaklı arsa paylı olarak gözüken kat mülkiyetine dönüşmemiş konutlar için fatura düzenlenip düzenlenmeyeceği hususu sorulmaktadır.
Bilindiği üzere, 213 sayılı Vergi Usul Kanununun 229’nci maddesinde; “Fatura, satılan emtia veya yapılan iş karşılığında müşterinin borçlandığı meblağı göstermek üzere emtiayı satan veya işi yapan tüccar tarafından müşteriye verilen vesikadır.” şeklinde tanımlanmış olup müteakip maddelerde de fatura düzeni ve kullanma zorunluluğuna ilişkin hükümler yer almıştır.Aynı Kanunun 231’nci maddesinin 5’nci bendinde ise, faturanın malın teslimi veya hizmetin yapıldığı tarihten itibaren azami on gün içinde düzenleneceği, bu süre içerisinde düzenlenmeyen faturanın hiç düzenlenmemiş sayılacağı belirtilerek hüküm altına alınmıştır.
Diğer taraftan, 3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanununun 1/1’nci maddesi ile Türkiye’de yapılan ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesindeki teslim ve hizmetler vergiye tabi tutulmuştur.
Kanunun 2’nci maddesinin 1’nci bendinde teslim; “bir mal üzerindeki tasarruf hakkının malik veya onun adına hareket edenlerce alıcıya veya adına hareket edenlere devredilmesidir.” şeklinde açıklanmış olup, Kanunun 10’ncu maddesinin (a) fıkrasında, mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde malın teslimi veya hizmetin yapılması ile (b) fıkrasında malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura ve benzeri belgeler verilmesi halinde bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura ve benzeri belgelerin düzenlenmesi ile vergiyi doğuran olayın meydana geldiği açıklanmıştır.
Yine aynı kanunun 20’nci maddesinde teslim ve hizmet işlemlerinde matrahın bu işlemlerin karşılığını teşkil eden bedel olduğu, bedel deyiminde malı teslim alan veya hizmet yapılanlardan bu işlemler karşılığında her ne suretle olursa olsun alınan veya bunlarca borçlanılan para, mal ve diğer suretlerde sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaat hizmet ve değerler toplamını ifade ettiği hükme bağlanmıştır.
02.01.1998 tarih ve 23218 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 27.12.1997 tarih ve 97/10465 Sayılı Kararname Eki Karar ile;
27.10.1993 tarihli ve 93/4932 Sayılı kararname ile değişik 22.12.1992 tarih ve 92/3896 sayılı kararnamenin eki karara ekli %1 orana tabi malların yeraldığı I sayılı listeye 9.10. ve 11.sıralar eklenmiştir.
9-Net alanı 150 m2’ye kadar konut teslimleri
10-…………………………………………………………..
11-…………………………………………………………..
Diğer taraftan 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 1’nci Maddesinde “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.
Yapılmakta veya ilerde yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada şirkete yazılı nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere,arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından bu kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.” denilmiştir.
14.maddesinde “henüz yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikini veya bütün paydaşlarının buna ait bir dilekçe veya istem ile birlikte 12’nci maddesinin (a) ve (c) bentlerine uygun olarak düzenlenen proje, plan, liste ve (d) bendindeki yönetim planı ile diğer belgeleri tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim planı istenmez”denilmektedir.
Buna göre, gayrimenkul satışlarında Katma Değer Vergisini doğuran olay tapuya tescil ile gerçekleşmekte olup gayrimenkulun tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edilmesinde ise kullanıma tahsis ile vergiyi doğuran olay gerçekleşmektedir.
Bu nedenle, konut teslim amacıyla inşaat tamamlanmadan kat irtifakı arsa paylarının devri sırasında vergiyi doğuran olay konutun fiili teslimi ile meydana geleceğinden arsa payı teslimi katma değer vergisine tabi olmayacak.Ancak konutun tapuya tescilinden önce kişinin kullanımına tahsis edildiği anda vergiyi doğuran olay gerçekleşmiş olacağından bu dönemde katma değer vergisinin hesaplanarak beyan edilmesi gerekmektedir.
Diğer taraftan söz konusu konutların net alanı 150 m2’nin altında olması halinde %1 150m2’den büyük olması halinde ise 13.12.1999 tarihine kadar %15,bu tarihten sonra %17 oranında Katma Değer Vergisine tabi olacağı tabidir.
Bu açıklamalara göre, iskan alınmamış olsa bile söz konusu gayrimenkullerin tapuya tescil tarihinden itibaren on gün içinde fatura düzenlenmesi gerekmektedir. Ancak, gayrimenkullerin tapuya tescilden önce kişilerin kullanımına tahsis edilmesi halinde ise teslim tarihinden itibaren on gün içinde fatura düzenleneceği tabiidir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.
